Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 9 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 09 AVRIL 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16556 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CILLP



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Octobre 2023-Juge de la mise en état de [Localité 13]- RG n° 22/07662





APPELANTE

 

Société LE CABINET SOLIGNAC LACAZE IMMOBILIER

SAS immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 325 446 193

[Adresse 1]

[Localité 9]

Ou encore : [Adresse 4]



Représentée par Me Manuel RAISON et plaidant par Me Anhaï AZMY BARTOLI - SELARL RAISON AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : C2444







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, le Cabinet CIAD (CABINET IMMOBILIER [Localité 12] DELBARRY), SAS à capital variable immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 811 288 893

C/O Société CIAD

[Adresse 11]

[Localité 10]



Représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère



qui en ont délibéré.







Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Le cabinet Patrick Dallemagne, désormais dénommé cabinet Solignac Lacaze Immobilier, a été syndic de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] jusqu'au 8 mars 2017.



A cette date, l'assemblée générale des copropriétaires a désigné le cabinet CIAD en qualité de nouveau syndic.



Par exploit du 6 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] 18ème, représenté par son syndic en exercice, a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir condamner le Cabinet Patrick Dallemagne au paiement de la somme de 21 502,24 euros, outre la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour des manquements du syndic défendeur dans sa mission de gestion de l'immeuble.



Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 novembre 2021, le syndicat a été déclaré irrecevable pour défaut d'autorisation du syndic à agir contre l'ancien mandataire de la copropriété.



Une nouvelle assemblée générale en date du 24 mars 2022 a donné mandat à son syndic d'introduire à nouveau les mêmes demandes.



Par acte d'huissier délivré le 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 18ème, a de nouveau assigné le Cabinet Solignac Lacaze Immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris, aux mêmes fins que précédemment indiqué.



Le Cabinet Solignac Lacaze Immobilier a soulevé l'irrecevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires, tirée de la prescription et du défaut d'intérêt à agir.



Par ordonnance du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté les irrecevabilités soulevées par le Cabinet Solignac Lacaze Immobilier,

- l'a condamné aux dépens de l'incident, dont distraction au profit de Maître F. Roussel-Sthal, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 8 janvier 2024 à 10 heures pour conclusions au fond du défendeur à signifier avant le 2 janvier 2024 par RPVA, à défaut clôture en l'état.



Le cabinet Solignac Lacaze Immobilier a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 octobre 2023.



La procédure devant la cour a été clôturée le 29 janvier 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 11 janvier 2024 par lesquelles le cabinet Solignac Lacaze Immobilier, appelant, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 2241 et 2243 du code civil, à : 

- réformer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 10 octobre 2023 en ce qu'elle a :


rejeté les irrecevabilités soulevées par le cabinet Solignac Lacaze Immobilier,

condamné le cabinet Solignac Lacaze Immobilier aux dépens de l'incident, dont distraction au profit de Maître F. Roussel-Sthal ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


et statuant à nouveau,

- constater que l'action du syndicat des copropriétaires à son encontre est prescrite,

- constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun intérêt à agir à son encontre,

en conséquence,

- déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

en toute hypothèse,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en application de l'article 699 du même code ;



Vu les conclusions notifiées le 13 décembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 15], intimé, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1992 et suivants, 2224 et 2234 du code civil, à : 

- le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer purement et simplement l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 octobre 2023,

- débouter le cabinet Solignac Lacaze Immobilier de ses fins de non recevoir,

- condamner le cabinet Solignac Lacaze Immobilier au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;

à titre subsidiaire,

- juger que les frais d'huissier afférents aux deux significations de la déclaration d'appel et des conclusions en date des 25 octobre, 3 novembre et 16 novembre 2023 seront purement et simplement exclus des dépens pour avoir été exposés de manière abusive et de surcroît inutile;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





Sur la prescription :



Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pris en son premier alinéa, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



L'article 2241 du même code dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.



Enfin, l'article 2243 du code civil précise que l'interruption est non-avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.



 L'article 2243 du code civil ne distinguant pas selon que la demande est définitivement rejetée par un moyen de fond ou par une fin de non-recevoir, l'effet interruptif de prescription de la demande en justice est non avenu si celle-ci est déclarée irrecevable (Com. 26 janvier 2016, n°14-17.952, B 2016 IV n°17).



Le cabinet Solignac Lacaze Immobilier soutient que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite, considérant que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tard le 18 avril 2017 (date de transmission des archives de la copropriété au nouveau syndic désigné), ou au 8 mars 2017, date de la tenue de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'année 2016 ; que ce délai n'a fait l'objet d'aucun acte interruptif de prescription, l'assignation précédemment délivrée le 26 mars 2019 étant privée d'un tel effet compte tenu de l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires accueillie aux termes du jugement du 09 novembre 2021.



Le syndicat des copropriétaires rétorque avoir été dans l'impossibilité d'agir tant que le demandeur à l'incident avait la qualité de syndic et jusqu'au 17 mai 2018, date de l'assemblée générale à laquelle il a pris connaissance des opérations injustifiées par l'ancien syndic.



Le délai de prescription de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance (Com, 5 mars 2025, n°23-23.918, publié). 



Le dommage dont le syndicat invoque la survenue ne peut avoir été révélé par la simple remise de documents comptables par le syndic dont le mandat a été révoqué à son successeur dès lors que la révélation du dommage invoqué ne peut résulter que de la prise de connaissance desdits documents.



C'est donc à tort que le cabinet Solignac Lacaze Immobilier soutient que le délai de prescription a commencé à courir à compter de la date de remise, le 18 avril 2017, des documents comptables du cabinet Patrick Dallemagne au cabinet CIAD désigné pour le remplacer lors de l'assemblée générale du 8 mars 2017.



Si le cabinet Solignac Lacaze fait valoir que cette assemblée générale a été précédée d'un contrôle des comptes par le conseil syndical (pièce 3), il échoue à établir que l'assemblée générale des copropriétaires avait connaissance de l'ensemble des manquements relatifs à sa gestion qui lui sont reprochés aux termes de l'assignation délivrée.



Il est établi que le 13 juin 2017, le cabinet CIAD a adressé au cabinet Patrick Dallemagne une lettre recommandée dont ni l'envoi ni la réception ne sont contestés, par laquelle il lui demandait le remboursement des sommes correspondant au solde débiteur des comptes :

- 45007135 [B], débiteur de 332, 90 euros,

- 45007151 immobilière [G], débiteur de 351, 57 euros,

- 671015201, débiteur de 3647, 80 euros (pièce 6 syndicat).



La formalisation de l'introduction de ce courrier 'nous venons vers vous concernant plusieurs points soulevés sur le grand livre arrêté au 18 avril 2017" ne constitue que la reprise de certains des points soulevés par le conseil syndical dans un courriel du 2 mars 2017 lequel avait demandé au cabinet Patrick Dallemagne de couvrir trois soldes débiteurs de copropriétaires ayant quitté la copropriété.



Cependant, la connaissance de la complétude des irrégularités comptables reprochées au cabinet Patrick Dallemagne devenu Solignac Lacaze Immobilier ne peut résulter que de l'étude exhaustive par le cabinet CIAD des documents comptables qui lui ont été remis laquelle était nécessairement achevée à la date de l'assemblée générale du 17 mai 2018 qui devait donner au cabinet CIAD mandat d'agir en justice contre son le syndic précédent (pièce 3, syndicat, résolution 19) 'pour les raisons suivantes:

Remboursement des sommes sur les comptes et comptes d'attentes, reprises des grands livres rectifiés, soit :

- le compte 10330000 est créditeur de 11 000 '

- le compte 40119953 elite est débiteur de 88 '

- le compte 45007135 [B] est débiteur de 332, 90 ',

- le compte 45007151 immobilière [G] est débiteur de 351, 57 '

- le compte 47101000 est créditeur de 6081, 87 '

- le compte 671015201 est débiteur de 3647, 80 ''.



Les irrégularités soulevées excèdent celles qui étaient l'objet du courrier du 13 juin 2017 de sorte qu'il est manifeste qu'à cette date, le dommage susceptible d'être subi par le syndicat des copropriétaires du fait de la gestion du cabinet Patrick Dallemagne ne s'était pas encore révélé à lui.



L'étendue de ce dommage, résultant de l'étude complète des pièces comptables par le nouveau syndic, nécessaire en vue de l'approbation des comptes annuels de 2017, ne peut avoir été révélée au syndicat que lors de l'assemblée générale du 17 mai 2018.



Cette seule date détermine le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité engagée par le syndicat.



Il s'ensuit que l'assignation ayant été délivrée le 17 juin 2022, soit moins de 5 ans après l'assemblée générale du 17 mai 2018, l'action du syndicat des copropriétaires contre le cabinet Patrick Dallemagne devenu Solignac Lacaze Immobilier n'est pas prescrite peu important le fait que l'effet interruptif de prescription de la demande en justice formée le 6 mars 2019 est non-avenu par l'effet du jugement du 9 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris ayant déclaré le syndicat irrecevable en son action.





Sur l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires :



Le cabinet Solignac Lacaze Immobilier relève que les assemblées générales des 8 mars 2017 et 17 mai 2018 ont approuvé les comptes annuels de l'exercice 2016 ainsi que ceux de la période du 1er janvier 2017 au 8 mars 2017, date à laquelle ses fonctions ont pris fin.

Dès lors, il soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut demander le remboursement de sommes ratifiées, ces assemblées générales n'ayant pas été contestées.

Il en déduit que le syndicat n'a pas intérêt à agir.



En réplique, le syndicat des copropriétaires relève que l'approbation des comptes porte sur la seule gestion comptable à la différence du quitus qui vaut approbation des comptes de la gestion et entraîne ratification par le syndicat, des actes réalisés par son syndic.

Or, l'assemblée générale du 8 mars 2017 a expressément refusé le quitus au syndic (résolution n° 4).

Il relève également que l'approbation des comptes ne porte que sur les comptes de charges ainsi que le mentionne expressément le procès-verbal et non sur les comptes de bilan qui sont ceux contestés en l'espèce. Par ailleurs, il soutient que ce ne sont pas les écritures qui sont contestées dans leur matérialité mais leur justification et notamment le fait que des sommes ont été engagées pour le compte du syndicat sans aucun justificatif, ce qui engage la responsabilité du syndic.



L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



L'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat.

Elle marque le moment où les dépenses peuvent être imputées définitivement aux copropriétaires.

Cette approbation, tant qu'elle n'a pas été annulée, interdit la contestation, dans son principe,de l'exigibilité des charges figurant aux comptes approuvés mais n'implique pas, ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, renonciation à agir contre le syndic au titre de ses possibles fautes de gestion.



Seul le quitus délivré par le syndicat des copropriétaires entraîne la décharge de la gestion d'ensemble du syndic au cours de l'exercice écoulé et par voie de conséquence l'impossibilité à rechercher ultérieurement la responsabilité civile du syndic pour les seuls faits connus par l'assemblée générale lors de sa décision.



En l'espèce, si les comptes des exercices annuels 2016 et 2017 ont été approuvés, l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2017 a refusé de donner au cabinet Patrick Dallemagne quitus de sa gestion.



Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] justifie d'un intérêt à agir contre le cabinet Patrick Dallemagne devenu Solignac Lacaze Immobilier.



L'ordonnance entreprise doit être confirmée.





Sur les frais irrépétibles et dépens :



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



Le cabinet Solignac Lacaze Immobilier, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Roussel-Sthal, en application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] [Localité 2] la somme supplémentaire de 2500 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Confirme l'ordonnance rendue le 10 octobre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris,



Y ajoutant,



Condamne le cabinet Solignac Lacaze Immobilier aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Roussel-Sthal en application de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne le cabinet Solignac Lacaze à verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 3],



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE