Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 24 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 24 AVRIL 2025



N° 2025/228 







Rôle N° RG 24/07324 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNFFY







[G] [F]

[H] [F]





C/



S.C.I. [Adresse 4]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Daisy LABECKI-PETIT



Me Valérie HELLEBOID de la SELARL HELLEBOID & ASSOCIES











Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 07 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/07225.





APPELANTS



Monsieur [G] [F]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Daisy LABECKI-PETIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [H] [B] épouse [F]

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Daisy LABECKI-PETIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



S.C.I. [Adresse 4]

représentée par son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 6]



représentée par Me Valérie HELLEBOID de la SELARL HELLEBOID & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte en date du 27 juin 2023, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 4] a signé avec M. [G] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] une promesse de vente expirant le 15 septembre 2023 portant sur un bien lui appartenant situé [Adresse 7]) moyennant un prix de vente de 1 700 000 euros et une indemnité d'immobilisation d'un montant de 85 000 euros devant être versée avant le 7 juillet 2023 à minuit en l'absence de condition suspensive de l'obtention d'un prêt.



Se prévalant du non-paiement de l'indemnité d'immobilisation, la société [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, fait assigner Mme et M. [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan afin de les voir condamner à lui verser la somme provisionnelle de 85 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, et des frais irrépétibles.



Par ordonnance en date du 7 mai 2024, ce magistrat a :



- condamné solidairement Mme et M. [F] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 85 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 ;

- condamné solidairement Mme et M. [F] à verser à la même société la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Il a estimé que, compte tenu des clauses insérées à la promesse de vente, l'obligation pour Mme et M. [E] de régler l'indemnité d'immobilisation avant le 7 juillet 2023 à minuit ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, et ce, d'autant que l'option n'avait pas été levée dans le délai contractuel expirant le 15 septembre 2023 et dans les conditions prévues par la promesse et que les appelants n'établissaient pas que l'indemnité d'immobilisation n'était pas acquise comme rentrant dans l'un des cas prévus par la promesse. Enfin, il a considéré que cette indemnité ne pouvait s'analyser comme la clause pénale prévue en page 32. 





Suivant déclaration transmise au greffe le 11 juin 2024, Mme et M. [F] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 1er juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils demandent à la cour :



- à titre principal, d'infirmer l'ordonnance entreprise ;

- à titre subsidiaire, de modérer la clause pénale à la somme de 5 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- de condamner l'intimée à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.



Ils font valoir plusieurs contestations sérieuses, à savoir :



- l'absence de paiement de l'indemnité d'immobilisation dans le délai imparti, soit avant le 7 juillet 2023, de sorte que la promesse est devenue caduque de plein droit le 8 juillet 2023 sans qu'il ne saurait exigé du promettant qu'il se manifeste en ce sens et peu important les discussions qui se sont poursuivies après le 7 juillet 2023 ;



- le fait que l'indemnité d'immobilisation s'analyse comme une clause pénale pouvant être modérée en application de l'article 1231-5 du code civil. 



En tout état de cause, ils exposent que le montant réclamé est excessif dès lors que le promettant n'a rien réclamé avant le 9 août 2023, qu'ils se sont retrouvés dans l'impossibilité de procéder au paiement de l'indemnité en raison d'évènements extérieurs, les demandes de fonds ayant été sollicitées auprès d'une banque étrangère, qu'ils ignorent si le bien question a été vendu et à quel prix. 



Par ordonnance en date du 11 décembre 2024, la société [Adresse 3] [Adresse 2] lauriers a été déclarée irrecevable à conclure. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2025. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de provision à valoir sur l'indemnité d'immobilisation



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



En l'espèce, la promesse de vente, signée le 27 juin 2023, stipule (en page 31) qu'en contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier s'engage à verser la somme de quatre-vingt cinq mille euros (85 000,00 €) à titre d'indemnité d'immobilisation, au plus tard dans un délai de dix (10) jours à compter de la signature des présentes ; à défaut de réception, par le notaire soussigné de cette somme, au plus tard à la date convenue, les présentes seront caduques de plein droit, si bon semble au promettant. Ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité du notaire soussigné. L'acte précise que l'indemnité d'immobilisation ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du bien. Il indique également que si la vente n'était pas réalisée, la totalité de l'indemnité d'immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du bien. A l'inverse, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s'il se prévaut de l'un des cas énoncés à l'acte. 



En l'occurrence, Mme et M. [F] ne contestent pas de ne pas avoir réglé l'indemnité d'immobilisation dans les 10 jours suivant la signature de la promesse de vente.



Pour autant, le fait même pour la société [Adresse 4] d'avoir continué à négocier avec Mme et M. [F] à l'expiration du délai de 10 jours susvisé démontre que le promettant n'a pas entendu se prévaloir de la caducité de plein droit de la promesse de vente. 



Or, alors même que la promesse de vente était toujours valable, les appelants n'allèguent ni ne démontrent avoir levé l'option avant l'expiration du délai imparti pour le faire, soit avant le 15 septembre 2023 à 16 heures (page 3 de la promesse de vente), sachant que l'acte stipule (en page 30) que la promesse sera caduque de plein droit à la date du 15 septembre 2023 à 16 heures si le notaire en charge de la vente définitive n'a pas reçu la levée d'option par les bénéficiaires.



En outre, dès lors que le versement de la somme de 85 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation était la contrepartie de la signature de la promesse de vente, et non de la réalisation d'une quelconque condition suspensive, l'obligation pour Mme et M. [F] de la régler, dans le délai de 10 jours suivant ladite signature, est évidente. Le fait même pour eux de ne pas l'avoir versée ne rend pas leur obligation sérieusement contestable. 



De surcroît, Mme et M. [F] n'entendent pas se prévaloir d'un des cas prévus à la promesse de vente aux termes desquels l'indemnité d'immobilisation qui aura été versée doit être restituée aux bénéficiaires.



Enfin, les appelants font valoir que l'indemnité d'immobilisation qui est réclamée présente les caractéristiques d'une clause pénale pouvant être modérée en application de l'article 1231-5 du code civil, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. Or, alors même que la clause pénale a pour but de sanctionner un débiteur pour l'inexécution d'une obligation ou le retard pris dans son exécution, l'indemnité d'immobilisation en question a clairement pour objet d'obliger Mme et M. [F], bénéficiaires de la promesse unilatérale de contracter, à payer à la société Domaine [Adresse 2] lauriers, promettante, une somme d'argent forfaitaire pour le cas où ils ne lèveraient pas l'option. Outre le fait qu'une telle indemnité a pour objet d'indemniser la société [Adresse 4] de l'indisponibilité de son bien résultant du délai d'option, elle n'a pas pour but de sanctionner l'inexécution d'une obligation contractuelle, les bénéficiaires n'étant pas tenus d'acquérir. Elle ne peut donc être confondue avec une évaluation forfaitaire de dommages et intérêts, a l'instar de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente (page 32) au cas où l'une quelconque des parties après avoir été mis en mesure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations devenues exigibles, qui représente 10 % du prix de vente à prélever à due concurrence sur le montant de l'indemnité d'immobilisation. Dans ces conditions, Mme et M. [F] ne peuvent, de toute évidence, se prévaloir du régime juridique de la clause pénale, et en particulier au pouvoir modérateur du juge, qui ne s'applique pas en présence d'une clause d'indemnité d'immobilisation. Les raisons pour lesquelles les appelants n'ont pas pu réunir les fonds de la vente n'ont donc aucune incidence sur le montant de l'indemnité qui est due. 



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que l'obligation pour Mme et M. [F] de régler à la société [Adresse 5] lauriers une provision de 85 000 euros à valoir sur l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Mme et M. [F], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés aux dépens et à verser à la société [Adresse 4] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils seront également condamnés in solidum aux dépens de la procédure.



En revanche, ils seront déboutés de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens dès lors qu'ils ont tenus aux dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Déboute M. [G] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [G] [F] et Mme [H] [B] épouse [F] aux dépens de la procédure d'appel.



La greffière Le président