Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7] 

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REFERENCES : N° RG 24/02559 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA43

Minute : 25/00129







S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4]
Représentant : Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

 

C/


Madame [L] [J]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], 
représenté par son syndic la Société LOGIM IDF, SARL
[Adresse 5]

ayant pour avocat Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [L] [J], 
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE 
Madame [L] [J] est propriétaire des lots n°07, n°12, n°13, n°22 et n°25 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, a fait assigner Madame [L] [J] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : 
5674,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 776,33 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, dépose des conclusions d’actualisation qu’il a fait signifier à Madame [L] [J] par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, aux termes desquelles il demande la condamnation de la défenderesse à lui payer :
6719,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 1076,33 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,Il expose que Madame [L] [J], en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble, ne règle pas régulièrement ses charges. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par la défenderesse oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier sa carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation de la copropriétaire défaillante au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros pour résistance abusive. 
Madame [L] [J] citée à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à, l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblée générale du 11 juin 2021, du 28 avril 2023 et du 12 juin 2024, que les comptes des exercices clos au 31/12/2019, au 31/12/2020 et au 31/12/2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. 
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 29 mai 2019 au 1er janvier 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires. 
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés. Le décompte reprend les différents appels de charges. 
Il convient néanmoins de déduire de ce décompte la somme de 412,16 euros imputé à la copropriétaire au titre d’une « condamnation maif » qui n’est justifiée par aucune pièce.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, la somme de 6307,02 euros au titre des charges de copropriété impayées du 29 mai 2019 au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024, date de l'assignation, sur la somme de 5674,51 euros, à défaut de justifier de l’envoi de la mise en demeure et à compter du 14 janvier 2025 pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1076,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Les mises en demeure des 29 novembre 2020, 1er février 2021 et 06 décembre 2021, facturées respectivement aux sommes de 10,50 euros, 36 euros et 36 euros, n’ont pas été produites. Ces frais seront en conséquence écartés. Il en sera de même de la mise en demeure du 17 août 2023 (28 euros) et de la relance du 13 novembre 2023 (45 euros) dont les justificatifs d’envoi à la copropriétaire n’ont pas été produits.

Il convient également de déduire les frais de « ouverture contentieux » d’un montant de 465,62 euros, de « transmission du dossier » d’un montant de 155,21 euros et de « suivi procédure » d’un montant de 300 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
En conséquence, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, au titre du paiement des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Madame [L] [J] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l'entretien de l'immeuble, qui doit être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 
Il convient donc de condamner Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [L] [J] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [L] [J] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, la somme de 6307,02 euros au titre des charges de copropriété impayées du 29 mai 2019 au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024, date de l'assignation, sur la somme de 5674,51 euros, et à compter du 14 janvier 2025 pour le surplus
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
CONDAMNE Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [L] [J] aux dépens, 
CONDAMNE Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM IDF, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGIM, du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT