Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 AVRIL 2025



N° 2025/ 146







Rôle N° RG 24/06580 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCCF







[U] [Y]





C/



S.A.R.L. LE RENOUVEAU IMMOBILIER





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Audrey PALERM 







Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 24 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04064.









APPELANT







Monsieur [U] [Y]

né le 05 Août 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]





représenté par Me Audrey PALERM de l'AARPI AUDRAN LAUER PALERM, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



S.A.R.L. LE RENOUVEAU IMMOBILIER Immatriculée au RCS de [Localité 11] n° 330 479 817 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]





représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Vincent PERRAUT de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocat au barreau de PARIS













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































EXPOSÉ DU LITIGE



Selon acte authentique du 02 mai 2018 prévoyant une faculté de rachat au bénéfice du vendeur pendant un délai de 36 mois à compter du 02 mai 2018, prorogé jusqu'au premier mai 2023 selon avenant du 29 avril 2021, M.[Y] a vendu à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIIER un bien situé à [Localité 9].



Par acte d'un commissaire de justice du 21 juin 2023, la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER a fait assigner M.[Y] aux fins principalement de le voir expulser et de le voir condamner à une indemnité d'occupation.



Par jugement contradictoire du 24 avril 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] a statué ainsi :

- ordonne l'expulsion de M. [U] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des

lots n°5 85 et 59 au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique ;

- CONDAMNE M. [U] [Y] à payer à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de l 000 euros par mois, outre celle de 15 euros par jour a compter du 2 mai 2023 et cc jusqu'à la libération des lieux, caracterisée par la remise des clefs ;

- déboute M. [U] [Y] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

- condamne M. [U] [Y] à payer à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne M. [U] [Y] aux dépens ;

- rappelle que la présente decision est exécutoire de plein droit.



Le premier juge, constatant que M. [Y] n'avait pas exercé sa faculté de rachat dans les délais impartis, a constaté que ce dernier était occupant sans droit ni titre et a ordonné son expulsion.

Il a estimé que l'indemnité complémentaire prévue à l'acte devait s'analyser comme une clause pénale, soumise au pouvoir modérateur du juge. Il a fixé à la somme de 50 euros par jour d'occupation le montant de cette indemnité complémentaire, à laquelle s'ajoutait l'indemnité mensuelle de 1000 euros prévue par l'acte.



Par déclaration du 22 mai 2024, M.[U] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER a constitué avocat et formé un appel incident.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025 auxquelles il convient de se reporter, M. [Y] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré,

statuant à nouveau :

A titre principal, 

- de l'exonérer du paiement de l'indemnité complémentaire au titre de la clause pénale,

A titre subsidiaire 

- de fixer le montant de l'indemnité due au titre de la clause pénale à 1euros par jour,





En tout état de cause, 

- de déduire la somme de 9668,31 euros des sommes qu'il doit à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER au titre de l'indemnité d'occupation,

- de lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation, 

- de lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux, 

- de condamner la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER à la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER aux entiers dépens.



Il estime que l'indemnité complémentaire évoquée dans l'acte de vente s'analyse comme une clause pénale dont il relève le caractère excessif. Il souligne que le juge peut en exonérer le débiteur s'il n'existe aucun préjudice au détriment du créancier. Il soutient que l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1000 euros répare intégralement le préjudice subi par son acquéreur.

Subsidiairement, il demande à ce qu'elle soit fixée à la somme d'un euro.

Il demande que soit pris en compte le montant de la saisie-attribution à hauteur de 9668,31 euros.

Il sollicite des délais pour quitter les lieux et payer sa dette. Il fait état de sa situation financière et familiale.

Il relève n'avoir pas de solution de relogement et précise qu'il attendait des fonds issus de la succession de ses parents. 

Il déclare que son état de santé s'est dégradé et qu'il a subi une opération à coeur ouvert le 03 février 2025, entraînant une période de convalescence importante. Il fait état de la nécessité d'obtenir des délais pour quitter les lieux.





Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 août 2024 auxquelles il convient de se référer, la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER demande à la cour :



- de débouter M.[U] [Y] de ses demandes, 

- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a limité l'indemnité forfaitaire conventionnelle à charge de M.[U] [Y] à la somme journalière de 15 euros,

De ce chef,

- d'infirmer titre incident le jugement,

Statuant à nouveau,

- de condamner M. [U] [Y] à lui payer la somme journalière de 50 euros à titre d'indemnité forfaitaire conventionnelle du 2 mai 2023 jusqu'à libération complète des lieux et remise des clefs,

En tout état de cause,

- de condamner M.[U] [Y] à lui payer, outre dépens, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Paul GUEDJ.



Elle s'oppose à toute diminution de l'indemnité forfaitaire conventionnelle en expliquant que l'acheteur à réméré est un investisseur dont les prévisions économiques sont nécessairement perturbées par le maintien de l'occupant dans les lieux au-delà des stipulations du contrat et que ses préjudices ne sont pas compensés par l'indemnité d'occupation, relative à la seule privation de jouissance, mais exclusivement par l'astreinte dont le caractère manifestement excessif, simplement allégué, n'est pas rapporté.

Elle indique avoir fait pratiquer une saisie par le biais d'un titre exécutoire.

Elle s'oppose à tout délai de grâce et conteste la bonne foi de M.[Y].





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 février 2025.





MOTIVATION



L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.



Le contrat liant les parties mentionne qu'en contrepartie de l'occupation de l'immeuble, le vendeur versera une indemnité d'occupation à l'acquéreur à raison du différé de jouissance d'un montant de 1000 euros. Les parties ont convenu que le montant de l'indemnité d'occupation se décomposait à concurrence de 200 euros versés chaque mois par le vendeur à l'acquéreur et à concurrence de 800 euros par mois par remise immédiate à l'acquéreur au plus tard le 31 mai 2021 d'une somme de 19.200 euros, soit 800 euros x 24 mois. Il était également prévu que si malgré son engagement, le vendeur ne livrait pas le bien vendu dans les délais, il devrait de plein droit et sans mise en demeure, payer à l'acquéreur une indemnité complémentaire dont le montant était fixé, à titre forfaitaire et irréductible, à 50 euros par jour d'occupation sans droit ni titre, et ce à titre d'astreinte ; il était noté que le vendeur resterait également redevable de l'indemnité d'occupation mensuelle de 1000 euros.



Ainsi, le contrat prévoyait, en cas d'absence de livraison du bien par le vendeur dans les délais impartis :

- une indemnité d'occupation mensuelle de 1000 euros

- une indemnité complémentaire de 50 euros par jour d'occupation sans droit ni titre.



L'indemnité complémentaire de 50 euros par jour d'occupation sans droit ni titre s'analyse comme une clause pénale, qui peut donc faire l'objet d'une modération.



Les parties avaient convenu d'une prorogation de la faculté de rachat du bien par le vendeur qui prenait fin au premier mai 2023.

M. [Y] aurait dû quitter les lieux à compter de cette date ; et il est donc occupant sans droit ni titre depuis le 02 mai 2023. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a prononcé son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.



Le caractère manifestement excessif ou non de la clause doit être objectivement apprécié; il ne peut résulter que de la comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l'indemnité prévue.



Le préjudice subi par la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER est celui de ne pouvoir prendre possession de son bien. L'occupation sans droit ni titre de M. [Y] est déjà réparée par l'indemnité d'occupation de 1000 euros par mois. Ainsi, la clause fixant en sus une somme journalière de 50 euros par jour de retard (en moyenne 1525 euros par mois), apparaît manifestement excessive au regard du préjudice subi par la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER. Il ne peut être fait droit à la suppression de cette clause pénale. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a réduit cette clause à la somme de 15 euros par jour de retard, à compter du 02 mai 2023. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



L'article L 412-4 du code de procédures civiles d'exécution énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



M. [Y] devait quitter les lieux depuis le 02 mai 2023. Il ne justifie d'aucune recherche de logement depuis cette date, si ce n'est une demande de logement social faite le 17 juin 2024. Il produit une 'fiche candidature locataire', non datée, aux termes de laquelle il est mentionné une recherche d'appartement pour un loyer maximum de 600 euros, avec des revenus mensuels de 2780 euros pour le couple.



S'il est exact que M. [Y] justifie avoir été hospitalisé le 07 janvier 2025, avoir été admis à l'hôpital [Localité 8] de [Localité 6] le 03 février 2025 puis à l'hôpital [Localité 5] Berard d'[Localité 3] le 13 février 2025, il n'en demeure pas moins qu'aucune démarche sérieuse pour se reloger n'est démontrée, alors même que l'occupation sans droit ni titre dans le logement date de mai 2023 et que le couple n'est pas dépourvu de ressources, celles-ci étant pérennes.





Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande pour obtenir des délais pour quitter les lieux. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Il n'y a pas lieu de déduire la somme de 9668, 31 euros des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation ; il appartiendra aux parties de faire leur compte, eu égard aux sommes dues par M. [Y], au titre de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale.



Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(...).



M. [U] se contente de verser au débat un avis d'imposition sur les revenus de 2022 duquel il ressort que lui et son épouse perçoivent un revenu net moyen mensuel arrondi à 2948 euros (9123 euros annuels déclarés par M. [Y] ; 26246 euros annuels déclarés par Mme [Y]). Il ressort d'une appel de cotisation de la société ALLIANZ que M. [Y] était assuré en 2020 pour son activité principale de 'vente au détail de jeux, jouets et modèles réduits'. Il ne justifie pas d'autres éléments concernant son patrimoine si bien que la réalité de sa situation financière demeure très floue. Dès lors, il convient de rejeter sa demande tendant à obtenir des délais de paiement.





Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



M. [U] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a condamné M. [Y] aux dépens et au versement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.



M. [Y] sera en outre condamné à verser à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement déféré ; 



Y AJOUTANT ; 



REJETTE la demande de M.[U] [Y] tendant à déduire la somme de 9668,31 euros des sommes dues à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER ; 





DIT qu'il appartiendra aux parties de faire leur compte, eu égard aux sommes dues par M. [Y], au titre de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale ; 



REJETTE la demande de M.[U] [Y] tendant à obtenir des délais de paiement ; 



CONDAMNE M. [U] [Y] à verser à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,