Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 AVRIL 2025



N° 2025/ 149







Rôle N° RG 21/16040 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMOH







Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]





C/



[W] [R]

S.C.I. SEAPORT

S.C.I. FRANCH FANTASY

S.C.I. [Adresse 5]

S.C.I. SEA DREAM

S.C.I. SEA SHELL

S.C.I. SEA SHORE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Maud DAVAL-GUEDJ 

Me Karim RAISSI-FERNANDEZ

Me Jean-marc SZEPETOWSKI









Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 26 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03482.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire Maître [B] [G], administrateur judiciaire représentant la SELARL [B] [G], désigné à ces fonction par ordonnance du 22 Octobre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE [Adresse 1], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Thibaut POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [W] [R]

né le 07 Octobre 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE





S.C.I. SEAPORT, demeurant [Adresse 2]



S.C.I. FRANCH FANTASY, demeurant [Adresse 2]



S.C.I. [Adresse 5], demeurant [Adresse 2]



S.C.I. SEA DREAM, demeurant [Adresse 2]



S.C.I. SEA SHELL, demeurant [Adresse 2]



S.C.I. SEA SHORE, demeurant [Adresse 2]



Toutes représentées par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,





ui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Monsieur [W] [R] est propriétaire du lot n°3 (99 tantièmes sur 1815) au sein d'une petite copropriété, '[Adresse 5]', située [Adresse 2] à [Localité 3] (06), qui compte huit appartements dont six appartiennent à des sociétés civiles immobilières. 



Par acte du 5 août 2019, M. [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, pour voir annuler en son entier l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2019 sinon certaines de ses résolutions, motif pris qu'il n'avait pas été procédé à la réduction des votes que justifiait la présence de plusieurs copropriétaires majoritaires n'en faisant en réalité qu'un seul. 



Par jugement contradictoire du 26 octobre 2021, le tribunal a :

- accueilli les sociétés les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport en leur intervention volontaire à l'instance ;

- prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 7 juin 2019 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires, les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Le tribunal a notamment considéré que :



- il n'avait pas été fait application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ;

- la copropriété était composée de 8 copropriétaires dont 6 sont des SCI ayant pour seul et même bénéficiaire économique M. [K] [I], situation qui lui assurait le contrôle de 1472 tantièmes des parties communes sur les 1815 existantes ;

- les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shells étaient détenues par la SCI Seaport qui elle-même était détenue à 100 % par M. [I];

- cela assurait une position dominante à M. [I] au sein de la copropriété ;

- il convenait de réduire la somme de ces voix, la démarche de M. [I] visant à court-circuiter les dispositions d'ordre public visant à prévenir les abus de position dominante.



Suivant déclaration au greffe en date du 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 5]', a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.











Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- prenne acte de l'intervention volontaire de Me [G] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires ;

- déboute M. [R] de ses demandes ;

- condamne M. [R] au paiement de la somme de 5 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Guedj.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :



- l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas vocation à s'appliquer ;

- le total des millièmes de la copropriété est égal à 1815, la moitié est égale à 908 ;

- aucune des SCI ne détient à elle seule, plus de la moitié des voix ;

- il est faux de prétendre que M. [I] détient l'ensemble de ces SCI, de sorte qu'il conviendrait d'additionner l'ensemble des tantièmes de celles-ci ;

- les SCI sont des entités distinctes ayant des personnalités propres ;

- la SCI Sea Shore est gérée par Mme [Z] [C] ;

- la SCI Sea Shell est gérée par Mme [O] [F] ;

- seule la SCI Sea Dream est gérée par M. [I] ;

- lors de l'AG du 7 juin 2019, la SCI [Adresse 5] était cogérée par Messieurs [U] et [D] [E], le contrôle de cette société par M. [I] est intervenu postérieurement à ladite AGO, à la suite des actes de cession de parts du 29 août 2019 ;

- chaque SCI a un organe de gestion qui lui est propre, un mode de financement distinct, des déclarations fiscales autonomes et il n'existe aucune comptabilité consolidée ;

- ces éléments invalident la thèse des sociétés fictives et concertation frauduleuse.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport demandent à la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- déboute M. [R] de ses demandes ;

- condamne M. [R] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Szepetowski.



Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que :



- elles constituent des copropriétaires distincts, il y a une parfaite autonomie des SCI ;

- aucune intention frauduleuse n'est caractérisée ;

- aucun élément ne démontre leur caractère fictif ;

- il n'y a aucun caractère spéculatif ;

- M. [I] ne dispose d'aucun pouvoir de contrôle sur les SCI.











Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [R] demande à la cour qu'elle confirme le jugement entrepris et :

- déclare recevable l'intervention volontaire de Maître [G], es qualité d'administrateur du syndicat des copropriétaires ;

- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- déboute les six SCI de leurs demandes ;

- à défaut de confirmation, annule les résolutions 4,7, 7 +, 7 ++, 7 +++, 12, 13, 14 et 15 ;

- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les SCI à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :



- le montage de M. [I] est volontairement opaque et complexe et il dispose en réalité de 1472 tantièmes sur les 1815 qui constituent les parties communes de la copropriété ;

- les SCI ne peuvent être qualifiées de copropriétaires distinctes tant l'empreinte de M. [I] y est présente à tous les niveaux, depuis toujours, son épouse étant la gérante de la SCI Sea Shore et sa belle-fille celle de la SCI Sea Shell ;

- M. [I] agit afin d'imposer sa volonté à la copropriété notamment durant les assemblées générales où les abus de majorité se succèdent ;

- l'intention frauduleuse de M. [I] est caractérisée ;

- il n'existe aucune volonté de rapprochement familial dans cette copropriété et l'inoccupation des lieux ne résulte en rien de l'état de la copropriété ;

- il n'y a aucun entretien de l'ensemble immobilier ;



L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 février 2025.





MOTIFS :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. 



Sur l'intervention volontaire de Maître [G], es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires :



Aux termes de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. 



L'article 330 du même code dispose que l'intervention volontaire est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie : elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. 



Par ordonnance en date du 22 octobre 2024, la Vice-présidente du tribunal judiciaire de Nice a désigné Maître [B] [G], es qualité d'administrateur provisoire de la copropriété '[Adresse 5]', en lieu et place de Maître [T] [A].



L'intervention volontaire de ce dernier, seul représentant de l'appelant, est, dès lors, parfaitement recevable, voire même nécessaire pour régulariser la procédure. 



Sur l'annulation de l'assemblée générale du 7 juin 2019 :



Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 I.- le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.



Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.



Il est acquis que ces règles sont d'ordre public : tout décompte erroné des voix attribuées à chaque copropriétaire lors du vote des délibérations d'une assemblée frapperait celles-ci de nullité, même si l'erreur n'avait aucune influence sur le résultat du vote (Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-17.798).



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et les six SCI, font valoir que les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas vocation à s'appliquer à l'assemblée générale du 7 juin 2019 et qu'aucune violation des règles de fonctionnement de l'assemblée n'est établie.



M. [R] fait valoir que M. [I] détenait plus de la moitié des voix lors du vote de ladite assemblée générale et a ainsi violé les règles de fonctionnement d'ordre public.



Il est acquis aux débats que lors de l'assemblée générale du 7 juin 2019, la copropriété était composée de huit copropriétaires, dont six sont des sociétés civiles immobilières et que le total des millièmes de la copropriété était égal à 1815, la moitié étant donc égale à 908. 



Or, il n'est pas contesté que la ventilation des tantièmes de votes, au sein de la copropriété, lors de l'assemblée générale du 7 juin 2019, était la suivante :



- la SCI Seaport (propriétaire du lot n°2) : 221/1815 tantièmes ;

- la SCI [Adresse 5] (propriétaire du lot n°4) : 340/1815 tantièmes ;

- la SCI Sea Dream (propriétaire des lots n°5 et 6) : 292/1815 tantièmes ;

- la SCI Sea Shell (propriétaire du lot n°10) : 213/1815 tantièmes ;

- la SCI Sea Shore (propriétaire du lot n°9) : 224/1815 tantièmes ;

- la SCI French Fantaisy (propriétaire du lot n°7) : 182/1815 tantièmes ;

sous total de 1472/1815 tantièmes ;



- M. [W] [R] (propriétaire du lot n°3) : 99/1815 tantièmes ;

- la SCI Saint Victor : 244/1815 tantièmes.



Ainsi, au vu des extraits K-bis et des statuts des SCI, il ressort que :



- la SCI Seaport (propriétaire du lot n°2) : le gérant est M. [K] [I] ; les associés fondateurs sont M. [I] et Mme [Y] ; le capital social est fixé à la somme de 1 000 euros et divisé en 100 parts de 10 euros, attribuées à M. [I] à concurrence de 100 parts ;



- la SCI [Adresse 5] (propriétaire du lot n°4) : la gérante est Mme [J] [C], épouse de M. [I] ; depuis une cession de parts sociales du 13 mai 2019, elle est détenue à 100 % par la SCI Seaport qui détient 1 000 parts, le capital social est fixé à la somme de 1000 euros, les statuts ont été mis à jour le 19 octobre 2010 ; la SCI Seaport est bien associé unique ;



- la SCI Sea Dream (propriétaire des lots n°5 et 6) : le gérant est M. [I] ; depuis une cession de parts sociales du 4 janvier 2019, elle est détenue à 100 % par la SCI Seaport ; le capital social est fixé à la somme de 1 000 euros et divisé en 100 parts de 10 euros, attribuées à la SCI Seaport ;les statuts ont été mis à jour le 4 ajnvier 2019;

la SCI Seaport est bien associé unique ;



- la SCI Sea Shell (propriétaire du lot n°10) : la gérante est Mme [O] [C], mère de [J] [C], épouse de M. [I] ; depuis une cession de parts sociales du 4 janvier 2019, elle est détenue à 100 % par la SCI Seaport ; la capital social est fixé à la somme de 1 000 euros et divisé en 100 parts de 10 euros, attribuées à la SCI Seaport ; les statuts ont été mis à jour le 4 janvier 2019, la SCI Seaport est bien associé unique ;



- la SCI Sea Shore (propriétaire du lot n°9) : la gérante est Mme [Z] [C], soeur de [J] [C], épouse de M. [I] ; depuis une cession de parts sociales du 4 janvier 2019, elle est détenue à 100% par la SCI Seaport ; le capital social est fixé à la somme de 1 000 euros et divisé en 100 parts de 10 euros attribuées à la SCI Seaport ; les statuts ont été mis à jour le 4 janvier 2019 ;la SCI Seaport est bien associé unique ;



- la SCI French Fantaisy (propriétaire du lot n°7) : la gérante est Mme Mme [J] [C], épouse de M. [I] ; depuis une cession de parts sociales du 13 mai 2019, elle est détenue à 100% par la SCI Seaport ; le capital social est fixé à la somme de 1 000 euros et divisé en 1000 parts d'un euro, attribuées à la SCI Seaport ; les statuts ont été mis à jour le 16 juillet 2020 ;la SCI Seaport est bien associé unique ;



Il s'évince de ce montage qu'au moment de l'assemblée générale du 7 juin 2019, cinq SCI, dont Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], et Sea Shell étaient détenues par une même et seule personne morale, la SCI Seaport, détenue elle même par une seule et même personne physique M. [I]. 



De plus, il ressort que les statuts des SCI présentent de nombreuses similitudes, dans leur rédaction, dans leur fonctionnent, et dans l'affectation du capital social. 



M. [I] apparaît donc au moment de ladite assemblée comme le seul décisionnaire et seul bénéficiaire économique de ces SCI, qu'il détient à 100 % au travers de la SCI Seaport.









M. [I] et le syndicat des copropriétaires ne peuvent prétendre que ces six SCI constituent six copropriétaires distincts. 



M. [I] dispose en réalité de la somme de 1472 tantièmes sur les 1815 qui constituent les parties communes de la copropriété.



L'argument selon lequel les SCI n'avaient aucune intention frauduleuse et qu'isolément chacune ne totaliserait pas la moitié des tantièmes est inopérant.



De même l'autonomie des SCI en ce qu'elles auraient un organe de gestion propre, un mode de financement distinct et des déclarations fiscales et impositions autonomes, quand bien même aucune comptabilité consolidée n'existerait, se heurtent avec le seul élément objectif du dossier, à savoir qu'elles sont détenues par une SCI dont l'unique associé à l'époque de l'assemblée litigieuse était M. [I].



Il n'est pas nécessaire qu'une seule personne physique ou morale détienne directement les lots incriminés et les tantièmes pour que la réduction des voix doive s'appliquer. 



Il ne convient pas d'adopter une conception stricto sensu de la définition de 'copropriétaire' mais d'analyser in concreto les modalités de détention des tantièmes.



En effet, il est acquis qu'une société civile (ou plusieurs) peuvent être utilisées afin de contourner les dispositions de l'article 22 précité (Cass. civ 3ème., 20 janvier 1993, pourvoi n° 90-21.997).



 C'est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que c'était le cas dans la présente espèce et que le nombre de voix dont devrait disposer les six SCI, aurait dû être réduit à la somme des voix des autres copropriétaires par application de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. C'est à bon droit que le premier juge a relevé qu'il n'était pas concevable que l'intervention, au sein de la copropriété de ces nombreuses sociétés, soit fortuite ou le produit d'une simple coïncidence.



Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 7 juin 2019, en raison de la violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie.



Par ailleurs l'article 700 du code de procédure dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires et les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport, aux dépens et à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera également confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et les six SCI, de leurs demandes formulées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires et les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport, seront in solidum condamnés à supporter les dépens d'appel.

Ils seront également condamnés in solidum à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros à M. [R] et seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE RECEVABLE l'intervention de Maître [B] [G], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété '[Adresse 5]' ; 

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, [Adresse 2] à [Localité 3] (06) et les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport, à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, [Adresse 2] à [Localité 3] (06) et les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport de leur demande formulée sur le même fondement;



CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, [Adresse 2] à [Localité 3] (06) et les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport, à supporter les dépens d'appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,