29/04/2025
ARRÊT N°2025/162
N° RG 23/04264 - N° Portalis DBVI-V-B7H-P3YA
SM CG
Décision déférée du 01 Décembre 2023
Juge commissaire de TOULOUSE
( 2019RJ0247)
M. DU LAC
S.A.S. HOLDING CARAYON
C/
S.E.L.A.R.L. BENOIT & ASSOCIES
APPEL SANS OBJET
Grosse délivrée
le
à Me CARRERE-CRETOZ
Me BENOIT-PALAYSI
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTE
S.A.S. HOLDING CARAYON
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 8]
Représentée par Me Marc CARRERE-CRETOZ, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.E.L.A.R.L. BENOIT & ASSOCIES ès qualité de Mandataire Judiciaire de la Société HOTEL RESTAURANT CARAYON domicilié audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE
MINISTERE PUBLIC
Cour d'Appel
Place du Salin
31068 TOULOUSE CEDEX 7
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
S. MOULAYES, conseillère
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre
Faits et procédure
Le 8 octobre 2021, un premier arrêté de péril d'effondrement a été pris concernant l'immeuble de l'Hôtel Restaurant Carayon sis [Adresse 1].
Le 9 novembre 2021, un second arrêté de péril d'effondrement a été pris.
A la suite d'une expertise administrative ordonnée par le tribunal administratif de Toulouse, un troisième arrêté de péril d'effondrement a été pris en juin 2023 déclarant l'état de dangerosité extrême du bâtiment, menaçant de s'effondrer à tout moment.
La Sas Holding Carayon, société mère de sa filiale commerciale, la Sas Hotel Restaurant Carayon, et ayant financé dans son intégralité le bâtiment de l'hôtel dont il est question, a lancé une procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Rodez, en résolution de la vente, action rédhibitoire à titre principal et estimatoire à titre subsidiaire, contre les vendeurs de l'immeuble.
La Selarl Benoit & Associés, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Hôtel Restaurant Carayon depuis jugement de conversion du 26 mai 2019, a saisi le juge commissaire par requête en date du 17 mai 2023, afin que soit ordonnée la vente aux enchères en un seul lot des biens immobiliers de la Sas Hotel Restaurant Carayon.
Par ordonnance du 1er décembre 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce de Toulouse a :
- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la Commune de [Localité 15],
- déclaré irrecevable en l'état l'offre d'acquisition de la Sas Holding Carayon,
- débouté la Sas Holding Carayon de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- autorisé la Selarl Benoit & Associés ' Mandataires judiciaires en la personne de Me [J], en sa qualité de liquidateur de la Sas Hôtel-Restaurant Carayon, à procéder à la vente aux enchères en un seul lot des biens immobiliers dépendant des actifs de la Sas Hôtel ' Restaurant Carayon qui sont les suivants :
1) un bâtiment ancien à usage d'hôtel-restaurant comprenant : hall d'entrée, salles de restaurant et dépendances (caves) et dix-huit chambres d'hôtel, situé [Adresse 12] sur la commune de [Localité 15] et figurant au cadastre de ladite commune comme suit :
SECTION
N°
LIEUDIT
SURFACE
AB
162
[Localité 15]
a 03 a 13 ca
2) une partie contemporaine de l'ensemble immobilier à savoir :
- extension composé d'un bâtiment récent comprenant au rez-de-chaussée supérieur, salle à manger récente, et sur quatre niveaux en sous-sol par rapport au bâtiment d'origine : dix-neuf chambres, hall, ascenseur et dépendances ;
- l'ensemble du terrain attenant jusqu'au ruisseau « Le Merdanson » avec ses aménagements : piscine, toboggan, minigolf, tennis, ancien pigeonnier aménagé, cabanon, parking et dépendances ; située [Adresse 12] sur la Commune de [Localité 15] et figurant au cadastre de ladite commune comme suit :
SECTION
N°
LIEUDIT
SURFACE
AB
145
[Localité 15]
00 ha 00 a 31 ca
AB
153
[Localité 15]
00 ha 10 a 48 ca
AB
154
[Localité 15]
00 ha 00 a 07 ca
AB
155
[Localité 15]
00 ha 00 a 19 ca
AB
156
[Localité 15]
00 ha 05 a 63 ca
AB
157
[Localité 15]
00 ha 00 a 07 ca
AB
158
[Localité 15]
00 ha 04 a 67 ca
AB
163
[Localité 15]
00 ha 07 a 99 ca
AB
455
[Localité 15]
00 ha 00 a 35 ca
AB
462
[Localité 15]
00 ha 00 a 23 ca
AB
467
[Localité 15]
00 ha 00 a 13 ca
AB
468
[Localité 15]
00 ha 00 a 43 ca
AB
518
[Localité 15]
00 ha 00 a 34 ca
AB
606
[Adresse 5]
00 ha 47 a 85 ca
3) Un ensemble de terrains situé de l'autre côté du ruisseau « Le Merdanson » et une parcelle à usage d'escalier située dans le parc de l'hôtel, sis à [Localité 15] et figurant au cadastre de ladite commune comme suit :
SECTION
N°
LIEUDIT
SURFACE
D
24
[Localité 14]
00 ha 07 a 80 ca
D
25
[Localité 14]
00 ha 12 a 60 ca
D
26
[Localité 14]
00 ha 03 a 99 ca
D
27
[Localité 14]
00 ha 03 a 99 ca
D
28
[Localité 14]
00 ha 02 a 98 ca
D
29
[Localité 14]
00 ha 04 a 08 ca
D
30
[Localité 14]
00 ha 03 a 28 ca
D
31
Saint Martin
00 ha 04 a 90 ca
AB
646
[Localité 15]
00 ha 00 a 06 ca
4) Un ensemble immobilier situé à [Adresse 10] sur la commune de [Localité 15], un immeuble anciennement à usage de garage d'autobus, figurant au castre de ladite commune comme suit :
SECTION
N°
LIEUDIT
SURFACE
AB
151
[Adresse 10]
00 ha 08 a 19 ca
Etant précisé que cet immeuble est constitué des seuls lots de copropriété suivant :
- Lot numéro 1 : d'une superficie de 171 m2 qui comprend la propriété exclusive et particulière au niveau naturel inférieur du terrain, du jardin, d'un pigeonnier et d'escaliers desservant le lot numéro 2, et les cinq millièmes des parties communes générales,
- Lot numéro 2 : d'une superficie de 640m2 qui comprend la propriété exclusive et particulière d'un parking en entresol, et les trois cent soixante-treize millièmes des parties communes générales ;
- Lot numéro 3 : d'une superficie de 67 m2 qui comprend la propriété exclusive et particulière au rez-de-chaussée de la rampe d'accès au parking situé en entresol, et les trois cent soixante-treize millièmes des parties communes générales.
une parcelle de terre, située à [Localité 15] et figurant au cadastre de ladite commune comme suit :
SECTION
N°
LIEUDIT
SURFACE
AB
605
[Localité 15]
02 a 0 a 81 ca
- autorisé le liquidateur à poursuivre par devant le tribunal judiciaire de Rodez, sous la constitution de Me Camille Jammes, avocat au barreau de l'Aveyron, pour les actes de son ressort et le Scp Acteis, Maître Frédéric Benoit-Palaysi, avocat au barreau de Toulouse, pour les actes de son ressort,
fixé la mise à prix à 80 000 euros (quatre-vingt mille euros) avec possibilité de baisse de la mise à prix, en cas de carence d'enchères sur la première mise à prix, la mise à prix sera baissée du quart de l'enchère initiale soit à 60 000 euros puis à nouveau du quart de l'enchère initiale soit à 40 000 euros, puis de moitié du montant de la dernière enchère, soit 20 000 euros et qu'à défaut d'enchères sur cette quatrième mise à prix, les droits et biens immobiliers ainsi mis en vente forcée, seront ainsi retirés de la vente aux enchères publiques,
- désigné comme expert et diagnostiqueur le Cabinet Cefaa, Monsieur [C] [V] ([Adresse 6]),
- dit que les publicités préalables à la vente seront réalisées par trois journaux d'annonces légales du ressort de l'immeuble saisi,
- dit que la présente ordonnance sera notifiée aux créanciers inscrits sur ledit immeuble, savoir :
- Banque Postale, immatriculée au Rcs de Paris ([Adresse 2]) au domicile élu : Me Denis ' Clotaire Laurent, Tgld & Associés ' Avocat au Barreau de Paris ([Adresse 4]),
- Société civile immobilière, Cazaruc Carayon au domicile élu de Me Olivia Cuottes-Germain, Avocat au Barreau d'Albi ([Adresse 9]),
- dit que la présente ordonnance sera notifiée en Lrar au débiteur, au contrôleur, à la commune de [Localité 15] et communiquée au liquidateur judiciaire.
Par déclaration en date du 8 décembre 2023, la Sas Holding Carayon a relevé appel de l'ordonnance. La portée de l'appel est la réformation l'infirmation des chefs du jugement qui ont :
- 1° en ce que l'ordonnance a débouté la Sas Holding Carayon de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- 2° en ce que l'ordonnance a autorisé la Selarl Benoit et associés, mandataires judiciaires en la personne de Me [J], en sa qualité de liquidateur de la Sas Hotel Restaurant Carayon, à procéder à la vente aux enchères un en seul lot des biens immobiliers dépendant des actifs de la Sas Hotel Restauraht Carayon, qui sont les suivants:
- un bâtiment ancien à usage d'hôtel restaurant comprenant, hall d'entrée, salles de restaurant et dépendances (caves) et dix-huit chambres d'hôtel, situé [Adresse 12] sur la commune de [Localité 15], et figurant au cadastre de la dite commue ;
- une partie contemporaine de l'ensemble immobilier, à savoir: extension composée d'un bâtiment récent comprenant au rez-de-chaussée supérieur salle à manger récente, et sur quatre niveaux en sous-sol par rapport au bâtiment d'origine; dix-neuf chambres, hall, ascenseur et dépendances ; et l'ensemble du terrain attenant jusqu'au ruisseau « Le Merdanson » avec ses aménagements: piscine, toboggan, minigolf, tennis, ancien pigeonnier aménagé , cabanon, parking et dépendances; situé [Adresse 12] sur la commune de [Localité 15], et figurant au cadastre de ladite commune;
- un ensemble de terrains situé de l'autre côté du ruisseau « Le Merdanson » et une parcelle à usage d'escalier située dans le parc de l'hôtel sis à [Localité 15], et figurant au cadastre de ladite commue; un ensemble immobilier situé à [Adresse 10], sur la commune de [Localité 15]), un immeuble anciennement à usage de garage d'autobus, figurant au cadastre de ladite commune; etant précisé que cet immeuble est constitué des seuls lots de copropriété suivants:
- Lot numéro 1 : d'une superficie de 171 m2 qui comprend la propriété exclusive et particulière au niveau naturel inférieur du terrain, d'un jardin, d'un pigeonnier et d'escaliers desservant le lot numéro 2,
- Lot numéro 2 : d'une superficie de 640 m2 qui comprend la propriété exclusive et particulière d'un parking en entresol, et les trois cent soixante treize millièmes des parties communes générales;
- Lot numéro 3 : d'une superficie de 67 m2 qui comprend la propriété exclusive et particulière au rez-de-chaussée de la rampe d'accès au parking situé en entresol, et les trois cent soixante treize millièmes des parties communes générales; une parole de terre, située à [Localité 15], et figurant au cadastre de ladite commune;
- 3° en ce que l'ordonnance a autorisé le liquidateur à poursuivre par devant le Tribunal Judiciaire de Rodez, sous la constitution de Me Camille Jammes, avocat au barreau de l'Aveyron, pour les actes de son ressort, et la Scp Acteis, Maître Frederic Benoit-Palaysi, avocat au barreau de Toulouse, pour les actes de son ressort,
- 4° en ce que l'ordonnance a fixé la mise à prix à 80 000 euros (quatre vingt mille euros) avec possibilité de baisse de la mise à prix, en cas de carence d'enchères sur la 1ère mise à prix, la mise à prix sera baissée du 1/4 de l'enchère initiale soit à 40 000 euros, puis du moitié du montant de la dernière enchère, soit 20 000 euros, et qu'à défaut d'enchère sur cette quatrième mise à prix, les droits et biens immobiliers ainsi mis en vente forcée, seront retirés de la vente aux enchères publiques,
- 5° en ce que l'ordonnance a désigné comme expert et diagnostiqueur le cabinet Cefaa, Monsieur [C] [V] ([Adresse 6]),
- 6° en ce que l'ordonnance a dit que les publicités préalables à la vente seront réalisées par trois journaux d'annonce légale du ressort de l'immeuble saisi,
- 5° en ce que le jugement condamne la société Le Coiffeur de l'avenue à rectifier les documents (sic).
Par message Rpva en date du 5 janvier 2024, le greffe de la Cour d'appel de Toulouse a adressé à la société appelante un avis de fixation de bref délai.
Par message en date du 6 février 2024, il a été rappelé au conseil de l'appelante qu'en application de l'article 905-1 du code de procédure civile, le délai pour signifier la déclaration d'appel à l'intimé est de 10 jours à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai.
En conséquence, le conseil de l'appelant a été invité à présenter ses observations sur la caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, susceptible d'être encourue.
Par ordonnance en date du 23 mai 2024, le conseiller de la mise en état a :
- dit n'y avoir lieu au constat de la caducité de la déclaration d'appel,
- dit que l'affaire sera rappelée à la conférence du 13 juin 2024 à 9h00
- réservé les dépens qui seront joints à ceux de l'instance au fond.
La clôture est intervenue le 18 novembre 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience du 3 décembre 2024.
Par message électronique adressé au greffe le jour même de l'audience, soit le 3 décembre 2024 pendant la pause méridienne, Maître Benoit-Palaysi a indiqué que l'ordonnance dont appel n'avait pas été publiée, en ce qu'il est apparu qu'un regroupement de parcelles était intervenu, de sorte que le service de la publication foncière de [Localité 13] a notifié un refus de publication de l'ordonnance.
Il ajoutait que l'ordonnance était donc désormais caduque, faute de publication dans le délai légal, et qu'il 'uvrait à obtenir les éléments de publication auprès du service de la publicité foncière compétent pour présenter une nouvelle requête.
Par arrêt avant dire droit du 17 décembre 2024, la Cour a :
- constaté le désistement d'appel de la Sas Holding Carayon à l'égard de la Commune de [Localité 15], et déclaré ce désistement parfait ;
- ordonné la réouverture des débats, afin de permettre aux parties de présenter leurs observations sur les conséquences juridiques, sur la procédure en cours, de la caducité de l'ordonnance dont appel ;
- renvoyé la présente affaire à l'audience de plaidoirie du 4 février 2025 à 14 heures.
Par courrier adressé par Rpva le 4 février 2025, l'avocat de la Selarl Benoit & Associés a adressé à la Cour un relevé de formalités du service de la publicité foncière, dont il a obtenu communication le 25 janvier 2025.
La Sas Holding Carayon n'a pas fait connaître ses observations suite à la réouverture des débats.
Prétentions et moyens
En l'état de ses dernières conclusions d'appelant n°3 notifiées le 17 novembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sas Holding Carayon demandant, au visa des articles 460, 860-1, 446-1 et 446-2 du cpc, de :
- réformer la décision dont appel,
- prononcer la nullité de l'ordonnance prononcée le 1er décembre 2023 en raison de son irrégularité manifeste et de sa non conformité, en raison de la procédure en résolution de la vente en cours près le tribunal judiciaire de Rodez, empêchant toute action translative de propriété de l'immeuble,
Et,
- débouter la Selarl Benoit & Associés, mandataire judiciaire pris en la personne de Me [I] [J], es qualité de liquidateur judiciaire de la Sas Hôtel Restaurant Carayon, de son autorisation de céder aux enchères en un seul lot des biens immobiliers dépendant des actifs de la Sas Hôtel Restaurant Carayon,
- débouter la Selarl Benoit & Associés, mandataire judiciaire pris en la personne de Me [I] [J], es qualité de liquidateur judiciaire de la Sas Hôtel Restaurant Carayon, de son autorisation à poursuivre devant le tribunal judiciaire de Rodez, sous la constitution de Me [F] [W], pour les actes de son ressort, et pour la Scp Acteis pour les actes de son ressort.
La Selarl Benoit & Associés prise en la personne de Me [I] [J], ès qualité de mandataire liquidateur de la société Hôtel Restaurant Carayon, à qui la déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées le 27 juin 2024 par signification à personne morale, a constitué avocat mais n'a pas conclu.
Par avis du 9 janvier 2024, le Ministère Public a indiqué s'en rapporter à l'appréciation de la Cour.
MOTIFS
Il convient de rappeler que la décision contestée est une ordonnance du juge-commissaire en date du 1er décembre 2023, ordonnant la vente sur adjudication de biens du débiteur.
La Cour constate que cette décision n'a pas été publiée au service de la Publicité Foncière, après examen du relevé de formalités du 8 janvier 2025 concernant les parcelles objets de la présente procédure.
Il ressort des dispositions des articles R642-22 et R642-23 du code de commerce que lorsque le juge-commissaire ordonne la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable, cette ordonnance produit les effets du commandement prévu à l'article R321-1 du code des procédures civiles d'exécution, et est publiée au fichier immobilier à la diligence du liquidateur ou du créancier poursuivant, dans les conditions prévues pour ledit commandement.
L'article R321-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que ce commandement est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.
Le défaut de publication dans le délai imparti est sanctionné par la caducité du commandement.
En l'espèce, il ne peut qu'être relevé que ce délai de deux mois est échu, sans que les formalités de publicité n'aient été effectuées par le mandataire liquidateur de la société Hôtel Restaurant Carayon.
En conséquence, l'ordonnance du 1er décembre 2023, dont appel, est devenue caduque.
L'appel est donc sans objet.
Les dépens de la présente procédure d'appel seront mis à la charge de la Sas Holding Carayon qui en a pris l'initiative.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Constate que l'appel est devenu sans objet ;
Condamne la Sas Holding Carayon aux entiers dépens d'appel ;
La Greffière La Présidente
.