Cour d'Appel · Chambre Civile — 28 avril 2025

N° de minute : 2025/86 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 28 avril 2025



chambre civile



 





N° RG 22/00373 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TSC



Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 9 décembre 2022 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 22/494)



Saisine de la cour : 21 décembre 2022





APPELANT



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [9], représenté par son syndic en exercice, 

Siège : [Adresse 8]

Représenté par Me Virginie BOITEAU de la SELARL VIRGINIE BOITEAU, avocat au barreau de NOUMEA



INTIMÉS



SNC [9], prise en la personne de son représentant légal,

Siège social : [Adresse 4]

Représentée par Me Nicolas MILLION de la SARL NICOLAS MILLION, avocat au barreau de NOUMEA



Selarl [I] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la société VILLAS DU PACIFIQUE, 

Siège social : [Adresse 1]

Non comparante 







28/04/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me CAZALI ; Me REUTER ;

Expéditions - Me MILLION ; Me BOITEAU ; Me CAUCHOIS ;

- [I] [K] ;

- Copie CA ; Copie TPI 





S.A. BANQUE DE NOUVELLE CALEDONIE 

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par Me Marie-Astrid CAZALI de la SELARL M.A.C AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA



S.A.R.L. PRO BATI SERVICE, représentée par son gérant en exercice 

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par Me Barbara CAUCHOIS de la SARL BARBARA CAUCHOIS, avocat au barreau de NOUMEA



S.C.P. OFFICE NOTARIAL CATHERINE LILLAZ, JEAN-DANIEL BURTEL, ELISA MOUGEL ET STEPHANIE LAUBREAUX, 

Siège social : [Adresse 5]

Représentée par Me Philippe REUTER de la SELARL D'AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :



M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Philippe ALLARD, Conseiller,

Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.



Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



***************************************



La société [9] a confié à la société Villas du Pacifique la construction d'un immeuble d'habitation collectif, placé sous le régime de la copropriété, sur un terrain situé [Adresse 7] à [Localité 10].



La société Villas du Pacifique ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du 17 janvier 2022, les travaux ont été achevés par la société Pro bati service.



Selon assignations délivrées les 4 et 6 octobre 2022 à la société [9], à la société d'assurances QBE, assureur décennal du promoteur, à la selarl [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Villas du Pacifique, à la société Pro bati service, à la société Banque de Nouvelle-Calédonie qui avait accordé une garantie bancaire d'achèvement, et à la SCP Lillaz - Burtet - Mougel - Laubreaux qui avait établi les actes de vente en l'état futur d'achèvement, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], qui se plaignait d'infiltrations dans le parking souterrain et les celliers, a sollicité du président du tribunal de première instance de Nouméa la désignation d'un expert ainsi que la mise sous séquestre de « la somme de 5 % restant due » les acquéreurs à la société [9].



Deux copropriétaires, Mme [M] et M. [E], sont intervenus volontairement à la cause.



Selon ordonnance réputée contradictoire en date du 9 décembre 2022, le juge des référés a :

- déclaré irrecevables la demande à fin d'expertise judiciaire et celle tendant à la mise sous séquestre de la garantie d'achèvement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [9],

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] à verser à la société [9], à la société Pro bati service, à l'office notarial Lillaz, Burtet, Mougel et Laubreaux et à la société d'assurances QBE la somme de 80.000 FCFP à chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [9].



Le premier juge a retenu en substance :

- que le syndic de copropriété n'avait pas réceptionné les parties communes, alors que selon le certificat de conformité établi par la mairie de [Localité 10] le 10 novembre 2022, les travaux étaient achevés et conformes au permis de construire, de sorte qu'il n'avait aucun intérêt à solliciter une expertise ;

- qu'il n'avait pas davantage qualité à solliciter le placement sous séquestre du solde du prix de vente versé par chacun des copropriétaires.



Par requête déposée le 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] a interjeté appel de cette décision en intimant la société [9], la société Villas du Pacifique, la société Banque de Nouvelle-Calédonie, la SCP Lillaz, Burtet, Mougel et Laubreaux et la société Pro bati service.



Aux termes de ses conclusions déposées le 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] demande à la cour de : 

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] recevable à agir et à faire constater les malfaçons présentes dans les parties communes de l'immeuble ;

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;

- ordonner la mise sous séquestre entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nouméa de la somme de 5 % restant due à la société [9] par l'ensemble des copropriétaires ou toutes autres sommes restées entre les mains de l'office notarial Lillaz Burtet Mougel ;

- condamner les intimés à rembourser à l'appelant une somme de 400.000 FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de référé et d'appel, dont distraction au profit de la selarl Virginie Boiteau.



Dans des conclusions transmises le 17 avril 2024, la société [9] demande à la cour de :

- confirmer, par substitution de motifs, l'ordonnance entreprise ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] de sa demande

d'expertise ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] de sa demande de consignation ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] à payer à la société [9] la somme de 250.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de la sarl Nicolas Million.



Selon conclusions transmises le 7 février 2024, la SCP SCP Lillaz - Burtet - Mougel - Laubreaux prie la cour de :

à titre principal, 

- juger irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [9] pour défaut d'intérêt à agir ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

- constater que la recherche de la responsabilité de la SCP Lillaz - Burtet - Mougel - Laubreaux est sérieusement contestable ;

- prononcer sa mise hors de cause ;

- condamner l'appelante à lui payer une somme de 150.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

à titre infiniment subsidiaire, 

- donner acte à la concluante de ses protestations et réserves dans l'hypothèse où les opérations d'expertise lui seraient rendues opposables.



Dans ces conclusions transmises le 13 novembre 2023, la société Banque de Nouvelle-Calédonie demande à la cour de :

à titre principal,

- juger irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [9], pour défaut d'intérêt pour agir ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] au paiement d'une somme de 200 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Cazali ; 

subsidiairement,

- juger que la garantie bancaire d'achèvement ne peut être mise en 'uvre en l'espèce, les parties communes étant achevées et les conditions formelles de sa mise en 'uvre n'étant pas respectées ; 

- ordonner la mise hors de cause de la concluante ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] au paiement d'une somme de 200 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Cazali ; 

très subsidiairement,

- constater que la Banque de Nouvelle-Calédonie formule les protestations et réserves d'usage s'agissant de la demande d'expertise judiciaire ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] au paiement d'une somme de 200 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Cazali.



Dans une note reçue le 13 janvier 2025, la selarl [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Villas du Pacifique, indique s'en rapporter à la sagesse de la cour.



Dans une note transmise le 27 mars 2024, dont le dépôt a été autorisé lors de l'audience de jugement, la société Pro bati service sollicite la confirmation de la décision entreprise et, à titre subsidiaire, émet toutes protestations et réserves.



Sur ce, la cour, 



1) Le premier juge a jugé irrecevable la demande d'expertise du syndicat des copropriétaires au motif qu'il n'avait pas réceptionné les parties communes.



Il résulte de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes. 



L'assertion du premier juge selon laquelle les copropriétaires de la résidence avaient pris possession de leurs lots privatifs respectifs à la date de sa saisine n'est pas contestée par l'une ou l'autre des parties. D'ailleurs, dans une instance parallèle, les consorts [F] - [S] précisent que la livraison de leur bien était intervenue 10 mai 2022. Au moins depuis cette date, l'immeuble était habitable et le syndicat appelant était habilité à agir en vue de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes, l'application du statut de la copropriété ne pouvant dépendre de la notion de réception prévue dans le cadre de la responsabilité des constructeurs.



L'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [9] doit être déclarée recevable, l'ordonnance entreprise étant sur ce point infirmée.



2) L'expertise sollicitée en première instance était motivée par :

- des infiltrations dans le parking

- de l'humidité dans les caves

- l'absence de pose de l'ascenseur

- des traces d'infiltrations et des coulures visibles sous certaines terrasses ou au niveau de la toiture.



En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires demande qu'en sus d'investigations relatives à l'existence de désordres, à leur nature et à la recherche des responsabilités, l'expertise porte sur les points suivants :

« - Dire si le retard pris dans la réalisation des travaux sont justifiés au regard des conditions contractuelles et des événements intervenus,

- A défaut de justifications valables, chiffrer le préjudice conséquent au retard pris dans la réalisation des travaux ;

- Dire si le nombre de places de parkings tels que prévus dans le dossier de permis de construire a été respecté par le promoteur et le constructeur, et vérifier la répartition prévue dans l'état descriptif de division initial, vérifier si elle a été respectée et, le cas échéant, à défaut dire si une nouvelle répartition des tantièmes par lot est nécessaire et en chiffrer le coût. »



3) En première instance, le syndicat des copropriétaires s'appuyait sur deux constats dressés par Me [Z], huissier de justice, les 23 mai et 25 novembre 2022. 



En cause d'appel, il justifie avoir pris possession des parties communes le 25 novembre 2022 : le procès-verbal de prise de possession dressé contradictoirement par la société [9] et le syndicat des copropriétaires contient une liste de « réserves apparentes ».



Le syndicat verse un autre procès-verbal de constat, dressé le 17 avril 2023 par Me [Z], à la requête d'un copropriétaire, M. [E] mais ce constat ne contient aucune information sur l'état des parties communes. Il n'apporte donc aucun éclairage sur la demande d'expertise.



Dans une lettre datée du 11 mars 2024, le syndic de copropriété écrivait à la société [9] :

« Faisant suite à notre visite de la résidence [9] du mercredi 6 mars 2024, voici la liste des points non traités, inscrits sur le procès-verbal de prise de possession des parties communes du 21 avril 2023 :

- Reboucher les joints des bandeaux béton du R+3 (sous-face bandeaux). Présence de taches visibles depuis la terrasse de Mme [D].

- Reprise peinture au niveau du marquage au sol des parkings. Présence anormale d'une quantité de poussière importante dans le parking sous-sol. M. [X] indique qu'il va procéder à un gros nettoyage de cette poussière a'n de voir si celle-ci est due à une

dégradation de la surface de la dalle béton.

- Pose de butées de portes pour les portes des communs. Nous avons constaté une dégradation du mur au niveau de la poignée de porte au R+2 et R-2 car les butées sont installées trop près du mur.

- Groom sur la porte des communs au R+2 non fixé. Groom sur la porte des communs au rdc absent.

- Poignée de porte défectueuse au R+3

- Reboucher les trous causés par les fixations des anciens gardes-corps au niveau de la terrasse arrière de l'appartement [Cadastre 6].

- Reprise peinture sur terrasse arrière appartement [Cadastre 6].

- Habillage de la façade côté [Adresse 11].

Les copropriétaires présents ont interpellé Messieurs [X] et [Y] sur la qualité de la peinture du mur à droite de l'accès au parking ainsi que sur la couleur des boites à lettres et plus généralement sur la qualité des initions globales du bâtiment qu'ils estiment ne pas être en adéquation avec le prix payé pour I'acquisition de leurs biens.

Monsieur [X] a suggéré aux copropriétaires d'établir un protocole d'accord sur les autres demandes formulées et de lui transmettre pour discussion. »



Il résulte de ce courrier qu'au mois de mars 2024, le différend était circonscrit à des points mineurs, souvent d'ordre esthétique, relevant de la garantie de parfait achèvement, qui ne retentissent pas sur l'habitabilité de l'immeuble ou des appartements. Le syndicat appelant est en mesure de faire chiffrer de tels menus travaux. 



Le syndicat appelant ne verse aucune pièce donnant à penser que l'immeuble serait affecté de désordres de nature décennale. En effet, dans son courrier du 11 mars 2024, le syndic de copropriété n'évoque aucune nouvelle infiltration et aucun constat récent n'établit que les infiltrations constatées lors de la livraison des appartements subsisteraient.



En l'état du dossier, il n'y a pas lieu de désigner un expert chargé de vérifier si l'immeuble est affecté de désordres.



3) S'agissant du retard pris par le chantier, les différents acquéreurs sont en mesure de quantifier ce retard et de chiffrer leurs éventuels préjudices. 



Sur ce point encore, la mise en oeuvre d'une expertise n'est pas nécessaire.



4) Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir dans ses conclusions (pages 11 et 12) :

« Enfin, dernier fait en date, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] vient d'apprendre que certains copropriétaires de l'immeuble n'avaient toujours pas obtenu leurs places de parkings . 

En effet, il apparaît que le promoteur n'a pas respecté le permis de construire qui octroyait suffisamment de places pour chaque résident.

Etant contraint de réaliser un mur de soutènement, la SNC [9] n'a semble t-il pas pu respecter les préconisations du PUD de [Localité 10]. 

Comme il sera vu ci-après, le promoteur tente aujourd'hui de faire signer à la SCI Tyche ou à Madame [M] copropriétaires de l'immeuble un acte notarié valant vente d'emplacement de places de parking en contrepartie du désistement de leurs actions judiciaires. »

ou encore (page 18) :

« Par ailleurs, il est apparu récemment que tous des copropriétaires ne pourraient pas obtenu les places de parking prévues à l'origine, en raison du fait, notamment, que les fondations et murs de soutènement n'ont pas été réalisés comme prévus au départ.

La société [9] a donc proposé à certains copropriétaires des places de parking qui n'avaient pas été, semble-t-il, attribuées. »



Ces conclusions et les pièces communiquées par le syndicat donnent à penser que Mme [M] et la SCI Tyche seraient les copropriétaires victimes du défaut de livraison.



Le projet d'acte de cession entre la société [9] et Mme [M] (annexe n° 28) n'identifie pas la cause de la créance de Mme [M] qui aurait été ainsi éteinte : il n'est pas établi que la ou les places de parking vendues à cette copropriétaire n'ont pas été livrées. 



Le projet d'acte de cession entre la société [9] et la SCI Tyche (annexe n° 29) indique que « l'agencement des emplacements de stationnement était différent par rapport à celui figurant au plan annexé a la fois à l'état descriptif de division-règlement de copropriété de l'ensemble immobilier et à son acte de vente ». Si aucune précision n'est donnée sur la différence d'agencement, l'ordonnance produite (annexe n° 33) ne donnant pas davantage de précision sur ce point, ces éléments donnent à penser que le promoteur a manqué à son obligation de délivrance envers la société Tyche.



Or, le syndicat des copropriétaires est chargé d'assurer la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Il ne défend pas les intérêts particuliers de chacun des copropriétaires et il ne saurait se substituer à la société Tyche dans la défense de ses droits sur ses lots, même à usage de parking. 



Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande d'expertise en ce qu'elle est en lien avec la défense d'intérêts particuliers.



5) Les copropriétaires n'étant pas représentés par le syndicat des copropriétaires pour la défense de leurs droits sur leurs parties privatives, c'est à bon droit que le premier juge a observé que le syndicat demandeur n'avait pas qualité pour solliciter la mise sous séquestre du solde du prix encore dû par les copropriétaires pour garantir le financement des éventuels travaux de reprise.



6) Le litige ayant sa source dans une conduite chaotique du chantier, la société [9] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Par ces motifs 



La cour, 



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande à fin d'expertise judiciaire et condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] à verser à la société [9] et à la société Pro bati service une somme de 80.000 FCFP en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau de ces chefs,



Déclare recevable la demande d'expertise présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] ;



Au fond, rejette cette demande ;



Déboute la société [9] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la société Pro bati service de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] à payer à la SCP SCP Lillaz - Burtet - Mougel - Laubreaux une somme complémentaire de 100.000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] à payer à la société Banque de Nouvelle-Calédonie une somme complémentaire de 100.000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] aux dépens d'appel.







Le greffier, Le président.