Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 25 avril 2025

ARRÊT N°25/

LF



R.G : N° RG 24/00336 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GBCQ





[X]



C/



[Y]





















COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 25 AVRIL 2025



Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 04 MARS 2024 suivant déclaration d'appel en date du 25 MARS 2024 RG n° 11-23-0194





APPELANT :



Monsieur [N] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Jean Pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉE :



Madame [V] [K] [Y] épouse [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Natalia SANDBERG de l'AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 28/11/2024





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 janvier 2025 devant M. FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Sarah HAFEJEE, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mars 2025 prorogé par avis au 25 avril 2025.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 avril 2025. 





* * *



LA COUR 





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat en date du 1er juin 2021, Madame [V] [K] [Y] [C] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [N] [X] une maison d'habitation sise [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 600 euros, payable le 1er de chaque mois.



Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2022, Madame [V] [K] [Y] [C] a fait signifier un commandement de payer en visant la clause résolutoire du bail sous seing privé.



Le 5 décembre 2022, Monsieur [N] [X] a remis les clefs du logement auprès d'un huissier de justice, attestant avoir quitté les lieux.



Le 20 janvier 2023, un état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice en présence de Monsieur [N] [X]. 



Par acte de commissaire de justice du 16 février 2023, Madame [V] [K] [Y] [C] a fait assigner Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de :

« - DECLARER la demande de Madame [Y] [C], recevable et bien fondée.


CONSTATER que Monsieur [X] n'a pas payé les loyers dus de mars, avril, mai, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2022.

CONSTATER que Monsieur [X] n'a pas payé la taxe des ordures ménagères de 2021 et 2022.


EN CONSEQUENCE,


CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 5.398,98 ' au titre des loyers et taxes des ordures ménagères impayés.

CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 500 ' au titre du forfait de nettoyage du logement (à parfaire).

CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [X] aux entiers dépens en ce compris les frais d'huissier pour le commandement de payer en date du 30 juillet 2022 d'un montant de 234,82 '. »




Par jugement en date du 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : 

« CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à Madame [V] [K] [Y] [C] la somme de 5.398,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2022 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE Monsieur [N] [X] de sa demande de remboursement du loyer payé pour le mois de juin 2022 pour un montant de 600 euros.

DEBOUTE Madame [V] [K] [Y] [C] de sa demande indemnitaire au titre du forfait de nettoyage du logement donné à bail.

DEBOUTE Monsieur [N] [X] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à verser à Madame [V] [K] [Y] [C] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [N] [X] au paiement des entiers dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer.

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. »



* * *



Par déclaration du 25 mars 2024, Monsieur [N] [X] a interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 28 mars 2024.



Monsieur [N] [X], appelant, a déposé ses premières conclusions le 19 juin 2024. 



Madame [V] [K] [Y] [C], intimée, a déposé ses premières conclusions le 18 septembre 2024.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2024.



* * *



PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de ses conclusions déposées le 19 juin 2024, Monsieur [N] [X] demande à la cour de :

« INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à Madame [V] [K] [Y] [C] la somme de 5.398,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2022 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE Monsieur [N] [X] de sa demande de remboursement du loyer payé pour le mois de juin 2022 pour un montant de 600 euros.

DEBOUTE Monsieur [N] [X] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à verser à Madame [V] [K] [Y] [C] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [N] [X] au paiement des entiers dépens.

Statuant à nouveau de ces chefs,

DEBOUTER Madame [Y] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées et injustifiées,

Reconventionnellement,

JUGER que Madame [Y] [C] a méconnu ses obligations contractuelles et les dispositions impératives de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard Monsieur [X], ce qui l'oblige à réparer le préjudice consécutivement subi par lui,

JUGER abusive l'action engagée par Madame [Y] [C],

CONDAMNER Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [X] la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation desdits préjudices,

CONDAMNER Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [X] la somme de 600 ' au titre de remboursement du loyer payé pour le mois de juin 2022,

LA CONDAMNER à lui payer la somme de 3.500 ' au titre des frais irrépétibles et la condamner aux dépens. ».



* * *



Aux termes de ses conclusions déposées le 18 septembre 2024, Madame [V] [K] [Y] [C] demande à la cour de :

« CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du tribunal Judiciaire en date du 04 mars 2024 (RG 11-23-000194).

DEBOUTER Monsieur [N] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [N] [X] à payer à Madame [V] [K] [Y] [C] à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [X] aux entiers dépens. »



* * *



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



1 ' Sur les loyers impayés,



Monsieur [N] [X] fait valoir que l'intimée ne pouvait exiger son départ seulement huit mois après le début du bail en raison de la mise en vente du bien. Il ajoute que le bailleur ne pouvait pas conditionner sa renonciation expresse à la perception des loyers et au départ effectif du locataire à une date imposée par le bailleur, soit au plus tard à la fin du mois de mai 2022. S'il n'a jamais accepté ces conditions illicites, il a quitté les lieux pour mettre fin à une relation contractuelle devenue invivable, outre un harcèlement de la part de la propriétaire. 



Madame [V] [K] [Y] [C] expose que Monsieur [N] [X] n'a plus réglé les loyers, ni la taxe des ordures ménagères à compter du mois de mars 2022 jusqu'à la fin du mois de novembre 2022. Par la suite, elle n'a fait qu'utiliser les moyens juridiques à sa disposition pour recouvrer les sommes dues. Elle ajoute que Monsieur [N] [X] a refusé les deux propositions de faire « grâce du paiement des loyer » en cas d'acceptation de quitter les lieux en mai 2022, puis de l'aider dans ses recherches de relogement, quitte à l'accueillir à leur domicile dans cette attente. 



Sur ce, 



Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



L'article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 



En l'espèce et à titre liminaire, il résulte de l'ensemble des pièces échangées contradictoirement que Monsieur [N] [X] ne conteste pas les liens d'amitiés entretenus avec Monsieur et Madame [C], ni les raisons et modalités qui ont motivé ces derniers à lui concéder le présent contrat de bail à compter du 1er juin 2021 à des conditions avantageuses (pièce intimée n° 13). 



Si par la suite, les rapports entre les deux parties se sont dégradés dans le cadre de la mise en vente du bien immeuble, concrétisés par des dépôts de plainte (pièces appelant et intimée n° 2 et 11), il appert que Monsieur [N] [X] avait connaissance de la mise en vente du bien depuis le mois d'octobre 2021 en acceptant de recevoir les visites des clients potentiels jusqu'à l'acceptation par les vendeurs d'une lettre d'intention d'achat le 7 février 2022 (pièce intimée n° 4). 



Dans ce contexte, par courrier en date du 15 févier 2022 (pièces intimées 5 et 13), Madame [V] [K] [Y] [C] a réitéré sa proposition à Monsieur [N] [X] d'une part, de renoncer aux loyers à venir jusqu'à son départ au plus tard à la fin du mois de mai 2022. D'autre part, l'intimée et son mari ont également proposé de l'aide à l'appelant pour rechercher un nouveau logement, ainsi qu'un hébergement provisoire à leur domicile en cas de difficulté. 



Ainsi, il s'avère, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, que la proposition de remise gracieuse des loyers était conditionnée au départ de Monsieur [N] [X] au plus tard à la fin du mois de mai 2022.



Or, si dans ses conclusions, Monsieur [N] [X] affirme qu'il n'avait jamais accepté ces conditions, celui-ci restait toujours redevable des loyers et charges afférents au logement. Les mises en demeure qui ont été adressées par Madame [V] [K] [Y] [C] (pièces appelant n° 4, 7 et 9) concernant les loyers impayés des mois de mars, avril et mai 2022 caractérisent manifestement ces manquements. 



Ainsi, c'est à tort, que Monsieur [N] [X] soutient que Madame [V] [K] [Y] [C] avait unilatéralement renoncé à percevoir les loyers jusqu'à son départ du logement, lui interdisant, par la suite, de réclamer lesdits loyers. 



Par ailleurs, le seul fait que le contrat de bail ne prévoit pas le paiement des charges récupérables n'interdit pas à la bailleresse de se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment des articles 7 et 23 mettant à la charge du locataire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. 



De ces éléments, Madame [V] [K] [Y] [C] justifie d'un décompte, actualisé au départ de Monsieur [N] [X], soit à la fin du mois de novembre 2022 (pièce intimé n° 16), établissant que celui-ci restait redevable de la somme globale de 5.398,98 euros au titre des loyers impayés pour l'année 2022 (mars, avril, mai, juillet, août, septembre, octobre et novembre) et de la taxe des ordures ménagères pour les années 2021 et 2022 (pièce intimée n° 17).



En l'absence d'élément faisant état de régularisation des loyers et de la taxe des ordures ménagères, la cour considère que la dette de l'appelant s'élève à la somme de 5.398,98 euros, étant précisé que les parties ne contestent pas que le loyer du mois de juin 2022 a été régularisé.



Ainsi, dans un premier temps, Monsieur [N] [X] sera condamné à payer à Madame [V] [H] [T] la somme totale de 5.398,98 euros. Dans un second temps, il sera débouté de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 600 ' au titre du remboursement du loyer payé pour le mois de juin 2022.



Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef. 



2 ' Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts,



Monsieur [N] [X] fait valoir qu'il a subi un véritable harcèlement de la part de Madame [V] [K] [Y] [C] depuis la mi-janvier 2022 afin qu'il quitte les lieux dans le cadre de la vente à intervenir, jusqu'à déposer une plainte à l'encontre du bailleur pour des appels téléphoniques malveillants et réitérés. Dans le même sens, il souligne que l'intimée lui a adressé des courriers comminatoires, puis un commandement de payer alors qu'elle avait renoncé à la perception des loyers. Agée de 68 ans avec une santé précaire, il a été contraint de rechercher, en urgence, un logement pour aspirer à une vie plus calme. 



Madame [V] [K] [Y] [C] expose que si elle et son époux, ont hébergé Monsieur [N] [X] à leur domicile à de nombreuses reprises, ils ont fini par lui louer l'appartement moyennant un loyer minoré compte tenu des rapports amicaux entretenus. Aussi, il avait connaissance des difficultés financières rencontrées par le couple [C] et de leur volonté de vendre le bien immeuble. Dans le cadre de cette transition, ils ont formulé des propositions avantageuses à Monsieur [N] [X] pour se retourner, toutefois, toutes ont été refusées par celui-ci. 



Sur ce,



Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Il appartient donc à la victime qui se prévaut d'une inexécution contractuelle, de rapporter la preuve de celle-ci ainsi que du dommage en résultant, qui doit présenter un caractère certain, direct et personnel.



En l'espèce, en premier lieu, compte tenu de ce qui précède, si Monsieur [N] [X] situe le début d'un « harcèlement » de la part de la bailleresse au mois de janvier 2022, il ressort de la chronologie des faits que depuis le mois d'octobre 2021, la mise en vente du bien immeuble loué était connu de l'appelant puisque celui-ci a accepté les visites des potentiels acheteurs.



Au cours de cette période, Madame [V] [K] [Y] [C] a formulé une double proposition, l'une portant sur un renoncement à la perception des loyers conditionné à un départ à la fin du mois de mai 2022 afin d'éviter des doubles frais de relogement et l'autre, relative à des soutiens et aides dans les recherches d'un nouveau logement. Ces propositions ont été refusées par Monsieur [N] [X]. 



En second lieu, des suites de son dépôt de plainte pour appels téléphoniques malveillants et réitérés au mois de mars 2022 dont les suites pénales sont méconnues au jour où la cour est amenée à statuer, Monsieur [N] [X] fait grief à Madame [V] [K] [Y] [C] de lui avoir adressé des courriers comminatoires et fait délivrer un commandement aux fins réclamer le paiement des loyers et charges. 



Or, il résulte des pièces de la procédure que les actes juridiques (commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire et assignation) adressés par voie de commissaire de justice au locataire en cas d'impayés de loyers et charges ne peuvent s'interpréter comme des instruments d'un harcèlement dès lors que Monsieur [N] [X] n'a pas rempli ses obligations de locataire consécutivement à des mises en demeure de payer infructueuses.



En outre, il convient de relever que la dégradation progressive des rapports entre les parties en lien avec la mise en vente de l'immeuble comme en atteste les différents courriers versés de part et d'autre ne peuvent suffire à caractériser un manquement à l'obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué imputable à Madame [V] [K] [Y] [C].



Il s'ensuit que Monsieur [N] [X] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.


Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.



3 - Sur les demandes accessoires, 



Monsieur [N] [X], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, Madame [V] [K] [Y] [C] sera déboutée de ce chef.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens de première instance et d'appel ;



DEBOUTE Madame [V] [K] [Y] [C] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT