Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 14 juin 2024
 à Me RICHARD Florence
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 juin 2024
 à M. [S] [J] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/00052 - N° Portalis DBW3-W-B723R

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [J] [S]
né le 11 Janvier 1969 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne












EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 1er mai 2018 et ayant pris effet le 1er avril 2018, Madame [Z] [L] a consenti à Monsieur [S] [J] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [Z] a fait signifier à Monsieur [S] [J] par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2022 un commandement de payer la somme de 3 639,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par ordonnance en date du 2 octobre 2020, Madame [L] [Z] a été placée sous tutelle et la mesure confiée à l'UDAF 13 mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de tuteur.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2022, dénoncé le 13 octobre 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [L] [Z] représentée par son tuteur l'UDAF 13, avec le concours de l’agence de La Comtesse a fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire acquise au bailleur par suite du commandement en date du 6 juillet 2022 demeuré sans effet,
- constater l'occupation sans droit ni titre par Monsieur [S] [J] de l'appartement situé [Adresse 2],
- ordonner de ce chef, l'expulsion de Monsieur [S] [J] et celle de tout occupant de l'appartement situé [Adresse 2],
- condamner Monsieur [J] [S] à payer à Madame [Z] l'indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 446,76 euros jusqu'au départ effectif des lieux,
- condamner Monsieur [J] [S] à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 4 852,56 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022,
- dire et juger qu'il ne lui sera accordé aucun délai de paiement,
- condamner Monsieur [J] [S] à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 1 000 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 6 juillet 2022,
- condamner Monsieur [J] [S] à verser à Madame [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement,
- condamner Monsieur [J] [S] à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlements spontanés des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du code de procédure civile.


L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2023.

Cité par acte remis à sa personne, Monsieur [S] [J] ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 22 juin 2023 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 22 juin 2023, Monsieur [S] ayant indiqué par courrier du 5 mai 2023, déposé au tribunal judiciaire, avoir commis une erreur sur la date de l’audience, s’étant présenté le 5 mai 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 août 2023 ;

A l’audience du 17 août 2023, l’affaire a été renvoyée au 02 novembre 2023 et après deux autres renvois a été retenue à l’audience du 18 avril 2024 ;

A cette audience, Madame [Z] [L] sous tutelle de l’UDAF 13 a été représentée par son Conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4937,26 euros au 08 janvier 2024 ;

Monsieur [S] [J] a comparu en personne en déclarant qu’au début c’est l’UDAF 13 qui s’occupait de son dossier , qu’on lui a demandé trop de charges au titre de la consommation d’eau et que depuis que l’agence de la Comtesse a repris la gestion il paie son loyer tous les mois ;
Le défendeur soutient avoir réglé les loyers et charges des mois de février et mars 2024 et justifie de deux virements de 300 euros en avril 2024  ; il ajoute percevoir le RSA et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant d’ajouter entre 50€ et 100€ par mois pour apurer sa dette ;

Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 a indiqué qu’elle n’était pas opposée aux demandes de Monsieur [S] [J] ;

Le juge des référés a autorisé la requérante à produire un décompte actualisé en cours de délibéré afin de vérifier la reprise des paiements et le montant de la dette ;

 La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité 

Sur la qualité à agir

Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 justifie par l’acte authentique de vente reçu le 09 juillet 1985 par Maître [Y] [W] notaire à [Localité 4], être propriétaire en pleine propriété des biens objets de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir ;

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 octobre 2022 a été dénoncée le 13 octobre 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 04 mai 2023 ;

Il est rappelé que Madame [Z] [L] étant un bailleur personne physique, le signalement d’impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité ;

Par conséquent Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2018 et ayant pris effet le 1er avril 2018 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 6 juillet 2022 pour la somme de 3 639,52 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 06 septembre 2022 ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Monsieur [S] [J] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 446,76 euros au total ainsi que sollicité dans l’assignation ;

Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le jugement du 02 octobre 2020 désignant l’UDAF 13 en qualité de tuteur, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, des justificatifs de la régularisation des charges, des factures d’eau et plusieurs décomptes dont un dernier décompte produit en cours de délibéré à la demande du juge des référés, actualisé à la somme de 5013,90 euros au 09 avril 2024.

La lecture de ce décompte fait apparaitre la régularisation des charges intervenue en faveur du locataire au mois d’avril 2022 et janvier 2024 ainsi que les virements effectués par Monsieur [S] [J] en janvier, février et avril 2024; 

Au vu des décomptes versés aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance, les sommes de 110 euros et 150 euros  correspondant à des frais de procédure; 

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4753,90 euros au 09 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, Monsieur [S] [J] sera condamnée à payer à Madame [Z] [L], à titre provisionnel la somme de 4753,90 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 09 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 octobre 2022 ;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire ; il a déclaré percevoir le RSA et a proposé d’ajouter entre 50€ et 100€ par mois pour apurer sa dette ;

Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 a indiqué qu’elle n’était pas opposée aux demandes de Monsieur [S] [J] ;

Compte tenu de ces éléments et Monsieur [S] [J] ayant repris au jour de l'audience le paiement des loyers et charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [S] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
· Monsieur [S] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 446,76 euros au total , jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation à une somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil;
Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la requérante sollicite la condamnation de Monsieur [S] [J] à lui payer une provision de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 6 juillet 2022.
Cependant, Madame [Z] n'établit par aucune pièce avoir subi un préjudice spécifique, distinct du retard de paiement de l'arriéré locatif réclamé, étant observé que les condamnations prononcées à l'encontre de son locataire sont assorties du paiement des intérêts au taux légal.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J] qui succombe supporta la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation.

L'équité commande en outre de condamner Monsieur [S] [J] à payer à Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l'article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13 recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 06 septembre 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à payer à Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13, à titre provisionnel la somme de 4753,90 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 09 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 octobre 2022 ;

AUTORISONS Monsieur [S] [J] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de 132,05 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [S] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Monsieur [S] [J] sera condamné à verser à Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13  une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 446,76 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à payer à Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTONS Madame [Z] [L] représentée par son tuteur l’UDAF 13, de sa demande au titre de l'article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE