Cour d'Appel · Chambre 3 A — 22 avril 2025

MINUTE N° 25/192





























Copie exécutoire à :



- Me Laurence FRICK

- Me Valérie SPIESER



Copie à :



- greffe du JCPdu TPRX 

de Schiltigheim





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 22 Avril 2025





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01697 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IJMC



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim





APPELANTE :



Madame [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



Société ALSACE HABITAT Société d'économie mixte, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 février 2025, en audience publique, un rapport ayant été présenté, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat du 1er octobre 2019, la Sem Alsace Habitat a donné à bail à Madame [D] [I] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 270,22 euros, provision sur charges comprises.

Par lettre datée du 27 février 2023 reçue le 1er mars 2023, Madame [D] [I] a donné congé du logement avec un préavis d'un mois, indiquant que son logement était squatté.

Par lettre datée du 8 mars 2023 reçue le 9 mars 2023, Madame [D] [I] a informé la bailleresse de sa volonté de résilier le bail avec un préavis d'un mois, rappelant que son logement était occupé par des tiers.

La Sem Alsace Habitat a assigné Madame [D] [I] et Monsieur [T] [S], semblant être l'occupant des lieux, devant le tribunal de proximité de Schiltigheim pour voir, aux termes de ses dernières conclusions, prononcer la résiliation du bail à l'égard de Madame [D] [I] et de tous occupants de son chef à compter du 9 avril 2023, à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, ordonner l'expulsion de Madame [D] [I] et de Monsieur [T] [S], condamner Madame [D] [I] au paiement de la somme de 466,40 euros au titre des loyers et charges dus entre le 1er février 2023 et le 9 avril 2023, condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 9 avril 2023, révisable aux conditions du bail résilié, soit la somme de 283,13 euros par mois et la somme 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant les frais de sommation de quitter les lieux, les frais de requête, les frais de constat, de serrurier et les frais d'assignation.

Madame [D] [I] a conclu au rejet des demandes et a sollicité condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi et la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par jugement du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a :

-constaté que Madame [D] [I] a donné congé par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 9 mars 2023, s'agissant du logement loué et de la cave, avec effet au 9 avril 2023,

-ordonné en conséquence à Madame [D] [I] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

-dit qu'à défaut pour Madame [D] [I] d'avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la Sem Alsace Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

-condamné Madame [D] [I] à payer à la Sem Alsace Habitat la somme de 466,40 euros au titre des arriérés de loyers et charges du 1er février 2023 au 9 avril 2023,



-condamné Madame [D] [I] à payer à la Sem Alsace Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 10 avril 2023 et jusqu'à la date de 

libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

-dit que cette indemnité d'occupation sera révisable aux conditions du bail résilié,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Madame [D] [I] aux dépens, comprenant les frais de sommation de quitter les lieux, les frais de requête, les frais de constat, de serrurier ainsi que les frais d'assignation,

-rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire.



Madame [D] [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 24 avril 2024.

Par dernières écritures notifiées le 20 décembre 2024, elle conclut à l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la Sem Alsace Habitat et demande à la cour de :

-débouter la Sem Alsace Habitat de l'intégralité de ses fins et conclusions,

-condamner la Sem Alsace Habitat à payer à Madame [D] [I] une somme de 36,80 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

-à titre subsidiaire, déclarer que Madame [I] sera tout au plus redevable du loyer du mois de mars 2023,

-condamner la Sem Alsace Habitat à payer à Madame [D] [I] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

-à titre subsidiaire, condamner la Sem Alsace Habitat à payer à Madame [D] [I] un montant équivalent au loyer réclamé au titre du mois de mars 2023,

-ordonner la compensation des créances réciproques,

-condamner la Sem Alsace Habitat aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel,

-condamner la Sem Alsace Habitat à payer à Madame [D] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle maintient qu'alors qu'elle était en vacances à compter du 20 janvier 2023, elle a été informée par sa voisine que des tiers s'étaient introduits dans son domicile et s'y maintenaient ; qu'à son retour le 15 février 2023, elle a constaté que le barillet de la serrure avait été changé et n'a pu ouvrir la porte ; qu'elle a déposé une main courante au commissariat de police et en a informé la bailleresse ; qu'elle n'a pu entrer dans le logement ni récupérer ses affaires personnelles.



Elle se fonde sur son courrier du 27 février 2023 remis en main propre le 1er mars 2023 pour le calcul du préavis d'un mois, de sorte qu'aucun loyer ne peut lui être réclamé postérieurement au 1er avril 2023 et fait valoir que sous déduction du dépôt de garantie, elle n'est redevable que d'un solde de 36,80 euros pour le mois de mars 2023.

Elle réfute toute demande au titre de l'indemnité d'occupation au motif qu'elle a bien remis les clefs à l'agence de [Localité 6] de la bailleresse et n'est pas responsable de ce qu'elles ne permettaient plus l'ouverture de la porte du logement, dont la bailleresse savait qu'il avait été squatté en son absence ; qu'elle n'est pas en mesure de restituer les clefs ouvrant le logement, changées par les squatters ; qu'elle-même n'a jamais remis les clefs à un tiers et a fermé son logement à clef à son départ en vacances ; qu'elle est victime de faits qui ne lui sont pas imputables ; qu'elle a effectué les démarches nécessaires, mais qu'il incombait à la bailleresse de déposer plainte ; qu'elle est fondée à opposer la force majeure.

Elle soutient que la bailleresse a engagé sa responsabilité à son égard, en raison de manquements à son obligation d'entretien et de sécurité, en n'ayant pas réparé la porte d'entrée de l'immeuble cassée de longue date ni entrepris de démarches pour sécuriser l'immeuble ; qu'elle a subi un préjudice important à la suite du squat de son logement, en ce qu'elle s'est trouvée à la rue.



Par écritures du 3 janvier 2025, la Sem Alsace Habitat a conclu au rejet de l'appel, à la confirmation de la décision déférée et à la condamnation de Madame [D] [I] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le bail a pris fin le 9 avril 2023 par l'effet du congé délivré le 9 mars 2023 par lettre recommandée avec avis de réception ; que la locataire n'a pas restitué les clefs de son appartement qui permettaient d'entrer dans les lieux, empêchant son accès aux locaux loués ; qu'elle était seule responsable de son logement et n'a rien fait pour en reprendre possession, se bornant à donner son congé ; qu'elle-même a dû entreprendre des démarches pour parvenir à une expulsion le 30 septembre 2024 ; que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies. 

Elle conteste tout manquement à ses obligations contractuelles.



MOTIFS



Sur la résiliation du bail

Il résulte en l'espèce des pièces produites que, par lettre du 27 février 2023 portant le cachet de la bailleresse à la date du 1er mars 2023, Madame [I] a donné congé de son logement au motif qu'il était squatté et s'est prévalue, conformément à l'article 15 de la loi n° 89- 462 du 06/08/1989, d'un préavis réduit à un mois, commençant à courir le jour de la réception de ce courrier.

Conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié dès le 1er avril 2023, la lettre en date du 8 mars 2023 portant le cachet d'entrée de la société Alsace Habitat le 9 mars 2023 ne constituant qu'une réitération de cette demande de résiliation. 

La locataire n'était donc plus tenue du paiement des loyers à compter du 2 avril 2023.



Sur l'arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La bailleresse réclame confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [I] au paiement d'une somme de 466,40 ' au titre des arriérés de loyers et de charges entre le 1er février 2023 et le 9 avril 2023.

Au terme de ses écritures d'appel, l'intimée ne conteste pas que le loyer de février a été acquitté courant avril 2023.

Madame [I] reste donc tenue d'une somme de 283,13 ' au titre du loyer et de la provision sur charges pour mars 2023, ainsi qu'une somme de 9,43 ' pour le 1er avril 2023, soit un total de 292,56 ', dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 216,79 ', de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la défenderesse au paiement d'une somme de 466,40 ' au titre des arriérés de loyers et charges entre le 1er février 2023 et le 9 avril 2023, le montant de la condamnation au paiement entre le 1er février 2023 et le 1er avril 2023 étant ramené à la somme de 75,77 ', portant intérêts au taux légal à compter de la décision déférée.



Sur la restitution des lieux

A compter de la résiliation du bail le 1er avril 2023, Madame [I], qui n'avait plus de titre d'occupation des lieux, avait l'obligation de les restituer au bailleur, cette restitution étant notamment caractérisée par la remise des clés.

Il n'est pas contesté que les clés de l'appartement ont bien été restituées à la société intimée, puisque par courrier du 14 mars 2023, Madame [H] [J], employée de la société Alsace Habitat, a demandé au gestionnaire technique si les clés remises par Madame [I] ont permis d'ouvrir le logement, ce à quoi la personne questionnée a répondu que les clés remises ne fonctionnaient pas.

Selon constat du 14 mars 2023, Maître [E], commissaire de justice, a constaté que le barillet posé sur la porte du logement différait du barillet du logement de palier et n'épousait pas en intégralité l'orifice de cache de finition de la poignée ; que la serrure brille et ne comporte que très peu de micro rayures tandis que le cache de finition est fortement rayé ; que la voisine de palier lui a déclaré que des personnes s'étaient installées dans le logement suite au départ de Madame [I] après le nouvel an et que la serrure avait été changée.

Il est constant en effet que l'appartement de l'appelante s'est trouvé squatté par des tiers ; que la serrure ayant été changée, la locataire n'était pas en mesure de restituer à la bailleresse d'autres clés que celles qui étaient restées en sa possession, qui ne permettaient plus d'accéder au logement.

En vertu des dispositions de l'article 1218 alinéa 1 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. 





Il ne résulte d'aucune pièce du dossier que Madame [I] ait commis une faute lors de son départ en vacances en ne fermant pas son logement à clé ou en ne prenant pas de précautions de nature à permettre d'éviter l'intrusion de tiers dans les lieux à son insu.

Il est ainsi établi que l'installation de tiers dans son logement a échappé à son contrôle.

Pour autant, Madame [I] s'est bornée à déposer une main courante auprès des services de police, n'a pas déposé de plainte et ne justifie d'aucune autre démarche en vue de récupérer son logement que le dépôt d'une requête aux fins de constat en date du 7 juillet 2023, par laquelle elle a saisi, par la voix de son conseil, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande tendant à se voir autoriser à mandater un commissaire de justice pour établir un constat d'occupation des lieux et prendre l'identité des occupants.

Cette requête a été renvoyée pour compétence à la chambre de proximité de Schiltigheim par ordonnance du 18 juillet 2023 et il n'est donné aucune précision quant aux suites qui lui ont été apportées.

La locataire, qui s'était vu conférer un droit d'occupation exclusif sur le logement et devait mettre en 'uvre les moyens nécessaires à la défense de ses droits, ne démontre pas que la persistance du squat à la suite de l'intrusion de tiers ne pouvait être évité par des mesures appropriées, de sorte qu'elle n'est pas fondée à se prévaloir ab initio de la force majeure.

Pour autant, les pièces versées aux débats par la société Alsace Habitat montrent que celle-ci, en sa qualité de propriétaire, a elle-même saisie par la voie de son avocat le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de voir autoriser un commissaire de justice à pénétrer à l'intérieur de l'appartement pour constater l'occupation illicite et relever l'identité du ou des occupants sans droit ni titre et aux fins de lui permettre, si les constatations effectuées laissaient apercevoir que le squat a cessé, de reprendre légitimement possession de son bien et de la cave et d'en sécuriser les accès.

Par procès-verbal du 20 juin 2023, Maître [E], commissaire de justice, a requis un serrurier pour procéder à l'ouverture de la porte du logement, y a pénétré, a constaté, nonobstant l'absence de personnes, que le logement était occupé et que la personne occupant le logement semblait se nommer Monsieur [T] [S], selon un document trouvé ; qu'à la fin de ces opérations, il a fait refermer les lieux et laissé un avis d'ouverture.

Par note indiquée sur lettre du 23 juin 2023, il a été précisé que le squatter était passé récupérer les clés à l'étude.

Il doit être tiré de ces énonciations qu'à compter du 20 juin 2023, la bailleresse avait pris en charge les formalités nécessaires à la récupération de son bien, avait connaissance de l'identité du squatter et que son mandataire avait restitué à ce dernier les clés du logement.

À compter de cette date, Madame [I], qui n'avait plus d'autres moyens d'action pour parvenir à la libération des lieux, doit donc être déchargée de toute indemnité d'occupation, de sorte que le jugement déféré, qui a improprement retenu que Monsieur [S] était occupant de son chef, sera infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à payer à la société Alsace Habitat une indemnité d'occupation jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.



Sur la demande de dommages et intérêts 

Madame [I] réclame paiement d'une somme de 3 000 ' à titre de dommages-intérêts, au motif que la bailleresse a manqué à son obligation d'entretien et de mise en sécurité de l'immeuble.

Il ne résulte pour autant d'aucune pièce versée aux débats la démonstration d'une faute de la société Alsace Habitat dans l'exécution de ses obligations, en relation de cause avec un préjudice subi par la locataire, en ce que l'appelante se borne à verser aux débats un dépôt de plainte qu'elle a effectué le 26 juillet 2022 à la suite de violences qu'elle aurait subies de la part d'un voisin se trouvant en sous location avec sa femme chez Madame [Z], ainsi qu'une lettre recommandée adressée le 5 octobre 2022 par son assureur en protection juridique à la société Alsace Habitat, rappelant à celle-ci les troubles occasionnés par les voisins de Madame [I], qui l'en en avait alertée ; que ces documents ne font que relater les propres déclarations de la locataire, qui ne peut se prévaloir d'aucun courrier, voir même de SMS, par lesquelles elle aurait effectivement informé la bailleresse d'un trouble qu'elle subissait dans la jouissance paisible de son domicile, sans que celle-ci intervienne.

Il n'est de même pas démontré que la bailleresse n'aurait pas fait réparer la porte d'entrée de l'immeuble, dont il n'est pas établi qu'elle aurait été cassée, ce qui aurait favorisé l'introduction des squatters.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de la défenderesse.



Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les prétentions de l'appelante prospérant au moins partiellement en appel, les dépens de l'instance seront mis à la charge de l'intimée, chaque partie conservant la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a fixé la date d'effet du congé au 9 avril 2023, a condamné Madame [I] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 10 avril 2023 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux et l'a condamnée au paiement d'une somme de 466,40 ' au titre de l'arriéré locatif,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONSTATE que le bail a été résilié à la date du 1er avril 2023,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la société Alsace Habitat l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge à compter du 2 avril 2023 jusqu'au 20 juin 2023,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la société Alsace Habitat une somme de 75,77 ' au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er février 2023 au 1er avril 2023, portant intérêts au taux légal à compter de la décision déférée,

REJETTE les demandes de la société Alsace Habitat pour le surplus,

CONFIRME le jugement déféré en ses autres dispositions,



Y ajoutant,

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Alsace Habitat aux dépens de l'instance d'appel.



Le Greffier La Présidente