Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 avril 2025

SF/RP



Numéro 25/01330





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 23/04/2025 







 Dossier : 

N° RG 23/03210 

N° Portalis DBVV-V-B7H-

IWRZ 





Nature affaire :



Revendication d'un bien immobilier















Affaire :



SCI LES PINS [X]



C/



[C]-[U] [K] 



[Z] [K]



[L] [K]



[H] [P] [B] veuve [K]















Grosse délivrée le :



à :





















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * *







APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 11 Février 2025, devant :







Madame FAURE, Présidente,



Madame de FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conforménent à l'article 804 du code de procédure civile,



Madame BLANCHARD, Conseillère,





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.









Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





SCI LES PINS [X]

immatriculée au R.C.S de BAYONNE sous le numéro 484 249 073

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée et assistée de Maître Jean-Baptiste VIEU de la SELARL JEAN-BAPTISTE VIEU, avocat au barreau de BAYONNE









INTIMES :





Monsieur [C]-[U] [K]

né le 24 septembre 1962 à [Localité 9] (64)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 8]





Monsieur [Z] [R] [K]

né le 24 octobre 1961 à [Localité 9] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 8]





Monsieur [L] [K]

né le 23 avril 1965 à [Localité 9] (64)

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 8]



agissant tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers de feue Madame [H]-[P] [B] veuve [K]





Représentés par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU, et assistés de Maître Marie-Thérèse HOUNIEU, avocat au barreau de BAYONNE











sur appel de la décision 

en date du 20 NOVEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 21/01314 



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte authentique du 22 novembre 2005, la SCI LES PINS [X] a acquis de Mme [W] la parcelle cadastrée section AR [Cadastre 1] située à [Localité 8] (64), sur laquelle est édifiée un ensemble immobilier constituant un hôtel-restaurant, voisine de la parcelle cadastrée section AR [Cadastre 2] appartenant alors à M. [M] [K].



Suite au décès de M. [K] survenu le 5 juillet 2015, sa veuve, Mme [H]-[P] [B], et ses trois enfants, [C]-[U], [Z] et [L], sont devenus propriétaires de la parcelle AR [Cadastre 2].



Par courrier du 12 janvier 2018, Maître [J] [T], notaire à [Localité 8], a informé la SCI LES PINS [X] de la proposition des consorts [K] de lui céder une partie de leur parcelle AR [Cadastre 2], sur laquelle une partie de la cuisine de l'hôtel-restaurant avait été édifiée.



Par actes des 30 juin et 5 juillet 2021, la SCI LES PINS [X] a fait assigner les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de se voir déclarer propriétaire de la parcelle cadastrée section AR [Cadastre 2] à [Localité 8] du fait de la prescription intervenue à son profit.



Suivant jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2023 (RG n° 21/01314), le tribunal a : 


débouté la SCI LES PINS [X] de ses demandes,

condamné la SCI LES PINS [X] à payer à M. [Z] [K] la somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts,

l'a condamnée au paiement de la somme de 2 000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.




Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu : 

- que la SCI LES PINS [X], qui n'a acheté que la parcelle AR [Cadastre 1], en 2005, ne peut utilement invoquer la prescription abrégée de 10 ans de l'article 2272 alinéa 2 du code civil (acquisition par juste titre et bonne foi) pour prétendre avoir acquis par la possession la parcelle voisine AR [Cadastre 2],

- qu'il n'est pas contesté que la SCI LES PINS [X] utilise une partie de la parcelle des consorts [K], de sorte que M. [Z] [K], seul défendeur comparant, est fondé en son nom propre à invoquer un préjudice de jouissance, même s'il ne caractérise ni n'invoque un quelconque usage de la parcelle AR [Cadastre 2], et donc une gêne dans cet usage, dès lors que l'utilisation par la SCI LES PINS [X] d'une partie de cette parcelle pour l'exploitation de son restaurant ne permettrait pas aux consorts [K] d'en disposer immédiatement et intégralement.



La SCI LES PINS [X] a relevé appel par déclaration du 8 décembre 2023 (RG n°23/03210), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.



Mme [H]-[P] [B] veuve [K] est décédée le 2 janvier 2024 laissant ses trois fils à sa succession.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mars 2024, la SCI LES PINS [X], appelante, entend voir la cour : 


infirmer le jugement en toutes ses dispositions,


Et statuant à nouveau, 


constater qu'elle a acquis par prescription abrégée de 10 ans la propriété de la parcelle référencée au cadastre de la commune d'[Localité 8] sous le numéro AR [Cadastre 2],


A titre subsidiaire,


constater qu'elle a acquis la propriété de la parcelle référencée au cadastre de la commune d'[Localité 8] sous le numéro AR [Cadastre 2] par une possession de plus de trente années,


En tout état de cause,


dire que la décision à intervenir constituera son titre de propriété,

ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière et de l'enregistrement du lieu de situation de l'immeuble, figurant au cadastre de la commune d'[Localité 8] sous le numéro [Cadastre 2] de la section AR,

condamner M. [Z] [K] à lui payer la somme de 4 000 ' à titre de restitution avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 19 janvier 2024,

condamner les consorts [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel,

condamner in solidum les consorts [K] à lui payer la somme de 8 000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

rejeter toute demande contraire.




Au soutien de ses demandes, la SCI [X] fait valoir, au visa de l'article 1er du protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, de l'article 6§1 de la Convention, des articles 544, 2255 et suivants, et 1240 du code civil, et 28 et suivants du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 : 

- que son acte d'achat vise expressément que le bien vendu consiste en «un bâtiment à usage d'hôtel-restaurant, sol de la construction et terrain autour en nature de cour et jardin» ; qu'il est constant que le «jardin» désigné vise la partie de terrain nu de la parcelle AR [Cadastre 2], sur laquelle est édifiée une partie de la cuisine du restaurant qui fait nécessairement partie des biens vendus, de sorte qu'il constitue un juste titre, justifiant d'une durée d'usucapion réduite à dix années, et donc acquise depuis le 26 novembre 2015, ce qu'elle croyait légitimement et en toute bonne foi,

- qu'il ressort de l'attestation et des photographies qu'elle produit que la parcelle contiguë de l'hôtel-restaurant AR [Cadastre 2] a toujours été occupée et utilisée par les différents propriétaires qui se sont succédés à la tête de l'établissement,

- que la possession de la partie litigieuse de la parcelle AR [Cadastre 2] par elle, les époux [X], et leurs auteurs a toujours été publique, continue, non équivoque et en parfaite bonne foi, sans que les consorts [K] n'émettent jamais de prétention ou ne dénoncent cette possession,

- que la situation de fait s'est révélée à elle et aux intimés uniquement suite au décès de M. [M] [K], de sorte qu'elle justifie de sa bonne foi qui fait d'ailleurs l'objet d'une présomption légale,

- qu'à titre subsidiaire, sa possession doit s'ajouter à celle de ses auteurs, Mesdames [W] et [D], pour une durée de plus de 68 ans, lui permettant donc de bénéficier de la prescription trentenaire, ce que le premier juge n'a pas examiné,

- que le premier juge ne pouvait constater l'absence de préjudice démontré par M. [Z] [K], et lui allouer néanmoins des dommages et intérêts, et qu'en tout état de cause, les consorts [K] n'ont jamais entrepris de démarche et n'ont jamais répondu à ses sollicitations amiables, de sorte qu'elle n'a pu engager sa responsabilité extra-contractuelle à leur égard et ne saurait donc être condamnée au paiement d'une indemnité.





Dans leurs conclusions notifiées le 14 mai 2024, M. [C] [U] [K], M. [L] [K] et M. [Z] [K], intimés et intervenants volontaires en leur qualité d'ayants-droit de Mme [H]-[P] [B] veuve [K], demandent à la cour de : 


leur donner acte de leur intervention volontaire en leur qualité d'héritiers de Mme [B],

confirmer le jugement en toutes ses dispositions,


Y ajoutant


condamner la SCI LES PINS [X] à leur payer une somme globale de 7 200 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entier dépens d'appel.




Au soutien de leurs demandes, les consorts [K] font valoir : 

- que l'acte du 22 novembre 2005 transfère la propriété de la seule parcelle AR [Cadastre 1], pour une superficie de 513 m², de sorte qu'il ne peut être considéré comme un juste titre pour la parcelle AR [Cadastre 2] que la SCI LES PINS [X] aurait cru en toute bonne fois acquérir, lui permettant de bénéficier de la prescription de dix ans ; que la mention de 'jardin' dans l'acte ne permet pas le transfert de propriété, en ce qu'il peut s'agir du jardin alors présent sur la parcelle AR [Cadastre 1],

- que la prescription trentenaire n'est pas acquise en l'absence de preuve d'actes de possession à titre de propriétaire (et non de locataire) de la parcelle AR [Cadastre 2] par les propriétaires successifs de la parcelle AR [Cadastre 1].



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur'la revendication de propriété de la SCI [X] sur la partie de la parcelle AR [Cadastre 2] : 



* Sur la prescription acquisitive abrégée de 10 ans :



L'article 2261 du Code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.



Selon l'article 2272 du code civil, le délai pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.



Le juste titre est l'acte juridique qui aurait transféré à l'acquéreur la propriété s'il était émané du véritable propriétaire. Il faut donc que l'acquéreur justifie par son acte qu'il a acquis la parcelle dont il revendique la propriété, mais que son vendeur n'était pas en fait le vrai propriétaire du bien vendu.



En l'espèce, l'acte d'acquisition du 22 novembre 2005 par la SCI LES PINS [X] de la parcelle AR [Cadastre 1] désigne le bien comme suit:

une propriété située à [Localité 8] à proximité du chemin communal numéro 60 comprenant un bâtiment à usage d'hôtel restaurant, sol de la construction et terrain autour en nature de cours et jardins figurants au cadastre rénové de la commune sur les relations suivantes : AR [Cadastre 1] d'une contenance de 513 m²



Précédemment à cette acquisition , la SCI LES PINS [X] était locataire en vertu d'un bail commercial de cette même parcelle AR [Cadastre 1], propriétaire de Mme [W] qui en avait héritée de Mme [D] le 17 août 2005. Mme [D] avait elle-même acquis ce bien des dames [F] le 26 mars 1952.



Il résulte de la rédaction du titre dont se revendique la SCI LES PINS [X] pour une prescription abrégée, qu'elle n'a jamais acquis, ni elle ni ses auteurs, la parcelle AR [Cadastre 2] mais exclusivement la parcelle AR [Cadastre 1]. Son titre ne contient donc aucun transfert réel (fut-il erroné) de propriété sur la parcelle AR [Cadastre 2].



Si son titre indique qu'elle acquiert un hôtel restaurant et la propriété du sol de la construction de celui-ci, il n'est absolument pas indiqué dans l'acte qu'une partie de la construction se situe sur la parcelle AR [Cadastre 2]. La référence aux cours et jardins de la parcelle AR [Cadastre 1] ne suffit pas à désigner, dans l'acte, le jardin de la parcelle AR [Cadastre 2], la parcelle AR [Cadastre 1] disposant également de cour et jardins ainsi qu'il ressort des photos de l'établissement prise dans le constat versé au débat par l'appelante.



Par conséquent le titre d'acquisition de la SCI LES PINS [X] du 22 novembre 2005 ne constitue pas un juste titre lui permettant d'acquérir par prescription abrégée de 10 ans.



* Sur la prescription acquisitive trentenaire :



Selon l'ancien article 2231 du Code civil (et actuel 2257) quand on a commencé à posséder pour autrui on est toujours présumé posséder au même titre s'il n'y a preuve du contraire.



La SCI LES PINS [X] doit rapporter la preuve d'une possession continue non équivoque depuis 30 ans (par elle ou par ses auteurs), publique et en qualité de propriétaire.



Ayant été locataire d'abord de Mme [D] qui était la propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 1], avant de devenir elle-même propriétaire, la SCI LES PINS [X] a possédé, déjà du temps de sa location, pour le compte des propriétaires du restaurant qui ont régulièrement donné à bail celui-ci.



En vertu du texte précité, contrairement à ce que soutiennent les intimés, les locataires successifs du restaurant (empiétant sur la parcelle AR [Cadastre 2]) en vertu de baux commerciaux régulièrement consentis par les propriétaires successifs de la parcelle AR [Cadastre 1], ont donc bien ajouté leurs actes de possession au même titre que les propriétaires de cette parcelle ; leur possession se faisant pour autrui (les propriétaires) donc au même titre que ceux-ci.



Le premier acte de contestation sur la propriété de la parcelle AR [Cadastre 2] versé au débat résulte d'un courrier adressé le 12 janvier 2018 à la SCI LES PINS [X] par le notaire des consorts [K] lui proposant d'acquérir la bande de terrain accolée à votre parcelle où se trouve une construction à usage de cuisine.



Il appartient donc à la SCI LES PINS [X] de démontrer que son occupation de la parcelle AR [Cadastre 2] en qualité de propriétaire remonte au moins à l'année 1987.



La SCI LES PINS [X] verse au dossier un procès-verbal d'huissier de justice en date du 7 juin 2021 contenant des photographies du restaurant, démontrant que la cuisine de celle-ci, située à l'arrière, empiète largement sur la parcelle AR [Cadastre 2], ce qui est également représenté sur le plan cadastral inclus dans le procès-verbal, et montre la présence d'un poulailler dans le jardin attenant bien entretenu ainsi qu'un garage, toujours sur la parcelle AR [Cadastre 2].



Il est également produit une sommation interpellative faite à la voisine directe du restaurant, Mme [O] [A] veuve [Y] (au [Adresse 7]) qui y réside depuis 1965 à qui il est demandé : 

 - si la parcelle contiguë au restaurant sur laquelle se trouve un garage d'environ 100 m², un poulailler et des arbres fruitiers a bien été occupée, de façon continue, par les différents propriétaires qui se sont succédés à la tête de l'établissement ' Elle y répond oui.

 - Qu'est-ce qui vous permet d'affirmer cela ' Avez-vous connu les différents propriétaires et qu'avez-vous constaté sur le terrain ' Elle répond : Depuis une dame qu'on appelait Mme [I] dans les années 70, j'ai connu tous les locataires.



Une attestation de cette même voisine vient ensuite donner des précisions : 

J'ai constaté que Mme [I] [D], propriétaire, était déjà là dans les années 60 et qu'elle faisait de l'élevage de volailles dans la parcelle et puis il y a eu Mme [S] [E] qui s'occupait de la parcelle puis M. [X] qui faisait l'élevage de volailles de 1985 à 1992. Puis il y a eu les frères [G] et M. [X], il s'occupe toujours de la parcelle jusqu'à l'instant derrière le restaurant.



Toutefois ces informations données par la seule Mme [Y] sont imprécises sur les actes concrets de possession en qualité de propriétaire, il est seulement question d'une occupation de façon continue et publique depuis les années 1970 par les propriétaires du restaurant (ou pour leur compte, par les locataires commerciaux qui ajoutent donc leurs actes de possession) pour élever de la volaille et entretenir le jardin ce qui ne constitue pas des actes suffisants d'affirmation de propriété en soi.



Il n'est pas précisé en particulier si la cuisine du restaurant, qui empiète sur la parcelle AR [Cadastre 2], existait déjà en 1987 à cet emplacement, et aucune information n'est donnée sur la date de construction de cette extension. Aucune information ne concerne le garage de la parcelle AR [Cadastre 2] ou son usage. La SCI LES PINS [X] ne démontre pas s'être acquittée de la taxe foncière de la parcelle AR [Cadastre 2].



Les seuls éléments produits sont donc insuffisants à rapporter la preuve d'une possession par la SCI LES PINS [X] (ou ses auteurs) depuis 30 ans de la parcelle AR [Cadastre 2] en qualité de propriétaire c'est à dire de manière non équivoque sur la qualité de propriétaire de cette parcelle pour les tiers, l'occupation pouvant résulter d'un acte de simple tolérance.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI LES PINS [X] tendant à se voir reconnaître propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 2] par prescription acquisitive.



Sur la demande des consorts [K] de dommages intérêts pour préjudice de jouissance : 



Les consorts [K] n'ont manifesté qu'en 2018 leur droit de propriété contre la SCI LES PINS [X] qui occupait leur parcelle AR [Cadastre 2] depuis plus de trente ans. Avant cette date, ils ne peuvent donc alléguer aucun préjudice de jouissance.



Par ailleurs, ils n'entendaient pas occuper et jouir eux-même de cette parcelle, mais envisageaient d'en vendre une partie à la Commune d'[Localité 8], et l'autre à la SCI LES PINS [X] ainsi qu'il ressort du courrier précité de leur notaire.



La cour estime, contrairement au 1er juge, que les consorts [K] ne justifient donc d'aucun préjudice de jouissance et infirme donc le jugement en ce qu'il a accordé une indemnité de 2 000 ' aux consorts [K] de ce chef.



Sur les mesures accessoires : 



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.



Y ajoutant :



La SCI LES PINS [X] devra payer aux consorts [K] une indemnité de 2 000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.



La cour déboute la SCI LES PINS [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS : 



La Cour, après en avoir délibéré,



Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il condamne la SCI LES PINS [X] à payer aux consorts [K] la somme de 2 000 ' en réparation de leur préjudice de jouissance.



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Rejette la demande de dommages intérêts de Messieurs [C]-[U], [Z] et [L] [K] en réparation de leur préjudice de jouissance,





Condamne la SCI LES PINS [X] à payer à Messieurs [C]-[U], [Z] et [L] [K] la somme de 2 000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette la demande de la SCI LES PINS [X] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI LES PINS [X] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Caroline FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,











Hélène BRUNET Caroline FAURE