Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me SMADJA

Copie certifiée conforme
délivrée le : 
à Me REIN


■

Charges de copropriété

 
N° RG 22/05435 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWNA2


N° MINUTE : 


Assignation du :
04 Mai 2022







JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GARRAUD MAILLET
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1434



DÉFENDERESSE

S.A.S. PALESTRO INVEST
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0408, et par Maître Mikaël OHAYON, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant







Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 22/05435 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNA2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 4] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 24, 25 et 26 sont impayées et que le propriétaire de ces lots est la SAS Palestro Invest, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] l'a assignée devant le tribunal par acte d'huissier de justice du 4 mai 2022.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au tribunal de :

" VU les causes sus-énoncées, 
VU les pièces produites,
VU les articles 10 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965,
VU l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
VU l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
VU l'article 514 du Code de Procédure Civile
 
VOIR CONSTATER que la créance du Syndicat des Copropriétaires est certaine, liquide et exigible ;
 
VOIR CONSTATER que la créance du Syndicat des Copropriétaires ne souffre d'aucune contestation ;

Par conséquent,

VOIR DEBOUTER la SAS PALESTRO INVEST de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant à titre principal qu'à titre reconventionnel ;

VOIR CONDAMNER la SAS PALESTRO INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 8] : [Adresse 3] la somme de 19.765,49 €uros correspondant au montant des charges et travaux impayés arrêté au 7 mai 2024, appel du 2 ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021 jusqu'au jour du parfait paiement;

VOIR CONDAMNER la SAS PALESTRO INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 8] : [Adresse 3] la somme de 3.054,91 €uros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 7 mai 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021 jusqu'au jour du parfait paiement;

REJETER toute demande de délais ou d'échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

VOIR CONDAMNER la SAS PALESTRO INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts;

VOIR CONDAMNER la SAS PALESTRO INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

VOIR CONDAMNER la SAS PALESTRO INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, en tous les dépens ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 24 mai 2023, la SAS Palestro Invest demande au tribunal de :

" Vu les articles 10-1 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 1343-5 du Code Civil

Il est demandé au Tribunal de :

Fixer la créance du syndicat à la somme de : 48 289.76 € (47 780 € de charges + 509.76 € de frais)

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes
Reconventionnellement
 
Accorder à a concluante des délais de paiement d'une durée de 24 mois, et l'autoriser à s'acquitter du solde restant dû par le biais de versements de 2012.07 euros.

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner également le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.

Rappeler qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SAS PALESTRO INVEST sera dispensée de toute participation à la dépense commune liée aux dommages intérêts, aux frais irrépétibles, aux dépens de l'instance, ainsi qu'aux frais de procédure engagés par le syndicat.

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 mai 2024 et l'affaire a été plaidée le 16 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l'appui de sa demande au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- la défenderesse présentait une dette de 125.436,68 € au 16 avril 2022 ;
- la créance est justifiée dans son principe et dans son quantum;
- la défenderesse a procédé à plusieurs règlements en cours de procédure ;
- la créance de charges est de 19.765,49 €, outre 3.054,91 € au titre des frais de recouvrement ;
- les activités exercées par la défenderesse dans ces locaux sont illicites ;
- les difficultés financières invoquées ne sont pas justifiées.

En défense, la société Palestro Invest fait valoir que :
- elle est propriétaire des lots 24, 25 et 26 de l'immeuble ;
- le syndicat des copropriétaires a entendu lui imposer des dépenses considérables ;
- elle s'est trouvée dans l'impossibilité de faire face à ses charges de copropriété ;
- elle a réalisé des versements régulièrement ;
- le montant des charges dues est de 47.780 € au 23 mai 2023.
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 22/05435 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNA2

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.

A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 22/05435 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNA2

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires invoque une créance de charges de 19.765,49 € arrêtée au 7 mai 2024 et produit notamment les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets concernés et des appels de charges.

De son côté, la société défenderesse demande au tribunal de fixer la créance du syndicat à la somme de 47.780 € et ne conteste pas la dette actualisée par le demandeur dans ses dernières écritures.

Dans ce contexte, il convient de condamner la société Palestro Invest à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 19.765,49 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021, date de la délivrance du commandement de payer.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame divers frais pour un total de 3.054,91 €.

La société défenderesse admet une dette à ce titre de 509,76 €, mais conteste les frais de suivi contentieux pour un montant de 1.640 €.

Les frais contestés et facturés pour le suivi du contentieux ne sont pas suffisamment justifiés. Ils relèvent de la gestion courante du syndic.

La somme retenue au titre des frais de recouvrement sera donc limitée à 509,76 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte-tenu de la durée de la procédure judiciaire, le syndicat des copropriétaires a déjà subi des délais de paiement importants.

En outre, la situation financière de la débitrice n'est pas suffisamment démontrée.

La demande à ce titre sera rejetée.


Sur les dommages-intérêts sollicités par les parties

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, la société Palestro Invest ne justifie pas d'une situation financière difficile l'ayant empêchée de respecter ses obligations financières vis à vis du syndicat des copropriétaires pendant une période allant de 2021 à 2024. Il est établi qu'elle présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, de nombreux impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de cette copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.000 €.

*

S'agissant de la demande de dommages-intérêts de la société Palestro Invest, l'abus de majorité invoqué en raison d'une absence de recours à l'emprunt pour financer les travaux de la copropriété n'est pas démontré. Ni la faute, ni le préjudice, n'étant justifiés, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Palestro Invest, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

La société Palestro Invest sera condamnée à payer au syndicat demandeur une somme de 2.000 € à ce titre.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables l'ensemble des demandes des parties ;

CONDAMNE la société Palestro Invest à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les sommes suivantes:

19.765,49 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021, date de la délivrance du commandement de payer ;

509,76 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

2.000 € au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties, notamment la demande de délais de paiement et de dommages-intérêts de la société Palestro Invest ;

CONDAMNE la société Palestro Invest aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Avril 2025.


La Greffière Le Président