Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 4]



N° minute : 424 

Références : R.G N° N° RG 25/00118 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVEW


JUGEMENT 

DU : 03 Avril 2025



Société ESSONNE HABITAT



C/

M. [I] [J]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Avril 2025.


DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Mme [S] [R] régulièrement munie d’un pouvoir



DEFENDEUR:

Monsieur [I] [J]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 04 Février 2025


JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier







Copie exécutoire délivrée le : 
À : +1CCC à ESSONNE HABITAT
+ 1CCC à M. [J]
+ 1CCC à la Préfecture




EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 20 mai 2020, Monsieur [I] [J] est locataire d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], et appartenant à la société ESSONNE HABITAT.

Par courrier en date du 10 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a rappelé à Monsieur [I] [J] le respect du règlement intérieur de la résidence faisant état de plaintes du voisinage concernant des troubles à la tranquillité résultant de son comportement.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2024 société ESSONNE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [J] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'EVRY et demande de :
- prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés aux obligations du bail à la date de la décision à intervenir et ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, 
- dire que le sort des meubles trouvés dans le lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivant et R 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et chargessoit 390.36 euros hors consommation d’eau individuelle à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération complète des lieux, 
- condamner le locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner le locataire aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2025
Cité par acte délivré à étude, Monsieur [I] [J] a comparu.

A l’audience, la société ESSONNE HABITAT dûment représentée a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.
Sur le fondement de l’article 7b , 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 et des article 1728 et suivants du code civil rappelant que le locataire doit user paisiblement des lieux loués, la société ESSONNE HABITAT expose que :
- alors que Monsieur [I] [J] est locataire depuis le 20 mai 2020, elle a été destinataire de plaintes et réclamations du voisinage de Monsieur [I] [J], en raison de son comportement et des nuisances répétées qui ont entraîné le départ de deux locataires 
- une précédente locataire a signalé tout au long de l’année 2023 des menaces, insultes et tapages incessants ayant perduré malgré une tentative de médiation mise en oeuvre par le bailleur, ce qui a nécessité un relogement de la locataire 09 mois après son entrée dans les lieux, 
- une autre locataire est restée à moins de 18 mois entre mai 2021 et décembre 2022 et a quitté le logement pour les même motifs, 
- l’actuel voisin de Monsieur [I] [J] occupant les lieux depuis novembre 2023 s’est plaint des agissements de Monsieur [J] faisant état d’insultes, de menaces, tapages nocturnes répétés, et a déposé plaintes; 
- les services de police et gendarmerie sont intervenus à 34 reprises au cours de l’année 2024 à l’adresse de Monsieur [J] pour des tapages nocturnes et conflits de voisinage. 
- les tentatives de médiation du bailleur sont restées sans effet, 
- la mise en demeure adressée le 10 octobre 2024 est restée également sans effet, 
- les troubles étant répétés et constituant une atteinte à la tranquillité et la sécurité de l’ensemble des locataires de l’immeuble, ils constituent une violation par le locataire de son obligation de jouissance paisible des lieux loués qui fonde la résiliation du bail. 

Monsieur [I] [J] comparant a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de la société ESSONNE HABITAT.
Il indique contester les nuisances et comportements qui lui sont attribués. Il reconnaît souffrir d’une problématique alcoolique de longue date peu prise en charge, et conteste l’ampleur des troubles du voisinage décrits. Il précise n’avoir été verbalisé qu’à 6 reprises au cours de l’année 2024 pour tapage. Il ajoute être en conflit avec son voisin actuel, Monsieur [Y] qui formule de multiples reproches notamment concernant l’usage d’un rez de jardin et l’a agressé physiquement en novembre 2024 et a brisé toutes les vitres de son logement et de la véranda donnant sur le rez de jardin. Il indique avoir déposé plainte, que le bailleur refuse de remplacer les vitrages et qu’il est victime de la situation. Il a fait état d’une situation sociale difficile et être démuni face à la situation. 

La société ESSONNE HABITAT a indiqué que la situation avait dégénérée en novembre 2024 et maintient l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025 par décision mise à disposition au greffe. . 
 

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,


Sur la résiliation du bail

Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 

L'article 1728 du code civil fait obligation au preneur d'user raisonnablement de la chose louée.

L'article 1729 du même code précise que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte des dispositions de l'article 1719 3° du code civil, reprises à l'article 6 b) de la loi du 06/07/1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

L’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motifs légitimes, utiliser les droits dont il disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux. 

L'article VII du bail rappelle que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location et respecter la tranquillité d’autrui.
La résolution peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave. Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le contrat de louage se résout pas le défaut respectif du bailleur et du preneur de respecter ses engagements. 
Pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, le bailleur doit établir des manquements graves et répétés du preneur à ses obligations.

Il sera rappelé que Monsieur [I] [J] est locataire depuis le 20 mai 2020 d’un logement propriété de la société ESSONNE HABITAT.

En l’espèce, il ressort de pièces produites que plusieurs locataires successifs se sont plaints auprès du bailleur du comportement de Monsieur [I] [J]. La société ESSONNE HABITAT a été mise en demeure d’intervenir par un des précédents locataires faisant état de tapages nocturnes réguliers, de menaces et d’insultes. Il ressort de la lettre de mise en demeure émanant de Madame [X] [P] que cette dernière mère d’un enfant en bas âge avait également entrepris de multiples démarches auprès des services de police et de la mairie de [Localité 5] afin de faire cesser la situation. A l’appui de cette mise en demeure est produit un certificat médical daté du 16 août 2023 faisant état d’un syndrome anxio-dépressif réactionnel au conflit de voisinage. Madame [X] [P] a déposé plainte le 23 juin 2023 indiquant que Monsieur [J] mettait “ la musique à fond de 22h00 à 7h00 du matin”, proférait des cris et insultes, dans un contexte d’alcoolisation, que les services de police s’étaient déplacés à plusieurs reprises sans évolution de la situation. Une nouvelle plainte a été déposée le 16 août 2023, la locataire faisant état de tapages nocturnes plusieurs fois dans la semaine, d’insultes à répétition à son endroit ( “ nique ta mère, va te faire baiser, ferme ta gueule, je vais t’enculer”) et de comportements agressifs de Monsieur [J], qu’elle se faisait héberger par des membres de sa famille pour ne plus être confrontée à cette situation, compte tenu de l’importance et de la fréquence des nuisances. 

Il ressort d’un mail adressé par Madame [X] à la société ESSONNE HABITAT en date du 16 avril 2023, qu’elle avait déjà signalé au bailleur les agissements de Monsieur [J], décrivant des insultes de ce dernier et des menaces après avoir entendu son enfant pleurer. Des mails en date du 27 avril 2023 et du 12 mai 2023 relatent les mêmes comportements.

Ces comportements et incivilités apparaissent en outre antérieurs à l’année 2023, puisqu’il ressort des échanges entre le bailleur et les services de la mairie de [Localité 5] saisis de la situation qu’une précédente locataire s’était déjà plainte de tapages nocturnes entre mai 2021 et décembre 2022 et avait quitté les lieux faute d’évolution de la situation. L’actuel voisin de Monsieur [J], Monsieur [Y] a déposé plainte le 3 février 2024, 18 mai 2024 et 09 octobre 2024 faisant état à nouveaux de tapages nocturne ( musique très forte, cris), insultes, intimidations de Monsieur [J], et a fait état d’une dégradation de ses conditions de vie, ne pouvant plus dormir. Il a signalé la situation au bailleur dès décembre 2023, comme en atteste les mails adressés à la société ESSONNE HABITAT les 26 décembre 2023 et 08 avril 2024 et à nouveau par mails du 10 novembre 2024.Il est précisé dans l’ensemble de ces correspondances que ces nuisances atteignent un niveau d'intensité et de fréquence tel qu'elles entraînent des répercussions sur la santé de Monsieur [Y] travaillant en horaires décalés. 

Les services de gendarmerie ont confirmé être intervenus à 34 reprises au cours de l’année 2024 pour des tapages et conflits de voisinage. Monsieur [I] [J] a lui-même évoqué à l’audience 6 verbalisations au cours de l’année 2024 pour tapage. 

Par courrier en date du 10 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a mis en demeure Monsieur [I] [J] de mettre un terme à ses agissements. 
Malgré ce rappel à l'ordre, les agissements ont perduré. La situation a dégénéré puisque Monsieur [I] [J] a été victime d’une agression. 
Il ressort des l’ensemble de ces éléments que les nuisances graves et répétées causées par Monsieur [I] [J], sont établies par les plaintes de trois locataires successifs ayant occupé le logement situé au dessus de celui de Monsieur [J], qui ont fait part de manière régulière aux autorités publiques d'une atteinte grave portée à leur tranquilité. Cette situation est corroborée par le nombre d’interventions des services de police et gendarmerie sur l’année 2024 mais également antérieurement, sans résultat, la situation ayant même dégénérée en novembre 2024.
Les agissements de Monsieur [I] [J] par leur nature et surtout leur répétition, malgré l'intervention de la bailleresse et des services municipaux, des services de police et de gendarmerie constituent une violation grave et renouvelée de ses obligations découlant du bail, à savoir user paisiblement des lieux loués et s'interdire tout acte pouvant nuire à la sécurité et à la santé des personnes et des biens, ainsi qu'à la tranquillité. 
Ces manquements sont suffisament graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [I] [J]. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date de la présente décision et l’explusion de Monsieur [I] [J]. 

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges justifiées qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [I] [J]. - ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la socéité ESSONNE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des circonstances de l’espèce, il n’a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,




Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,


PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 mai 2020 entre Monsieur [I] [J] d'une part et la société ESSONNE HABITAT d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5]; 

DIT que cette résiliation prendra effet au 03 avril 2025 date du présent jugement ;

ORDONNE à Monsieur [I] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 03 avril 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision, 

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation ; 

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles 


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
 Le Greffier 
Le Président