Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 14 juin 2024
 à Me BALDO Patrice 
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/04102 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3SYL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante










EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2011, la société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [I] [R] et à Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 440,70 euros, outre 40,04 euros de provision sur charges.
 
Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait signifier à Madame [Z] [I] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1357,15 euros, en principal ;
La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 janvier 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2023, dénoncé le 28 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la Société ICF SUD-EST MEDITERRANEE, SA [Adresse 5] a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Mme [I] [Z] et dire en conséquence que la locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef ;
- ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [I] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas ou son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Mme [I] [Z] au paiement des loyers dus à la date de l’assignation soit la somme de 2099,79 euros outre les intérêts de retard ;
- condamner Mme [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsée peut récupérer les meubles séquestrés ;
- la condamner à payer au requérant une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire ;
- la condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, au paiement des dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier) ainsi que, la condamnation de la partie requise, sur le fondement des articles L411-8 et L 411-9 du CCH, au paiement des frais de dossier SLS et sur le fondement de l’article L442-5 du CCH au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer.

L'affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2023, et après un renvoi elle a été retenue à celle du 07 décembre 2023.

A cette audience, la société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2146,08 euros, selon décompte en date du 01 décembre 2023, terme de novembre inclus ;

Madame [Z] [I] citée par acte remis à étude et avisée du renvoi, n’a pas comparu et n’a pas été représentée,

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 Février 2024.

Par ordonnance avant dire droit du 08 février 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné une réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024, en invitant la société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE à produire toute observation sur la situation de Monsieur [I] mentionné dans le bail ainsi qu’un justificatif sur ce point et à produire un décompte actualisé de sa créance ;

A l’audience du 18 avril 2024, la société ICF SUD-EST MEDITERRANEE, SA [Adresse 5], représentée par son conseil, a produit un acte de décès de Monsieur [R] [I] ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1417,39 euros au 10 avril 2024. La bailleresse précise que même si Madame [Z] [I], veuve, est bénéficiaire du bail, de droit, elle maintient ses demandes en précisant que le logement occupé par la locataire est un T3 et que cette dernière l’occupe seule ;

Madame [Z] [I], n’a pas comparu à l’audience et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
L’article 472 du Code de Procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I - Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 avril 2023 a été dénoncée le 28 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 septembre 2023 ;
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 janvier 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 27 avril 2023.
Enfin, la société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE, justifie, par l’acte authentique de vente reçu le 21 juillet 2008 par Maître [P] [S], notaire aux [Localité 7], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.
Par conséquent, la société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

La société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE justifie par l’acte de décès produit aux débats que Monsieur [R] [I] est décédé le dix février 2014 et par l’extrait de l’acte de mariage versé aux débats que Monsieur [R] [I] et Madame [Z] [I] étaient mariés; 


Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
 
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2011, contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2023 pour la somme en principal de 1357,15 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 mars 2023 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation et l’expulsion

Madame [Z] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [I] par remise des clés ou expulsion, au montant du dernier loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 533,26 euros, et Madame [Z] [I] sera condamnée à la payer jusqu'à la libération effective des lieux ;
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. 
La société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes de sa créance dont un décompte actualisée à la somme de 1417,39 euros au 10 avril 2024 terme du mois de mars 2024 inclus ; 
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 1417,39 euros, décompte arrêté au 10 avril 2024, Madame [Z] [I] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 1417,39 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée à la date du 10 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de la décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Cependant, depuis la loi du 27 juillet 2023, l’effet suspensif de la clause résolutoire n’est plus automatique, elle ne peut avoir lieu qu’à la demande du locataire ou du bailleur.
En l’espèce, Madame [Z] [I], qui n’a pas comparu à l’audience n’a sollicité ni délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire. La société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a maintenu ses demandes ;
Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expulsion de Madame [Z] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires
Madame [Z] [I] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
 Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la Société ICF SUD-EST MEDITERRANEE, SA [Adresse 5], Les sommes exposées par elle dans la présente instance.
 La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
DECLARONS la Société ICF SUD-EST MEDITERRANEE, SA [Adresse 5], recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2011 entre la Société ICF SUD-EST MEDITERRANEE, SA [Adresse 5], et Madame [Z] [I] sont réunies à la date du 30 mars 2023 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties, au 30 mars 2023 ;
ORDONNONS l’expulsion de Madame [Z] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
DISONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS à la somme de 533,26 euros l’indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [Z] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux;
CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à la Société ICF SUD-EST MEDITERRANEE, SA [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme 1417,39 euros valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée à la date du 10 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de la décision ;
CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à titre provisionnel à la société d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE, l’indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 533,26 euros, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
REJETONS la Société ICF SUD-EST MEDITERRANEE, SA [Adresse 5] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE - PRESIDENTE