Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 9 avril 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 09 AVRIL 2025



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06116 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNA7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] - RG n° 19/05447





APPELANTE

 

S.C.I. AMOURA

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 395 377 104

[Adresse 2]

[Localité 10]



Représentée par Me Hélène COURTAUD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 459







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4]) représenté par son syndic, la Société INFINE CONSEIL exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 RASPAIL, SARL inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 451 071 468

C/O Société INFINE CONSEIL (enseigne CENTURY 21 RASPAIL)

[Adresse 1]

[Localité 10]



Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA, toque : I0 substitué par Me Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0532









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La SCI Amoura est propriétaire au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] du lot n°1, local commercial situé en rez de chaussée de l'immeuble.



Faisant valoir qu'elle n'utilise pas les escaliers, son local étant situé en rez de chaussée, la SCI Amoura entend s'opposer à la totalité des charges générales réclamées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, plus particulièrement pour celles afférentes à l'entretien de l'escalier, ce qui contreviendrait aux stipulations de l'article 9 alinéa 4 du règlement de copropriété qui prévoient bien une dispense de contribution pour les copropriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée. 

C'est ainsi que la SCI Amoura, arguant d'un abus de majorité commis lors du vote des résolutions n°10,11,12,32, 33 et 34 lors de ladite assemblée générale du 21 mars 2019 outre d'irrégularités substancielles quant au mode de convocation de cette assemblée générale, a sollicité à titre principal l'annulation de l'assemblée générale du 21 mars 2019 en son intégralité et à titre subsidiaire l'annulation des résolutions n°10,11,12, 32,33 et 34 de l'assemblée générale du 21 mars 2019.

 

Par jugement du 4 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil, a par décision contradictoire rendue en premier ressort :

Débouté la SCI Amoura de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2019 dans son ensemble ;

Déclaré non écrite la clause figurant à l'article 9 alinéa 4 du règlement de copropriété du [Adresse 7] aux termes de laquelle :

"Les dépenses afférentes exclusivement à l'escalier seront supportées par les seuls intéressés aux étages et par conséquent à l'exclusion du copropriétaire des locaux situés au rez-de-chaussée, dans laproportion des centièmes fixés pour leur participation dans les charges de l'immeuble."

Conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi du 10juillet 1965, dit que les charges relatives à l'escalier de l'immeuble seront réparties entre tous les copropriétaires en charges communes générales ;

Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la répartition des charges votée à la résolutionn°7 de l'assemblée générale du 14 juin 2018.

Débouté la SCI Amoura de sa demande d'annulation des résolutions n° 10, 11, 12, 32,

33et 34 de l'assemblée générale du 21 mars 2019 ;

Débouté la SCI Amoura de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 26.436,87 euros en remboursement des charges indûment facturées entre 2008 et 2019 ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société Infine Conseil exerçant sous

l'enseigne Century 21 [Adresse 14], de sa demande de dommages et intérêts ;

Débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Amoura aux entiers dépens ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.'



La SCI Amoura a relevé appel du jugement le 30 mars 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 27 novembre 2024.







PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 25 novembre 2024 de la SCI Amoura, appelante qui sollicite de la cour au visa des dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, notamment ses articles 7, 9, 11, 18, et 35, des articles 10-1, 11, 24 à 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 15 et 16 du code de procédure civile :



Infirmer le jugement rendu le 4 septembre 2020 par la 5 ème chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a : 

- «Débouté la SCI Amoura irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2019 dans son ensemble ; 

- Déclaré non écrite la clause figurant à l'article 9 alinéa 4 du règlement de copropriété du 

[Adresse 7] aux termes de laquelle : ' Les dépenses afférentes exclusivement à l'escalier seront supportées par les seuls intéressés aux étages et par conséquent à l'exclusion du copropriétaire des locaux situés au rez-de-chaussée, dans la proportion des centièmes fixés pour leur participation dans les charges de l'immeuble.' ; 

- Conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dit que les 

charges relatives à l'escalier de l'immeuble seront réparties entre tous les copropriétaires 

en charges communes générales ; 

- (') 

- Débouté la SCI Amoura de sa demande d'annulation des résolutions n° 10, 11, 12, 32, 33 

et 34 de l'assemblée générale du 21 mars 2019 ; 

- Débouté la SCI Amoura de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires 

au paiement de la somme de 26.436,87 euros en remboursement des charges indûment 

facturées entre 2008 et 2019 ; 

- (') 

- Débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code 

de procédure civile ; 

- Condamné la SCI Amoura aux entiers dépens ; 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires», 

 

Déclarer que la SCI Amoura n'entend pas solliciter l'infirmation des chefs dudit jugement suivants : 

- «Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] 

de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la répartition des charges votée à la 

résolution n°7 de l'assemblée générale du 14 juin 2018 ; 

- (') 

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à 

[Localité 13], pris en la personne de son syndic, la société Infine Conseil exerçant sous 

l'enseigne Century 21 [Adresse 14], de sa demande de dommages et intérêts.» 

 

En conséquence, 

Déclarer la SCI Amoura recevable et bien fondée en son appel limité, 

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident, 

Confirmer le jugement rendu le 4 septembre 2020 par la 5 ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Créteil (RG n°19/05447), en ce qu'il a : 

- «Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de 

sa demande tendant à voir déclarer non écrite la répartition des charges votée à la résolution n°7 de l'assemblée générale du 14 juin 2018 ; 

- (') 

- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6]

sur-Seine, pris en la personne de son syndic, la société Infine Conseil exerçant sous 

l'enseigne Century 21 [Adresse 14], de sa demande de dommages et intérêts.» 

 

Statuant à nouveau sur les seuls chefs du jugement contestés par la SCI Amoura, 

 

En conséquence, 

A titre principal, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

Prononcer l'annulation en toutes ses résolutions de l'assemblée générale rrdinaire du 

21 mars 2019 avec toutes conséquences de droit, 

 

Subsidiairement, 

Déclarer que la SCI Amoura ne saurait être tenue de participer aux dépenses afférentes exclusivement à l'escalier, et ce en application de l'article 9 du règlement de copropriété, 

 

En conséquence, prononcer l'annulation des résolutions n° 10, 11, 12, 32, 33 et 34 de l'Assemblée Générale du 21 mars 2019, 

 

Très subsidiairement et en réponse à l'appel incident du Syndicat des Copropriétaires, 

Si la Cour devait réputer non écrite la clause du règlement de copropriété exonérant le lot n°1 des charges d'entretien de l'escalier, ce qui ne saurait être le cas, confirmer le jugement rendu le 4 septembre 2020 par la 5 ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Créteil (RG n°19/05447) en ce qu'il a fixé le point de départ des effets de cette nouvelle répartition à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée, 

En tout état de cause, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Société Infine Conseils, exerçant sous l'enseigne Century 21 [Adresse 14], à l'exclusion de la SCI Amoura, à payer à la SCI Amoura la somme de 11.453,40 euros, sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, et ce en remboursement des charges qui lui ont indûment été facturées entre le 1 er janvier 2008 (1 er trimestre 2008 inclus) et le 1 er avril 2021 (1 er trimestre 2021 inclus), 

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Société Infine Conseils, exerçant sous l'enseigne Century 21 Raspail, à l'exclusion de la SCI Amoura, à payer à la SCI Amoura la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance outre 5.000 euros au titre des frais d'appel, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Société Infine Conseils, exerçant sous l'enseigne Century 21 [Adresse 14], à l'exclusion de la SCI Amoura, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hélène Courtaud, Avocat au Barreau du Val de Marne, laquelle pourra en effectuer le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Vu les conclusions notifiées le 25 novembre 2024 du syndicat des copropriétaires, intimé, appelant reconventionnel, qui sollicite de la cour :

- le recevoir en ses demandes et l'y déclarer bien fondé, 

 

I ' Sur les demandes de la SCI Amoura 

Vu l'article 9 du Code de procédure civile, 

Vu l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 24, 

Vu l'article 11 du décret du 17 mars 1967, 

Confirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a : 

- Dit la SCI Amoura irrecevable en sa demande d'annulation de l'Assemblée Générale 

dans son ensemble ; 

- Déclaré non écrite la clause figurant à l'article 9 alinéa 4 du règlement de copropriété, 

exonérant la SCI Amoura de toute participation aux dépenses d'escalier ; 

- En conséquence, fixé une nouvelle répartition des charges incluant la participation de 

la SCI Amoura auxdites dépenses ; 

- Débouté la SCI Amoura de sa demande d'annulation des résolutions n°10, 11, 12, 32, 33 et 34 de l'Assemblée Générale du 21 mars 2019 ; 

- Débouté la SCI Amoura de sa demande de condamnation du Syndicat à lui verser une somme de 26.436,87 ' ; 

- Condamné la SCI Amoura aux dépens. 

 

Débouter la SCI Amoura de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 



II 'Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à titre d'appel incident :

A titre d'appel incident, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] 

Semard à [Localité 12] demande à la Cour de céans de : 

Infirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a : 

- Débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir dire irrecevable 

la demande de remboursement de charges antérieures au 23 mai 2014 comme prescrites ; 

- Débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer non écrite 

la répartition des charges votées à la résolution n°7 de l'Assemblée Générale du 14 juin 

2018 ; 

- Débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ; 

- Débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du Code 

de procédure civile ; 

 

Statuant à ce nouveau de ces chefs : 

Vu l'article 2224 du Code civil, 

Vu les articles 32 et 122 du Code de procédure civile, 

Dire irrecevables les demandes de remboursement de charges antérieures au 23 mai 2014 comme prescrites ; 

 

Vu les articles 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 

Réputer la répartition des charges votée à la résolution n°7 de l'assemblée générale du 14 juin 2018 ; 

 

Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile, 

Condamner la SCI Amoura à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



IV -En tout état de cause

Condamner la SCI Amoura à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamner la SCI Amoura aux dépens. 

 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 



Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 21 mars 2019 en son entier :



La SCI Amoura soutient au visa de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 que l'assemblée générale du 21 mars 2019 a été irrégulièrement convoquée pour avoir reçu trois convocations différentes et doit être annulée dans son ensemble dès lors que les modalités de convocation de ladite assemblée générale, d'ordre public, n'ont pas été respectées.



Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette version des faits faisant valoir d'une part, que la SCI a voté en faveur de plusieurs résolutions de sorte qu'elle ne peut plus être considérée comme opposante au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965; d'autre part, que seul l'envoi postal aux copropriétaires, à leurs nom et adresse, par courrier recommandé avec avis de réception avec les annexes, valait «convocation» à proprement parler, les autres convocations n'étant que des projets adressés par email à la SCI Amoura en sa qualité de membre du conseil syndical.



L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



Selon ces dispositions, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants. Ainsi, un copropriétaire ne peut demander l'annulation en son entier d'une assemblée générale alors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises.



En l'espèce, et dès lors qu'il est constant que la SCI Amoura a voté en faveur de plusieurs résolutions de l'assemblée générale du 21 mars 2019, notamment aux résolutions n°1, 2, 3, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21 et 28 c'est à juste titre que le tribunal a considéré qu'elle était irrecevable à solliciter la nullité de l'assemblée générale en son intégralité.





Sur la validité de la clause n°9 alinéa 4 du réglement de copropriété : 



La SCI Amoura fait valoir que le règlement de copropriété dispense régulièrement son lot

n°1 situé au rez-de-chaussée des charges d'entretien de la cage d'escalier en application du critère d'utilité posé par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de sorte que le tribunal a commis une erreur d'appréciation lorsqu'il a déclaré non écrit l'article 9 alinéa 4 du réglement de copropriété l'exonérant de toute participation aux charges de l'escalier.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir au contraire que l'article 9 alinéa 4 du règlement de copropriété méconnaît les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il exonère la SCI Amoura de toute participation aux dépenses de conservation, d'entretien et d'administration de l'escalier alors qu'il s'agit d'une partie commune, de sorte que le tribunal a parfaitement considéré que l'article 9 alinéa 4 du réglement de copropriété méconnaissait les règles d'ordre public définies par l'article 10 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité et l'a réputé non écrit.





SUR CE,



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, texte de référence en la matière, distingue deux types de charges de copropriété au sein de ses deux premiers alinéas, ainsi rédigés : 

«Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services 

collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et 

éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à 

l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 

14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des 

parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions 

de l'article 5». 



Aux termes de l'article 43 de la même loi 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37,41-1 à 42 et 46 et celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites' ;



Ainsi, par application de l'article 43 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, toute clause du règlement de copropriété qui tend à exonérer certains copropriétaires de toute participation aux charges d'entretien et d'administration de l'immeuble est contraire aux dispositions d'ordre public résultant de la loi du 10 juillet 1965 ;



Il est acquis aux débats que le règlement de copropriété initial de l'immeuble prévoit en son article 9 alinéa 4 du règlement de copropriété que : 

«Les dépenses afférentes exclusivement à l'escalier seront supportées par les seuls intéressés aux étages et par conséquent à l'exclusion du copropriétaire des locaux situés au 

rez-de-chaussée dans la proportion des centièmes fixés pour leur participations dans les 

charges de l'immeuble». 



Ainsi, et du fait de cette stipulation, la SCI Amoura propriétaire du local situé au rez-de-chaussée est exonérée de toute participation afférente aux charges de l'escalier, le texte ne procédant à aucune distinction, cette exonération portant aussi bien sur les dépenses de conservation, d'entretien que d'administration de cette partie commune. 

 

C'est donc par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a rappelé que si les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ne sont dues que pour autant que le service ou l'élément d'équipement en question présente une utilité objective pour le lot considéré, tous les lots sans exception doivent en revanche contribuer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.



Or, tel n'est pas le cas de l'espèce lorque l'article 9 alinéa 4 du réglement de copropriété prévoit une dispense de contribution de la SCI Amoura aux charges d'entretien de l'escalier alors même que l'article 3 du même règlement répute parties communes "l'entrée de l'immeuble, ses portes, les escaliers (y compris l'escalier d'accès au terrain) en sorte que les charges d'entretien desdits escaliers sont donc des charges communes relevant des dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et devant donc être réparties, non au regard du critère de l'utilité, mais proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots.



Il y a donc lieu de confirmer la décision du tribunal en ce qu'il a réputé non écrit l'article 9 alinéa 4 du règlement de copropriété exonérant le lot n°1 des charges d'entretien de l'escalier et a fixé une nouvelle répartition incluant la participation de la SCI Amoura aux dépenses d'escalier, énonçant expressément que 'Conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 il y a lieu de dire que les charges relatives à l'escalier de l'immeuble seront réparties entre tous les copropriétaires en charges communes générales.'





Sur la demande en annulation des résolutions n° 10, 11, 12, 32, 33 et 34 de l'assemblée 

générale du 21 mars 2019, 



L'abus de majorité est caractérisé lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle même, dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété.



Sur la résolution n°10 de l'assemblée générale du 21 mars 2019 : 



La résolution n° 10 intitulée "Décision à prendre concernant l'article 9 du règlement de copropriété (art 25)" donne en l'espèce tout pouvoir au syndic pour mandater un géomètre

et un avocat afin de vérifier la légalité de l'article 9 du règlement de copropriété et

éventuellement de proposer une nouvelle répartition de charges, dans la limite d'un budget

maximal global de 4.800 euros TTC.



La SCI Amoura explique que le vote de la résolution n° 10 tendant à vérifier la légalité de l'article 9 du règlement de copropriété est constitutif d'un abus de majorité en ce que les copropriétaires cherchent à lui faire supporter des charges qui ne lui incombent pas. Elle ajoute qu'aucun devis ni description de mission n'est annexé à la convocation en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 et que la nouvelle répartition des charges proposée suite à l'étude de la légalité de l'article 9 ne pouvait être votée qu'à l'unanimité des copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires oppose que la décision de consulter un géomètre et un avocat afin de vérifier la légalité d'une stipulation qui exonère la SCI Amoura de toute participation aux charges d'escalier procède d'une saine gestion de la copropriété et ne saurait être constitutive d'un quelconque abus de majorité. Elle ajoute que la résolution querellée n'a approuvé ni devis ni nouvelles répartitions de charges.



En l'espèce, et ainsi que l'indique le Tribunal, cette décision qui est destinée à vérifier la régularité de la répartition des charges au regard des règles d'ordre public de la loi du10 juillet 1965 participe bien de l'intérêt collectif et ne saurait être considérée comme abusive, quand bien même elle léserait in fine les intérêts de la SCI Amoura.



Au surplus, les dispositions de l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars1965 sont inapplicables aucun devis n'ayant été approuvé par l'assemblée générale et l'assemblée générale n'ayant voté aucune nouvelle répartition des charges : l'unanimité n'était donc pas requise.



En conséquence, il échet de débouter la SCI Amoura de sa demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 21 mars 2019 : le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la demande en annulation des résolutions n°11, 12 et 34 de l'assemblée générale du 21 mars 2019 :



La résolution n° 11 intitulée "revalorisation annuelle du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019" a décidé de "laisser inchangé le montant global du budget de l'exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, voté lors de l'assembléegénérale de 2018 mais d'en changer la répartition pour les deux prochains appels de fonds (3ème et 4ème trimestres 2019 )en utilisant la répartition suivante :

- 4211 euros répartis sur les lots l à 7 dans la proportion des centièmes fixés pour leur participation dans les charges de l'immeuble.

- 3578 euros répartis sur les lots 2 à 7 dans la proportion des centièmes fixés pour leur participation dans les charges de l'immeuble."



La résolution n°12 a trait au vote du budget annuel 2020, sans aborder la question de sa répartition. 

 

La résolution n°34 a décidé de voter un appel de fonds exceptionnel de 3 000 euros. 



Faisant valoir qu'elles contreviennent aux dispositions de l'article 9 du règlement de copropriété en lui faisant supporter la totalité des charges générales de l'immeuble, la SCI Amoura sollicite l'annulation des résolutions n° 11 et 12 relatives au vote du budget de la copropriété et 34 relative au vote d'un appel de fonds exceptionnel.



Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution n°11 a uniquement décidé de modifier la répartition du budget annuel 2019 pour les 3ème et 4ème trimestre tout en exonérant totalement la SCI Amoura des dépenses d'escaliers conformément au règlement de copropriété. En ce qui concerne les résolutions 12 et 34 le syndicat des copropriétaires fait valoir que le moyen soulevé par la SCI Amoura est inopérant puisque ces deux résolutions ne concernent pas la question de la répartition des dépenses votées.



En l'espèce, il apparaît que c'est par des motifs exacts et pertinents que le Tribunal a relevé que la SCI Amoura ne démontre pas en quoi cette résolution 11 serait contraire au règlement de copropriété, quand l'examen des appels de fonds des 22 juin et 20 septembre 2019 critiqués révèle au contraire que les charges d'escalier (clé de répartition n°7), chiffrées à la somme de 3578 euros, ont bien été exclusivement imputées aux propriétaires des appartements à l'exclusion du lot n°1.



Enfin et en ce qui concerne les résolutions 12 et 34 relatives au vote du budget prévisionnel de l'exercice 2020 et à un appel de fonds exceptionnel voté selon la clef de répartition du budget ' charges générales', la SCI Amoura n'explique pas non plus en quoi ces résolutions sont contraires au stipulations de l'article 9 du réglement de copropriété sauf à procéder par simples affirmations : il n'y a donc lieu à annulation des résolutions n°11, 12 et 34 de l'assemblée générale litigieuse : le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur la demande en annulation des résolution n°32 et 33 de l'assemblée générale du 21 mars 2019 et sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de remboursement de charges antérieures au 23 mai 2014 :



La SCI Amoura fait valoir que le syndicat des copropriétaires, persistant à lui solliciter le paiement des charges de copropriété sans respecter les dispositions de l'article 9 du réglement de copropriété a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale, la résolution n°32 relative au chiffrage du 'trop payé' par elle, et à la résolution n°33 le remboursement par le syndicat des copropriétaires du trop perçu de charges par le syndicat des copropriétaires. Toutefois la SCI Amoura fait valoir que l'assemblée générale a rejeté lesdites résolutions alors qu'il y a une violation manifeste du réglement de copropriété commettant ainsi un abus de majorité en ce que ces charges lui ont été indûment facturées.



Le syndicat des copropriétaires réplique qu'une partie de ces demandes était prescrite et que la demande de remboursement était mal fondée en droit puisque la SCI Amoura ne peut etre exonérée de toute participation au titre des charges d'escalier.





Sur ce, 



Par application de l'article 2224 du code civil, la prescription de droit commun est de cinq ans.



Ainsi que l'a justement considéré le tribunal, l'action en remboursement de charges de copropriété indûment payées est une action personnelle et mobilière soumise à la prescription de droit commun de cinq ans.



La présente procédure ayant été introduite par une assignation du 23 mai 2019, les demandes pour des créances antérieures au 23 mai 2014 sont donc prescrites.



Il s'ensuit que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de remboursement de charges antérieures au 23 mai 2014 comme prescrites est sans objet, le Tribunal ayant exactement statué en ce sens.



Pour le surplus de la créance réclamée par la SCI Amoura en remboursement du trop versé par elle au titre des charges indues à compter du 23 mai 2014, il est constant que le syndicat des copropriétaires a imputé à l'ensemble des copropriétaires les charges d'entretien de l'escalier, en ce compris la SCI Amoura pour la période du 23 mai 2014 jusqu'à l'assemblée générale du 14 juin 2018 en dépit de la clause n°9 alinéa 4 du réglement de copropriété qui exonérait le lot n°1, propriété de la SCI Amoura, des charges d'escalier. 



A ce titre, la SCI Amoura est donc bien fondée à réclamer le remboursement des charges indûment appelées à son endroit au titre de la période considérée.



Cependant et ainsi que le souligne le Tribunal force est de constater que la SCI ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de la somme réclamée en première instance à hauteur de 26 436,87 euros au titre des charges indûment facturées pour la période entre 2008 et 2019 à hauteur de 11 453,40 euros et à hauteur de 11 453, 40 euros entre le 1er janvier 2008 (1er trimestre 2008 inclus) et le 1er avril 2021 (1er trimestre 2021 inclus), celle-ci mentionnant aux termes de ses dernières écritures que 'Le Syndicat des Copropriétaires est incapable d'indiquer le montant des charges d'entretien de la cage d'escalier.'



En effet, il est constant que les charges d'entretien et de conservation de l'escalier ne sont pas différenciées dans l'état général des dépenses du syndicat des copropriétaires.



En outre les calculs estimatifs tels que proposés par la SCI Amoura suivant un tableau communiqué en cause d'appel en pièce 25 ne sont pas non plus à même d'établir sa créance quand il est constant que lesdits comptes n'ont, de fait, pas été approuvés par l'assemblée générale.



Par ailleurs, si la SCI Amoura verse aux débats en pièce 26 un nouveau tableau, arrêté au 26 septembre 2022, qui recenserait tous les appels comptabilisés par le syndicat des copropriétaires et ceux réellement dus par la SCI Amoura ainsi que les règlements de la SCI, il apparaît que la clef de répartition 'utilisée' correspond pour partie à la période postérieure au jugement du 4 septembre 2020 dont appel, la SCI faisant valoir régler les charges conformément aux termes de cette décision, laquelle décision est justement contestée.



Il s'ensuit que la créance de la SCI Amoura n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible.



Il convient donc de débouter la SCI Amoura de sa demande en remboursement de charges d'escalier formulée en première instance et de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que l'action en remboursement des charges indûment impayées est effectivement soumise

à la prescription quinquennale de droit commun en sorte que l'assemblée générale n'a commis aucun abus de droit en refusant de fixer à l'ordre du jour, puis de rembourser la somme de 26 264 euros sollicitée par la SCI Amoura au titre du trop versé par cette dernière depuis 2008. 

De même il y a lieu de débouter la SCI Amoura de sa demande en remboursement formée à ce même titre en cause d'appel au titre des charges actualisées.





Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer réputé non écrite la répartition des charges votée à la résolution n°7 de l'assemblée générale du 14 juin 2018 :



La résolution n°7 de l'assemblée du 14 juin 2018 a été votée en ces termes : 

 

«La SCI Amoura fait valoir l'article 9 du règlement de copropriété qui stipule que ' Les 

dépenses afférentes exclusivement à l'escalier seront supportées par les seuls intéressés aux 

étages et par conséquent à l'exclusion du copropriétaire des locaux situés au rez de chaussée dans la proportion des centièmes fixés pour leur participations dans les charges de l'immeuble'. 

 

En conséquence, et après discussion, l'assemblée propose la répartition suivante : 33% 

répartis en 100èmes, 67% répartis en 72èmes pour les sommes d'entretien de l'immeuble 

c'est-à-dire le salaire de l'employé de l'immeuble et les charges, taxes afférentes à son contrat de travail pour une somme total de 5.135,16 '».

 

A l'analyse de cette résolution, il apparaît que c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a rappelé que ladite résolution a acquis l'autorité de la chose jugée, et que le tribunal -comme la cour- ne peut se prononcer sur la validité des décisions prises par une assemblée générale aujourd'hui définitive.



En outre, il apparaît que le Tribunal a justement considéré que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges et de procéder à une nouvelle répartition ne vaut que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée.



Or, dans la mesure où l'article 9 alinéa 4 du réglement de copropriété a effectivement été jugé contraire à l'ordre public et réputé non écrit, par le tribunal, puis la cour de céans, le moyen opposé par le syndicat des copropriétaires tiré de l'application d'une clef de répartition des charges telle que spécifiée à l'article 9 du règlement de copropriété avant que celui-ci ne soit réputé non écrit et modifié, pour solliciter l'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 14 juin 2018, ne saurait être accueilli sauf à conférer un effet rétroactif à ladite décision modifiant la répartition des charges; 



En conséquence il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 14 juin 2018 : le jugement sera confirmé de ce chef.







Sur la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour procédure abusive :



L'article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de ce que l'action en justice de la SCI Amoura introduite à son encontre revêtrait un caractère abusif.



En conséquence il échet de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts : le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.



Chacune des parties succombant partiellement en cause d'appel il y a lieu de dire qu'elles conserveront la charge respective de leurs dépens d'appel et dire n'y avoir lieu à allouer aucune somme au titre des frais irrépétibles à l'une ou l'autre des parties.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement en l'intégralité de ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute la SCI Amoura de sa demande en remboursement au titre des charges actualisées en cause d'appel ; 



Laisse à chacune des parties la charge respective de ses dépens d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à allouer à l'une ou l'autre des parties aucune somme au titre des frais irrépétibles ; 



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE