Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
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REFERENCES : N° RG 24/02439 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2FE6

Minute : 25/00152







S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

 

C/


Madame [T] [M] [E]
Représentant : Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 125






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET



Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Olivier TOMAS


Le 


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 10 Avril 2025





Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Avril 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A.E.M ADOMA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [T] [M] [E]
ADOMA
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 125



D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 juin 2021, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Madame [T] [M] [E] située dans le foyer-logement du19 [Adresse 1] [Localité 4], pour une redevance mensuelle de 394,18 euros, hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a mis en demeure Madame [T] [M] [E] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 février 2024, distribuée le 19 février 2024. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis du 25 juillet 2024, constat dressé le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Madame [T] [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Madame [T] [M] [E] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA reproche à la défenderesse d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure.

A l'audience du 13 mars 2025 après un renvoi ordonné lors de l’audience du 27 janvier 2025, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle s’en est rapportée quant à la demande de délais pour quitter les lieux.

Madame [T] [M] [E], représentée par son conseil, s’est opposée à la demande. A titre subsidiaire elle demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Au soutien de sa demande et en substance et au visa notamment de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales tendant au droit au respect de la vie privée et de l’article L633-4-1 du code de la construction et de l’habitation, elle soutient qu’elle ne contrevient pas au contrat de résidence et au règlement intérieur dans la mesure où elle héberge sa famille en l’espèce le père de son enfant et son enfant dans une chambre de plus de 9 mètres carrés.
A titre subsidiaire elle demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, précisant être à jour du paiement de la redevance, percevoir 1000 euros de ressources mensuelles, avoir effectué une demande de logement social en juin 2024 et avoir formé une demande au titre du droit au logement opposable en septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025. 



MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [T] [M] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l’espèce, l’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident s’engage à n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

A cet égard, l'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par Madame [T] [M] [E] le 11 juin 2021, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résidant, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)".

Le commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal de constat du 23 septembre 2024 que Madame [T] [M] [E] occupe les lieux avec Monsieur [Y] [M] [H] et leur enfant né le 11 novembre 2023, et que le registre des invités n’est pas renseigné. A l’audience, il n’est pas contesté que la résidente occupe les lieux avec le père de son enfant et son enfant de manière pérenne.

Contrairement aux moyens soulevés par la défenderesse, peu important le statut du tiers, pour des raisons de sécurité et de responsabilité, l’hébergement de tiers ne peut avoir lieu que pour une période de trois mois par an, avec avertissement préalable au responsable de la résidence et renseignements consignés dans un registre, prescriptions qui n’ont pas été respectées. Par ailleurs ces stipulations ne portent pas atteinte au droit au respect de la vie privée compte tenu des impératifs de sécurité de la résidence sociale.

Ces éléments confirment que Madame [T] [M] [E] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la SAEM ADOMA, ni respect des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification. 


La SAEM ADOMA a précisément mis Madame [T] [M] [E] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par lettre recommandée du 12 février 2024 et distribuée le 19 février 2024. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 23 septembre 2024, de ce seul fait.

Madame [T] [M] [E] étant sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [T] [M] [E] est mère d’un enfant né le 11 novembre 2023. Elle perçoit des ressources de 1 000 euros par mois et a formé une demande de logement social le 26 juin 2024 et un recours en vue d’une offre de logement le 10 septembre 2024. Elle est à jour du paiement de la redevance.

Ainsi la défenderesse justifie de difficultés de relogement réelles et sérieuses. Toutefois il est important de prendre en considération les risque de suroccupation des lieux en matière de sécurité. En conséquence il lui sera accordé un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. 
Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [T] [M] [E] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 11 juin 2021 entre la SAEM ADOMA et Madame [T] [M] [E] concernant la chambre située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

Accordons à Madame [T] [M] [E] un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Madame [T] [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Madame [T] [M] [E] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Disons n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons Madame [T] [M] [E] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection