Cour d'Appel · 3ème Chambre — 24 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/02336 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GCNP

Minute n° 25/00109





[D]

 C/

[J]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 27 Octobre 2023, enregistrée sous le n° 22/00870

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE 



ARRÊT DU 24 AVRIL 2025









APPELANT :



Monsieur [E] [D]

[Adresse 3] - [Localité 2]

Représenté par Me Mathieu SPAETER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000734 du 13/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





INTIMÉE :



Madame [P] [J] née [W]

[Adresse 1] - [Localité 2]

Représentée par Me Déborah BEMER, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Me Olivier LE GAILLARD de la SELARL BLG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de ROANNE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme DUSSAUD, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 12 octobre 2020 avec effet au 7 novembre 2020, Mme [M] [J] a consenti un bail à M. [E] [D] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer de 800 euros par mois.



Par acte d'huissier du 15 mars 2022, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 19 août 2022, elle l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Metz aux fins de déclarer son action recevable, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, ordonner la libération des lieux, le condamner à lui payer la somme de 4.119,46 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à complète libération des locaux et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [D] s'est opposé aux demandes et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et la condamnation de Mme [J] à lui verser la somme de 407 euros au titre des frais de réparations de la chaudière avec compensation des créances. 



Par jugement du 27 octobre 2023, le juge a :

- constaté la résiliation du contrat de bail passé entre les parties et portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 2] à compter du 15 mai 2022

- ordonné à M. [D] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef

- autorisé à défaut l'expulsion de M. [D] tant de sa personne, de ses biens, que de tous occupants de son chef, des locaux situé [Adresse 3] à [Localité 2] et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier

- condamné M. [D] à payer à Mme [J] une indemnité d'occupation mensuelle de 832,29 euros à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à la libération effective définitive des lieux 

- condamné M. [D] à payer à Mme [J] la somme de 3.413,39 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation échus au 1er août 2023

- condamné M. [D] à payer les dépens, y compris ceux-relatifs au commandement visant la clause résolutoire, au dénoncé à la CCAPEX de l'assignation et à la notification à la préfecture

- débouté les parties de toute autre demande.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 13 décembre 2023, M. [D] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 24 février 2025, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de : 

- débouter Mme [J] de l'intégralité de ses demandes

- suspendre les effets de la clause résolutoire et rejeter la demande en résolution judiciaire du contrat de bail

- lui accorder des délais de paiements sur une durée de trois ans aux fins de règlement de l'arriéré locatif en sus du loyer courant

- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 407 euros au titre des frais de réparations de la chaudière

- au besoin ordonner la compensation des créances

- condamner Mme [J] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 



Il expose avoir rencontré des difficultés financières suite à son licenciement en novembre 2020 avoir réglé une partie de l'arriéré et être en capacité d'apurer sa dette locative, sollicitant des délais de paiement. Il sollicite le remboursement de la somme de 407 euros au titre des frais de réparation de la chaudière à compenser avec sa dette locative indiquant que l'urgence justifiait la réparation alors qu'elle ne lui incombait pas. Enfin, il s'oppose à la demande au titre des dégradations locatives en affirmant que les désordres allégués sont injustifiés, que l'usure de la peinture est normale, que la porte d'entrée et la robinetterie de la salle de bains étaient vétustes à son arrivée, que le four de la cuisine est en bon état, la vitre ayant été remplacée, que le casier coulissant de la cuisine a été réparé, que d'anciennes infiltrations d'eau étaient présentes à son arrivée dans les lieux, ce qui a impacté la chambre de droite (plinthe) ainsi que le salon et la salle à manger (tâches au plafond) et que la fenêtre donnant sur la terrasse ne nécessite pas d'être changée (trous à boucher uniquement).



Aux termes de ses dernières conclusions du 6 novembre 2024, Mme [J] demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de : 

- condamner M. [D] à lui verser la somme de somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- le débouter de l'ensemble de ses demandes

- constater à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit

- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par M. [D] à son obligation de payer les loyers

- en conséquence ordonner son expulsion et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier

- le condamner au paiement de la somme de 9.674,24 euros arrêtée au 9 avril 2024 au titre de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire

- le condamner au paiement de la somme de 19.022,17 euros au titre du défaut d'entretien et des dégradations

- le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX de l'assignation, de la notification à la préfecture, du procès-verbal d'expulsion.



Elle expose que l'appelant n'a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié dans le délai légal et que la clause résolutoire est acquise. Subsidiairement, elle demande à la cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de l'appelant à son obligation de locataire. Elle expose justifier du montant de la dette locative, soit la somme de 9.674,24 euros arrêtée au 9 avril 2024. Elle s'oppose à la demande de délais de paiement puisque l'appelant n'a pas régularisé sa situation ni repris le paiement du loyer. Elle ajoute que le logement était en bon état général à l'entrée et a fait l'objet de nombreux désordres par l'appelant au regard des états des lieux d'entrée et de sortie, que les réparations incombent au locataire en vertu des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1 du décret du 26 août 1987 et que la remise en état s'élève à la somme de 19.022,17 euros au vu des devis produits, précisant que l'état des lieux produit par l'appelant est sans emport. Enfin, elle s'oppose à la demande reconventionnelle au titre de la réparation de la chaudière et compensation de créances alors qu'elle ne lui incombait pas et que l'appelant ne justifie pas l'avoir informée au préalable de l'urgence des travaux ni sollicité pour les réaliser.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025. 



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la résiliation du bail



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié à M. [D] le 15 mars 2022 d'avoir à payer la somme de 2.959,48 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparait M. [D] a uniquement effectué un règlement de 1.500 euros le 1er mai 2022, ce montant étant insuffisant pour couvrir la dette locative qui n'a cessé d'augmenter comme le prouve le décompte actualisé au 9 avril 2024. 



En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 15 mai 2022 et ordonné l'expulsion de l'appelant.



Sur l'arriéré locatif 



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



A la lecture du décompte arrêté au 9 avril 2014 (pièce 17), il est constaté que l'appelant reste devoir à l'intimée la somme de 9.674,24 euros et il n'est justifié d'aucun règlement qui n'aurait pas été pris en compte. En effet, les virements invoqués et réalisés par l'appelant figurent tous au crédit de son compte, à savoir la somme de 1.500 euros à la date du 1er mai 2022, celle de 5.664 euros à la date du 1er octobre 2022 et celle de 4.118,83 euros à la date du 1er juin 2023, outre les règlements effectués par la CAF au titre de l'APL.



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et condamner M. [D] à verser à Mme [J] la somme de 9.674,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 avril 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.



Sur l'indemnité d'occupation



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence le jugement est confirmée en ce qu'il a condamné l'appelant à verser à l'intimée une indemnité d'occupation provisionnelle de 832,29 euros par mois jusqu'à la libération des lieux.



Sur les dégradations locatives



Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :



c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve quelles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; 



d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



En l'espèce, il est relevé que l'état des lieux d'entrée produit par l'appelant ne concerne pas le logement objet du bail et n'a aucune valeur probante. Il ressort de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 7 novembre 2020 et produit par l'intimée que :

- dans l'entrée : les murs, le plafond et la porte extérieure sont en bon état

- dans le salon et salle à manger : les murs et la cheminée sont en bon état et le plafond en état moyen avec des tâches 

- dans la cuisine : les murs, le plafond, les meubles intégrés, le four et l'évier sont en bon état, la porte-fenêtre en pvc blanc est en très bon état 

- dans la salle de bains au rez-de-chaussée : les murs, le plafond, la douche, les WC et la robinetterie sont en bon état 

- dans la salle de bains à l'étage : les murs, le plafond, la baignoire et la porte de douche sont en bon état ; la robinetterie de la baignoire et de la douche sont en état moyen

- dans la chambre 1 (à l'arrière) : les murs, le plafond et la menuiserie de la porte et des plinthes sont en bon état 

- dans la chambre 2 (à l'avant) : les murs et le plafond sont en bon état ; plinthes état moyen

- dans la chambre 3 (rez-de-chaussée) : les murs, le plafond et la menuiserie de la porte et des plinthes sont en bon état 

- dans le garage : les murs, le plafond et les menuiseries des portes sont en état moyen.



L'état des lieux de sortie établi par constat d'huissier le 10 juillet 2024 fait état de plusieurs dégradations :

- dans l'entrée : la porte a un trou au niveau du verrou qui a disparu et est branlante, le plafond présente un trou, les peintures du plafond et des murs sont sales 

- dans le salon et salle à manger : la peinture des murs est très sale avec des traces des cadres à changer, la peinture du plafond est sale avec des traces d'auréoles jaunâtres au-dessus de la cheminée, la porte-fenêtre PVC a huit trous en partie supérieur non rebouchés et l'huisserie en PVC est sale, le manteau de cheminé présente un impact sur son angle à droite et la peinture est écaillée 

- dans la cuisine : absence de porte sur le four encastré, la porte coulissante de l'élément bas sous plan de travail ne fonctionne plus, les peintures des murs et du plafond sont sales, jaunâtre à changer 

- dans la salle de bains au rez-de-chaussée : l'abattant plastique des WC est cassé, le lavabo et le bac à douche sont en état d'usage, le plafond est recouvert d'un lambris de bois avec un trou à l'angle gauche 

- dans la salle de bains à l'étage : la vasque du lavabo est sale avec des traces de peinture, la robinetterie de la baignoire est en mauvaise état, pièces manquantes au niveau du robinet mitigeur et de la douchette, la cabine de douche est endommagée au niveau de la porte en bas à droite et la barre de fixation est désolidarisée, le plafond présente des traces de moisissures 

- dans la chambre 1 (à l'arrière) : la peinture du plafond et des murs est sale à l'instar de la tapisserie, les plinthes sont en état d'usage 

- dans la chambre 2 (à l'avant) : la peinture du plafond et murale est sale avec traces, la porte en bois avec peinture écaillée et sale, la plinthe à gauche en entrant cassée 

- dans la chambre 3 (rez-de-chaussée) : les murs et le plafond sont composés d'un lambris de bois qui présente un état d'usage à l'instar de la tapisserie, la plinthe en plastique mur face porte décollée 

- dans le garage : le plafond et les murs sont sale et en mauvaise état et les huisseries sont en mauvaise état.



La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie met en évidence des désordres, lesquels ne relèvent pas de la seule usure du temps mais constituent de réelles dégradations imputables au locataire. En effet, il ressort des pièces que les revêtements muraux et plafonniers (peinture, tapisserie et lambris en bois) de l'entrée, du salon, de la salle à manger, de la cuisine, des salles de bains, des chambres 1 et 2 et du garage présentent des traces de salissures et/ou moisissures incompatibles avec une usure normale comme le prétend l'appelant, à l'exception des tâches au plafond du salon et de la salle à manger qui étaient déjà présentes à son entrée dans les lieux. Il est observé que les murs et le plafond de la chambre 3 composés d'un lambris de bois présentent un état d'usage à l'instar de la tapisserie, de sorte qu'aucune dégradation n'a été commise dans cette pièce.



Par ailleurs, certains équipements initialement en bon et très bon état, apparaissent désormais dégradés. C'est notamment le cas de la porte d'entrée et de la porte-fenêtre en PVC donnant sur la terrasse qui présentent des dommages visibles, des menuiseries, des plinthes, de la porte de la douche à l'étage, du lavabo, de l'abattant des WC du rez-de-chaussée, de la porte du four et du casier coulissant du meuble de cuisine, étant observé que l'appelant ne justifie pas avoir remplacé ni réparé ces deux derniers éléments contrairement à ce qu'il prétend. Quant à la robinetterie de la baignoire et de la douche située à l'étage, initialement en état moyen, elle est aujourd'hui en mauvaise état avec des pièces manquantes. 



Il n'est démontré par aucune pièce que ces dégradations, notamment celles ayant impacté les plinthes et plafonds du logement, proviendraient d'anciennes infiltrations d'eau, ni d'un cas de force majeure ou de la faute du bailleur ou d'un tiers, comme allégué.



Il s'ensuit que le locataire est responsable des dégradations commises dans le logement et doit supporter le coût des réparations nécessaires. 



Sur les travaux de reprises, l'intimée sollicite la somme totale de 19.022,17 euros TTC et produit aux débats les pièces suivantes à l'appui de sa demande : 

- deux fiches produits relatives aux éléments de cuisine à remplacer, soit la somme de 384,76 euros au titre du four et 119 euros au titre du casier coulissant,

- un devis du 19 juillet 2024 de la société Weigerding relative à la porte d'entrée d'une somme de 3.975,50 euros,

- un devis du 23 juillet 2024 de la société Thermo Concept Services relative aux éléments de la salle de bain d'une somme de 2.889,21 euros,

- un devis du 14 août 2024 de la société Weigerding relative à la porte-fenêtre en PVC d'une somme de 2.010 euros,

- un devis du 3 août 2024 de la société C'peinture relative aux travaux de peinture d'une somme de 9.643,70 euros.



Le détail des travaux figurant sur ces pièces est conforme aux dégradations constatées par l'huissier, à l'exception de la peinture sur le plafond du salon (528 euros TTC) et dans la chambre 3 (363 euros TTC), de l'évier de la cuisine non-endommagé (119,42 euros TTC) et de l'entretien du fioul (173,01 euros TTC) qui ne correspondent pas à une dégradation.



Le montant total des réparations s'élève donc à la somme de 17.838,74 euros. 



En conséquence, il convient de condamner M. [D] à régler à Mme [J] la somme de 17.838,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt. 



Sur les frais de réparations de la chaudière



L'article 1222 du code civil dispose qu'après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.



C'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [D] de sa demande de remboursement de la réparation de la chaudière dès lors qu'il ne justifiait pas de l'urgence des travaux ni avoir informé préalablement la propriétaire de l'intervention nécessaire, étant observé que le mail produit par l'appelant a été envoyé le 12 janvier 2023, soit postérieurement à la réparation qui a eu lieu le 17 novembre 2022. 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de la réparation de la chaudière et a fortiori de compensation des créances.



Sur les délais de paiement



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 

En l'espèce, l'appelant ne justifie pas de ses revenus actuels ni être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux, étant rappelé que sa dette locative n'a cessé d'augmenter comme le prouve le décompte actualisé au 9 avril 2024.En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de délais de paiement sur trois ans et de suspension des effets de la clause résolutoire. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



M. [D], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et verser à Mme [J] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné M. [E] [D] à payer à Mme [M] [J] la somme de 3.413,39 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation échus au 1er août 2023 et statuant à nouveau,



CONDAMNE M. [E] [D] à verser à Mme [M] [J] la somme de 9.674,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 avril 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt;



CONFIRME le surplus du jugement ; 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [E] [D] à régler à Mme [M] [J] la somme de 17.838,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt au titre des réparations locatives ; 

 

CONDAMNE M. [E] [D] aux dépens d'appel ; 



CONDAMNE M. [E] [D] à verser à Mme [M] [J] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT