Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 24 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT

DU 24 AVRIL 2025











Rôle N° RG 21/06198 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLDZ







[V] [Y]





C/



S.A.R.L. AS CONTROLE 83 'SECURITEST'









Copie certifiée conforme délivrée 

le : 24 Avril 2025

à :



[O] [R] (experte)





Copie exécutoire délivrée 

le : 24 Avril 2025

à :



Me Romain CHERFILS 



Me Jean philippe FOURMEAUX 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 25 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02228.





APPELANT



Monsieur [V] [Y]

, demeurant [Adresse 11]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



S.A.R.L. AS CONTROLE 83 'SECURITEST'

, demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Jean-baptiste FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



FAITS ET PROCÉDURE





La SARL AS Contrôle 83 a acquis le 5 septembre 2016 le fonds de commerce de la SARL Contrôle technique RN7, comportant le droit au bail des locaux sis au [Localité 4] et appartenant à M. [V] [Y].



Le bail commercial avait fait l'objet d'un renouvellement par acte sous seing privé du 3 août 2009, pour une période de 9 années commençant à courir le 1er juillet 2009 pour se terminer le 30 juin 2018, moyennant un loyer mensuel de 1300 euros.



M. [Y] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement le 19 décembre 2017 pour le 30 juin 2018, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 2 200 euros.



En l'absence d'accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé et après saisine de la commissions départementale de conciliation des baux commerciaux, le bailleur a notifié un mémoire en demande le 16 octobre 2019 et saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Draguignan le 16 mars 2020, aux fins d'entendre fixer le loyer à la somme de 26400 euros par an soit 2200 euros par mois HT et HC à compter du 1er juillet 2018 et subsidiairement ordonner une expertise.



Par jugement du 25 mars 2021, le juge des loyers commerciaux a débouté M. [Y] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL AS Contrôle 83.











Le juge a rappelé qu'en vertu de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer était plafonné à celui obtenu après application de l'indice convenu entre les parties, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 et que la seule augmentation de la population de la commune de 24,44 % en 17 ans était insuffisante à caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer, la modification à prendre en considération devant être intervenue entre le 1er juillet 2009 et le 30 juin 2018, période pendant laquelle la population n'a augmenté que de 8% ce qui correspond à une augmentation inférieure à 1% l'an.



M. [Y] a interjeté appel de cette décision le 26 avril 2021.





Par conclusions déposées et notifiées le 15 juillet 2021, M. [Y] demande à la cour, vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, 145 du code de procédure civile, d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan en date du 25 mars 2021 en ce qu'il a débouté M. [V] [Y] de l'ensemble de ses demandes et statuant à nouveau, 

À titre principal :

Fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2018, à la somme de 24 571 euros HT/HC/an, soit 2 047,58 euros HT/HC mensuel ;

À titre subsidiaire :

Ordonner avant dire droit la désignation d'un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

- Prendre connaissance des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, 

- Se rendre sur les lieux, 

- Décrire les locaux donnés à bail, 

- Donner tous les éléments utiles pour fixer la valeur locative du local litigieux en tenant compte des critères fixés par le code de commerce,

Fixer un loyer prévisionnel à la somme de 1 575,90 euros mensuel,

En tout état de cause :

Condamner la SARLU AS Contrôle 83 à verser à M. [V] [Y] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARLU AS Contrôle 83 aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoué [Localité 3] Avocats associés aux offres de droit.





Par conclusions déposées et notifiées le 14 octobre 2021, la société AS contrôle 83 demande à la cour, vu les articles L.145-33, L.145-34, R.145-6 du code de commerce, vu l'article 6 paragraphe 1 de la convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales, vu les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Draguignan le 25 mars 2021, ayant débouté M. [V] [Y] de l'ensemble de ses demandes et l'ayant condamné à payer à la société AS Contrôle 83 la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

Subsidiairement et dans l'hypothèse où il devait être ordonnée la désignation d'un expert,

- dire et juger que ledit expert sera désigné aux frais exclusifs de M. [V] [Y],

- fixer le loyer provisionnel au montant du loyer pratiqué au 1er juillet 2018,

- condamner en cause d'appel M. [V] [Y] à payer à la société AS Contrôle 83 la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.





La procédure a été clôturée le 21 janvier 2025.







MOTIFS



La durée du bail expiré étant de 9 ans, la fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la règle du plafonnement édictée par l'article L.145-34 du code de commerce.

Aux termes de ce même texte, le plafonnement peut être écarté en cas de modification notable, pendant le cours du bail écoulé, des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 qui déterminent la valeur locative.

La bailleresse se prévaut d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le fonds exploité par la société AS Contrôle 83, ce que cette dernière conteste.



Aux termes de l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



M. [Y] produit pour la première fois en cause d'appel un rapport d'expertise en valeur locative établi le 8 juillet 2021 à sa demande et de façon non contradictoire par Mme [F] [S], expert-évaluateur.



Cet expert retient, pour le centre de contrôle technique exploité par la société AS Contrôle 83, une zone de chalandise s'étendant aux communes du [Localité 4], du [Localité 6] et du [Localité 10] et produit des éléments chiffrés tendant à caractériser une augmentation significative, sur la période de 2007 à 2017, du nombre d'habitants sur ces trois communes, du nombre d'entreprises sur les communes du [Localité 4] et du [Localité 6], ainsi que du taux de motorisation, se traduisant par un trafic de plus en plus important sur la RDN7 en bordure de laquelle se trouve implanté le commerce dont s'agit.

L'expert considère que cette évolution intervenue pendant la période précédant le renouvellement du 1er juillet 2018 constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré.

Il retient une valeur locative annuelle de 24571 euros hors charges, soit un montant supérieur au loyer obtenu par la seule application de l'indice prévu au bail.



L'intimée, qui conteste la méthode et les conclusions de l'expert, rappelle à juste titre que la cour ne peut statuer en se fondant exclusivement sur un rapport d'expertise amiable non contradictoire établi à la demande de l'une des parties.



Cependant, un tel rapport, régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, comportant une analyse documentée, constitue un élément d'information légitimant la demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par l'appelant.



Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expertise, aux frais avancés de l'appelant.



La preneuse poursuivra à titre provisionnel le paiement du loyer résultant du bail et de l'application de l'indice convenu entre les parties, jusqu'à la décision définitive de la cour.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [V] [Y] de sa demande d'expertise,



Avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé :



Ordonne une expertise et désigne en qualité d'expert :

Mme [O] [R] 

[Adresse 1]'

[Localité 2]

[Courriel 7],

inscrite sur la liste des experts de la cour d'appel d'Aix-en-Provence,



avec mission de :



- se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 9], en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tout sachant ; 



- décrire les locaux donnés à bail, 



- dire s'il s'est produit entre le 1er juillet 2009 et le 30 juin 2018 une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce,



- fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er juillet 2018,



- rappeler à titre d'information le montant du loyer au 1er juillet 2018 tel que résultant de l'application du bail et de l'indice convenu entre les parties, 



Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l'hypothèse d'un refus ou d'un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,



Rappelle qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés selon les formes de l'article 160 du code de procédure civile,



Dit que M. [V] [Y] devra consigner auprès de la régie d'avances et de recettes de la cour la somme de 3500 euros à valoir sur les frais d'expertise au plus tard le 28 mai 2025,



Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque,



Rappelle que l'expert ne pourra commencer sa mission qu'à compter de l'avis de consignation délivré par le greffe,



Dit qu'après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties, l'expert devra déposer son rapport et en adresser copie à chacune des parties avant le 31 octobre 2025, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l'expert à cet effet,



Rappelle que le dépôt par l'expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,



Désigne le magistrat chargé de la mise en état de la chambre pour surveiller les opérations d'expertise et ordonner le remplacement de l'expert en cas de refus ou d'empêchement,









Dit qu'après le dépôt du rapport d'expertise, l'affaire sera audiencée à la diligence du magistrat chargé de la mise en état,



Dit que jusqu'à la décision définitive de la cour sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé, la preneuse poursuivra à titre provisionnel le paiement du loyer résultant du bail et de l'application de l'indice convenu entre les parties,



Réserve les dépens. 



Le Greffier, La Présidente,