Cour d'Appel · 1ère Chambre — 22 avril 2025

1ère Chambre





ARRÊT N°



N° RG 24/01091 - N° Portalis DBVL-V-B7I-URKI



(Réf 1ère instance : 20/00582)









M. [N] [Z]

M. [UN] [Z]

Mme [MC] [Z] épouse [X]

M. [BD] [Z]



C/



M. [F] [O]

Mme [R] [K] épouse [O]

Me [P] -NOTAIRE- [M]































Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 AVRIL 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER



Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS



A l'audience publique du 28 janvier 2025, devant Monsieur Fabrice ADAM et Madame Caroline BRISSIAUD, magistrats rapporteurs, tenant l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 25 mars 2025





****





APPELANTS



Monsieur [N] [Z]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 18]

[Adresse 16]

[Localité 20]



Monsieur [UN] [Z]

né le [Date naissance 13] 1982 à [Localité 32]

[Adresse 17]

[Localité 18]



Madame [MC] [Z] épouse [X]

née le [Date naissance 8] 1991 à [Localité 32]

[Adresse 15]

[Localité 19]



Monsieur [BD] [Z]

né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 32]

[Adresse 5]

[Localité 21]



Tous quatre représentés par Me Carole VERDU de la SELARL VERDU-GAREL, avocat au barreau de NANTES











INTIMÉS



Monsieur [F] [O]

né le [Date naissance 12] 1978 à [Localité 33]

[Adresse 22]

[Localité 18]



Madame [R] [K] épouse [O]

née le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 30] (49) ([Localité 30])

[Adresse 22]

[Localité 18]



Représentée par Me Charlotte KAMYCZURA de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE





Maître [P] [M]

-NOTAIRE-

[Adresse 7]

[Localité 35]



Représenté par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant avocat au barreau de RENNESet par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES



EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 13 février 1990, M. [N] [Z] et son épouse [U] [Y] épouse [Z] ont acquis la propriété d'un ensemble de bâtiments cadastré ZP n° [Cadastre 4] et I n° [Cadastre 23] au lieu-dit « [Adresse 31] » à [Localité 18] (44). L'immeuble était décrit comme suit :

- Une maison d'habitation composée, savoir : séjour avec cheminée, cuisine, trois chambres, salle de bains, WC, débarras, garage ; 

- Ecurie, toit à porcs, hangar ; 

- Jardin.



Trois habitations indépendantes ont été créées dans ce corps de bâtiments.



Les époux [Z]/[Y] ont aménagé leur résidence principale dans l'habitation n° [Adresse 1], les deux autres « habitations » n'étant pas aménagées.



Aux termes d'un document d'arpentage du 7 juillet 2003, la parcelle section I n° [Cadastre 23] a été divisée en deux nouvelles parcelles : 

- I n° [Cadastre 25] incluant la maison d'habitation dite n° [Adresse 1] des époux [Z]/[Y] (située à l'Ouest) et l'habitation dite n° [Adresse 9] (en position centrale).

- I n° [Cadastre 27] incluant l'habitation dite n° [Adresse 14] (située à l'Est).

 

Par acte, au rapport de Me [N] [A], Notaire à [Localité 35] en date du 19 mai 2004, M. [N] [Z] et son épouse ont vendu à leur fils M. [UN] [Z] et à Mme [I] [H], sa future épouse, un bâtiment à rénover comprenant deux pièces au rez-de-chaussée et un grenier à l'étage, situé commune de [Localité 18], lieudit « [Adresse 31] », cadastré sections I n° [Cadastre 27] et un terrain cadastré ZP n° [Cadastre 10]. Ce bien correspondait à la maison située la plus à l'Est, dite n° [Adresse 14].

Par acte en date du 10 janvier 2006, reçu par Me [N] [A], M. [N] [Z] et son épouse ont vendu à M. [F] [O] et à Mme [K] épouse [O] l'immeuble suivant :

Commune de [Localité 18], lieudit «[Adresse 31]», une maison d'habitation comprenant : 

- Au rez-de-chaussée : entrée directe dans le séjour salon, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau, WC. 

- A l'étage : deux chambres, une salle d'eau. 

Terrain. 

Le tout cadastré sections I n° [Cadastre 25] et ZP n° [Cadastre 11].



Mme [U] [Y] épouse [Z] est décédée le [Date décès 24] 2012. Me [M], notaire à [Localité 35] ayant succédé à Me [A], a été chargée du règlement de la succession. Les biens communs du couple sont devenus la propriété indivise de son époux M. [N] [Z] propriétaire par moitié et de leurs enfants propriétaire chacun pour 1/5ème.



Courant 2015, un litige est né entre les consorts [Z] et les époux [O] au sujet de la propriété de la partie centrale de la longère, correspondant à la maison dite n° [Adresse 9], située sur la parcelle I n° [Cadastre 25].



Exposant avoir appris par Me [M] à l'occasion du réglement de la succession de feue [U] [Y] épouse [Z] que la maison dite n° [Adresse 9] avait été incluse dans l'acte de vente de 2006 aux époux [O], M.[N] [Z] a écrit le 11 octobre 2015, une lettre à Me [A] en tant que rédacteur de l'acte de vente litigieux, dans laquelle il le mettait en cause et lui demandait de réparer son erreur en procédant à la rectification de l'acte authentique.



Les époux [O], invités par Me [M] à faire connaître leur position sur cette difficulté le 13 mai 2015, ont refusé de procéder à la rectification de leur titre de propriété.



Par acte d'huissier du 3 mai 2016, les époux [O] ont saisi le juge des référés de Saint-Nazaire, aux fins notamment de voir les consorts [Z] condamnés à retirer tous les objets mobiliers entreposés dans l'immeuble cadastré I n° [Cadastre 25] dont ils ont fait l'acquisition suivant acte authentique le 10 janvier 2006, situé entre leur maison et celle des époux [Z]/[H] .



Suivant ordonnance du 5 juillet 2016, le juge des référés a accueilli cette demande en considérant qu'au vu des énonciations de l'acte de propriété des époux [O], il n'existait pas de contestation sérieuse. Les lieux ont été libérés de toute occupation par les consorts [Z] en exécution de cette décision.



Selon acte d'huissier du 18 février 2020, les consorts [Z] ont fait assigner les époux [O] ainsi que Me [M] et Me [V], successeurs de Me [A], afin de voir dire et juger qu'il n'y avait pas eu de transfert de propriété de la partie centrale de la longère au profit des époux [O], subsidiairement de voir déclarer nul pour erreur, l'acte authentique de vente du 10 janvier 2006 en ce qu'il a transféré la propriété de la partie centrale aux époux [O], en tout état de cause, les voir condamner au paiement d' une indemnité d'occupation des lieux depuis le 5 juillet 2016, outre 5.000 ' pour résistance abusive ainsi que les frais d'arpentage et d'enregistrement au cadastre. 

A titre infiniment subsidiaire, si les époux [O] étaient bien reconnus propriétaires de la maison litigieuse, ils sollicitaient la condamnation des notaires à leur payer la somme de 30.000 ' en réparation de la chance perdue de ne pas avoir pu engager la responsabilité de Me [A], décédé en 2019.

 

Saisi d'un incident introduit par les notaires aux fins de voir dire et juger que la procédure était irrecevable à leur endroit, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rennes a par ordonnance du 12 avril 2021:

- déclaré les consorts [Z] irrecevables en leur action à l'encontre de Me [T] [V], pour défaut d'intérêt à agir ;

- déclaré les consorts [Z] recevables en leurs demandes à l'encontre de Me [P] [M] du fait des fautes personnelles qu'elle aurait pu commettre envers eux (dans le cadre de la succession de Mme [U] [Y] épouse [Z]) et irrecevables pour le surplus pour défaut d'intérêt à agir ;

- débouté les consorts [Z] de leur demande de communication de pièces ;

- dit irrecevables les consorts [Z] en leurs demandes tendant à obtenir des explications des notaires concernant les suites données au courrier adressé par M. [Z] à Me [N] [A] en 2015 et concernant leur réaction lorsqu'ils ont appris que la partie centrale de la propriété avait pu être transférée à M. et Mme [O] lors de la vente de 2006 ;

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens du jugement au fond.



Sur le fond, par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- débouté les consorts [Z] de leurs demandes ;

- débouté M. et Mme [O] de leur demande d'indemnisation,

- condamné les consorts [Z] in solidum à payer 2.000 ' aux époux [O] et 2.000 ' à Me [M] et Me [V] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné les consorts [Z] in solidum à supporter les dépens de l'instance.



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les consorts [Z] ne rapportaient pas d'éléments de preuve suffisamment convaincants pour combattre la présomption de propriété résultant de l'acte de vente du 10 janvier 2006, mentionnant clairement la vente de l'entière parcelle I n° [Cadastre 25] avec une contenance correspondant aux deux bâtiments (248 m²), le titre de propriété des époux [O] étant par ailleurs conforté par des conventions signées postérieurement entre les parties (tels que le projet de convention relative à la mise en place d'un assainissement commun non collectif dérogatoire signé le 06 avril 2007 et le protocole de renonciation à la servitude de passage signé le 17 février 2018) aux termes desquelles la parcelle I n° [Cadastre 25] était systématiquement mentionnée comme appartenant aux époux [O] dans son intégralité, sans aucune réserve ni difficulté soulevée. 



Pour débouter les consorts [Z] de leur demande indemnitaire formée subsidiairement à l'encontre de Me [M], le tribunal a retenu qu'aucune perte de chance de n'avoir pu engager la responsabilité de Me [A] n'était caractérisée dès lors qu'ils disposaient d'un droit d'action à l'encontre de la succession de Me [A] qui n'a pas été exercé et qu'en tout état de cause, aucune preuve d'une erreur dans l'acte notarié de 2006 n'était rapportée, pas plus que celle des fautes personnelles de Me [M] dans le cadre de la succession de feue [U] [Z], étant précisé qu'il n'était pas établi que celle-ci ait laissé planer fautivement aux yeux des consorts [Z] une apparence de responsabilité personnelle, en lieu et place de Me [A], en tant que successeur de ce dernier.



Suivant déclaration du 23 février 2024, M. [N] [Z], M. [UN] [Z], Mme [MC] [Z], M. [BD] [Z] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.



EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS



M. [N] [Z], M. [UN] [Z], Mme [MC] [Z] et M. [BD] [Z] (ci-après « Les consorts [Z] ») exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées le 22 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



Ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 7 décembre 2023 en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de toutes leurs demandes et les a condamnés à régler les frais irrépétibles et les dépens ;

A titre principal :

- dire et juger que l'acte notarié de vente du 10 janvier 2006 n'a pas transféré aux époux [O] la propriété de la partie centrale de la longère,

- ordonner si besoin, la rectification de l'acte notarié en conséquence aux frais des époux [O],

A titre subsidiaire, si le tribunal devait retenir que l'acte notarié du 10 janvier 2006 a transféré la propriété de la partie centrale aux époux [O] 

- dire et juger que l'acte est entaché d'erreur,

- prononcer la nullité de l'acte notarié en ce qu'il a transféré la propriété de la partie centrale aux époux [O], 

En tout état de cause : 

- ordonner, si besoin avant-dire droit, qu'il soit établi, aux frais des époux [O], un document d'arpentage aux fins de division de la parcelle cadastrale I [Cadastre 25], afin de créer deux parcelles distinctes, avec d'une part, la maison occupée par les époux [O], et d'autre part, la partie centrale, propriété des consorts [Z],

- ordonner que ce procès-verbal d'arpentage soit enregistré au cadastre aux frais des époux [O],

- rectifier l'acte de vente du 10 janvier 2006 en conséquence aux frais des époux [O],

- ordonner l'enregistrement du jugement à intervenir,

- condamner les époux [O] à régler aux consorts [Z] une indemnité d'occupation de 300 ' par mois à compter du 5 juillet 2016 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés et autres documents utiles, après état des lieux,

- condamner les époux [O] à régler aux consorts [Z] la somme de 5.000 ' pour résistance abusive, 

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire :

- dire et juger que Me [M] a commis une faute de nature délictuelle,

- dire et juger que cette faute a entraîné la perte d'une chance pour les consorts [Z] de pouvoir mettre en cause la responsabilité du notaire, Me [A],

- condamner Me [M] à régler aux consorts [Z] une somme de 30.000 ' en réparation du préjudice subi,

- faire évaluer si besoin, avant dire droit, la valeur de la partie centrale de la longère,

En tout état de cause :

- dire et juger que les sommes dues aux consorts [Z] seront inscrites à l'actif de l'indivision successorale et seront répartis au prorata des parts indivises de chacun sur le bien immobilier, 

- condamner in solidum M. [F] [O], Mme [R] [O] et Me [M] à payer la somme de 8.000 ', soit 2.000 ' par demandeur, au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- condamner in solidum M. [F] [O], Mme [R] [O] et Me [M] à payer la somme de 8.000 ', soit 2.000 ' par appelant, au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel,

- condamner in solidum M. [F] [O], Mme [R] [O] et Me [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



*****



M. [F] [O] et Mme [R] [O] (ci-après les époux [O]» exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées le 22 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



Ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 7 décembre 2023 en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leurs demandes et condamné les consorts [Z] à régler à M. et Mme [O] la somme de 2.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de leur demande d'indemnisation,

Statuant à nouveau, 

- condamner solidairement les consorts [Z] à verser à M. et Mme [O] la somme de 5.000 ' pour procédure abusive et injustifiée, 

En toute hypothèse, 

- débouter les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

- condamner solidairement les consorts [Z] à verser à M. et Mme [O] la somme de 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- condamner solidairement les consorts [Z] aux entiers dépens.





*****



Me [M] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises et notifiées le 25 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



Elle demande à la cour de :

- confirmer la décision dont appel;

- débouter Mme et MM. [N], [BD], [E] et [MC] [Z] de l'intégralité de leur demande à son encontre;

- condamner in solidum Mme et MM. [N], [BD], [E] et [MC] [Z] à lui verser une indemnité de 3000 ' au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner les mêmes aux dépens qui seront recouvrés par Me Amélie Amoyel-Vicquelin en application de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur la propriété de la maison centrale dite n°[Adresse 9]



a. Sur la commune intention des partie et la détermination du périmètre de la vente



Les consorts [Z] rappellent que l'acte authentique n'est pas une preuve irréfragable de propriété et qu'il peut être combattu par la preuve contraire. Ils font grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte des multiples éléments versés aux débats, qui pris ensemble, démontrent que tant les vendeurs que les acquéreurs n'avaient entendu inclure la maison centrale dans le périmètre de la vente. Ils considèrent que la preuve de la commune intention des parties découle de faits concomitants à la vente de 2006 mais également du comportement ultérieur des parties pendant les dix années qui l'ont suivie. En considération de cette commune intention, ils concluent que l'acte de propriété du 10 janvier 2006 n'a pas pu transférer la propriété de la portion centrale de la longère aux époux [O].



Subsidiairement, sur le fondement des articles 1109 et 1110 du code civil, ils sollicitent la nullité de l'acte de vente du 10 janvier 2006 en ce qu'il aurait transféré la propriété de la partie centrale aux époux [O]. Dans cette hypothèse, ils estiment que l'acte serait entaché d'une 'erreur commune' des parties ou à tout le moins des époux [Z], ayant vicié leur consentement, en transmettant la propriété d'un bien immobilier sans que les parties en aient conscience.



*****



Les époux [O], se prévalant des dispositions de l'article 544 du code civil, rappellent qu'ils disposent d'un titre clair leur transférant la propriété des parcelles I n° [Cadastre 25] (comportant une maison d'habitation et une partie non aménagée, objet du présent litige) et ZP n° [Cadastre 11] (correspondant au terrain nu) et que cet acte a été publié et enregistré au service de la conservation des hypothèques le 30 janvier 2006.Ils font valoir qu'il n'existe aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur contenance (248 m², incluant nécessairement les deux bâtiments). Ils précisent que le plan réalisé par un géomètre-expert et annexé à l'acte de vente ne fait état d'aucune division de la parcelle I n° [Cadastre 25]. Ils se fondent également sur les conventions ultérieurement signées par les consorts [Z] (le protocole de renonciation à la servitude de passage et la convention d'assainissement dont les plans annexés et les énonciations démontrent que les parties avaient bien pour intention de vendre la maison centrale).



Ils indiquent avoir toujours su qu'ils étaient propriétaires de la partie centrale du bâtiment et qu'ils n'ont à ce titre jamais reconnu une quelconque erreur du notaire. 





Par ailleurs, contestant 'l'intention commune'des parties d'exclure la maison centrale du périmètre de la vente, ils discutent la valeur probatoire de chacun des éléments invoqués par les appelants au soutien de cette argumentation.



Enfin, ils considèrent que l'acte authentique n'est entaché d'aucune erreur susceptible de justifier qu'en soit prononcée la nullité, dès lors qu'ils considèrent que les époux [Z] ont sciemment intégré à la vente, la partie centrale du bâtiment.



Réponse de la cour :



L'article 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, applicable au litige dispose que les contrats régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Par ailleurs, en application de l'ancien article 1156 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, dont les dispositions ont été reprises à l'article 1188 alinéa 1er du même code, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.



Sur ce fondement, l'objet du contrat de vente doit être déterminé en fonction de la volonté réelle des parties sans qu'il y ait lieu de s'arrêter aux indications de l'acte et qu'il incombait dès lors aux juges du fond de rechercher l'intention des parties contractantes dans les termes employés par elles dans leurs conventions, comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.



Enfin, la preuve de la propriété immobilière est libre. Il appartient au juge de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées au regard des titres et documents produits parmi lesquels, les plans cadastraux et les attestations. La présentation d'un titre de propriété entraîne une présomption de propriété qui peut être renversée par la preuve contraire. La charge de la preuve incombe au revendiquant.



En l'espèce, les époux [O] disposent d'un titre de propriété en date du 10 janvier 2006 dont il ressort à la partie 'désignation du bien vendu', qu'ils ont fait l'acquisition de la totalité des parcelles cadastrées I n° [Cadastre 25] et ZP n° [Cadastre 11], ce que confirment les indications de contenance desdites parcelles. Il est par ailleurs exact que le document d'arpentage dressé par M. [S], géomètre-expert, annexé à l'acte de vente, ne fait apparaître aucune division de la parcelle I n° [Cadastre 25].



Cependant, la désignation du bien vendu dans l'acte notarié ne porte que sur 'une maison d'habitation comprenant :

- au rez-de-chaussée: entrée directe dans le séjour-salon, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau W.C

- à l'étage: deux chambres, une salle d'eau.

Terrain'.

Les époux [O] exposent que la partie centrale n'est pas citée 'probablement parce qu'elle n'est pas aménagée, tout comme les dépendances et la buanderie. Il n'est pas non plus fait mention des deux garages'.

Il est exact que la désignation de l'acte de vente est incomplète et se concentre manifestement sur la partie habitable du bien vendu. Pour autant, la cour conçoit difficilement qu'au titre de la 'désignation des biens vendus', les parties et le notaire n'aient entendu faire mention que de la maison n° [Adresse 1], en occultant totalement, comme étant négligeable, l'existence de la maison n° [Adresse 9] alors que celle-ci présente une superficie de 96 m² et qu'elle est entièrement à rénover.



Il existe dans le titre de propriété des époux [O] une incohérence majeure entre la désignation purement cadastrale du bien et sa description, devant conduire à faire prévaloir la seconde sur la première. En effet, dès lors que la maison n° [Adresse 1] est bien située sur la parcelle I n° [Cadastre 25], l'on peut concevoir que les parties - dont l'attention n'a manifestement pas été attirée par le notaire - n'aient pas perçu l'incidence de la mention cadastrale ' I n° [Cadastre 25] ' au lieu de ' I n° [Cadastre 26] ' qui aurait été plus adéquate si la vente ne portait que sur la maison n° [Adresse 1]. En revanche, si la vente portait sur l'intégralité du bâti édifié sur la parcelle I n° [Cadastre 25], les parties ne pouvaient qu'être alertées par la description des biens vendus dès lors qu'il n'était fait état que d'une seule maison, la seconde étant totalement omise.



De plus, la description du bien vendu dans l'acte authentique correspond en tout point à celle des deux annonces immobilières publiées et au mandat de vente confié à l'agence [29] versés aux débats. Or, il résulte de ces pièces que seule la vente de la maison n° [Adresse 1] était envisagée.



En effet, dans l'annonce immobilière publiée par Me [A] lui-même, la photographie est explicitement cadrée sur la seule maison n° [Adresse 1] décrite ainsi : 'sur terrain d'environ 1.000m² env. maison en pierres de 140 m², entrée directe dans séjour-salon, cheminée, 2 chambres, salle d'eau, WC. Etage: 2 chambres, salle d'eau'. Le prix affiché est de 158.375 '.



L'annonce immobilière et le mandat de vente de l'agence immobilière [29] portent sur une 'maison rénovée de 4 chambres, grande pièce de vie avec cheminée, sdb et terrain. Beaux volumes'. La superficie de chaque pièce est précisée pour un total de 138 m². L'annonce précise au titre des dépendances, l'existence d'un hangar. Le prix affiché est de 163.649 ' honoraires inclus.



Ces deux annonces portent incontestablement sur la seule maison habitable dite n° [Adresse 1], à l'exclusion de la maison centrale restant à rénover dite n° [Adresse 9]. Il est observé qu'en définitive, les époux [O] ont acheté pour un prix inférieur à celui affiché dans les annonces immobilières (144.320 ') une superficie bien supérieure (248 m² au lieu de 140 m²) ce qui n'est pas cohérent et plaide en faveur d'une erreur dans l'acte de vente.



À cet égard, le diagnostic amiante effectué par la société [28] en octobre 2005 en vue de la vente, n'a porté que sur la maison n° [Adresse 1] (pour la totalité de ses pièces y compris non habitables telles que la chaufferie, les greniers et le débarras) ainsi que ses dépendances (deux garages). Le diagnostiqueur précise avoir eu accès à tous les locaux. 

Le premier juge a écarté à tort cette pièce par un motif purement hypothétique tenant au fait que le diagnostic pourrait être 'erroné', ce qui ne ressort d'aucun élément. La cour relève que le diagnostic obligatoire du bâtiment litigieux était d'autant plus important que celui-ci restait entièrement à rénover. 

Il n'est donc pas concevable que cette deuxième maison ait été omise dans la mission du diagnostiqueur. Cet élément conforte davantage le fait que le bâtiment central ne faisait pas partie de la vente dans l'esprit des parties.



Surtout, jusqu'à l'ordonnance de référé du 5 juillet 2016 ordonnant la libération des lieux par les consorts [Z], dont il est rappelé qu'elle n'a pas autorité de chose jugée au principal, la maison centrale litigieuse n'a fait l'objet d'aucune délivrance de la part des vendeurs aux acquéreurs, sans que cela ne suscite la moindre contestation. 



En effet, après la vente, la maison centrale est restée occupée par la famille [Z]. Le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 février 2016 à la diligence de M. [N] [Z] relate la présence de photographies, de documents personnels et administratifs attestant de l'usage de cette bâtisse comme débarras ou lieu de stockage à l'usage exclusif de la famille [Z] ou de leurs proches, ce que confirment les nombreuses attestations émanant des voisins et habitants du lieu-dit, produites par les appelants
1: Ces attestations ont été établies courant 2016 dans le cadre de l'instance de référé.


.



À titre d'exemple, Mme [EH] [J] atteste le 25 mai 2016 'que la bâtisse sur la parcelle [Cadastre 25] de '[Adresse 31]' a toujours appartenu à M. et Mme [Z] [N]. J'y ai déposé des meubles de 2004 à 2010" .



Mme [NZ] [L] déclare le 30 mai 2016 'avoir stocké des meubles dans cette pièce le temps de faire des travaux à notre domicile en 2010".



Mme [OI] [G], voisine, indique le 26 mai 2016 : 'j'ai toujours connu ce local situé entre chez M. et Mme [O] et M. et Mme [Z] [UN], appartenant à M. [Z] [N] et je peux affirmer que ce dernier l'occupe jusqu'à ce jour, donc M. et Mme [O] qui depuis une dizaine d'année habitent dans la maison qu'ils ont achetée n'ont jamais considéré que cette pièce était leur propriété puisqu'ils ne l'ont pas utilisée. Je connais ce village depuis bientôt 78 ans !!'. M. [GX] [G], voisin agriculteur, précise dans son attestation du 30 mai 2016 que cette partie de la maison servait de bureau au Gaec des [Z] puis d'entrepôt de meubles et que les époux [O] ne l'ont jamais utilisé.



M. [D] [B] confirme dans son attestation du 19 juin 2016 connaître 'le logement entre les deux maisons, qui a une période servait de bureau au GAEC de la famille [Z] et où il y a toujours du matériel appartenant à la famille'. Cette 'fonction de bureau pour l'exploitation agricole' est également décrite par M. [LT] [W] dans son attestation du 20 juin 2016.



Enfin, Mme [C] [I], une cousine, se souvient avoir vu M. et Mme [O] s'être introduit le dimanche 12 avril 2015 'dans le bien de M. [Z] [N] avec plusieurs personnes afin de leur faire visiter la bâtisse (...) Ils se sont permis de pénétrer dans cette bâtisse sans se soucier qu'il s'y trouvait les affaires de Mme [Z] [U] stockées par la famille suite à son décès.'



Il n'est pas contestable qu'au vu et au su de tous, la maison centrale a toujours été occupée par la famille [Z]. Aux yeux de ces témoins, elle n'a jamais cessé de leur appartenir et était destinée à rejoindre la propriété du fils, [UN] [Z] selon plusieurs attestations familiales. 



Les époux [O] ne produisent pour leur part aucune attestation ou aucun élément de nature à à démontrer qu'ils avaient des projets pour ce bâtiment aux potentialités importantes. Aucun témoignage de proche ne relate avoir visité ce bien, aucun devis n'a été réalisé. 



La cour relève que la seule preuve d'une manifestation d'intérêt des époux [O] pour la maison centrale litigieuse résulte de cette 'visite' dont Mme [C] a été témoin en avril 2015. Or, à cette date les époux [O] venaient précisément d'apprendre de la part du notaire qu'ils étaient potentiellement propriétaires de cette bâtisse ainsi que l'indique Me [M] dans un courrier adressé à Me [SH]
2: Avocate des consorts [Z]


 en date du 20 juin 2016 : ' Les époux [O] ont été alertés sur cette situation par la biais de Monsieur [N] [Z] et j'ai échangé avec eux à ce propos au cours du mois d'avril 2015 avec une demande formulée en date du 13 mai 2015 afin qu'ils sous fassent connaître leurs position vis à vis de cette situation'.



Ce courrier du notaire ne fait donc que conforter l'hypothèse selon laquelle les époux [O] ignoraient que leur titre incluait cette maison centrale à laquelle ils ne se sont manifestement jamais intéressés pendant près de dix ans, tandis que les consorts [Z] ont continué à se conduire, pendant cette période, comme les véritables propriétaires des lieux.



À cet égard, ces derniers invoquent avoir réalisé la réfection de la toiture de la maison n° [Adresse 9] dans la continuité de la maison n° [Adresse 14], sans aucune protestation de la part des époux [O]. 



Le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 février 2016 et les photographies versées aux débats établissent que lorsqu'il a refait le toit de son habitation, M. [Z] [UN] a également procédé, dans la continuité, à la réfection complète du toit du bâtiment central. Toutefois, à défaut de produire une facture quelconque, les époux [Z]-[H] ne démontrent pas que les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés après le 10 janvier 2006, date d'acquisition des époux [O]. 



En toute hypothèse, soit ces travaux de réfection du toit de la maison n° [Adresse 9] sont postérieurs et cela ne fait que conforter l'hypothèse selon laquelle les parties n'avaient nullement inclus cette bâtisse dans la vente, soit les travaux sont antérieurs, mais alors les époux [Z]-[H] n'avaient aucune raison dans le cadre des travaux de rénovation intégrale de leur propre habitation, d'engager des frais sur la maison indivise, s'ils ne pensaient pas que celle-ci avait vocation à rejoindre leur patrimoine à court ou moyen terme, ce qui conforte l'hypothèse soutenue par les consorts [Z] et corroborée par les attestations familiales, selon laquelle il n'a jamais été question de vendre la maison centrale qui devait être cédée au fils, [UN] [Z], déjà propriétaire avec son épouse de la maison n° [Adresse 14].



Les circonstances mêmes de la naissance du litige plaident en faveur de l'argumentation des consorts [Z] dans la mesure où la situation n'a été découverte que courant 2015, soit presque dix ans après la vente litigieuse, lors du règlement de la succession de [U] [Y] épouse [Z]. 



Les correspondances de Me [M] évoquant l'existence d'un 'problème' (lettre adressée à Me [SH] du 20 juin 2016) et invitant les époux [O] à prendre position sur la rédaction d'un acte rectificatif illustrent le fait que l'inclusion de la maison n° [Adresse 9] dans la vente procède d'une erreur et ne reflétait pas la commune intention des parties. En effet, le fait pour les acquéreurs d'avoir à se positionner sur leur souhait de rester ou non propriétaires de cette bâtisse conformément aux énonciations de leur titre, démontre qu'ils n'avaient aucune conscience d'avoir acquis cette partie de la parcelle I n° [Cadastre 25] en 2006.



Par ailleurs, ces derniers peinent à convaincre de ce que l'occupation de la maison, pendant près de dix ans par les consorts [Z] sans aucune contrepartie, aurait été consentie en toute connaissance de cause de leur part, par simple tolérance et au regard des bonnes relations qui existaient alors entre les voisins. Les éléments du dossier plaident au contraire en faveur de relations conflictuelles en lien avec la servitude de passage. Aucun élément ne corrobore les bonnes relations alléguées ni l'existence d'une tolérance accordée aux consorts [Z].



Enfin, contrairement à ce qu'à retenu le tribunal il ne peut être tiré aucune conséquence des conventions signées entre les parties s'agissant de leur commune intention lors de la vente. 



Il est exact que le protocole d'accord régularisé entre les parties le 17 février 2018 mentionne expressément et sans aucune réserve que les époux [Z]/[Y] ont vendu le 10 janvier 2006 aux époux [O] la parcelle I n° [Cadastre 25]. Il ne peut cependant être tiré aucun enseignement de cette convention dont l'objet était seulement d'acter la suppression définitive de la servitude de passage dont bénéficiait la parcelle I n° [Cadastre 25] sur la parcelle ZP n° [Cadastre 11], sans égard au litige relatif à la propriété de la bâtisse centrale qui était alors pendant devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, en attente d'être tranché. De plus, les parties ne pouvaient que se référer au cadastre existant pour la désignation des parcelles en cause.



De même, le fait que la convention de mise en place d'un dispositif d'assainissement non collectif dérogatoire en date du 6 avril 2007 n'ait été signée qu'entre les époux [O] (en qualité de propriétaires des parcelles ZP n° [Cadastre 11] et I n° [Cadastre 25]) et les époux [Z]/[H] (en qualité de propriétaire des parcelles ZP n° [Cadastre 10] et I n° [Cadastre 27]) et le fait que sur le plan annexé à cette convention, la parcelle I n° [Cadastre 25] apparaisse d'un seul tenant et d'une surface bien plus importante que la parcelle I n° [Cadastre 27], ne permettent pas de déduire que l'intention des parties a toujours été d'inclure la bâtisse centrale dans le périmètre de la vente de 2006. Comme précédemment indiqué, les références cadastrales sont les seules auxquelles les parties pouvaient se référer, sans d'ailleurs à cette époque y voir nécessairement une difficulté dès lors que la propriété acquise par les époux [O] était effectivement bien située sur la parcelle I n° [Cadastre 25], mais pour partie seulement. En toute hypothèse, au même titre que l'acte de vente du 10 janvier 2006, ce document est équivoque et ne peut valoir preuve du transfert de propriété du bâtiment litigieux.



Au bénéfice de ces observations, la cour considère que les Consorts [Z] rapportent la preuve que contrairement aux énonciations de l'acte notarié du 10 janvier 2006, la propriété de la bâtisse centrale de la longère située lieu-dit '[Adresse 31]', dite maison n° [Adresse 9] n'a pas été transférée à M. et Mme [O].



Il convient d'ordonner la rectification de l'acte notarié du 10 janvier 2006 reçu par Me [A], aux frais partagé des parties. 



Afin d'assurer l'effectivité de la présente décision, il convient de dire que l'acte rectificatif devra être signé dans les cinq mois du présent arrêt et que passé ce délai, une astreinte provisoire de 100 ' par jour de retard commencera à courir pendant un délai de trois mois à l'issue duquel, en cas d'inexécution totale ou partielle, il pourra être à nouveau statué par le juge de l'exécution de Saint-Nazaire en liquidation d'astreinte provisoire et fixation d'une astreinte définitive.



Il n'y a pas lieu d'ordonner l'enregistrement du présent jugement dès lors que c'est l'acte rectificatif qui devra faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière aux frais partagé des parties.



Par ailleurs, il convient de dire que la partie la plus diligente fera établir aux frais partagé des parties un document d'arpentage par un géomètre-expert afin de créer deux parcelles distinctes, avec d'une part la maison occupée par M. et Mme [O] et d'autre part, la partie centrale, propriété des consorts [Z]. 



La partie la plus diligente fera enregistrer la division ainsi opérée au cadastre aux frais partagés des parties.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



2°/ Sur l'indemnité d'occupation réclamée par les consorts [Z]



En exécution de l'ordonnance de référé du 5 juillet 2016, les consorts [Z] ont libéré la maison centrale de tous leurs effets personnels, au profit des époux [O] qui se sont prévalus de leur titre pour interdire aux consorts [Z] toute jouissance de ce bien.





Il résulte du présent arrêt que les époux [O] ne se sont finalement jamais vus transférer la propriété de cette bâtisse. Ils sont par conséquent redevables d'une indemnité d'occupation pendant tout le temps où les consorts [Z] ont été à tort, privés de la jouissance de leur propriété.



Les époux [Z] entendent voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 300 ' par mois sans toutefois justifier de la valeur locative de cet immeuble ni d'ailleurs de sa valeur vénale, le document particulièrement lapidaire intitulé 'fiche technique' versé aux débats pour estimer que l'immeuble vaudrait 30.000 ' (à quelle date ') étant dénué de toute force probante.



L'état de cette bâtisse d'une superficie de 96 m² sur deux étages n'est pas connu. Il est cependant constant que ce bien nécessite une réhabilitation complète avant de pouvoir être habitable. Il n'était d'ailleurs utilisé, depuis plusieurs années, qu'à titre de débarras. 



À titre de comparaison, les époux [Z]-[H] ont acquis en 2004, au prix de 22.870 ' :

- la maison dite n° [Adresse 14] qui présentait un état similaire (nécéssité de réhabilitation complète) mais dont la superficie était double (192 m²),

- le terrain ZP n°[Cadastre 11] de 2 208 m². 



Il doit être considéré qu'à la même époque, la valeur vénale de la bâtisse centrale ne pouvait excéder 10.000 '. Vingt ans plus tard, dans ce lieu-dit rattaché à la commune de [Localité 18], distante de 40 km de [Localité 32] et de [Localité 34], ce bien n'a pas pu faire plus que doubler sa valeur compte tenu de son état, de son absence de terrain et de sa double mitoyenneté.



Au bénéfice de ces observations, la cour est en mesure de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 120 '/mois.



M et Mme [O] seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 5 juillet 2016 jusqu'à la complète libération des lieux et la remise effective des clés.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



3°/ Sur les demandes de dommages-et-intérêts 



a. Sur la demande indemnitaire des consorts [Z] pour résistance abusive



Les consorts [Z] sollicitent la condamnation des époux [O] à leur régler la somme de 5.000 ' pour résistance abusive.



Cette demande ne peut être fondée que sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, ce qui suppose pour les consorts [Z] de faire la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, ces trois conditions étant cumulatives.



Or, les consorts [Z] ne consacrent aucun développement particulier dans la partie discussion de leurs conclusions aux conditions de la responsabilité des époux [O]. Aucun préjudice n'est allégué ni justifié, étant précisé que le préjudice de jouissance est déjà réparé par la condamnation des époux [O] au paiement d'une indemnité d'occupation.



Les conditions de la responsabilité des époux [O] n'étant pas réunies, la demande de dommages-et-intérêts ne peut qu'être rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.



b. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle des époux [O] pour procédure abusive et injustifié



La cour a jugé que l'acte de vente du 10 janvier 2006 n'avait pas transféré la propriété de la bâtisse centrale à M. et Mme [O], faisant ainsi droit à la demande principale des consorts [Z].



L'action abusive n'est donc pas caractérisée. En l'absence de faute, les conditions de la responsabilité délictuelle des consorts [Z], fondée sur les dispositions précitées de l'article 1240 du code civil, ne sont pas réunies.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de leur demande de dommages-et-intérêts.



4°/ La responsabilité de Me [M]



Les demandes formées à l'encontre du notaire étant formée à titre infiniment subsidiaire, il n' y a pas lieu de les examiner.



5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.



Succombant en appel, M et Mme [O] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



En équité, la cour décide de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence, les parties seront déboutées de leur demande à ce titre, y compris le notaire.



Il convient d'autoriser les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 7 décembre 2023 sauf en ce qu'il a :

- débouté M. [N] [Z], M. [UN] [Z], Mme [MC] [Z] et M. [BD] [Z] de leur demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive,

- débouté M. [F] [O] et Mme [R] [K] épouse [O] de leur demande de dommages-et-intérêts pour procédure abusive;



Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant :



Ordonne la rectification de l'acte de vente notarié du 10 janvier 2006 reçu par Me [A], aux frais partagés des parties en ce sens que la vente n'a porté que sur la maison n° [Adresse 1] édifiée sur la parcelle cadastrée section I n° [Cadastre 25] (la maison n° [Adresse 9] édifiée sur la même parcelle étant exclue) et le terrain cadastré section ZP n° [Cadastre 11]; 



Dit que l'acte rectificatif devra être signé dans les cinq mois du présent arrêt et que passé ce délai, une astreinte provisoire de 100 ' par jour de retard commencera à courir pendant un délai de trois mois à l'issue duquel, en cas d'inexécution totale ou partielle, il pourra être à nouveau statué par le juge de l'exécution de Saint-Nazaire en liquidation d'astreinte provisoire et fixation d'une astreinte définitive;



Dit que en vue de cette rectification, la partie la plus diligente fera établir aux frais partagés des parties un document d'arpentage par un géomètre-expert afin de créer deux parcelles distinctes avec d'une part la maison occupée par M et Mme [O] et d'autre part, la partie centrale, propriété des consorts [Z];



Dit que la partie la plus diligente fera enregistrer la division ainsi opérée au cadastre aux frais partagés des parties ;



Déboute M. [N] [Z], M. [UN] [Z], Mme [MC] [Z] et M. [BD] [Z] de leurs autres demandes ;



Condamne in solidum M. [F] [O] et Mme [R] [K] épouse [O] à verser à M. [N] [Z], M. [UN] [Z], Mme [MC] [Z] et M. [BD] [Z] une indemnité d'occupation à compter du 5 juillet 2016 jusqu'à la complète libération des lieux et la remise effective des clés ;



Fixe le montant de cette indemnité d'occupation à la somme de 120'/mois ;



Condamne in solidum M. [F] [O] et Mme [R] [K] épouse [O] aux dépens de première instance et d'appel ;



Déboute M. [F] [O] et Mme [R] [K] épouse [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



Déboute à M. [N] [Z], M. [UN] [Z], Mme [MC] [Z] et M. [BD] [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute Me [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.





LA GREFFIÈRE POUR LE PRÉSIDENT 

EMPÊCHÉ









Mme Bezier M. Bricogne