N° RG 24/05234 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PYA3
Décision du Juridiction de proximité de Tribunal de proximité Trevoux en référé du 08 avril 2024
RG : 12 23-4
COMMUNE DE [Localité 6]
C/
[Z]
[E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 23 Avril 2025
APPELANT :
LA COMMUNE DE [Localité 6], collectivité territoriale et personne morale de droit public, siégeant à la Mairie, sise à [Adresse 3], identifiée sous le n° SIRET 210 104 279 00018, représentée par son Maire en exercice M. [U] [L], dûment habilité à ester en justice en vertu d'une délibération du conseil municipal en date du 25 mai 2020 valant délégation.
Représenté par Me Florian CHANON de la SELARL CHANON LELEU ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 259
INTIMÉS :
M. [Y] [Z]
né le 27 Avril 1967 à [Localité 2] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 6]
Mme [G] [E]
née le 09 Août 1969 en ROUMANIE
[Adresse 1]
[Localité 6]
(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2024-012401 du 05/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)
Représentés par Me Guillemette VERNET de la SCP ROBIN - VERNET, avocat au barreau de LYON, toque : 552
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 11 Mars 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mars 2025
Date de mise à disposition : 23 Avril 2025
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Nathalie LAURENT, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Locataires depuis 2015 d'un appartement de type T3 au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], M. [Y] [Z] et à Mme [G] [E] se sont vu signifier le 23 octobre 2020 un congé pour vendre à effet au 1er mai 2021 avec offre de vente au prix de 180'000 ' net vendeur.
Les locataires n'ayant pas fait d'offre d'achat, l'appartement a été vendu à la commune de [Localité 6] qui a fait savoir à M. [Y] [Z] qu'elle lui laissait un délai jusqu'au 31 août 2021 pour libérer les lieux.
Finalement, suivant «'convention d'occupation précaire'» du 1er janvier 2022 visant l'article 40 V de la loi du 6 juillet 1989, la commune de [Localité 6] a consenti à M. [Y] [Z] une location provisoire et révocable commençant le 1er janvier 2022 pour prendre fin au plus tard le 31 mars 2022, portant sur l'appartement acheté, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 467 ' et le versement d'un dépôt de garantie de 500 '. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer.
Le 5 avril 2022, la commune de [Localité 6] a fait délivrer à M. [Y] [Z] une sommation de quitter les lieux, laquelle est restée sans effet.
Estimant que M. [Z] était occupant sans droit ni titre du logement dès lors qu'il s'y maintenait malgré le terme de la convention d'occupation fixée au 31 mars 2022, la commune de [Localité 6] l'a, par exploit du 5 août 2022, attrait devant le Juge des contentieux de la protection de Trévoux statuant en référé afin de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Par ordonnance de référé contradictoire du 30 janvier 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Trévoux a déclaré l'action de la commune de Trévoux irrecevable dès lors que, fondée au moins partiellement sur un impayé locatif, elle devait accomplir la formalité prévue à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en vertu d'une lecture a contrario de l'article 40 V de la loi du 6 juillet 1989.
Par exploit du 24 avril 2023, dénoncé au Préfet de l'Ain par courrier du 15 avril 2023 en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commune de Trévoux a de nouveau fait assigner M. [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Trévoux statuant en référé afin d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Par ordonnance de référé contradictoire du 8 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Trévoux a':
Déclaré l'action de la commune de [Localité 6] recevable,
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande d'expulsion de M. [Y] [Z] et de tous occupants de son chef,
Condamné M. [Y] [Z] à payer à la commune de [Localité 6] à titre de provision la somme de 11'675 ' suivant décompte arrêté au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Rejeté la demande de capitalisation des intérêts,
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre la commune de [Localité 6] d'une part et d'autre part, M. [Y] [Z],
Dit n'y avoir à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.
Le juge a retenu en substance':
Sur la recevabilité de l'action': que dès lors que la demande de la commune de [Localité 6] est fondée, au moins pour partie, sur un impayé locatif, la formalité de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en vertu d'un lecture a contrario de l'article 40, est applicable'; que cette formalité a été accomplie, peu important que Mme [E] ait ou non été initialement visée puisque le diagnostic social et financier réalisé à la suite de la saisine du préfet a été établi pour le locataire désigné, tout autant que pour les autres occupants de son chef, outre que l'intéressée, qui est intervenue volontairement à l'instance, peut faire valoir ses arguments';
Sur la demande d'expulsion': que la commune de [Localité 6] ne motive pas particulièrement l'urgence justifiant de faire application de l'article 834'; que M. [Z] et Mme [E] émettent des contestations sérieuses concernant la validité de la convention d'occupation précaire et le congé pour vendre antérieurement délivré, ce qui nécessite un débat de fond'; que le trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé car les défendeurs ne sont pas entrés dans les lieux par voie de fait et qu'ils se maintiennent en vertu d'un titre d'occupation'; qu'en outre, la validé du congé est contestée de sorte que l'occupation sans droit ni titre n'est pas établie'; que l'expulsion sollicitée ne constitue ni une mesure conservatoire, ni une remise en état';
Sur la demande d'indemnité d'occupation': que lors que la signature de la convention d'occupation précaire, M. [Z] s'était engagé à payer mensuellement la somme de 467 ' de sorte que la créance n'est pas sérieusement contestable le concernant, Mme [E] n'étant pas tenue solidairement puisque non signataire de la convention.
Par déclaration en date du 26 juin 2024, la commune de [Localité 6] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs, à l'exception de celui portant sur la recevabilité de ses demandes, et, par avis de fixation du 8 juillet 2024 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai.
***
Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 août 2024 (conclusions d'appel), la commune de [Localité 6] demande à la cour':
Considérant la Commune de [Localité 6] comme recevable et bien fondée dans son action,
Considérant que M. [Y] [Z] et, de fait compte tenu de son intervention volontaire en première instance, Mme [G] [E], sont occupants sans droit ni titre de leur logement, depuis le 1er avril 2022,
Considérant que M. [Y] [Z], titulaire du bail précaire, n'a jamais réglé aucun loyer ni indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2022,
Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclarée l'action de la Commune de [Localité 6] comme recevable,
Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [Y] [Z] à payer à la Commune de [Localité 6] la somme de 11'675 ' (ONZE MILLE SIX CENT SOIXANTE QUINZE EUROS), suivant décompte des loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2024,
Mais ;
Réformer l'ordonnance en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande d'expulsion de M. [Y] [Z] et de tous occupants de son chef, considérant à tort n'y avoir lieu à référé,
Réformer l'ordonnance en ce qu'elle a prononcé une condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation arrêtée au 31 janvier 2024, et non à parfaire, et en ce qu'elle a fait application d'un taux d'intérêt légal à compter de la décision et non à compter de la première sommation de quitter les lieux,
Réformer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de capitalisation des intérêts, à tort compte tenu de ce qui précède,
Réformer l'ordonnance en ce qu'elle a fait masse et partagé les dépens par moitié entre la Commune de [Localité 6] et M. [Y] [Z], ce qui n'est pas justifié,
Réformer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté les demandes de la Commune de [Localité 6] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ce qui n'est pas équitable compte tenu des faits de l'espèce,
Réformer l'ordonnance, par conséquent, en ce qu'elle a été exécutoire de droit, chef de décision dépendant des précédents,
Et, statuant à nouveau
Ordonner l'expulsion de M. [Y] [Z], de sa personne, de ses biens et de tous occupants, notamment Mme [G] [E], du logement de type T3 sis au [Adresse 1] à [Localité 6], localisé au rez-de-chaussée, dès la signification de la décision à venir, sous astreinte qui sera fixée à 350 ' (TROIS CENT CINQUANTE EUROS) par jour de retard,
Condamner M. [Y] [Z] et, solidairement, Mme [G] [E], à verser à titre provisionnel à la Commune de [Localité 6] une indemnité d'occupation chiffrée à 3'269 euros (TROIS MILLE DEUX CENT SOIXANTE NEUF EUROS), correspondant en l'état à sept (7) mois de loyer (période Février 2024-Août 2024), à parfaire jusqu'au départ effectif de M. [Z] et de tous occupants de son chef, outre la condamnation provisionnelle de première instance arrêtée à 11'675 ' (ONZE MILLE SIX CENT SOIXANTE QUINZE EUROS), correspondant aux loyers et indemnités d'occupation de la période Janvier 2022-Janvier 2024, sommes assorties des intérêts moratoires au taux légal à compter du 5 avril 2022, date de la première sommation de quitter les lieux, avec capitalisation à compter de cette même date,
Condamner solidairement M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] à verser à la Commune de [Localité 6] une somme de 8'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
***
Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 4 mars 2025 (conclusions récapitulatives n°1), M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] demandent à la cour':
Déclarer recevable et mal fondé l'appel interjeté par la Commune de [Localité 6],
Confirmer l'ordonnance de référé du 8 avril 2024 en ce qu'elle a :
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande d'expulsion de M. [Z] et de tous occupant de son chef
Rejeté la demande de capitalisation des intérêts,
Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire,
Infirmer l'ordonnance de référé du 8 avril 2024 en ce qu'elle a :
Déclarer l'action de la commune de [Localité 6] recevable,
Condamné M. [Z] à payer à la commune de [Localité 6], à titre de provision, la somme de 11675 ' suivant décompte arrêté au 15 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre la commune de [Localité 6] d'une part et d'autre part M. [Z],
Et statuant à nouveau
A titre principal :
Déclarer l'action de la commune de [Localité 6] irrecevable,
Et en conséquence :
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir ordonner l'expulsion de M. [Z], de sa personne, de ses biens et de tous occupants notamment Mme [G] [E], du logement de type T3 sis au [Adresse 1] à [Localité 6], localisé au rez-de-chaussée dès la signification de la décision à venir sous astreinte qui sera fixée à 350 ' par jour de retard,
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir Condamner M. [Z], et solidairement Mme [E], à verser à titre provisionnel à la commune de [Localité 6] une indemnité d'occupation de 3'269 ', correspondant en l'état à 7 mois de loyer à part faire jusqu'au départ effectif de M. [Z] et de tous occupants de son chef outre la condamnation provisionnelle de première instance arrêtée à 11'675 ', correspondant aux loyers et indemnités d'occupation de la période janvier 2022-janvier 2024, sommes assorties des intérêts moratoires au taux légal à compter du 05 avril 2022, date de la première sommation de quitter les lieux virgule avec capitalisation de cette même date
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir Condamner solidairement M. [Z] et Mme [E], à verser à la commune de [Localité 6] une somme de 8000 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir Condamner solidairement M. [Z] et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
A titre subsidiaire :
Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande d'expulsion de M. [Z] et de tous occupant de son chef,
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir ordonner l'expulsion de M. [Z], de sa personne, de ses biens et de tous occupants notamment Mme [G] [E], du logement de type T3 sis au [Adresse 1] à [Localité 6], localisé au rez-de-chaussée dès la signification de la décision à venir sous astreinte qui sera fixée à 350 ' par jour de retard,
A titre infiniment subsidiaire et s'il devait être fait droit à la demande de la commune de [Localité 6] tendant à ce que l'expulsion soit ordonnée :
Dire n'y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Dire n'y avoir lieu à la suppression du bénéfice du sursis prévu à l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
Accorder à M. et à Mme [E] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,
En toute hypothèse,
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir Condamner M. [Z], et solidairement Mme [E], à verser à titre provisionnel à la commune de [Localité 6] une indemnité d'occupation de 3'269 ', correspondant en l'état à 7 mois de loyer à parfaire jusqu'au départ effectif de M. [Z] et de tous occupants de son chef outre la condamnation provisionnelle de première instance arrêtée à 11'675 ', correspondant aux loyers et indemnités d'occupation de la période janvier 2022-janvier 2024, sommes assorties des intérêts moratoires au taux légal à compter du 05 avril 2022, date de la première sommation de quitter les lieux virgule avec capitalisation de cette même date,
Rejeter la demande de capitalisation des intérêts,
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir Condamner solidairement M. [Z] et Mme [E], à verser à la commune de [Localité 6] une somme de 8'000 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejeter la demande de la commune de [Localité 6] tendant à voir Condamner solidairement M. [Z] et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Dire n'y avoir lieu à condamnation des consorts [Z] et [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuer ce que de droit sur les dépens et s'agissant des consorts [Z] et [E], tel qu'il est d'usage en matière d'aide juridictionnelle
***
Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
A l'audience de plaidoirie, la commune de [Localité 6] a sollicité le bénéfice de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 6 mars 2024 aux fins de rejet des débats des conclusions et communication de pièces de dernière minute.
MOTIFS
A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» ou «'dire et juger'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
Sur la demande tendant à écarter des débats les dernières conclusions et pièces des intimées':
La commune de [Localité 6] demande, aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique le 6 mars 2024 (conclusions aux fins de rejet des débats des conclusions et communication de pièces de dernière minute), le rejet pur et simple des débats des conclusions et pièces communiquées le 4 mars 2025 par les intimés dès lorsqu'elles font état d'une décision de recevabilité prise par la commission de surendettement le 6 août 2024 que les intéressés se sont abstenus de produire dans leurs conclusions du 9 septembre 2024. Elle considère que cette information tardive est dilatoire, outre le dépôt d'écritures 7 jours avant l'audience de plaidoirie. Elle ajoute que les intimés modifient leur argumentation puisque leurs écritures passent de 12 à 15 pages et comportent et des demandes nouvelles à titre infiniment subsidiaire, sans la moindre barre verticale «'habituelle'» à la gauche des écrits.
M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] n'ont pas conclu sur ce point.
Sur ce,
L'article 15 du Code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Selon l'article 135 du Code de procédure civile, le juge peut écarter des débats les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.
En l'espèce, il importe de rappeler que l'appel étant relatif à une ordonnance de référé, l'affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions de l'article 905 dans sa rédaction alors applicable, avec une clôture prévue le 11 mars 2025, jour de l'audience de plaidoirie.
Dans ce cadre procédural, il est d'abord constant que les conclusions et pièces des intimés, critiquées comme tardives, ont été communiquées avant la clôture et qu'à ce titre, elles sont recevables.
Ensuite, la cour relève que ces conclusions, communiquées 7 jours avant la clôture, ne sont constituées que de 6 pages de discussion s'agissant d'un litige relativement simple et que les éléments ajoutés, s'ils auraient dû être présentés de manière formellement distincte conformément aux prévisions de l'article 768 du Code de procédure civile, le cas échéant au moyen d'une barre verticale figurant en marge, sont néanmoins facilement identifiables pour constituer un unique paragraphe de deux pages portant sur les délais pour quitter les lieux pour le cas où l'expulsion serait ordonnée.
Concernant les nouvelles pièces produites, l'information selon laquelle M. [Z] a déposé un dossier de surendettement figurait déjà dans ses premières conclusions et, même si la décision de recevabilité du 6 août 2024 a été produite tardivement, la commune de [Localité 6] en avait nécessairement connaissance s'agissant d'une décision notifiée à l'ensemble des créanciers.
A la lueur de ces éléments, ni les nouveaux développements dans les conclusions des parties intimées, ni les pièces nouvelles qu'ils ont produits le 4 mars 2025, ne présentent une complexité particulière nécessitant une analyse approfondie de sorte que la commune de [Localité 6] était parfaitement en mesure d'y répliquer dans le délai de 7 jours restant à courir, étant rappelé que la procédure à bref délai applicable est compatible, lorsque les dossiers sont simples comme c'est le cas en l'espèce, avec une exigence de célérité de la part des parties. Il en résulte qu'il n'est pas établi que la communication de conclusions et pièces le 4 mars 2025 ait fait obstacle à l'instauration d'un débat contradictoire à leur sujet.
Dès lors, en l'absence d'entorse au principe du contradictoire, la demande présentée par la commune de [Localité 6], tendant à voir écarter les dernières conclusions et pièces des intimés, est rejetée.
Sur la recevabilité de l'action de la commune':
M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] forment appel incident sur ce point, demandant l'infirmation de la décision de première instance qui a déclaré la demande de la commune recevable alors que celle-ci ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX préalablement à l'assignation délivrée.
La commune de [Localité 6] ne répond pas sur ce point.
Sur ce,
Aux termes de l'article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989, «'Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.'»
Le IV de ce même article précise que cette formalité s'impose également en cas d'assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et en cas de demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative.
En l'espèce, l'assignation délivrée par la commune de [Localité 6] ne comporte aucune demande en constat de la résiliation de plein droit du bail, ni demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Dès lors, les formalités prévues aux II et IV de l'article 24 précitées ne trouvent pas à s'appliquer. La fin de non-recevoir soulevée de ce chef est en conséquence rejetée et l'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a déclaré l'action de la commune de [Localité 6] recevable, est confirmée.
Sur la demande d'expulsion':
La commune de [Localité 6] fonde d'abord sa demande d'expulsion sur l'urgence à pouvoir réaliser une opération d'intérêt général sur le tènement occupé illégalement compte tenu des obligations réglementaires imposées par le PLU et plus particulièrement pour respecter ses obligations en termes d'objectifs de logements locatifs sociaux. Elle renvoie à l'extrait du PLU qu'elle produit à savoir l'OAP (orientation d'aménagement et de programmation) du secteur de la Villarde. Elle critique la décision du premier juge qui, contre l'évidence, écarte l'urgence et retient des contestations sérieuses hors sujet puisque les occupants n'ont jamais contesté le congé pour vendre reçu, ni d'ailleurs manifesté leur volonté d'acheter l'appartement. Elle conteste en particulier que Mme [E] puisse se prévaloir de l'ancien bail au motif qu'elle n'a pas signé la convention d'occupation précaire puisque la commune de [Localité 6] n'était pas partie à ce bail et que le congé est définitif à défaut d'avoir été attaqué. Elle considère que l'intervention volontaire de l'intéressée, qui dénie être signataire de la convention d'occupation précaire, revient à reconnaître qu'elle est occupante sans droit ni titre. Elle juge incohérent de retenir une contestation sérieuse se rapportant à la validité de la convention d'occupation précaire, laquelle est exclue du statut des baux d'habitation comme prévu par l'article 40, V de la loi du 6 juillet 1989.
Elle relève que la question de l'absence de voie de fait lors de l'entrée dans les lieux est hors sujet dès lors que c'est l'occupation depuis le 1er avril 2022 qui est dénoncée comme illégale et irrégulière. Elle considère que la présence de M. [Z] contrarie la mise en 'uvre du OAP et que l'intérêt public prime l'intérêt privé.
Elle fonde ensuite sa demande sur le trouble manifestement illicite et elle dénonce l'incongruité de la motivation du premier juge. Elle relève en première lieu qu'il importe peu que les intimés soient entrés dans les lieux en vertu d'un précédent bail puisque ce bail ne la concerne et qu'elle a pour sa part signé une nouvelle convention avec M. [Z]. Elle relève en deuxième lieu que la circonstance que ce dernier se maintienne dans les lieux fort de cette nouvelle convention constitue justement un trouble manifestement illicite puisque cette convention est arrivée à terme. Elle juge en troisième lieu curieux de retenir qu'aucune décision n'a constaté le caractère d'occupant sans droit ni titre puisque tel est l'objet de sa demande.
Elle en conclut que la conséquence à tirer de cette urgence et de ce trouble manifestement illicite est l'expulsion.
M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] considèrent que ni l'urgence, ni l'existence d'un trouble manifestement illicite, n'est caractérisée. Ils relèvent qu''alors que les orientations d'aménagement et de programmation ont été approuvées le 13 février 2019, il n'est justifié d'aucun projet concret qui concernerait directement les lieux faisant l'objet du litige. Ils discutent la validité de la convention d'occupation précaire consentie en 2022 dès lors que, s'agissant des biens appartenant au domaine privé d'une commune, le principe demeure l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public et qu'il n'est ainsi permis de déroger à la durée du bail fixée à 6 ans que dans le cas prévu à l'article 40 V, d'un logement donné en location à titre exceptionnel et transitoire. Or, ils estiment que la décision de consentir une telle location ne peut être prise de manière arbitraire, sauf le droit pour le locataire d'exiger un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 notamment par voie judiciaire. Ils estiment en particulier que les seuls termes de la convention, régularisée au profit d'un seul des occupants alors que la commune avait connaissance de la présence de Mme [E] dans les lieux, ne suffisent pas à considérer qu'il existerait une cause objective de précarité justifiant un bail dérogatoire. Ils en concluent qu'ils sont fondés à solliciter la requalification de la convention en bail d'habitation, ce qui constitue une contestation sérieuse.
Sur ce,
L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble caractérise, lorsqu'elle est établie, une atteinte au droit de propriété qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du Code de procédure civile que le juge des référés est tenu de faire cesser, sans avoir à constater l'urgence.
L'article 40, V, de la loi du 6 juillet 1989 énonce': «'Les articles 10, 15, à l'exception des treizième à vingt-troisième alinéas du I, 17 et 17-2 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.'».
En l'espèce, la convention d'occupation précaire conclue le 1er janvier 2022 comporte un article 2, intitulé «'durée du bail'», ainsi libellé': «'La location est consentie à titre provisoire et révocable. Elle commencera à compter du 1er janvier 2022 et prendra fin au plus tard le 31 mars 2022. La location est consentie à titre provisoire et révocable étant donné la volonté de la commune de céder le bien, pour la réalisation d'une opération d'aménagement de l'ensemble du secteur.'». La réalité de cette opération immobilière est justifiée par la commune de [Localité 6] qui verse aux débats des extraits des Orientations d'Aménagement et de Programmation concernant le secteur «'[Adresse 4]'», incluant la [Adresse 5] où est localisé l'appartement occupé par les intimés. En l'état de ces éléments, la partie appelante rapporte suffisamment la preuve d'un motif valable justifiant le recours à une «'location à titre exceptionnel et transitoire'» au sens de l'article 40 V précité.
Dès lors, les contestations soulevées par les intimées tenant à une possible requalification judiciaire de la convention d'occupation précaire en contrat de bail de droit commun, sans préjudice de l'appréciation qui pourrait être celle du juge du fond au demeurant non saisi, ne présentent pas le sérieux requis pour faire échec à la demande présentée en référé.
La commune de [Localité 6] ne justifie pas en revanche avoir délivré un congé à M. [Z]. Or, il est constant qu'en application de l'article 1215 du Code civil, la convention précaire a été renouvelée tacitement, sans quoi au demeurant il n'aurait pas été nécessaire de prévoir une clause de résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer. Or, en l'absence de congé donné par le bailleur, il ne peut pas être considéré que M. [Z] serait dépourvu de tout titre d'occupation.
Il importe de relever que, contrairement à ce que soutient la partie appelante, la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 est bien applicable à la convention d'occupation précaire consentie dès lors que l'article 40 V précité exclut, pour les logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales, uniquement les règles relatives à la durée du contrat, à la limitation du droit du bailleur à s'opposer au renouvellement du contrat et à l'encadrement strict de la fixation du loyer des locations nouvelles ou renouvelées. Il s'ensuit que si le bailleur peut délivrer congé à tout moment et pour tout motif, il n'est pas pour autant dispensé d'une telle formalité pour mettre fin à une location, même consentie à titre précaire et tacitement renouvelée au delà de son terme
Ainsi et en application des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, M. [Z] n'est pas dénué de titre d'occupation en l'absence de tout congé ayant mis fin à la location consentie par la commune de [Localité 6] et Mme [E] est quant à elle occupante du chef du locataire. Il s'ensuit que le trouble manifestement illicite allégué n'est pas établi et qu'à supposer que la commune de [Localité 6] justifie d'une urgence à faire réaliser le programmation immobilier résultant des Orientations d'Aménagement et de Programmation concernant le secteur «'[Adresse 4]'», une telle urgence serait insuffisante, à elle seule, à priver M. [Z] de ses droits de locataire.
L'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a dit n'y avoir à référé sur la demande d'expulsion de M. [Z] et celle de tous occupants de son chef, est en conséquence confirmée par substitution de motifs.
Les demandes subsidiaires des intimés tendant, d'une part, à voir constater que la commune demande leur expulsion sans délai sans pour autant solliciter la suppression des délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, et d'autre part, à se voir accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux, n'ont pas lieu d'être examinées puisque l'expulsion n'est pas ordonnée.
Sur la demande en paiement d'une provision':
La commune de [Localité 6] fait valoir qu'elle avait demandé une condamnation à parfaire et que le premier juge a arrêté la condamnation prononcée au décompte du 15 janvier 2024. Elle précise que M. [Z] n'a jamais versé aucun loyer pendant les trois mois de la convention d'occupation précaire, pas plus qu'il ne s'est acquitté d'indemnité d'occupation ensuite. Elle considère que sa créance n'est pas sérieusement contestable, en plus de la condamnation prononcée par le premier juge, à concurrence de la somme supplémentaire de 3'269 ', à parfaire. Elle ajoute qu'il n'y avait aucune raison valable d'avoir écarté la capitalisation des intérêts.
M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] soulignent que seul M. [Z] a régularisé la convention d'occupation précaire de sorte que Mme [E] ne peut être tenue solidairement des sommes dues au titre des loyers ou des indemnités d'occupation. Ils sollicitent le rejet des demandes de la commune à raison de la procédure de surendettement déposé par M. [Z].
Sur ce,
En vertu de l'article 835 du Code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant discrétionnairement la somme qu'il convient d'allouer au requérant.
Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, les intérêts légaux ne courent qu'à compter d'une mise en demeure et en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.
Selon l'article 1343-2, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, la convention d'occupation précaire prévoit le paiement d'un loyer mensuel de 467 ' à la charge de M. [Z], seul signataire. En l'absence de tout lien contractuel avec Mme [E], la commune de [Localité 6] n'est pas fondée, comme justement retenu par le premier juge, à diriger sa demande en paiement d'une provision à l'encontre de cette dernière.
Par ailleurs, la cour relève, à l'instar du premier juge, que M. [Z] ne conteste pas devoir les sommes réclamées, soit désormais les loyers échus depuis le 1er janvier 2022 jusqu'à août 2024. Il importe à cet égard de relever que la location étant toujours en cours et les échéances de loyers à échoir étant, par hypothèse, non encore exigibles, la commune de [Localité 6] n'est évidemment pas fondée en sa demande tendant à voir «'parfaire'» le quantum de la provision allouée. Il en irait autrement si l'expulsion avait été ordonnée et si la provision avait été allouée à valoir sur des indemnités d'occupation dues jusqu'à libération des lieux, ce qui n'est pas le cas. En outre et concernant les loyers échus au jour de l'audience de plaidoirie, il incombe à l'appelante d'actualiser sa créance dès lors que la cour ne peut pas présumer de leur absence de paiement.
Par ailleurs, la sommation de quitter les lieux délivrée le 5 avril 2022 ne comporte aucune sommation de payer. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a dit qu'en l'absence de mise en demeure de payer, les intérêts légaux courent à compter de la décision.
Enfin, la décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [Z] n'est évidemment pas de nature à interdire au bailleur d'obtenir un titre exécutoire, une telle décision ayant uniquement pour effet, en vertu de l'article L.722-2 du Code de la consommation, de suspendre et d'interdire les procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur jusqu'à ce que des mesures de traitement de sa situation de surendettement soit arrêtées, sans pouvoir excéder deux ans.
Au final, l'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a condamné M. [Z] seul au paiement, à titre de provision, de la somme de 11'675 ' suivant décompte arrêté au 15 janvier 2024, est confirmée, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de capitalisation des intérêts échus depuis une année est prévue à l'article 1343-2 du Code civil.
Statuant à nouveau sur ce point, la cour dit que les intérêts, pour ceux échus depuis une année depuis la décision de première instance, porteront eux-mêmes intérêts.
Y ajoutant, la cour condamne M. [Z] à payer la somme provisionnelle complémentaire de 3'269 ' au titre des loyers échus entre février et août 2024, avec capitalisation des intérêts échus depuis une année.
Sur les demandes accessoires':
La commune de [Localité 6] demande l'infirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté ses demandes accessoires, considérant qu'il n'y a aucune raison valable d'avoir fait masse des dépens. Elle justifie de ses démarches pour obtenir le relogement des intimés en priorité, estimant que leur mauvaise foi, comme l'équité justifiaient l'indemnisation de ses frais irrépétibles.
M. [Y] [Z] et Mme [G] [E] ne répondent pas sur ces points.
Sur ce,
Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, chaque partie succombe partiellement en ses prétentions de sorte que la cour confirme la décision attaquée qui a fait masse des dépens et qui a dit qu'ils seront supportés par moitié, d'une part, par M. [Z], d'autre part, par la commune de [Localité 6].
C'est à bon droit et pour des raisons tirées de l'équité, compte tenu de la précarité financière de M. [Z], que le premier juge a dit n'y avoir à indemniser la commune de [Localité 6] de ses frais irrépétibles. La décision est également confirmée de ce chef.
C'est encore à bon droit que le premier juge a rappelé que l'exécution provisoire est, en application de l'article 514 du Code de procédure civile, de droit.
La commune de [Localité 6], partie principalement perdante à hauteur d'appel, est condamnée aux dépens de cette instance.
Enfin, l'équité ne commande pas, comme en première instance, d'indemniser la commune de [Localité 6] de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande présentée par la commune de [Localité 6], tendant à voir écarter les dernières conclusions et pièces des intimés,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 8 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Trévoux en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de capitalisation des intérêts échus depuis une année est prévue à l'article 1343-2 du Code civil,
Statuant à nouveau sur ce point,
Dit que les intérêts sur la somme de 11'675 ', pour ceux échus depuis une année depuis la décision de première instance, porteront eux-même intérêts,
Y ajoutant,
Condamne M. [Y] [Z] à payer à la commune de [Localité 6] la somme provisionnelle complémentaire de 3'269 ' au titre des loyers échus entre février et août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Ordonne la capitalisation de ces intérêts pour ceux échus depuis plus d'une année à compter de la présente décision,
Condamne la commune de [Localité 6] aux dépens de l'instance d'appel,
Rejette la demande de la commune de [Localité 6] d'indemnisation de ses frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRESIDENT