Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 22 avril 2025

ARRET 

N°





[D]

[N] épouse [D]





C/



[H]













EDR/VB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT DEUX AVRIL 

DEUX MILLE VINGT CINQ





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02545 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IZGE 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU VINGT SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [K] [D]

né le 01 Septembre 1951 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représenté par Me Olivier HOURDIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN



Madame [U] [N] épouse [D]

née le 15 Juin 1948 à [Localité 9] (02)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Olivier HOURDIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN





APPELANTS





ET





Madame [E] [H]

née le 14 Juin 1981 à [Localité 6] (02)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]



Assignée à étude de commissaire de justice le 07/09/2023





INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 11 février 2025, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 avril 2025.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière assistée de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Président de chambre, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 22 avril 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière.





*

* *



DECISION :



FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 11 décembre 2018, M. [K] [D] et Mme [U] [N] épouse [D] ont donné à bail à Mme [E] [H] un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 7], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 530 euros, outre un dépôt de garantie de 530 euros.



Suite au départ de la locataire, les époux [D] lui ont adressé par lettre recommandée en date du 25 octobre 2022 avec demande d'avis de réception une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 15 485,77 euros suivant décompte locatif du 24 octobre 2022 composée de 1 009,76 euros d'arriéré de loyers et de 14 476,8l euros de réparations faisant suite aux dégâts locatifs.



En l'absence de paiement, les époux [D] ont saisi par assignation en date du 31 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon aux fins de faire condamner Mme [H] à leur régler ces sommes.



Par jugement réputé contradictoire du 27 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a :




débouté les époux [D] de leur demande de paiement par Mme [H] de la somme de 15 003,77 euros au titre des réparations locatives et de l'arriéré de loyers et de charges ;

débouté les époux [D] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné les époux [D] au paiement des entiers dépens.




Par déclaration du 9 juin 2023, les époux [D] ont interjeté appel de toutes les dispositions de cette décision.



PRETENTIONS DES PARTIES



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023, M. et Mme [D] demandent à la cour de :




les dire recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon en date du 27 avril 2023, ainsi qu'en 1'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;




Y faisant droit,




infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


* débouté les époux [D] de leur demande de paiement de la somme de 15 003,77 euros par Mme [H] au titre des réparations locatives et de l'arriéré de loyers et de charges suite au contrat de location du 11 décembre 2018 portant sur l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

* débouté les époux [D] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné les époux [D] au paiement des entiers dépens ;



Et statuant à nouveau,


condamner Mme [H] à leur régler la somme de 15 003,77 euros restant due au titre de la location de l'immeuble (soit 527,76 euros au titre des loyers restant dus et 14 476,01 euros au titre des dégâts locatifs), outre les intérêts de retard sur ladite somme à compter du 25 octobre 2022, date de la mise en demeure, jusqu'à parfait paiement ;

condamner par ailleurs Mme [H] à régler aux époux [D] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.




Les époux [D] expliquent que Mme [H] ne leur a pas donné sa nouvelle adresse et qu'ils ont pu obtenir celle-ci grâce à un courrier de la caisse d'allocations familiales de l'Aisne (ci-après la CAF de l'Aisne) du 28 septembre 2022, alors que l'état des lieux de sortie s'était déjà tenu.



Ils ajoutent que la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas que l'état des lieux de sortie soit contradictoire.



Les appelants affirment par ailleurs avoir versé en première instance l'historique des loyers impayés par Mme [H] sur la période d'août à septembre 2022, puisque les loyers et charges ont été réglés jusqu'au mois de juillet 2022.



Mme [H], régulièrement citée à étude par exploit du 7 septembre 2023, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 25 juin 2024, puis reportée à l'audience du 11 février 2025 en raison du changement de poste de deux des trois membres de la composition, un de ces deux postes étant resté vacant jusqu'au mois de janvier 2025.



MOTIFS



A titre préliminaire, il convient d'indiquer qu'il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures de M. et Mme [D] portant sur la recevabilité de leur appel, alors qu'aucune irrecevabilité n'a été soulevée à hauteur d'appel.



1. Sur les dégradations locatives



Aux termes de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le locataire est également obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les bailleurs n'ont eu connaissance du départ de Mme [H] que par la réception d'un courrier de la société Noréade du 5 août 2022 leur indiquant que Mme [H] avait demandé la résiliation du contrat de fourniture d'eau.



Par un mail du 28 août 2022, la locataire a informé M. et Mme [D] de son départ, affirmant leur avoir précédemment écrit par lettre recommandée, ce que ces derniers contestent. Dans cet unique courriel, elle n'a communiqué ni sa nouvelle adresse, ni son nouveau numéro de téléphone portable. 



C'est dans ces conditions que M. et Mme [D] ont repris possession des lieux le 1er septembre 2022 et effectué à cette date l'état des lieux de sortie, par eux-mêmes. Il est établi qu'ils n'ont eu connaissance de la nouvelle adresse de Mme [H] que par un courrier de la CAF de l'Aisne du 28 septembre 2022, postérieurement à l'état des lieux de sortie, à la suite duquel ils ont pu lui adresser un courrier de mise en demeure le 25 octobre 2022.



Il ressort de ces éléments que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les bailleurs n'avaient pas connaissance de l'adresse de Mme [H] au 1er septembre 2022, date de l'état des lieux de sortie. Ils ne pouvaient donc pas lui adresser une convocation, et de ce fait, l'état des lieux de sortie ne pouvait pas être contradictoire.

Néanmoins, en application des dispositions précédemment rappelées, il appartenait à M. et Mme [D] de procéder à un état des lieux de sortie en mandatant un commissaire de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



En conséquence, ils échouent à démontrer la réalité et l'ampleur des dégradations locatives alléguées, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. et Mme [D] de leur demande en paiement au titre des réparations locatives.



2. Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, les appelants produisent un décompte locatif actualisé au 17 décembre 2022. Il ressort de ce document que Mme [H] ne s'est pas acquittée des loyers d'août et septembre 2022.



Mme [H] n'a procédé à aucun règlement malgré le courrier de mise en demeure du 25 octobre 2022.



Ainsi, il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner Mme [H] à payer aux époux [D] la somme de 527,76 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction faite de la somme de 79,20 euros déjà réglée et de la somme de 482 euros réglée par la CAF de l'Aisne au titre de l'APL du mois d'août 2022, outre les intérêts de retard sur ladite somme à compter du 25 octobre 2022, date de la mise en demeure, jusqu'à parfait paiement.



3. Sur les demandes accessoires



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [H] aux dépens d'appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée en ce sens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [H] sera par ailleurs condamnée à payer aux époux [D] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt, et la décision querellée sera confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance puisque M. et Mme [D] n'ont formé aucune demande chiffrée devant la cour sur ce point.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe après débats publics, par arrêt rendu par défaut en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 27 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon, sauf en ce qu'il a débouté M. [K] [D] et Mme [U] [D] de leur demande en paiement au titre des réparations locatives et de leur demande en paiement fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,





Condamne Mme [E] [H] à payer à M. [K] [D] et Mme [U] [D] la somme de 527,76 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts de retard sur ladite somme à compter du 25 octobre 2022, date de la mise en demeure, jusqu'à parfait paiement ;

Condamne Mme [E] [H] aux dépens d'appel et de première instance ;



Condamne Mme [E] [H] à payer à M. [K] [D] et Mme [U] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE