Cour d'Appel · Cabinet B — 24 avril 2025

N° 164





KSe -------------



Copie exécutoire délivrée à Me JANNOT, Me USANG

le 24.4.25

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile



Audience du 24 avril 2025



N° RG 23/00335 - N° Portalis DBWE-V-B7H-VLF ;



Décision déférée à la cour : jugement n° 550, N° RG 22/00480 rendu le 17 novembre 2023 par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d'appel le 24 novembre 2023 ;



Appelante :



Mme [J] [L] [T], née le 28 Juillet 1951 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant lotissement le [Adresse 2] lot 45,

[Adresse 1] ;



Représentée par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



Association syndicale du lotissement Le [Adresse 2], immatriculée au répertoire des entreprises sous le n° 820639, représentée par son président en exercice, dont le siège social est sis Lotissement Le [Adresse 3] ;



Ayant pour avocat la SELARL KINTZLER & ASSOCIES, représentée par Me Olivier JANNOT, avocat au barreau de Papeete ;



En présence de : 



La SARL ETHIK, société à responsabilité limitée inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 07145 B carte 2009-1 dont le siège social est sis [Adresse 4] ;



non assignée, non représentée ;



Ordonnance de clôture du 11 octobre 2024 ;

 

Composition de la cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 13 mars 2025 devant M. SEKKAKI, conseiller, faisant fonction de président, Mmes SZKLARZ et MARTINEZ, conseillères qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffière lors des débats : Mme SOUCHÉ ;



Arrêt rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. SEKKAKI, président et par Mme SOUCHÉ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



EXPOSE DU LITIGE :



Faits :



Madame [J] [L] [T] est propriétaire du lot 45 du lotissement dénommé « Le [Adresse 2] » pour l'avoir acquis suivant adjudication du 02 avril 2014. 



Procédure :



Par requête enregistrée au greffe le 21 décembre 2022 et suivant acte d'huissier du 16 décembre 2022, puis conclusions ultérieures, l'association syndicale du lotissement le [Adresse 2] ('l'ASL') a fait assigner Mme [J] [T] devant le tribunal civil de première instance de Papeete afin qu'elle soit condamnée, outre aux dépens avec distraction, à lui payer : 

- la somme de 1 473 757 F CFP, au titre des charges du lotissement et des appels de fonds ;

- la somme de 339 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile.



Par jugement N° RG 22/00480 - N° Portalis DB36-W-B7G-C3WK en date du 17 novembre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a : 

- condamné madame [J] [L] [T] à payer à l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] la somme de de 1 473 757 F CFP, 

- débouté madame [J] [L] [T] de ses demandes reconventionnelles en condamnation de Ethik et pour procédure abusive, 

- condamné madame [J] [L] [T] à payer à l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] la somme de 100 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile,

- condamné madame [J] [L] [T] aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Kintzler. 



Mme [T] a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 24 novembre 2023.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2024, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2025.



A l'issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.



Prétentions et moyens des parties :



Mme [T], appelante, demande à la cour par dernières conclusions régulièrement transmises le 11 juillet 2024, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 17 novembre 2023 rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete ; 

Statuant à nouveau : 

- débouter l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

 - enjoindre l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] à produire tout document de nature à justifier des poursuites à l'encontre des époux [W] avant 2014, et à défaut, prendre toutes les conséquences de ce refus ; 

- dire et juger que Madame [T] est redevable uniquement des charges syndicales que depuis son entrée en jouissance soit, la somme de 406.391 FCFP arrêtée au 20 mars 2023,

- dire et juger que la somme demandée pour 897.366 FCFP est irrecevable en raison de la prescription quinquennale, 

- dire et juger que la somme demandée pour 897.366 FCFP reste à la charge des anciens propriétaires Monsieur et Madame [W] ; 

- condamner la SARL ETHIK à indemniser l'association syndicale de la somme due par les époux [W] ; 

- condamner l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] à payer à Madame [T] les sommes de : * 1.000.000 FCFP pour procédure abusive 

* 500.000 FCFP au titre des frais irrépétibles 

- condamner l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] aux entiers dépens. 



L'ASL, intimée, par dernières conclusions régulièrement transmises le 14 août 2024 demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé la dette de Madame [J] [L] [T] à la somme de 1 473 757 FCFP,

Statuant à nouveau de ce chef,

- condamner Madame [J] [L] [T] à payer à l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] la somme de 1 005 090 FCFP, provisoirement arrêtée au 16 avril 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2021, date de la sommation de payer,

- condamner Madame [J] [L] [T] à payer à l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] la somme de 339 000 FCFP au titre de l'article 407 du Code de procédure civile,

- La condamner aux dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction d'usage au profit de la SELARL KINTZLER & Associés, avocat aux offres de droit.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. L'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l'effet d'y répondre.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la recevabilité de l'action : 



Mme [T] fait valoir que l'action a été engagée par le 'Président en exercice' sans qu'on connaisse son identité, sa qualité et sa capacité à agir, aucun élément n'étant donné sur son mandat, alors que la justification de celui-ci est obligatoire conformément à l'article 3 de la loi du 21 juin 1865 applicable aux associations. Elle constate que le mandat produit en appel n'est pas daté. 



L'association réplique que l'ASL est administrée par un conseil syndical, dont un président, lequel, selon l'article 20 des statuts, représente l'association en Justice et, selon l'article 25, procède au recouvrement des sommes dues par les propriétaires. Elle justifie de la désignation de ce président au moment de la requête introductive de première instance et depuis. 



Sur ce : 



L'article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée.



La loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales prévoit en son article 3 que celles-ci peuvent ester en justice, par leurs syndics, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.



Or, il résulte des statuts de l'ASL (pièce n°1 de l'intimée) que l'association syndicale est administrée par un conseil syndical de quatre membres nommés par l'assemblée générale, parmi les membres de l'association (article 18), et qu'il est composé notamment d'un président qui représente l'association en justice (article 20). 



L'ASL verse aux débats la désignation de Monsieur [O] [U] comme président (pièce n°11, procès-verbal d'assemblée générale du 10 mars 2021) au moment de la requête initiale, et [H] [K] depuis le 28 mars 2023 (pièce n°13, procès-verbal d'assemblée générale du 28 mars 2023). 



La combinaison de ces désignations et des statuts donne à ceux-ci capacité à représenter l'ASL en Justice, de sorte que l'action de cette dernière est recevable. 



Sur la demande principale : 



Le tribunal a tenu le raisonnement suivant : 

'Les articles D.141-8 et D141-10 du code de l'Aménagement en Polynésie, prévoient en cas de lotissement avec équipements communs la constitution obligatoire d'une association syndicale des acquéreurs de lots régie par la loi du 21 juin 1965 à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public dont statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires. 

En l'espèce, l'association syndicale du lotissement « LE [Adresse 2] » a été créée le 11 juillet 2006. 

Selon l'article 2 des statuts de cette association, est membre de l'association, tout propriétaire pour quelque cause et à quelque titre que ce soit de l'un des lots divis du lotissement dénommé « le [Adresse 2] » (') l'adhésion et le consentement écrit dont fait état l'article 5 de la loi du 21 juin 1965 résultent de tout acte de mutation des terrains, objets des présentes. 

Madame [J] [L] [T] devenue propriétaire du lot 45 par jugement d'adjudication du 02 avril 2014 reconnaît tant dans un courriel du 15 novembre 2021 que dans ses conclusions être devenue membre de cette association par l'effet de cette vente. 

Ainsi si les charges de lotissement qu'elles résultent des statuts d'une association ou d'un cahier des charges de lotissement ne sont opposables à l'adjudicataire d'un lot, dès lors que le cahier des charges de l'adjudication y fait expressément référence dans l'origine de propriété, l'adjudicataire peut parfaitement souscrire aux dits statuts ce qui est le cas de madame [J] [L] [T]. 

Par ailleurs selon l'article 25 des statuts de l'association, tout propriétaire est responsable tant de sa propre cotisation que de celle dont il tient son droit de propriété. 

Ainsi, en devenant membre de l'association à compter de l'acquisition du bien, madame [J] [L] [T] s'est engagée à payer les charges courantes ainsi que les arriérés dus par les anciens propriétaires. 

 En outre, le cahier des conditions de charges d'adjudication prévoit bien que l'adjudicataire supportera les contributions et charges de toute nature dont l'immeuble est ou sera grevé à compter du jour fixé pour son entrée en jouissance, ce qui signifie qu'il prendra à sa charge les frais qui grevaient l'immeuble au jour de son entrée en jouissance et qui existaient donc antérieurment à celle-ci. 

Par ailleurs l'association syndicale du lotissement « LE [Adresse 2] » justifie des différents appels de fond et de l'extrait de compte de madame [J] [L] [T], laquelle ne conteste pas le montant de la somme réclamée. 

Il y a lieu par conséquent de la condamner à payer à l'Association Syndicale du Lotissement le [Adresse 2] la somme de 1 473 757 F CFP au tire des arriérés de charges arrêtés au 10 novembre 2022.



Mme [T] critique ce jugement pour avoir retenu les charges dues par les précédents propriétaires, les époux [W], de 2009 à 2015 alors que l'assignation n'a été délivrée qu'en 2022 après une sommation de 2021. Elle fait valoir que par l'effet de l'article 2277 du code civil applicable en Polynésie française, tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts se prescrit par 5 ans, les jurisprudences anciennes excluant les charges dues aux associations syndicales pour l'application de cet article étant selon elle contra legem, abandonnée depuis, ce qui est justifié étant donné que ces charges sont payables à des périodicités courtes, l'ajout du critère de l'indétermination et la variabilité dans leur existence étant contraire au texte. 



L'ASL considère que la jurisprudence applicable à l'article 2277 du code civil dans sa version ancienne toujours applicable en Polynésie française, pose le principe que l'action en recouvrement des charges de copropriété ne rentre pas dans le champ d'application de l'article 2277 du code civil. Elle conteste le caractère contra legem de cette jurisprudence, faisant valoir que le texte modifié dans l'hexagone a ajouté les charges locatives dans son champ, les charges de lotissement comme les charges de copropriété en étant demeurées exclues, tandis que la réforme unifiant la prescription quinquennale pour les actions personnelles ou mobilières n'est pas applicable en Polynésie et ne concerne pas les charges d'un lotissement qui sont réelles et non personnelles. 



Sur ce : 



Il résulte de l'article 2277 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française que se prescrivent par 5 ans les actions en paiement des salaires ; des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ; des loyers et des fermages ; des intérêts des sommes prêtées,et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.



Seul ce dernier cas pourrait correspondre à l'action en paiement de charges du lotissement, mais l'action en recouvrement des charges de copropriété, qui sont nécessairement indéterminées et variables, ne rentre pas dans le champ d'application de l'article 2277 du Code civil.



Les moyens de Mme [T] venant contester cette état du droit applicable au litige ne sont pas étayés, le changement de jurisprudence mentionné n'étant pas adossé à la fourniture d'un arrêt qui le démontrerait, Mme [T] essayant visiblement de bénéficier d'une confusion avec les changements législatifs intervenus dans l'hexagone sur ce point, mais non applicables en Polynésie, et l'argument du caractère contra legem étant vide de justification, puisque le texte a dû être précisé pour justement ne pas permettre une prescription spéciale à une situation qui n'entrait pas dans son champ d'application, le caractère indéterminé et variable de la créance justifiant que les charges de copropriété en soient exclues. 



Il convient donc de rejeter le moyen de prescription. 



L'ASL justifie pour le surplus les sommes dues par cette dernière, par l'effet, parfaitement décrit par le tribunal, de l'acquisition de son bien par adjudication. L'article 4 des conditions de vente prévoit que l'adjudicataire supportera les contributions et charges de toute nature dont l'immeuble est ou sera grevé à compter du jour fixé pour son entrée en jouissance. La lecture faite de cet article par Mme [T] est erronnée, puisqu'il n'y aurait aucun sens à prévoir spécifiquement que les charges dont est grevé le bien au jour de son entrée en jouissance sont dues, si celles concernées ne seraient que celles à intervenir. Mme [T] était donc bien tenue des dettes grevant le bien lorsqu'elle est entrée en jouissance, ce comprenant les arriérés de charges du lotissement. De même, ces dispositions du cahier des charges étant claires, le moyen (dont il n'est tiré aucune conséquence dans les demandes) sur le caractère vicié de son consentement doit être écarté. 



Pour avoir payé en cours d'instance une partie des sommes correspondant aux arriérés que Mme [T] reconnaissait devoir, le jugement sera infirmé sur le montant uniquement au regard des justificatifs fournis par l'ASL, et Mme [T] condamnée à payer à l'ASL la somme de 1 005 090 F CFP avec intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2021, date de la mise en demeure. 



Sur la demande de versement de pièces : 



Mme [T] considère que l'ASL était chargée du recouvrement, doit démontrer qu'elle l'a entrepris et faute de fournir les procès-verbaux démontrant qu'elle l'a fait, 'la juridiction de céans prendra toute conséquence de ce refus'. Elle fait valoir en effet que l'ASL engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat losqu'il se rend auteur de fautes dans le cadre de sa gestion notamment par manque de diligence ou de célérité de son action.



L'ASL qui souligne le caractère embrouillé de ce moyen en demande le rejet. 



Sur ce : 



La cour constate qu'en mentionnant une faute, Mme [T] n'émet aucune prétention autre que le versement de pièces à titre probatoire. Or, faute de justifier de la pertinence d'un tel versement au soutien d'une quelconque autre prétention que 'prendre toute conséquence du refus' de verser ces pièces, elle doit être déboutée de cette demande.



Sur les demandes reconventionnelles : 



Mme [T] considère que c'est à tort que le tribunal a rejeté ses demandes au motif que la SARL Ethik n'était pas partie à la procédure, car, selon elle, même si elle n'est pas partie à la procédure, elle ne peut nier qu'elle était au courant des charges que devait le couple [W] depuis 2009. Elle fait valoir par ailleurs que la procédure de l'ASL serait abusive. 



Sur ce : 



Comme il a été développé supra, par l'effet des modalités de l'adjudication, Mme [T] a pris à son compte, en se portant adjudicataire du lot, les dettes et charges qui le grevaient à la date d'entrée en jouissance, lesquelles comprennent les arriérés de charges de copropriété du lotissement. 



Elle ne peut donc ni prétendre à faire supporter aux époux [W], qu'elle n'a d'ailleurs jamais attrait à l'instance, les sommes dues, pas plus qu'elle ne peut prétendre à la condamnation de la SARL Ethik à indemniser l'association syndicale de ces sommes, faute de l'avoir attrait à l'instance et d'avoir démontré une quelconque faute de celle-ci et en quoi elle serait redevable de ces sommes. Enfin, la cour n'a décelé dans la procédure de l'ASL aucune faute permettant de considérer que son droit d'agir en Justice a dégénéré en abus, ce d'autant qu'elle propsère en son action, de sorte que la demande d'indemnisation de Mme [T] doit également être rejetée. Il convient de confirmer le rejet de ses demandes. 



Sur les frais et dépens :



Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'ASL les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de confirmer la décision du tribunal qui a condamné Mme [T] à lui payer la somme de 100 000 F CFP, de condamner Mme [T] à lui payer 339 000 F CFP au titre des frais d'appel non compris dans les dépens et de débouter Mme [T] de ses demandes au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Les dépens de première instance ont été justement mis à la charge de Mme [T] et la décision en ce sens sera confirmée et les dépens d'appel seront supportés par Mme [T] qui succombe conformément aux dispositions de l'article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition, en matière civile et en dernier ressort ;



Déclare l'action de l'association syndicale du lotissement le [Adresse 2] recevable, 



Rejette la demande de Mme [T] d'enjoindre l'association syndicale du lotissement le [Adresse 2] de produire des documents, 



Infirme le jugement N° RG 22/00480 - N° Portalis DB36-W-B7G-C3WK en date du 17 novembre 2023 du tribunal civil de première instance de Papeete uniquement en ce qu'il a condamné madame [J] [L] [T] à payer à l'Association Syndicale du Lotissement Le [Adresse 2] la somme de de 1 473 757 F CFP, 



Le confirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau du seul chef infirmé, 



Condamne Mme [J] [T] à payer à l'association syndicale du lotissement Le [Adresse 2] la somme de 1 005 090 F CFP (un million cinq mille quatre-vingt dix francs pacifique) avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2021, 



Condamne Mme [J] [T] à payer à l'association syndicale du lotissement Le [Adresse 2] la somme de 339 000 F CFP (trois cent trente neuf mille francs pacifique) au titre des frais d'appel non compris dans les dépens, 



Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires, 



Condamne Mme [J] [T] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Kintzler. 





Prononcé à Papeete, le 24 avril 2025.





La greffière, Le président, 





Signé : I. SOUCHÉ Signé : K. SEKKAKI