Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 14 juin 2024
 à M. [U] [C]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................


N° RG 24/00325 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MHO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [U] [C], muni d’un pouvoir 





DEFENDEURS

Monsieur [L] [Y]
né le 30 Mai 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [S] [W] épouse [Y]
née le 16 Mars 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 07 février 2020 et ayant pris effet le 14 février 2020, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [L] [Y] et à Madame [S] [W] épouse [Y] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé 635,14 euros ;

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] le 09 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 280,17 euros en principal.

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 02 octobre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, dénoncé le 13 décembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société GRAND DELTA HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir:
leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2 452,51 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 11 décembre 2023, y compris le remboursement assurances LNA, et des loyers et charges impayés du 11 décembre 2023 au jour de la décision à intervenir y compris le remboursement assurances LNA , et ce avec intérêts de droit ;le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire;l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, des charges et du remboursement assurances LNA, jusqu’à complète libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;leur condamnation solidaire aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs les biens et valeurs mobilières. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 22 février 2024 à laquelle elle est retenue.

A l'audience, la société GRAND DELTA HABITAT a réitéré les termes de son assignation ; 

Monsieur [L] [Y], comparaissant en personne, a expliqué qu’il avait été hospitalisé et que son épouse ne travaillait pas. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir sa reprise du travail depuis février 2024 et être désormais en capacité de payer les loyers et régler la dette locative. 
Il a sollicité un renvoi de l’affaire à une audience ultérieure pour payer le loyer courant;

Madame [S] [W] épouse [Y] citée par acte remis à sa personne, n'a pas comparu et n'a pas été représentée ;

La société GRAND DELTA HABITAT, représentée par son Conseil, ne s'est pas opposée à la demande de renvoi. 

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 18 avril 2024. 

A cette audience, la société GRAND DELTA HABITAT, représentée par son Conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et a présente un décompte actualisé de sa créance au montant de 2 910,46 euros au 12 avril 2024. Elle a indiqué que les locataires avaient bien repris le paiement des loyers. 

Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] avisés du renvoi, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 décembre 2023 a été dénoncée le 13 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 22 février 2024.
Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :
Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 02 octobre 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 décembre 2023.

Par conséquent la société GRAND DELTA HABITAT est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;
Le bail d'habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] le 09 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 280,17 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 9 décembre 2023 ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le bail du 07 février 2020 contient une clause de solidarité des cotitulaires du bail (article 5). 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 882,12 euros et sans que cette indemnité ne soit indexée.

La société GRAND DELTA HABITAT fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu'un décompte actualisé à la somme de 2 910,46 euros au 12 avril 2024 ; 
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2 910,46 euros au 12 avril 2024, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à titre provisionnel, la somme de 2 910,46 euros correspondant aux loyers, charges et assurance LNA impayés arrêtés au 12 avril 2024 , terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si les locataires se libèrent de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [L] [Y] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en déclarant avoir repris son travail et être désormais en capacité financière de payer les loyers et la dette. 

Le décompte versé aux débats confirme la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. La société GRAND DELTA HABITAT ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ;

Compte tenu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré l’appartement sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier
· Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 882,12 euros à ce jour, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
En application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :
DECLARONS la société GRAND DELTA HABITAT recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 décembre 2023 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] à payer à titre provisionnel, à la société GRAND DELTA HABITAT, la somme de 2 910,46 euros correspondant aux loyers, accessoires et charges impayés arrêtés au 12 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par mensualités de 80,84 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu'au titre de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;
DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
- qu'à défaut par Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter l'appartement situé [Adresse 4], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;
- Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 882,12 euros sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [W] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE