Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/02937 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2N5K

Minute : 25/00173







Monsieur [F] [X]
Représentant : Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 896
Madame [J] née [O] [X]
Représentant : Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 896

 

C/


Monsieur [C] [S]
Représentant : Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1320






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS



Copie certifiée conforme délivrée à :
Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES


Le 

ORDONNANCE DE REFERE 
DU 10 Avril 2025




Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Avril 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;


ENTRE DEMANDEURS :


Monsieur [F] [X]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 896

Madame [J] [X] née [O]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 896


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [C] [S]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1320



D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 14 mars 2022, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] ont donné à bail à Monsieur [C] [S] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 773 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 328,89 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] ont fait assigner Monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis et statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [C] [S] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 717,25 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner Monsieur [C] [S] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 avril 2024, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 13 mars 2025, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à renoncer à leur demande financière compte tenu du solde créditeur du compte à la date du 11 mars 2025. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, rappelant que les paiements du loyer sont irréguliers.

Monsieur [C] [S], représenté par son conseil, a sollicité l’octroi rétroactif de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour considérer que la clause n’est pas acquise, la dette étant soldée au jour de l’audience. Sur la situation sociale et financière, il est fait état de la perception de 1 500 euros de prestations sociales, avec la naissance d’un enfant souffrant d’une méningite à l’âge de six mois, expliquant également la constitution de la dette locative.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025. 



MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 2 328,89 euros. 




Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier qu'au jour de l'audience le locataire a réglé la totalité de la dette et repris le paiement intégral du loyer courant. Il en résulte que si Monsieur [C] [S] n’a pas apuré la totalité des causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti, il s’est acquitté au plus tard le 10 septembre 2024 de l’ensemble des sommes visées au commandement. Ces éléments permettent au juge d’accorder rétroactivement des délais de paiement à Monsieur [C] [S] au 10 septembre 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, Monsieur [C] [S] s’étant acquitté du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [S] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. 
Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.


En l’espèce Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] produisent un décompte démontrant que Monsieur [C] [S] n’est redevable d’aucune somme à la date du 11 mars 2025. Aucune demande n’est formée à ce titre par les bailleurs.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2022 entre Monsieur [F] [X], Madame [J] [X] née [O] et Monsieur [C] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire ;

Accordons à Monsieur [C] [S] des délais de paiement au 10 septembre 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 30 avril 2024 ;

Constatons qu’à cette date, Monsieur [C] [S] s’étant acquitté du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

Déboutons Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] de leurs demandes d'expulsion et des demandes subséquentes ;

Rejetons le surplus des demandes ; 

Condamnons Monsieur [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

Condamnons Monsieur [C] [S] à verser à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [X] née [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection statuant en référé et le Greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection