Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 9 avril 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 09 AVRIL 2025



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03639 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFLU



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Janvier 2023 -Juge de la mise en état de PARIS - RG n° 21/10916





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE PARIS, SARL immatriculée sous le n° 642 060 040 au RCS de PARIS 

C/O Société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE PARIS

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant : Me Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1404





INTIMES 



Monsieur [O] [J]

né le 09 juillet 1975 à [Localité 9] (93)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378



Madame [W] [D] [G] épouse [J]

née le 09 décembre 1980 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre 

Mme Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 

 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS& PROCÉDURE



L'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], comporte 3 corps de bâtiments (A, B et C) 2 en rez-de chaussée et un de 4 étages) et a été constitué en syndicat des copropriétaires le 13 octobre 1955.



M. [J] est propriétaire depuis 2008 des lots n° 17, 18 (logements au 4ème et dernier étage de l'immeuble) et n° 21 (cave).



Au terme de ses résolutions n° 15 et 16 l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] du 3 juin 2009 a donné son accord sur la demande d'acquisition des combles situés au-dessus du lot de M. [J] et sur la demande d'acquisition du sanitaire commun du 4ème étage. Il a été convenu que M. [J] ferait établir un projet d'acte modificatif du règlement de copropriété,



La résolution n°16 de l'assemblée générale du 30 juin 2010 a approuvé :

- la création des lots n°35 (sanitaire du 4ème étage) et 36 (combles) issus des parties communes,

- le modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en découlant, joint à la convocation,

- la réunion des lots 17, 18, 35 et 36 au profit de M. [J],

- la cession des combles se situant au-dessus d'un lot appartenant à la succession de Mme [L], sous réserve que l'accès en toiture depuis le bâtiment B soit amélioré aux frais de M. [J].



Les résolutions n°18 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2013, et à la demande de M. [J], ont autorisé 'les consorts [J]' à effectuer, à 'ses' frais exclusifs, 'les travaux de surélévation de son logement qui devront être conformes à la destination de l'immeuble et sous diverses réserves.



Cette résolution a été soumise au vote tant de l'intégralité des copropriétaires de l'immeuble (résolution 18, avec une clé de répartition sur /1.000èmes) que par les seuls copropriétaires du bâtiment A (résolution 19 avec une clé de répartition sur 644èmes).



Aux termes de la résolution n° 11, l'assemblée générale du 30 septembre 2014 a approuvé le modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, joint à la convocation, tenant compte de la création de l'espace comble lot n° 37 (combles se situant au-dessus d'un lot appartenant à la succession de Mme [L]).



Par acte authentique du 3 décembre 2014, publié et enregistré le 30 décembre 2014, conclu entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] d'une part, M. [J] & Mme [D] [G] épouse [J] d'autre part, il a été procédé :

- à la modification de l'état descriptif de division et la création des lots n° 35 (sanitaire), 36 (combles au-dessus des lots 17 et 18) et 37 (combles situés au-dessus du lot 16) par prélèvement sur les parties communes impliquant que la quote-part des parties communes générales soit désormais exprimée en 1.019èmes,

- à la vente par le syndicat des copropriétaires des lots n° 35, 36 et 37 au profit de M. & Mme [J] pour un prix total de 1.201 '.



M. & Mme [J] ont entrepris les travaux de surélévation, lesquels ont été réceptionnés le 2 octobre 2015.



A la suite de ces travaux, l'assemblée générale du 25 mars 2016 a approuvé dans sa résolution n° 17 le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division suivant :

' Lot n° 36 : Dans le bâtiment A, au cinquième étage, accessible par un escalier intérieur privatif au 4ème étage situé dans le lot n°18, une partie d'appartement comprenant une chambre, une salle de bains avec water-closet et une partie de dégagement desservant le lot n° 37.

Ce lot est indissociable des lots n° 18 et 37.

Et les 44/ 1.091 des parties communes générales.

Lot n° 37 : Dans le bâtiment A, au cinquième étage, accessible par les lots n°18 et 36, une partie d'appartement comprenant deux chambres et une partie de dégagement.

Ce lot est indissociable des lots n° 18 et 36.

Et les 34/ 1.091 des parties communes générales'.



Les copropriétaires ont donné tout pouvoir au syndic de faire publier le modificatif au règlement de copropriété et, plus généralement, de faire le nécessaire en vue de l'exécution de cette décision aux frais de 'l'acquéreur'.



Les actes n'ont pas été publiés et en novembre 2019 le conseil syndical a demandé à ce que la situation soit régularisée, à savoir la publication des modificatifs au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division votés en 2016.



Le notaire chargé de la publication des actes, a indiqué qu'il était nécessaire qu'une résolution cédant expressément les droits à construire aux consorts [J] soit votée pour permettre la publication des actes.



Un nouveau projet de modificatif au règlement de copropriété a été établi par le géomètre-expert le 26 novembre 2019 aux termes duquel il était proposé :

- que les lots n° 36 et 37 (combles) soient d'abord réunis en un lot 47 devenant un appartement,

- que le lot 48 consistant en une surélévation de la toiture soit créé,

- que le lot 49 consistant en la réunion des lots 47 et 48 soit ensuite créé (un appartement),

- que les tantièmes de charges soient modifiés en conséquence.



Lors de l'assemblée générale du 18 novembre 2020 les copropriétaires ont 

- donné leur accord pour qu'il soit procédé à la régularisation des tantièmes de charges suivant le projet de modification du cabinet Expert Metric, aux frais exclusifs de M. [J] (résolution numéro 19),

- accepté de céder à M. [J] les futurs lots n° 47 (issus de la réunion des lots 36 et 37) et 48 (droit de surélévation), devenant le lot n°49 après réunion, pour un prix de 1.000 ' (résolution numéro 20.1),

- approuvé le modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en découlant (résolution numéro 20.2),

- donné pouvoir au syndic aux fins de faire publier le modificatif au règlement de copropriété et généralement faire le nécessaire en vue de l'exécution de cette décision (résolution numéro 20.4).



Le notaire chargé de la publication des actes a demandé à ce que les résolutions soient de nouveau votées afin qu'un vote sur celles-ci soient données dans le cadre de deux assemblées générales : l'une ouverte à tous les copropriétaires, l'autre réservée aux seuls copropriétaires du bâtiment A concernés par la surélévation.



Le syndic a donc convoqué les copropriétaires à deux assemblées générales devant se tenir le 25 mai 2021 (l'une réunissant l'ensemble des copropriétaires et l'autre réservée aux seuls copropriétaires du bâtiment A), avec notamment pour ordre du jour le vote de résolutions reprenant en substance le contenu de celles votées en 2020.



Dans les convocations, il est mentionné que la résolution devait être votée à la majorité de l'article 25 en ce qui concerne l'assemblée générale des copropriétaires du Bâtiment A et à la majorité de l'article 26 en ce qui concerne l'assemblée générale de tous les copropriétaires.



L'assemblée générale spéciale réunissant les copropriétaires du bâtiment A a rejeté, à la majorité de l'article 26 la 2ème résolution libellée ainsi :

' 2 - Autorisation de privatisation et cession d'un droit à construire

M. & Mme [O] [J] sollicitent des copropriétaires du bâtiment sur rue la privatisation et la cession moyennant le prix de 1.000 ' net vendeur du droit de surélévation, constitué par le lot à créer numéro 48, située au-dessus du lot numéro 47.

Ce prix est motivé par la faiblesse de la surélévation ne représentant pas un niveau complet d'étage.

La toiture pré-existante à la surélévation ayant à terme nécessité une révision, le syndicat des copropriétaires pourra profiter indirectement de l'économie réalisée par les travaux de création de la toiture neuve édifiée par M. & Mme [O] [J] .

La privatisation et la cession du lot numéro 48, constitué du droit à construire, ne va pas à l'encontre de la destination de l'immeuble.

La privatisation et la cession du lot 48 constitué du droit à construire relève d'un vote à la majorité de l'article 25 de la loi numéro 65- 557 du 10 juillet 1965, c'est à dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Après en avoir délibéré, la résolution est mise aux voix.

S'abstient : 30/644 tantièmes, Mlle [C] [Y] [B] [U] (30)

Votent contre : 307/644/tantièmes

Votent pour : 274/644 tantièmes, M. [J] [O] (49), SCI Rebuzzi (1/3), Rebuzzi (130), SCI Rebuzzi 2/3 (95).

N'ayant pas recueilli la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 cette résolution est rejetée'.





L'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires de l'immeuble a rejeté, à la majorité de l'article 26, les 15 et 16ème résolutions libellées ainsi que suit :

'15 -Constatation de la réunion des lots 36 et 37- privatisation et cession d'un droit à construire

Suite à l'assemblée générale ordinaire du 18 novembre 2020 :

1 - Le syndicat des copropriétaires prend acte de la réunion des lots numéro 36 et 37 appartenant à M. & Mme [J], pour former le lot numéro 47, suivant projet de modification au règlement de copropriété établi par le cabinet de géomètre Expert Metric sis à [Localité 7], [Adresse 1], annexé à la convocation à la présente assemblée générale.

2 - M. & Mme [O] [J] sollicitent du syndicat des copropriétaires la privatisation et la cession moyennant le prix de 1.000 ' net vendeur du droit de surélévation, constitué par le lot à créer numéro 48, située au-dessus du lot numéro 47.

Ce prix est motivé par la faiblesse de la surélévation ne représentant pas un niveau complet d'étage.

La toiture pré-existante à la surélévation ayant à terme nécessité une révision, le syndicat des copropriétaires pourra profiter indirectement de l'économie réalisée par les travaux de création de la toiture neuve édifiée par M. & Mme [O] [J].

La privatisation et la cession du lot numéro 48, constitué du droit à construire, ne va pas à l'encontre de la destination de l'immeuble.

La privatisation et la cession du lot 48 constitué du droit à construire relève d'un vote à la majorité de l'article 25 de la loi numéro 65- 557 du 10 juillet 1965, c'est à dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Pouvoir sera donné au syndic pour régulariser la cession du lot numéro 48, ainsi que le modificatif au règlement de copropriété, qui constatera également la réunion des lots numéro 47 et 48 pour former le lot numéro 49.

Après en avoir délibéré, la résolution est mise aux voix.

S'abstient : 30/1.019 tantièmes, Mlle [C] [Y] [B] [U] (30)

Votent contre : 389/1019 tantièmes

Votent pour : 567/1019 tantièmes, Ind [Z] (26), M. [J] [O] (68), SCI Rebuzzi (1/3), Rebuzzi (130), SCI Rebuzzi 2/3 (305), SCI Rebuzzi (3/3) Rebuzzi (38),

N'ayant pas recueilli la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 cette résolution est rejetée'.

'16- 16- Renonciation de recours contre la résolution 15

Le syndicat des copropriétaires, dûment informé de l'économie de l'opération conclue précédemment, (vente à 1.000 ') renonce à agir en nullité de la vente du lot de droit à construire numéro 48.

Après en avoir délibéré, la résolution est mise aux voix.

S'abstient : 30/1.019 tantièmes, Mlle [C] [Y] [B] [U] (30)

Votent contre : 389/1019 tantièmes

Votent pour : 567/1019 tantièmes, Ind [Z] (26), M. [J] [O] (68), SCI Rebuzzi (1/3), Rebuzzi (130), SCI Rebuzzi 2/3 (305), SCI Rebuzzi (3/3) Rebuzzi (38),

N'ayant pas recueilli la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 cette résolution est rejetée'.



Par acte du 17 août 2021 M. [J] & Mme [D] [G] épouse [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] aux fins d'obtenir la nullité de la 2ème résolution de l'assemblée générale du 25 mai 2021 des copropriétaires du bâtiment A l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], et la condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre toutes démarches aux fins de publication du modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division voté lors de l'assemblée générale du 18 novembre 2020, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.



Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d'un incident pour lui demander de déclarer Mme [D] [G] épouse [J] irrecevable en sa demande au motif qu'elle n'a pas la qualité de copropriétaire.



Par ordonnance du 6 janvier 2023 le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [J]

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à M. [J] & Mme [D] [G] épouse [J], ensemble, la somme de 1.000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 15 février 2023.



La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 4 mars 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], appelant, invite la cour, à :

- infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions frappées d'appel,

- déclarer Mme [D] [G] épouse [J] irrecevables en ses demandes,

- déclarer, en tant que de besoin, l'arrêt à intervenir opposable à Maître [P], Notaire à [Localité 6] aux fins de rectification de son acte de vente du 3 décembre 2014,

- condamner Mme [D] [G] épouse [J] aux dépens de l'incident et aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 7 avril 2023 par lesquelles M. [J] & Mme [D] [G] épouse [J], intimés, demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance,

y ajoutant,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme supplémentaire de 5.000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : 





Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [J]



Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée.



Le syndicat des copropriétaires maintient que seul M. [J] est copropriétaire, ainsi que l'établit le relevé de propriété et que Mme [J] n'a pas qualité à agir en annulation de résolution d'une assemblée générale de copropriétaires.



La première juge a exactement énoncé ce qui suit :



'Selon les articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations. Elle s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.



Les modes de preuve de la propriété immobilière étant libres, il appartient au juge de rechercher le droit applicable au regard des faits et des éléments produits et d'apprécier la portée des preuves qui lui sont soumises lorsqu'elles entrent en contradiction.



Il est établi que les lots n°35 à 37 ont été transmis à titre particulier par le syndicat des copropriétaires, dûment autorisé par :

- l'assemblée générale du 30 juin 2010 ayant approuvé la création des lots n°35 et 36 issus des parties communes (comble et WC), leur cession à M. [J], le modificatif de l'état descriptif de division contenu au règlement de copropriété, la réunion des lots 17, 18, 35 et 36 au profit de M. [J] et la cession de comble au profit de M. [J] sous réserve que l'accès en toiture depuis le bâtiment B soit amélioré aux frais de ce dernier (résolution n°16) ;

- l'assemblée générale du 30 septembre 2014 ayant, à la demande des consorts [J], approuvé le modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division ajusté pour retranscrire les tantièmes attachés à l'espace comble identifié sous le n°37 (résolution n°11).



Toutes les conventions opérant transfert de droits réels sont soumises aux règles de formation et d'exécution de droit commun et leur effet obligatoire traditionnel se trouve assorti d'un effet translatif, lequel se réalise par le seul consentement des parties pour la vente (article 1583 du code civil).

En l'espèce, l'acte authentique de vente régularisé en l'étude de Maître [P] le 3 décembre 2014, qui fait foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que l'officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions (article 1371 du code civil), a opéré transfert de propriété des lots n° 35 à 37 au bénéfice de M. [J] et de Mme [D] [G] épouse [J], peu important l'éventuel non respect, par le syndicat des copropriétaires, du mandat donné par l'assemblée générale du 30 juin 2010.



Ni les énonciations de la matrice cadastrale, ni celles des procès-verbaux de constat d'huissier ou d'assemblées générales versées aux débats ne constituent une preuve contraire de l'étendue réelle des droits de Mme [D] [G] épouse [J] sur les lots dont s'agit'.



Il convient d'ajouter que l'acte authentique de vente du 3 décembre 2014 (pièce [J] n° 7) a été conclu entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] d'une part, M. [J] & Mme [D] [G] épouse [J] d'autre part. Le syndicat des copropriétaires, désigné comme 'vendeur', était représenté par un notaire ayant reçu procuration, M. & Mme [J], désignés comme 'acquéreur', étaient présents. Le syndicat des copropriétaires, M. [J] et Mme [J] ont chacun signé l'acte notarié. Il n'y pas d'erreur matérielle sur ces mentions. 



La vente par le syndicat des copropriétaires des lots n° 35, 36 et 37 a été faite au profit de M. & Mme [J], laquelle a désormais la qualité de copropriétaire, ce qui la rend recevable à agir en annulation de décisions d'assemblées générales. 



L'ordonnance doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [D] [G] épouse [J] .



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. & Mme [J] la somme supplémentaire de 3.000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme l'ordonnance ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [J] & Mme [D] [G] épouse [J], globalement, la somme supplémentaire de 3.000 ' par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE