Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me HUGUES


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/06856 
N° Portalis 352J-W-B7I-C3FJ2


N° MINUTE : 


Assignation du :
16 Avril 2024







JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. MONTFORT & BON
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0872



DÉFENDEUR

Monsieur [H] [J]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non représenté












Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/06856 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3FJ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot 40 de l'immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ce lot est M. [H] [J] suite au décès de son père [V] [J], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] l'a assigné devant le tribunal par acte d'huissier de justice du 16 avril 2024.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :

" Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1240 et 1343-2 du code civil,

Condamner Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].
- la somme de 14395,83 € au titre des impayés de charges au 21 mars 2024 (1er trimestre 2024) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- 100 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- 1000 € de dommages et intérêts pour la désorganisation de la trésorerie du syndicat
- 2000 € au titre de l'article 700 CPC
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir

Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
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- condamner Monsieur [J] en tous les dépens dont distraction au profit de maître Hugues sur le fondement de l'article 699 du CPC ".

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [J] n'a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de ses prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée le 29 mai 2024.

L'affaire a été plaidée le 16 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Décision du 10 Avril 2025
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Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l'appui de sa demande :

- un relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de propriétaire de M. [H] [J] pour le lot n° 40 ;

- un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 décembre 2020 condamnant le défendeur à régler un arriéré de charges de copropriété pour les sommes dues au 6 janvier 2020 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 octobre 2020, 14 octobre 2021, 2 juin 2022 et 12 juin 2023 comportant approbation des comptes 2019, 2021 et 2022 et votant des budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux ;

- des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel ;

- un état récapitulatif détaillé de la créance au 21 mars 2024 faisant état d'un solde débiteur global de 14.395,83 € à cette date.

Néanmoins, cet état récapitulatif débute en 2018 alors que les dettes de charges antérieures au 6 janvier 2020 ont été traitées dans le cadre du jugement précité du 17 décembre 2020.

Il mentionne des frais en lien avec la procédure judiciaire antérieure et des frais d'assignation.

Il convient de déduire ces sommes du nouvel arriéré de charges.

Entre le 7 janvier 2020 et le 21 mars 2024, le débit global de charges est de 15.948,73 €.

Sur la même période, les paiements ou crédits affectés à ces charges sont de 1.780,17 € (ne tenant pas compte des paiements réalisés par le demandeur en exécution du jugement précité du 17 décembre 2020).

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la période du 7 janvier 2020 au 21 mars 2024 est établie à hauteur de 14.168,56 €.

M. [J] sera condamné à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme globale de 100 € à ce titre et vise sa pièce 16.

Il s'agit d'une mise en demeure dont l'envoi n'est pas justifié. Le montant de 100 € n'est pas non plus justifié.

La demande à ce titre sera donc rejetée.


Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que le défendeur présente, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Il a déjà été condamné pour les mêmes raisons par jugement du tribunal du 17 décembre 2020. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.000 €.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [H] [J], partie perdante, supportera les dépens.

Maître Isabelle Hugues, avocat, sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

M. [J] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [H] [J] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes :

14.168,56 € au titre des charges de copropriété pour la période du 7 janvier 2020 au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [H] [J] aux dépens ;

AUTORISE Maître Isabelle Hugues, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 10 Avril 2025.


La Greffière Le Président