Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 25 avril 2025

ARRÊT N°

VAG



R.G : N° RG 23/01120 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F5YH





[I]



C/



[J]

[U]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 25 AVRIL 2025



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION en date du 25 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 02 AOUT 2023 RG n° 21/03298





APPELANT :



Monsieur [S] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉS :



Madame [M] [F] [J] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Norman GODON-PATEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [D] [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Norman GODON-PATEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







DATE DE CLÔTURE : 23 mai 2024





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 25 Octobre 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 février 2025. Le délibéré a été prorogé au 25 Avril 2025.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Avril 2025. 





* * *



LA COUR : 





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





Par acte notarié du 28 juillet 2020, la SCI [J], représentée par la Selarl Elise de Laissardiere en qualité de liquidateur amiable, a cédé à M. [S] [I], une " maison en dur sous-tôles et tôles à usage d'habitation d'une surface habitable de 75m2. A rénover entièrement " sise [Adresse 1] à [Localité 3]. 



Il est stipulé à l'acte que " le BIEN est actuellement occupé par Madame [M] [U], associée dans la société [J], depuis plusieurs années et sans droit ni titre. Il est ici précisé qu'elle ne verse aucun loyer. Le VENDEUR déclare être en litige avec Madame [U], sans qu'une procédure n'ait été intentée. L'ACQUEREUR déclare en avoir connaissance et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné. "



Par acte d'huissier du 18 mai 2021, M. [S] [I] a fait assigner en référé Mme [M] [U] et M. [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. Par ordonnance de référé du 20 septembre 2021, ce dernier a déclaré irrecevables les demandes des parties, la question de l'existence d'un bail verbal nécessitant un débat au fond. 



Par acte d'huissier du 12 octobre 2021, M. [S] [I] a fait assigner Mme [M] [U] et M. [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 



Par jugement du 25 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes : 



"DIT que Mme [M] [U] est locataire du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 3] au titre d'un bail verbal à usage d'habitation en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

DIT que le bail verbal sera régularisé en application de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, entre M. [S] [I] et Mme [M] [U] pour la location du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 3] et dont le montant du loyer est fixé à la somme de 450 euros par mois;

CONSTATE que Monsieur [D] [G] [U] n'habite plus à cette adresse ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [S] [I] à payer à Mme [M] [U] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [I] à payer à M. [D] [G] [U] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit ". 



Par déclaration du 24 mai 2022, M. [S] [I] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 











Par ordonnance du 4 avril 2023, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes : 



" DECLARONS recevable la demande de radiation formulée par Madame [M] [U] et Monsieur [D] [G] [U] ;

PRONONCONS la radiation du rôle de la cour d'appel l'affaire enregistrée sous les références RG-22/00783 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] à payer à Madame [M] [U] et Monsieur [D] [G] [U] la somme de 1 000 euros chacun en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] aux dépens. "



Suite à la déclaration de saisine du 2 août 2023, l'affaire a été réinscrite au rôle de la cour. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mai 2024. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 17 août 2022, M. [S] [I] demande à la cour de : 



" INFIRMER le jugement (RG n° 21/03298) rendu le 25 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre ayant statué : 

o " DIT que Mme [M] [U] est locataire du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 3] au titre d'un bail verbal à usage d'habitation en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; 

o DIT que le bail verbal sera régularisé en application de l'article 3 de la loi n°89 462 du 6 juillet 1989, entre M. [S] [I] et Mme [M] [U] pour la location du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 3] et dont le montant du loyer est fixé à la somme de 450 ' par mois ; 

o CONSTATE que M. [D] [G] [U] n'habite plus à cette adresse; 

o DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; 

o CONDAMNE M. [S] [I] à payer à Mme [M] [U] la somme de 1.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

o CONDAMNE M. [S] [I] à payer à M. [D] [G] [U] la somme de 1.000' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

o CONDAMNE M. [S] [I] aux dépens ; 

o RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit. " 



Et, statuant à nouveau : 



A titre principal, 

. CONSTATER l'occupation sans droit ni titre de Madame [M] [U] et Monsieur [D] [U] au [Adresse 1], à [Localité 3] ; 

. ORDONNER l'expulsion de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ; 

. JUGER que Madame [M] [U] et Monsieur [D] [U] devront libérer les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous peine d'en être expulsés avec le concours de la force publique si nécessaire ;

. CONDAMNER Madame [M] [U] et Monsieur [D] [U] à libérer les lieux sous astreinte de 300 ' par jour de retour, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; 

. AUTORISER le propriétaire à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des indemnités d'occupation dues ; 

. CONDAMNER solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [I] une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 710' par mois (somme à parfaire), depuis le 3 mars 2021 et jusqu'à complète libération des lieux ; 





A titre subsidiaire, 

 . FIXER le loyer dû par Madame [M] [U] et Monsieur [D] [U] à 710 ' par mois (somme à parfaire) ; 

. JUGER que le loyer est dû à compter du 29 juillet 2020, date de signature de l'acte de vente ; 



 En tout état de cause, 

 . CONDAMNER Madame [M] [U] et Monsieur [D] [U] à verser la somme de 2.500 ' à la [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

. CONDAMNER Madame [M] [U] et Monsieur [D] [U] aux dépens. "



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

- que les membres de la SCI n'ont jamais donné leur accord à l'occupation de Mme [M] [U] ; 

- que la déduction de loyer par l'administrateur au moment de la liquidation de la SCI ne reflète pas un accord de volonté ; qu'au contraire, cela démontre bien qu'aucun loyer n'avait été versé par Mme [M] [U] depuis toutes ces années ; 

- que l'acte de vente mentionne un occupant sans droit ni titre ; 

- qu'il est impossible d'établir un accord de la part de M. [S] [I] ; qu'il a accepté d'assumer le risque du litige en pensant légitimement avoir affaire à une occupante sans droit ni titre, ce qui diffère d'un litige avec une locataire ; 

- qu'à titre subsidiaire, il convient de fixer le loyer à la valeur locative estimée par expert, soit 710' par mois. 



***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 24 avril 2024, Mme [M] [U] et M. [D] [U] demandent à la cour de :

 

" À titre principal, 

. CONFIRMER le Jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE DE LA RÉUNION, n° RG 21/03298, en date du 25 avril 2022, 

En ce qu'il : 

. DIT que Madame [U] [M] est locataire du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 3] au titre d'un bail verbal à usage d'habitation en application de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ; 

. DIT que le bail verbal sera régularisé en application de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, entre Monsieur [I] [S] et Madame [U] [M] pour la location du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 3] et dont le montant du loyer est fixé à la somme de 450 euros par mois ; 

. CONDAMNE Monsieur [I] [S] à payer à Madame [U] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

. CONDAMNE Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [U] [D] [G] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

. CONDAMNE Monsieur [I] [S] aux dépens. 



Et à titre subsidiaire, en cas d'infirmation, 

. ACCORDER un délai d'un an, à compter du moment où la décision à intervenir est définitive, à Madame [U] [M] et Monsieur [U] [D] [G] pour leur permettre de quitter décemment les lieux ; 

. FIXER à la somme mensuelle de 450 euros le loyer qu'ils devront verser à Monsieur [I] jusqu'à leur départ effectif des lieux ; 



Et en tout état de cause, 

. CONDAMNER Monsieur [I] [S] à payer à Madame [U] [M] la somme de deux-mille euros (2 000 ') sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d'appel;

. CONDAMNER Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [U] [D] [G] la somme de deux-mille euros (2 000 ') sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; 

. CONDAMNER Monsieur [I] [S] aux entiers dépens. "



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

- que Mme [M] [U] a toujours été considérée comme étant une locataire par les associés de la SCI, et qu'elle payait un loyer ; qu'au moment de la liquidation de la SCI, il apparaît qu'un accord des associés a été trouvé que ce loyer soit prélevé sur sa quote-part ;

- que son père, feu M. [J], alors propriétaire du bien, avait donné à sa fille la maison de la [Adresse 1] en location pour qu'elle puisse y vivre, avec sa famille, alors composée de son mari et de leur enfant commun ; 

- que la SCI familiale qui a acquis le bien par suite a toujours considéré les locataires comme tels, dans un contexte familial sain ; qu'il a toujours existé une occupation effective, paisible et continue du bien, les locataires étant considérés comme tels par tous, y compris les administrateurs ; 

- qu'au moment où la SCI [J] a racheté le bien à M. [J], Mme [M] [U] est restée vivre dans la maison, de sorte que l'achat portait sur un bien loué ; qu'autrement dit, un transfert du bail a été opéré au moment de cette première vente, quand bien même le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente a commis l'erreur de ne pas le mentionner ; que cette erreur ne saurait être supportée par les locataires qui n'ont pas à en pâtir.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens. 



MOTIVATION 



L'article 1714 du code civil dispose qu'on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.



Conformément à l'article 1715 du code civil, dès lors que Mme [M] [U] est installée dans les lieux, elle peut prouver l'existence d'un bail verbal par tout moyen. 



L'article 1743 du code civil dispose que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.



En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats : 

- que la SCI [J] était constituée de six associés dont Mme [M] [U] elle-même, à hauteur de 26,80% ; 

- que sa s'ur Mme [P] [J], associée à hauteur de 24%, atteste que Mme [M] [U] était considérée comme une locataire par la SCI et payait un loyer prélevé sur sa quote-part ; 

- qu'en septembre 2014, l'administrateur provisoire de la SCI [J] a déduit de la part de dividendes de Mme [M] [U], une somme correspondant à la dette de loyers de cette dernière, sur la base d'une expertise immobilière chargée d'actualiser la valeur locative de l'habitation et retenant le montant de 450' par mois ; 

- que par courrier du 27 mars 2017, le liquidateur amiable de la SCI [J] sollicitait de l'étude notariale chargée de la vente, de se rapprocher de Mme [M] [U] en sa qualité de locataire pour l'informer en priorité de la mise en vente du bien immobilier. 



Il s'en déduit qu'il est établi la volonté expresse et non équivoque de la SCI [J], à la majorité de ses associés, d'accepter la qualité de locataire de Mme [M] [U], le montant du loyer étant fixé à la somme mensuelle de 450'. 



Par ailleurs, les mentions de l'acte de vente notarié du 28 juillet 2020, telles que rappelées ci-avant, prouvent que M. [S] [I] avait connaissance et faisait son affaire personnelle de l'occupation des lieux et du litige y afférent, quand bien même la locataire y est qualifiée à tort d'occupante sans droit ni titre, ce alors même que le liquidateur amiable, représentant la SCI Imankian à l'acte, avait expressément enjoint au notaire de la considérer comme locataire. 



Le bail accordé à Mme [M] [U] doit donc être considéré comme opposable à M. [S] [I], en ce compris le montant du loyer. 



En conclusion de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé. 



M. [S] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et à payer à Mme [M] [U] et M. [D] [U], chacun la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme le jugement du 25 avril 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre,



Y ajoutant,



Condamne M. [S] [I] à payer à Mme [M] [U] et M. [D] [U], chacun la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [S] [I] aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT