Cour d'Appel · 1ère Chambre — 22 avril 2025

1ère chambre B





ARRÊT N°



N° RG 22/02576

N° Portalis DBVL-V-B7G-SVVM



(Réf 1ère instance : 18/00801)









Mme [F] [M]



C/



M. [R] [J]

S.A.R.L. LE CERCLE

S.C.I. SCI LE TRIANGLE





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 AVRIL 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère



GREFFIER



Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé



DÉBATS



A l'audience publique du 15 octobre 2024



ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 17 décembre 2024





****



APPELANTE



Madame [F] [M]

née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 8] 

[Adresse 5]

[Localité 11]



Représentée par Me Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC et par Me Eric GICQUEL, plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉS



Monsieur [R] [J]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 11]



SARL LE CERCLE prise en la personne de Monsieur [R] [J], représentant légal en sa qualité de gérant

[Adresse 3]

[Localité 11]



SCI SCI LE TRIANGLE prise en la personne de Monsieur [R] [J], représentant légal en sa qualité de gérant

[Adresse 3]

[Localité 11]



Tous trois eprésentés par Me Carole LE GALL-GUINEAU, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Xavier MARCHAND, plaidant, avocat au barreau de PARIS



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





1. Mme [F] [M] et M. [R] [J] ont divorcé le 8 septembre 2017. Au titre de la liquidation du leur patrimoine commun, conformément à un état liquidatif établi le 1er mars 2017 et homologué par le tribunal, M. [J] a notamment reçu les parts détenues par la communauté dans la Sarl Le paparazzi et les sociétés Le carré et BBC. Mme [M] a reçu le fonds de commerce du mini-golf de [Localité 11] et une soulte de 53.173,26 '.



2. En outre, chacun des ex-époux est resté propriétaire de ses parts respectives dans la Sci Letriangle, soit 22 parts sociales sur 100 pour Mme [M] et 23 parts sur 100 pour M. [J]. L'état liquidatif homologué mentionnait que les ex-conjoints s'étaient entendus pour valoriser la Sci Le Triangle à la somme de 240.000', chaque part étant évaluée à 240'. 



3. La Sci Le triangle, société civile immobilière, avait pour objet social l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, ainsi que la réalisation de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation.



4. Détenue par Mme [M] (22 %), M. [J] (23 %), et la Sarl Le cercle (55%), la Sci Le triangle créée en 2009, avait pour seul actif un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], acquis le 14 mai 2009 au prix de 110.000 ' au moyen d'un prêt. Ce local composé d'une cuisine d'un restaurant, d'une salle arrière de 18 couverts, d'une salle située à l'avant de 20 couverts et d'une terrasse était donné à bail à la Sarl Le paparazzi.



5. La Sarl Le paparazzi est détenue à 45 % par M. [J] et à 55 % par la Sci Le cercle. Elle exploite une pizzeria dans les locaux appartenant à la Sci Le triangle (murs et terrasse recouverte par une structure démontable autorisée par la mairie) ainsi que dans des locaux appartenant à un tiers, précédemment exploités par la société BBC, après avoir acquis le droit au bail auprès de cette dernière (société BBC dans laquelle M. [J] est associé).



6. La Sarl Le cercle détient 55 % de la Sci Le triangle et 55 % de la Sci Le Paparazzi. Elle est détenue à 99,95 % par M. [J].



7. M. [J] a souhaité céder l'actif immobilier de la Sci le triangle avant de dissoudre celle-ci. Un premier projet de vente a été envisagé au profit de la Sci Le carré au prix de 200.000 '.



8. A cette fin, les actionnaires de la Sci Le triangle ont été convoqués à une assemblée générale qui s'est tenue le 12 janvier 2018. Mme [M] a voté contre les résolutions visant à autoriser le gérant à signer un compromis de vente au profit de la Sci Le carré au prix de 200.000 ', estimant que ce prix était gravement sous-évalué. Le procès-verbal d'assemblée générale mentionne que la résolution a été adoptée avec 80 % des voix.



9. Par actes d'huissier distincts du 3 mai 2018, Mme [F] [M] a fait assigner M. [R] [J], la Sci Le triangle, la Sci Le carré et la Sci Le cercle devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux 'ns de voir prononcer la nullité de la délibération du 12 janvier 2018, de voir M. [J] et la Sci Le cercle condamnés à l'indemniser de ses préjudices résultant de la vente de l'immeuble et des abus de pouvoir et de majorité commis, et de voir désigner un expert judiciaire afin de déterminer la valeur vénale du local commercial ainsi que sa valeur de rentabilité, et d'estimer les coûts et pertes suite à la cession de l'actif de la Sci, liés à sa dissolution et liquidation. 



10. A la suite de la réception de cette assignation, les parties se sont rapprochées en vue de la désignation commune d'un expert immobilier, sans succès.



11. Le 3 août 2018, Mme [M] a fait établir une évaluation du bien immobilier faite par l`agence Blot Immobilier qui estimait le prix du local à 450 000 '. 



12. Un second projet de vente a été envisagé à la suite de l'offre présentée par M. [Z], gérant de la Sci Marmo 76, d'acquérir le local au prix de 235.000 ' net vendeur. Une nouvelle assemblée générale a été convoquée pour le 10 juin 2019, ayant notamment pour ordre du jour l' 'examen de la proposition d'acquisition de la vente de l`immeuble du Paparazzi d'un montant de 235.00 '' à la Sci Marmo 76 dont le gérant est M.[O] [Z] et 'le cas échéant, autorisation de signature d'un compromis de vente de l`immeuble du Paparazzi pour un montant de 235.000 ''. La convocation indiquait qu'en cas 'd'absence de vote à1'unanimité : report de la vente de 3 mois dans le but de trouver un acheteur avec une meilleure offre.' 



13. Une autre convocation à une assemblée générale ordinaire a été ensuite adressée aux associés pour le 26 juillet 2019. L'ordre du jour annoncé était d'une part : 'l'autorisation de cession de l`immeuble loué à la Sarl Paparazzi [. . .] au prix de 235.000'' et d'autre part les 'pouvoirs en vue des formalités nécessaires à la réalisation de cette cession'. Etait jointe à cette convocation 1'offre ferme et définitive de la Sci Cairb, signée de M. [Z], datée du 25 juin 2019.



14. Par courrier en date du 4 juillet 2019, Mme [M] a proposé à M. [J] d'acquérir l'ensemble des parts sociales de la Sci Le triangle à leur valeur d'actif net.



15. M. [J] n`a pas donné suite à cette proposition.



16. Lors de l'assemblée du 26 juillet 2019, le projet de cession du bien immobilier à la Sci Cairb pour un montant de 235.000 ' a été approuvé par la majorité des associés. Mme [M] a de nouveau voté contre cette résolution ainsi que le mentionne le texte des résolutions.



17. Le contrat de vente a été signé le 3 février 2020 au rapport de Me [B] [U], pour un prix de 235.000 '.



18. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 février 2020, une assemblée générale extraordinaire a été convoquée pour le 2 mars 2020 afin de statuer sur les modalités de la liquidation anticipée de la société.



19. Par lettre recommandée du 20 février 2020, Mme [M] a sollicité une modification de l`ordre du jour afin que l'assemblée générale statue sur sa proposition de rachat des parts sociales.



20. Par une seconde lettre recommandée également datée du 20 février 2020, Mme [M] a sommé la Sci Le triangle d'annuler la tenue de la réunion.



21. Par requête du 24 février 2020, Mme [M] a saisi le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de suspension de réunion de 1'assemblée générale extraordinaire du 2 mars 2020 de la société Le triangle et de nomination d'un mandataire de justice et d'un huissier de justice.



22. Le sort de cette requête n'est pas connu mais l'assemblée générale extraordinnaire s'est néanmoins tenue le 2 mars 2020, Mme [M] ayant mandaté un huissier de justice afin d'y assister. A l'issue, l'assemblée générale a décidé de la dissolution anticipée de la Sci Le triangle et de sa liquidation amiable, M. [J] étant désigné en qualité de liquidateur amiable. Mme [M] a voté contre ces résolutions. 



23. C'est dans ce contexte que par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :



- ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture prononcée le 8 octobre 2021,

- fixé la clôture des débats au 10 janvier 2022,

- en conséquence,

- admis dans les débats les conclusions émises par les défendeurs notifiées le 3 décembre 2021,

- constaté que Mme [M] renonce à son action fondée sur l'article 1843-5 du code civil,

- constaté que Mme [M] renonce à son action initialement introduite tendant au prononcé de la nullité des délibérations de l'assemblée générale des actionnaires de la Sci Le triangle des 12 janvier 2018, 10 juin 2019, 26 juillet 2019 et 2 mars 2020,

- mis hors de cause les sociétés Le carré et Le paparazzi,

- déclaré Mme [M] irrecevable pour défaut de qualité à agir en son action tendant à l'octroi de dommages et intérêts, pour non- respect des dispositions de articles L. 612-5 du code de commerce,

- déclaré Mme [M] recevable mais non fondée en son action tendant à l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement d'une part de l'article 1844-17 du code civil, d'autre part sur le fondement de l'abus de pouvoir commis par M. [J] en sa qualité de gérant de la Sci Le triangle et enfin de l'abus de majorité commis par M. [J] ainsi que par la société Le cercle, en leur qualité d`associés de la Sci Le triangle,

- déclaré sans objet l'action de Mme [M] aux fins de révocation du gérant de la Sci Le triangle,

- en conséquence,

- débouté Mme [M] [F] de l'ensemble de ses prétentions,

- débouté M. [J], la Sci Le triangle et la société Le cercle de leur demande respective fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que Mme [M] [F] supportera ses frais irrépétibles et les dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.



24. Suivant déclaration du 21 avril 2022, Mme [F] [M] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



25. Mme [F] [M] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 8 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.



26. Elle demande à la cour de :



- dire son appel recevable et bien fondé,

 

- infirmer le jugement du 4 avril 2022 du tribunal judiciaire de Saint-Malo en toutes ses dispositions, 

 

Et statuant à nouveau,

 

- avant-dire droit, nommer l'expert judiciaire qui lui plaira avec pour mission de : 

* convoquer les parties en cause, 

* recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée, 

* se faire communiquer tous les documents juridiques utiles à sa mission, dont tous les titres de propriété et projets de vente immobilière et tous baux consentis par la société Sci Le triangle et toutes sous locations et domiciliations conclues par ses locataires, comptables, financiers dont tous emprunts bancaires et fiscaux de la société Sci Le triangle utiles à l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble du [Adresse 3] à Saint-Lunaire, sa valeur de rentabilité et sa valeur locative au sens de l'article L 145-33 du code de commerce, 

* vérifier les liens unissant les intimés avec la société Cairb et les décrire, 

* évaluer la valeur vénale de cet immeuble et sa valeur locative,

* s'adjoindre, le cas échéant, tout sapiteur utile à l'accomplissement de sa mission d'évaluation de l'immeuble de la société Sci Le triangle,

* évaluer les coûts et pertes pour la société Sci Le triangle suite à la cession de l'actif immobilier,

* dire les créances et les dettes de la société Sci Le triangle sur M. [R] [J] et les sociétés qu'il contrôle,

* évaluer les préjudices subis par la société Sci Le triangle et ceux subis par Mme [F] [M] du fait des actes et décisions de la gérance relatifs à la vente de l'immeuble, au loyer consenti à la société Le paparazzi, à la créance sur la société Le Cercle et sur la société Le paparazzi,

*arrêter le montant des créances en principal et en accessoire de la société Sci Le triangle sur les sociétés Le paparazzi et Le cercle,

* fournir tous éléments comptables de nature à permettre à toute juridiction éventuellement saisie de déterminer ces montants, et toutes informations utiles à la solution du présent litige,

* établir un pré-rapport et répondre aux dires des parties,

* établir un rapport définitif et le déposer,

 

- juger qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale n'a autorisé le gérant de la société Sci Le triangle à vendre son immeuble, que l'objet social statutaire ne prévoyait pas sa vente,

 

- fixer les conséquences financières induites par la nullité des délibérations de l'assemblée générale du 12 janvier 2018, du 10 juin 2019, du 26 juillet 2019 et du 2 mars 2020 de la société Sci Le triangle, la privant de son immeuble de rapport et des loyers qu'il générait, afin de condamner M. [R] [J] et la société Sarl Le cercle à réparer l'entier préjudice subi par Mme [F] [M] au vu du rapport d'expertise,

- condamner M. [R] [J] en sa qualité de mandataire social de la société Sci Le triangle à réparer toutes conséquences dommageables subies par Mme [F] [M], du fait de la privation de tout bénéfice distribuable de la société Sci Le triangle en raison de la vente de son immeuble, telle qu'envisagée par les délibérations du 12 janvier 2018, du 10 juin 2019 et du 26 juillet 2019, pour un prix inférieur à sa valeur vénale, de la fin de la location de ses locaux à la Sarl Le paparazzi, de l'inapplication régulière de la clause d'échelle mobile du bail, du non-recouvrement des créances de la société Le triangle sur les sociétés Sarl Le cercle et Sarl Le Paparazzi,

 

- constater que M. [R] [J], en sa qualité de gérant de la société Sci Le triangle, a commis un abus de pouvoir en décidant la vente de l'immeuble de la Sci Le triangle, sans y avoir été préalablement et valablement autorisé par l'assemblée des associés, au préjudice des intérêts de Mme [F] [M] et pour le seul bénéfice direct des intimés et indirect des sociétés que M. [R] [J] gère et contrôle,

 

- condamner en conséquence de cet abus de pouvoir et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, M. [R] [J] à l'indemniser d'une somme égale à la différence entre la valeur vénale à dire d'expert de l'immeuble de la société Sci Le triangle et son prix de vente de deux-cent trente-cinq mille euros (235.000 ') multiplié par vingt-cinq (25) parts sociales sur les cents (100) parts sociales formant le capital de la Sci Le triangle, augmentée d'une somme à dire d'expert égale aux créances de la société Sci Le triangle sur les autres intimés, dont celles sur les sociétés Sarl Le paparazzi et Sarl Le cercle, à titre de dommages-intérêts, 

 

- constater qu'en leur qualité d'associés majoritaires de la société Sci Le triangle, M. [R] [J] et la société Le cercle ont commis un abus de majorité en décidant la vente de l'immeuble de la société Sci Le triangle à un prix inférieur à sa valeur vénale au préjudice des intérêts de l'associée minoritaire Mme [F] [M],

 

- de condamner in solidum en conséquence de cet abus de majorité et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, M. [R] [J] et la société Le cercle à indemniser Mme [F] [M] d'une somme de 50.000 ' à titre de dommages-intérêts,

 

- de révoquer le mandat de liquidateur de la société Sci Le triangle de M. [R] [J],

 

- de désigner un liquidateur pour réaliser toutes les opérations de liquidation amiable de la société Sci Le triangle,

 

- de condamner in solidum M. [R] [J] et la société Le cercle, au paiement de la somme de quinze mille (30.000 ') (sic) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- de condamner in solidum M. [R] [J] et la société Le cercle ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'administration provisoire de liquidateur et d'expertise et d'appel, dont distraction sera ordonnée au profit de Me Valérie Douard, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. 



*****



26. M. [R] [J], la Sci Le Triangle prise en la personne de M. [R] [J], son liquidateur amiable et la Sarl Le Cercle prise en la personne de M. [R] [J], son gérant exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 30 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.



Ils demandent à la cour de : 



A titre liminaire,

 

- constater que Mme [M] a précisé abandonner ses demandes de nullité contre les délibérations des 12 janvier 2018, du 10 juin 2019, du 26 juillet 2019 et du 2 mars 2020,



- débouter par suite Mme [M] de la demande formée dans le dispositif de ses conclusions du 6 septembre 2024 de voir la nullité desdites délibérations prononcée,

 

- constater que Mme [M] a également précisé qu'elle ne poursuivait plus l'action ut singuli,



- débouter par suite Mme [M] de la demande formée dans le dispositif de ses conclusions du 6 septembre 2024 de voirM. [J] condamné au profit de la Sci Le Triangle des conséquences dommageables de la vente de l'immeuble,



- constater que Mme [M] ne forme aucune prétention contre la Sci Le triangle dans le corps de ses conclusions,



- débouter par suite Mme [M] de la demande formée dans le dispositif de ses conclusions du 6 septembre 2024 de voir la Sci Le Triangle condamné à l'indemniser du préjudice personnel qu'elle prétend avoir subi,

 

A titre principal,

 

- débouter Mme [M] de sa demande d'expertise judicaire,



- limiter à titre subsidiaire, la mission de l'expert à la seule évaluation de la valeur vénale du local litigieux, au regard des prix constatés dans des communes similaires, le rapport devant comprendre les références et le détail des transactions considérées,



- confirmer le jugement du 4 avril 2022 en ce qu'il a débouté Mme [M] de l'intégralité de ses demandes, 



- condamner Mme [M] à verser à M. [J] et la Sarl Le cercle la somme, chacun, de 10.000' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner Mme [M] aux entiers dépens.



27. La clôture de l'affaire a été prononcée le 8 octobre 2024.

 



* * * * *

MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Propos liminaires sur le périmètre de la saisine de la cour



a. Sur le principe du contradictoire



28. Mme [M] fait grief au premier juge de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire en ordonnant le rabat de l'ordonnance de clôture pour admettre les conclusions adverses régularisées le 3 décembre 2021, soit après l'ordonnance de clôture. 



29. Toutefois, comme le relève les intimés, Mme [M] n'en tire aucune conséquence procédurale puisqu'elle ne sollicite pas l'annulation du jugement dans son dispositif. Elle se contente d'indiquer en page 22 de ses conclusions qu'il appartiendra à la cour de décider de l'annulation d'office du jugement déféré. 



30. La cour n'entend pas se saisir d'office et statuer sur une demande de nullité du jugement qui ne figure ni en objet de l'appel ni dans le dispositif des conclusions de l'appelante, outre que l'atteinte au principe du contradictoire n'est pas avéré en l'espèce au vu des circonstances (dépôt à 15 jours de la clôture d'un dernier jeu de conclusions profondément remanié, de plus de cinquante pages) et de la motivation du jugement (nécessité de temps pour décrypter les demandes et y répondre en l'absence de restructuration et de respect des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile).



31. Il est observé que devant la cour, Mme [M] a déposé en dernier lieu des conclusions modifiant à nouveau ses demandes, le 8 octobre 2024, soit le jour même de la clôture sans toutefois que les intimés ne soulèvent aucun incident de ce chef.



32. Toutefois, les conclusions des intimés n'ont pas pu tenir compte des dernières modifications opérées par Mme [M]. Il convient donc de clarifier les demandes abandonnées sur lesquelles il ne sera donc pas statué et qui rendent sans objet une partie du dispositif des conclusions des intimés.



b. Sur les demandes abandonnées par Mme [M]



33. Il est acquis que dans le dispositif de ses dernières conclusions, Mme [M] ne demande plus à la cour de prononcer la nullité des délibérations des assemblées générales des 12 janvier 2018, 10 juin 2019, 26 juillet 2019 et 2 mars 2020. La cour n'est donc saisie d'aucune demande d'annulation de ces décisions collectives.



34. Mme [M] qui a indiqué ne plus poursuivre l'action ut singuli ne forme plus aucune demande de condamnation de M. [J] au profit de la Sci Le triangle des conséquences dommageables de la vente. Ses demandes indemnitaires ne sont désormais formées que pour elle-même. Partant, il n'y a pas lieu de la débouter d'une demande inexistante.



35. De même, en l'état de ses dernières écritures, Mme [M] ne forme plus aucune demande à l'encontre de la Sci le triangle. Il n'y a donc pas lieu de la débouter d'une demande tendant à ' voir la Sci Le triangle condamnée à l'indemnisée du préjudice personnel qu'elle prétend avoir subi', qui n'est plus formée.

2°/ Sur la responsabilité de M. [J] en tant que gérant de la Sci Le triangle



36. Mme [M] entend engager la responsabilité de M. [J] en sa qualité de gérant sur le fondement des articles 1240,1844-17 alinéa 2 et 1850 du code civil.



37. Mme [M] fait grief à M. [J] d'avoir commis des fautes dans sa gérance de nature à engager sa responsabilité :

- en ne respectant pas les dispositions légales et statutaires: défaut d'établissement d'un procès-verbal à l'issue de l'assemblée générale du 26 juillet 2019 ayant acté la vente de l'immeuble social à la Sarl Cairb, convocation en assemblée générale ordinaire au lieu de l'assemblée générale extraordinaire pour contourner les règles de majorité requises, 

- en bafouant les droits politiques des associés : absence de convocation des associés aux assemblées, non respect du droit d'information, absence d'application de la procédure des conventions réglementées, privation des associés de leur droit de vote,

- en mettant en oeuvre des délibérations d'assemblées générales irrégulières,

- en procédant à la cession de l'immeuble social alors qu'un tel acte ne rentrait pas dans l'objet social de la société et qu'il n'a en toute hypothèse nullement été mandaté pour réaliser la vente, faute d'autorisation en ce sens votée à l'unanimité,

- en agissant contrairement à l'intérêt social pour favoriser ses propres intérêts : refus de donner une suite favorable à ses offres d'achat au profit de la société Cairb dirigée par l'un de ses associés dans d'autres sociétés, refus de mettre le bien sur le marché à sa valeur vénale réelle, refus de recouvrer les créances et d'indexer le loyer dû par la Sarl Le paparazzi qu'il dirige. 



38. Mme [M] considère que les 'comportements anormaux' (P.36) du gérant lui ont directement causé un préjudice personnel d'ordre financier résultant de la privation de tout bénéfice distribuable ou boni de liquidation en raison :

- de la vente de l'immeuble social à un prix (235.000 ') bien inférieur à sa valeur vénale réelle,

- du non recouvrement des créances de la Sci Le triangle sur les Sarl Le cercle et le paparazzi,

- de la location de l'immeuble social à la Sarl Le paparazzi et de la perte de loyers correspondant à la différence entre les loyers appliqués par la Sci Le triangle et les loyers qui auraient dû être fixés en fonction de la clause d'échelle mobile prévue au bail. 



39. Toutefois, estimant qu'elle n'était pas en mesure d'avoir accès aux pièces et éléments lui permettant de préciser l'étendue de son préjudice, elle sollicite une expertise judiciaire avant dire droit.



40. M. [J], la Sci Le triangle et la Sarl Le cercle soutiennent que contrairement au postulat erroné qui fonde l'intégralité des prétentions de l'appelante, le prix de cession du local est conforme au prix du marché de la côte d'Emeraude, qu'il en est de même du montant des loyers commerciaux lesquels ont été régulièrement acquittés. Ils concluent donc à l'absence de préjudice personnel distinct de la société de sorte que Mme [M] est irrecevable en son action fondée sur les articles 1844-17 et 1850 du code civil. Subsidiairement,ils estiment que Mme [M] ne parvient pas à démontrer l'existence des vices qui affecteraient les délibérations, ni la réalité des préjudices personnels allégués, pas plus que d'un lien de causalité direct entre le prétendu préjudice qu'elle invoque et les prétendus vices qu'elle suppose.



Réponse de la cour



41. L'article1844-17 du code civil énonce que 'L'action en responsabilité fondée sur l'annulation de la société ou des actes et délibérations postérieurs à la constitution se prescrit par trois ans à compter du jour où la décision d'annulation est passée en force de chose jugée. 

La disparition de la cause de nullité ne met pas obstacle à l'exercice de l'action en dommages et intérêts tendant à la réparation du préjudice causé par le vice dont la société, l'acte ou la délibération était entaché. Cette action se prescrit par trois ans à compter du jour où la nullité a été couverte.'



42. Il ressort de l'article 1850 du code civil que 'Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans la gestion.' 



43. Selon une jurisprudence constante, l'action individuelle en responsabilité dont dispose un associé contre un dirigeant ne peut tendre qu'à la réparation d'un préjudice personnel et distinct de celui causé à la société (Com., 19 avril 2005, pourvoi n° 02-10.256).



44. L'article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'



45. La responsabilité civile est soumise à la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. En l'absence de l'une de ces conditions cumulatives, elle n'est pas engagée.



3°/ Sur la recevabilité de l'action indemnitaire de Mme [M] sur le fondement des articles 1844-17 et 1850 du code civil



46. Les intimés concluent à l'irrecevabilité de l'action indemnitaire de Mme [M] fondée sur les articles 1844-17 et 1850 du code civil faute pour elle de faire la démonstration d'un préjudice personnel qui ne serait pas le corollaire de ceux subis par la société.



47. La cour relève que le tribunal n'a déclaré irrecevable Mme [M] pour défaut de qualité à agir qu'en ce qui concerne son action indemnitaire fondée sur le non respect des dispositions de l'article L. 612-5 du code du commerce. Il a en revanche déclaré Mme [M] recevable mais non fondée en son action tendant à l'octroi de dommages et intérêts notamment sur le fondement de l'article 1844-17 du code civil.



48. Nonobstant les développements en ce sens dans leurs conclusions, la cour n'est saisie d'aucun appel incident ni d'aucune demande de la part des intimés, dans leur dispositif, tendant à voir déclarée Mme [M] irrecevable en son action sur le fondement des articles 1844-17 et 1850 du code civil. Seule la confirmation du jugement est sollicitée.



49. Par conséquent, l'action indemnitaire de Mme [M] doit être jugée recevable.



4°/ Sur le bien-fondé de l'action indemnitaire de Mme [M]



a. Sur l'absence de préjudice personnel distinct de celui de la société



50. En l'espèce, Mme [M] invoque l'existence d'un préjudice financier personnel résultant de la vente de l'immeuble social à un prix très inférieur à sa valeur vénale réelle, de la perte des loyers qui n'ont pas été réclamés par la gérance à la Sarl Le paparazzi (non indexation) et des créances sociales non recouvrées à l'encontre des Sarl Le cercle et Le paparazzi.



51. Au vu des fondements invoqués, la question essentielle est de savoir si Mme [M] démontre que les préjudices financiers allégués présentent un caractère personnel et ne sont pas seulement le corollaire des préjudices subis par la société. 



52. Sur ce point, il suffit de se reporter à ses conclusions pour constater que Mme [M] n'envisage le calcul de ses préjudices (par ailleurs non chiffrés) qu'à partir d'une reconstitution de l'assiette selon elle véritable des actifs de la société
1:

en réintégrant la valeur réelle du bien vendu ainsi que les créances et les loyers non recouvrés. 


 qui auraient dû faire l'objet d'une distribution, au prorata des parts de chaque associé. C'est ainsi qu'elle vise 'la privation de tout bénéfice distribuable de la Sci le Triangle' et qu'elle considère que son préjudice financier résultant de la vente est égal 'à la différence entre la valeur vénale à dire d'expert de l'immeuble de la société Sci le Triangle et son prix de vente de 235.000' multiplié par 25 parts sociales sur les 100 parts sociales formant le capital de la Sci Triangle (...)'



53. En principe, quelles que soient les fautes individuelles d'un dirigeant, la recherche de sa responsabilité par un associé s'estimant lésé ne peut donner lieu qu'à l' exercice de l'action sociale ('Ut singuli') si les préjudices invoqués ne sont que le corollaire des préjudices subis par la société, comme en l'espèce.



54. Or, Mme [M] a expressément renoncé à exercer l'action sociale dans le dernier état de ses conclusions, en abandonnant toute demande indemnitaire pour le compte de la société et en ne sollicitant plus que l'indemnisation de ses propres préjudices d'associée.



55. Dès lors, faute pour elle de démontrer un préjudice personnel distinct de ceux subis par la société et quelles que soient les fautes, au demeurant contestées, commises par M. [J] pendant sa gérance, les demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité du gérant formées par Mme [M] ne peuvent être accueillies.



56. En toute hypothèse, c'est l'existence même du préjudice allégué qui n'est pas avérée.



b. Sur l'absence de préjudice résultant de la vente du local social à un prix sous-évalué



57. Le local commercial à usage de restaurant qui constituait le seul actif de la Sci le triangle était situé au rez-de- chaussée de l'immeuble situé [Adresse 3] à Saint-Lunaire. Ce bien a été acquis en 2009 au prix de 110.000 ', en même temps que le fonds de commerce qui y était exploité.



58. Mme [M] discute la superficie de ce local en faisant notamment référence aux surfaces supérieures retenues par l'administration fiscale (160 m²) et dans le bail commercial (173,35 m²)
2:La différence avec les mentions du bail commercial peuvent aisément s'expliquer par la présence d'une terrasse qui n'est pas comprise dans le calcul des superficie loi Carrez.


. Cependant, l'acte de vente à la Sarl Cairb du 3 février 2020 mentionne une surface loi Carrez de 102,49 m² laquelle doit être retenue, dès lors que cette surface correspond nécessairement à l'état descriptif de division de l'immeuble annexé à l'acte (à défaut de concordance entre l'état descriptif de division et les mentions de l'acte notarié, le notaire engagerait sa responsabilité). C'est en outre toujours la surface 'loi Carrez' qui est retenue en matière de vente immobilière portant sur un lot de copropriété. 



59. En 2018, le divorce des époux [J]/[M] étant prononcé, M. [J] a envisagé la vente de l'immeuble appartenant à la Sci Le triangle, préalablement à la dissolution de celle-ci. Il a donc fait procéder à l'estimation de la valeur vénale du local commercial à usage de restaurant.



60. Me [C], notaire à [Localité 12] a estimé le bien à 200.000 ' environ selon un avis de valeur daté du 18 juin 2018. L'office notarial [H]-[U], notaire à [Localité 6] a estimé le bien entre 200.000 ' et 220.000 ' selon avis de valeur daté du 20 juin 2018.



61. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'état liquidatif homologué le 1er mars 2017, les conjoints s'étaient entendus pour valoriser les parts la Sci Le triangle à 240 '/la part, soit 24.000 ' pour la totalité des 100 parts.



62. Le bien a finalement été vendu à la Sarl Cairb après acceptation de son offre d'achat émise le 25 juin 2019, au prix de 235.000 ' soit 2.304 ' /m²
3:Pour une superficie visée dans l'acte de vente de 102 m².


.



63. En appel, au soutien de son argumentation, Mme [M] produit les mêmes pièces qu'en première instance, à savoir une attestation de Mme [D] (non précisément datée) et une estimation immobilière de l'agence Blot immobilier. Elle verse en outre aux débats différents exemples de mutation desquels elle conclut que le bien a été vendu à un prix bien inférieur aux prix pratiqués dans le secteur, dépassant systématiquement 3.000'/m².



64. Dans son attestation, Mme [D], âgée de 81 ans et dont les compétences en matière d'évaluation immobilière et commerciale ne résultent d'aucune pièce, se contente d'affirmer (au conditionnel toutefois) que 'le prix de l'immeuble serait en deçà du marché immobilier commercial à [Localité 11]' sans étayer son propos par aucun élément objectif.



65. De plus l'objectivité de cette attestation est sujette à caution dès lors que Mme [D] ne fait que reproduire les informations qui lui ont été manifestement données par Mme [M], dont l'argumentation est entièrement reprise, de même que les termes de l'attestation de l'agence Blot.



66. Aucun enseignement ne peut par conséquent être tiré de cette pièce.

67. L'attestation immobilière émise par M. [Y] de l'agence immobilière Blot immobilier suggère un prix net vendeur d'environ 450.000 '. Il appuie cette estimation sur un loyer envisageable de 36.000 ' et l'application à ce loyer d'une rentabilité brut de 8 % compte tenu de la situation géographique et des rapports financiers qui lui ont été communiqués.



68. Il est exact qu'en matière d'évaluation d'un immeuble donné à bail commercial, il convient d'en retenir la valeur locative pour déterminer le prix à la revente. En effet, un acquéreur formulera une offre d'acquisition en fonction du montant des loyers perçus dans le cadre du bail commercial pour permettre le règlement de l'emprunt adossé à l'achat.



69. En l'occurrence, l'estimation faite le 3 août 2018 repose toutefois sur la projection d'un loyer annuel de 36.000 ' qui ne correspond pas au montant du loyer effectivement en cours (20.160 ') ainsi que sur un chiffre d'affaire supposément réalisé par la Sarl le paparazzi. Les bases de calcul ne correspondent donc pas à la réalité. Surtout, cette attestation omet totalement (ce que ne pouvait ignorer Mme [M]) le fait que la Sarl Le paparazzi n'exploite pas seulement son fonds de commerce dans les murs appartenant à la Sci Le triangle mais également dans des locaux adjacents appartenant à un tiers (pour une surface légèrement inférieure). Occultant cette circonstance, l'estimation de l'agence Blot immobilier ne peut être qu'erronée, en ce que le chiffre d'affaires réalisé par la Sarl Le paparazzi devait être rapporté aux seules surfaces exploitées dans les locaux loués à la Sci Le triangle. 



70. Or, rapporté à la surface exploitée dans les seuls locaux de la Sci Le triangle (représentant un peu plus de la moitié de la totalité des locaux exploités), le chiffre d'affaires à retenir, en suivant le raisonnement de Blot immobilier serait légèrement supérieur à 300.000 ' et par conséquent le loyer serait légèrement supérieur à 18.000 '. Il s'en infère que le loyer commercial de 20.160 ' résultant du bail renouvelé le 1er juillet 2018 entre la Sci le triangle et la Sarl Le paparazzi apparaît conforme à la valeur locative. 



71. De même, en appliquant au loyer annuel réel de 20.160 ', un taux de rentabilité de 8 % tel que retenu par l'agence Blot, la valeur vénale serait alors de 252 000 '. Ce prix est sans commune mesure avec l'estimation donnée à hauteur de 450.000 ' et ne permet pas de caractériser une grave sous-évaluation du prix de cession (235.000 ').



72. Au surplus, comme le relèvent à juste titre les intimés, retenir une valorisation à hauteur de 450.000 ' en 2019 alors que le bien a été aquis au prix de 110.000 ' en 2009 conduirait à admettre que la valeur vénale de ce local commercial aurait progressé de 300% en 10 ans, ce qui n'est pas crédible.



73. Ce d'autant que le marché de l'immobilier commercial sur les communes littorales bretonnes ne connaît pas une aussi forte progression que le marché immobilier résidentiel, contrairement à ce que suggère Mme [M]. Il est en effet incontestable que le marché immobilier des locaux commerciaux est impacté par une très forte saisonnalité liée à l'activité touristique. Par ailleurs, même sur le littoral, il existe une disparité certaine entre les petites communes comme [Localité 11] qui présentent beaucoup de résidences secondaires mais peu de commerces et des communes comme [Localité 12] ou [Localité 6], qui étant habitées à l'année, sont beaucoup plus dynamiques économiquement.

74. En appel, Mme [M] produit un extrait du site immobilier lefigaro.fr faisant état de l'évolution du prix au m² à [Localité 11] entre 2015 et 2023, dont il ressort une progression de 67% sur 5 ans (ce qui est loin des 300 % que suggère l'attestation immobilière de l'agence Blot). D'après le graphique produit, le prix médian en 2019 se situait autour de 3.700'/m² environ. Cependant, ce document ne précise pas le type de biens concerné. Au vu de l'évolution décrite : explosion des prix après 2020 (marquée par le covid) jusqu'à atteindre 5.914'/m² en 2023), il est évident que ce graphique retrace l'évolution des prix du marché immobilier des biens d'habitation et non des locaux commerciaux. Il ne peut donc être tiré aucun enseignement de ce document, par ailleurs non sourcé.



75. Mme [M] produit également à titre de comparaison, divers exemples de mutations d'après la base de valeur foncière gouvernementale Etalab, qu'il convient d'examiner :



- pièce n° 41 : il est fait état de la vente d'un local commercial de 56 m² avec 190 m² de terrasse au prix de 625.000'. Cet exemple n'est cependant pas pertinent puisque le prix inclut également une maison de 138 m² et deux appartements de 29 m² et 56 m², ce qui explique le prix élevé. 



- pièce n° 42 : il s'agit d'un local industriel ou commercial de 37 m² vendu le 5 septembre 2019 au prix de 260.000' soit 7.027 m². Comme le précise la base Etalab le prix ne concerne pas que le local commercial mais également les parcelles adjacentes. Cette référence n'est donc pas pertinente, faute d'être précise. 



- pièce n° 43: il s'agit de la vente réalisée le 28 juin 2019 d'une maison de 84 m² (5 pièces) et d'un local industriel de 172 m², situés sur une parcelle de 231 m² au prix de 285.000 ' soit 1.113'/m² ce qui est très inférieur au prix de cession querellé. En tout état de cause, ce prix de vente inclut une maison d'habitation, ce qui rend la référence peu pertinente pour les raisons déjà indiquées.



- pièce n° 44 : il s'agit d'un local industriel ou commercial de 120 m² vendu le 18 mars 2021 au prix de 370.000' soit 3.083'/m². Cependant, comme le précise la base Etalab ce prix ne concerne pas que le local commercial mais également les parcelles adjacentes. Cette référence n'est donc pas pertinente faute d'être suffisamment précise. De plus, il s'agit d'une transaction réalisée plus d'un an après la cession litigieuse, sur la commune de [Localité 10] et non de [Localité 11]. Enfin, les intimés exposent sans être contredits le contexte économique dans lequel est intervenue cette cession qui 'a fait grand bruit localement': le groupe Accor, propriétaire du Château du [7] à [Localité 10], désireux d'ouvrir une pâtisserie de luxe à proximité du château dans un local qui était alors exploité par un restaurant, aurait offert un prix de vente très important au propriétaire du local convoité afin de financer la résiliation du bail commercial alors en cours. L'ensemble de ces raisons conduit à considérer que cette référence n'est pas pertinente.



- pièce n° 45 : il s'agit de la vente le 26 octobre 2018 de trois maisons d'habitation et d'un local industriel de 192 m² édifiés sur un tènement de 13.631 m², au prix de 1.235.000 '. Cette cession porte sur des biens et surtout des parcelles situées à l'extérieur du bourg, évoquant une opération de promotion immobilière, sans aucun rapport avec la cession litigieuse. En toute hypothèse, la valeur des biens rapportée à la seule surface construite (soit 925 m², sans tenir compte des terrains) s'établit à 1.335'/m², soit un prix bien inférieur à la vente du local de la Sci Le triangle.

- pièce n° 48: cette cession est intervenue en juin 2022, soit plus de deux ans après la cession litigieuse. Elle porte sur un local industriel ou commercial de 410 m² au prix de 850.000 '. La base Etalab précise que cette mutation contient des dispositions dans des parcelles adjacentes et que la valeur foncière correspond au total. En toute hypothèse, cette vente s'est faite au prix de 2.073'/m², soit à un prix inférieur à la vente du local de la Sci Le triangle. 



- pièce n° 49 : il est fait état de six cessions dont celle réalisée par la Sci le triangle. Les autres transactions concernent des ventes d'appartements à usage d'habitation. Cette référence n'est donc aucunement pertinente.



- pièce n° 51 : il s'agit de la vente d'un local industriel ou commercial de 79 m², réalisée le 6 juillet 2022 au prix de 190.000 '. Cette vente a donc été faite au prix de 2.405'/m² ce qui correspond au prix de vente du local de la Sci Le triangle (2.304 ' /m²), alors même que deux ans séparent les deux cessions et que cette vente porte manifestement sur des locaux neufs (destinés à accueillir des professions libérales, notamment des médecins, ainsi que le précisent les intimés sans être contredits).



76. En définitive, Mme [M], sur qui repose la charge de la preuve, est dans l'incapacité de démontrer que la vente litigieuse s'est faite à un prix manifestement inférieur à sa valeur vénale réelle. Partant, le préjudice allégué de ce chef n'est pas avéré.



c. Sur l'inapplication de la clause d'échelle mobile du bail et le non recouvrement des créances



77. Le bail en date du 1er avril 2009 prévoyait un loyer annuel de 11.040 ' HT. Ce loyer a été porté à 18.000 ' HT à compter du 1er avril 2012. Un nouveau bail conclu le 1er juillet 2018 a porté le montant du loyer à la somme de 20.160 '.



78. En premier lieu, Mme [M] n'apporte aucun élément de nature à démontrer que le bail commercial conclu entre la Sci Le triangle et la Sarl Le paparazzi ne serait pas conforme à la valeur locative (cf §70).



79. En second lieu, il n'est pas établi que ce loyer n'aurait pas été régulièrement réglé.



80. En troisième lieu, la cour constate que si la Sci Le triangle n'a pas appliqué la clause d'indexation, elle a en revanche, à la faveur d'un avenant puis d'un nouveau bail, porté le montant du loyer initial bien au-delà des sommes qui auraient été dues en application de la clause d'indexation figurant au bail. 



81. Ainsi, au 1er avril 2012, le loyer a été porté à la somme de 18.000 ' alors que le montant du loyer initial révisé selon la clause d'indexation aurait dû être de 11.414 '.



82. D'ailleurs, Mme [M] écrit elle-même en page 24 de ses écritures que 'Finalement, entre 2009 et 2019, le loyer payé aura varié de 82 % alors que l'indice INSEE du coût de la construction n'a varié que de 8,40 % de 1594 à 1728.'



83. En quatrième lieu, Mme [M] omet de préciser que cette absence d'application de la clause de mobilité du loyer ne s'est pas toujours faite au détriment de la société bailleresse. Ainsi, selon ses propres indications :

- au 1er avril 2014, le loyer appliqué était de 18.000 ' alors que le loyer révisé selon la clause d'indexation était de 17.867 ',

- au 1er avril 2016, le loyer appliqué était de 18.000 ' alors que le loyer révisé selon la clause d'indexation était de 17.822,66 '.



84. Au regard de ces éléments, il est difficile de suivre Mme [M] dans son argumentation tendant à dire que M. [J] se serait volontairement abstenu d'indexer les loyers commerciaux au détriment des bénéfices de la Sci Le triangle et dans le seul but de privilégier ses propres intérêts en tant que propriétaire de la société locataire.



85. La cour considère que le préjudice financier résultant de l'absence d'indexation des loyers commerciaux n'est pas avéré dès lors que le manque à gagner qui en résulte s'est trouvé largement compensé par les hausses de loyers pratiquées entre 2009 et 2019.



86. Au surplus, la cour constate que Mme [M] ne présente aucune demande chiffrée à ce titre alors qu'elle était parfaitement en mesure de connaître le montant de son préjudice résultant de la différence entre les loyers appliqués et les loyers qui auraient dû l'être au titre de la clause de mobilité.



87. S'agissant des créances, aucun préjudice n'est démontré ni même explicité.



5°/ sur la demande d'expertise judiciaire 



88. A titre liminaire, Mme [M] fonde sa demande sur l'article 145 du code de procédure civile alors qu'il est constant qu'une fois l'instance au fond engagée, les dispositions de l'article 145 ne sont plus applicables.



89. Ainsi la demande d'expertise présentée au fond, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, doit nécessairement être rejetée.



90. La demande de Mme [M] ne peut davantage prospérer sur le fondement de l'article 146 du code de procédure civile lequel permet, à la différence de l'article qui le précède de saisir le juge du fond d'une demande d'expertise judiciaire, mais néanmoins, en aucun cas en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.



91. Or force est de constater, au vu de sa définition de la mission d'expertise sollicitée et de son dispositif (qui ne comporte aucune demande chiffrée et qui vise 'toutes conséquences dommageables'), que Mme [M] attend en réalité de l'expert judiciaire qu'il établisse l'existence même de son préjudice, en procédant tout à la fois à une expertise immobilière (alors que le bien a été vendu) et à un véritable contrôle de gestion.



92. S'agissant de la valeur vénale de l'immeuble, Mme [M] n'offre aucune preuve sérieuse de nature à étayer ses allégations. Il en est de même des créances non recouvrées. A cet égard, il n'est pas établi que l'expertise judiciaire serait le seul moyen d'établir le fait invoqué.En qualité d'associée, elle pouvait avoir accès aux éléments financiers nécessaires au succès de ses demandes, étant précisé que la comptabilité de la Sci Le triangle est tenue de manière régulière et sérieuse, étant confiée à un cabinet d'expert-comptable d'une part et que des rapports de gérance ont été régulièrement dressés à l'attention des associés d'autre part. La cour relève que Mme [M] ne soutient pas n'en avoir jamais été destinataire. Enfin, le fait que M. [J] n'ait pas donné suite à sa demande formée le 20 février 2020, de lui adresser 'tous les documents nécessaires à son information' en vue de l'assemblée générale du 2 mars 2020, alors que cette demande ne comportait aucune indication précise des pièces dont la communication était souhaitée et la circonstance selon laquelle, à une reprise, Mme [M] n'aurait pas été en mesure d'accéder au rapport de gestion et au texte des résolutions en se rendant au siège social de la Sci ainsi qu'elle l'expose dans une lettre du 6 juin 2019, ne permettent pas d'établir la violation de son droit d'information et partant, une impossibilité matérielle de réunir les éléments de preuve susceptibles de fonder son action.



93. La demande d'expertise vise donc incontestablement à pallier la carence de Mme [M] dans l'administration de la preuve qui lui incombe. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise.



94. En l'absence de démonstration d'un quelconque préjudice, les conditions de la responsabilité de M. [J], quel que soit le fondement envisagé, ne sont pas réunies. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts.



6°/ L'abus de pouvoir et de majorité 



a. Sur l'abus de pouvoir



95. Mme [M] fonde sa demande indemnitaire sur les dispositions de l'article 1240 du code civil ce qui lui impose de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.



96. Toutefois, l'action individuelle de l'associé qui entend invoquer l'abus de pouvoir du gérant et solliciter des dommages-et-intérêts suppose de démontrer que le gérant a commis une faute de gestion ou un agissement contraire à l'intérêt social ayant causé un préjudice personnel à l'associé, distinct de celui causé à la société. 



97. Au titre des fautes commises par le gérant, elle invoque à nouveau (p.54):

-la vente de l'immeuble social à un prix inférieur à sa valeur vénale réelle, 

-la location de l'immeuble social en-deçà de sa valeur locative et le défaut d'application de la clause de revalorisation des loyers,

-la vente du local alors que le gérant n'avait pas été investi des pouvoirs nécessaires par l'assemblée générale du 26 juillet 2019 et qu'il n'avait pas reçu mandat des associés pour vendre.



98. Ainsi qu'il résulte des développements précédents, la vente du bien social à un prix sous-évalué n'est pas démontrée. De même que la sous-évaluation de la valeur locative. La cour a également considéré qu'aucun préjudice ne pouvait résulter de l'absence d'indexation des loyers et que le défaut d'indexation au détriment de la Sci Le triangle, pour avanta