Cour d'Appel · 1ère Chambre — 29 avril 2025

1ère chambre B





ARRÊT N°



N° RG 22/01948

N° Portalis 

DBVL-V-B7G-SS54



(Réf 1ère instance : 18/01998)









Mme [K] [R]

M. [S] [A]

SARL [9]



C/



Association FOYER [12]

Association CONGREGATION DES SOEURS DE LA CHARITE DE SAINT IS



















Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AVRIL 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère



GREFFIER



Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé



DÉBATS



A l'audience publique du 8 octobre 2024



ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 décembre 2024 



****



APPELANTS



Madame [K] [R] co-gérante de la société [9]

née le 26 avril 1969 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Monsieur [S] [A] co-gérant de la société [9]

né le 31 août 1969 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]



SARL [9] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 514.919.84, prise en la personne de ses cogérants domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]



Tous trois représentés par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGESt, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉES



Association FOYER [12], association formée sous le régime de la loi du 01.07.1901, poursuites et diligences de sa Présidente domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES



CONGREGATION DES SOEURS DE LA CHARITE DE SAINT LOUIS ASSOCIATION prise en la personne de sa supérieure principale en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Julien MAFFARD de la SELAS FIDAL, plaidant, avocat au barreau de RENNES





EXPOSÉ DU LITIGE



1. Suivant acte authentique des 1er et 11 juin 1996, l'association Foyer [12] a bénéficié d'un bail qualifié d' 'emphytéotique' de la part de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis pour une durée de 18 années commençant à courir le 1er octobre 1995 pour s'achever le 30 septembre 2013.



2. L'association Foyer [12] a, dans le cadre de son activité de foyer de jeunes travailleurs, été amenée à assurer un service de restauration, pour lequel elle a employé deux salariés, Mme [K] [R] et M. [S] [A].



3. Compte tenu de ses difficultés économiques, les salariés lui ont proposé de reprendre à leur compte cette activité.



4. C'est ainsi qu'un contrat de bail a été signé le 30 septembre 2009 entre l'association, Mme [R] et M. [A], bail dont la durée prévue était du 1er octobre 2009 jusqu'au 30 septembre 2013, qui correspondait à la fin du bail principal dont l'association elle-même bénéficiait.



5. Ce bail a été prorogé jusqu'au 30 septembre 2016. Une convention de sous-location aurait, d'après l'association, été proposée à la SARL [9], jusque cette même date, sans succès.



6. La congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis a laissé l'association Foyer [12] se maintenir dans les lieux au-delà du terme prévu au bail.



7. Par arrêt du 7 mars 2018, la cour d'appel de Rennes, confirmant la décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes du 1er juin 2017, a condamné la SARL [9], Mme [R] et M. [A], qui contestaient être occupants sans droit ni titre, à libérer les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt.



8. Par acte d'huissier du 29 novembre 2018, la SARL [9], Mme [R] et M. [A] ont fait assigner la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12] devant le tribunal de grande instance de Vannes en vue de l'indemnisation de leurs préjudices résultant du comportement selon eux déloyal des défenderesses, motif pris de déclarations mensongères devant les juridictions alors qu'elles s'étaient entendues pour parvenir à son expulsion.

9. Pour information, parallèlement, l'association Foyer [12] avait, par acte d'huissier du 13 septembre 2018, fait assigner la SARL [9], Mme [R] et M. [A] devant cette même juridiction en indemnisation sur le fondement de l'enrichissement sans cause, au regard des frais occasionnés pendant cette période.



10. Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal a :



- débouté la SARL [9], Mme [R] et M. [A] de leur demande indemnitaire à l'encontre de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et de l'association Foyer [12],

- débouté l'association Foyer [12] de sa demande indemnitaire à 1'encontre de la SARL [9], de Mme [R] et de M. [A],

- débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.



11. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le renouvellement du bail n'apparaît que comme une faculté et les hypothèses de non renouvellement, non limitatives, ne sont évoquées que pour régler la question des modalités de dénonciation de la convention. Par ailleurs, les éléments développés par les demandeurs, comme la possible intention des parties adverses de frauder les droits de la société, ont été portés à la connaissance des juridictions, qui ne les ont cependant pas retenus. Selon le tribunal, ce ne sont pas tant les déclarations, même éventuellement mensongères, des autres parties qui ont conduit à l'expulsion de la SARL [9] mais davantage le fait qu'elle-même n'avait pas emporté la conviction avec son argumentation relative à l'existence d'un bail commercial et donc d'un droit à renouvellement consécutif, les juridictions ayant statué en sens contraire.



12. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 22 mars 2022, la SARL [9], Mme [R] et M. [A] ont interjeté appel de cette décision.



* * * * *



13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 30 novembre 2022, la SARL [9], Mme [R] et M. [A] demandent à la cour de :



- réformer le jugement entrepris en ce qu'il déboute la SARL [9], Mme [R] et M. [A] de leur demande indemnitaire à l'encontre de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et de l'association Foyer [12], étant précisé que les demandes indemnitaires étaient de 20.000 ' pour M. [A] et Mme [R] à titre de dommages et intérêts pour chacun d'eux et de 190.000 ' à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi par la SARL [9], 

- confirmer le jugement en ce qu'il déboute l'association Foyer [12] de sa demande indemnitaire à l'encontre de la SARL [9], de Mme [R] et de M. [A], 

- en conséquence, 

- statuant à nouveau au fond, 

- dire et juger la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12] ont eu un comportement fautif à leur égard, 

- condamner solidairement la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12] à verser à M. [A] et Mme [R] la somme de 20.000 ' à chacun d'eux à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner solidairement la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12] à verser à la SARL [9] la somme de 190.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi, 

- débouter l'association Foyer [12] de sa demande à hauteur de 30.000 ' à titre de dommages et intérêts à leur encontre, 

- condamner solidairement la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12] à leur payer une somme de 5.000 ' à chacun d'eux au titre des frais irrépétibles de première instance et de 6.000 ' également à chacun d'eux au titre des frais irrépétibles d'appel, le tout sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12] aux entiers dépens. 



14. À l'appui de leurs prétentions, la SARL [9], Mme [R] et M. [A] font en effet valoir :



- sur la faute,

- que les intimées ont volontairement menti sur plusieurs points devant les juridictions pour obtenir leur expulsion, alors que l'objectif était de parvenir à une fusion entre l'association Foyer [12] et la [15], avec reprise du foyer de jeunes travailleurs et du service de restauration que la SARL [9] avait développé grâce au travail de ses deux co-gérants et associés,

- que cet objectif ne respectait pas l'article 10 de la convention de restauration,

- que les relations entre la [15] et l'association étaient déjà anciennes puisqu'un contrat de partenariat avait été conclu le 1er avril 2014,

- que la congrégation était parfaitement avisée en temps réel du mandat de gestion confié à la [15],

- que l'association est toujours en place et bénéficie d'un bail,

- que l'association Foyer [12] comme la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis ont toujours tu le lien les unissant à la [15], nouvelle propriétaire de l'immeuble,

- sur les préjudices,

- que Mme [R] et M. [A] ont été privés de la possibilité de poursuivre, en leur qualité de co-gérants et associés de la société la SARL [9], l'exploitation du restaurant du foyer mais également du fonds de commerce de restaurant que leur travail avait contribué à développer,

- que le préjudice économique de la SARL [9] peut être chiffré à 75 % de son chiffre d'affaires.



* * * * *



15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 8 septembre 2022, l'association Foyer [12] demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes,

- reconventionnellement, 

- condamner les appelants en 30.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs et 10.000 ' au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les appelants en tous les dépens tant de première instance que d'appel.



16. À l'appui de ses prétentions, l'association Foyer [12] fait en effet valoir :



- sur la faute,

- qu'elle était bénéficiaire d'un bail de longue durée qui ne présente pas les caractéristiques de l'emphytéose,

- que la sous-location a cessé d'exister à la cessation du bail principal, ainsi que déjà jugé par la cour d'appel de Rennes,

- qu'elle s'est efforcée de faire en sorte que ce ne soit pas un promoteur immobilier qui puisse bénéficier de l'acquisition des biens appartenant à la congrégation,

- qu'elle a bénéficié d'une simple mise à disposition des locaux de la part de la [15], nouvelle propriétaire, jusqu'en juin 2021,

- sur les préjudices,

- que la SARL [9], qui n'était chargée que du fonctionnement du restaurant, n'a jamais bénéficié d'un bail commercial.



* * * * *



17. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 21 septembre 2022, la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis demande à la cour de :



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL [9], M. [A] et Mme [R] de leur demande indemnitaire à son encontre, 

- reconventionnellement, 

- condamner solidairement M. [A], Mme [R] et la SARL [9] à lui payer une somme de 5.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



18. À l'appui de ses prétentions, la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis fait en effet valoir :



- sur le contexte,

- qu'elle n'a pas été appelée à concourir à la sous-location conclue au profit de Mme [R] et M. [A] par l'association Foyer [12],

- qu'elle n'a eu de cesse que de rechercher une solution amiable lorsqu'il s'est agi pour la SARL [9] de quitter les lieux,

- que la situation va la contraindre à proroger le bail emphytéotique accordé à l'association Foyer [12], le contrat de sous-location ayant nécessairement pris fin à l'expiration du bail principal,

- sur la faute,

- qu'elle n'a fait aucune déclaration mensongère dans le cadre de la procédure d'expulsion,

- qu'elle n'a pas réservé de traitement de faveur à l'association Foyer [12] qui s'est montrée plus ouverte à la conciliation, même si sa présence persistante dans ses locaux tient de la seule tolérance et non d'un nouveau bail, laquelle présence a généré des indemnités d'occupation et non des loyers,

- que la demande d'autorisation administrative d'exploiter, effectuée unilatéralement par l'association Foyer [12], a pour seule finalité de préserver le droit d'exploitation du foyer des jeunes travailleurs dans l'attente de la finalisation d'un accord amiable avec elle quant à la reprise de cette exploitation,

- que son souhait de vendre les locaux explique la précarité de la situation, ce projet ayant été ajourné en raison du maintien abusif dans les lieux de la SARL [9],

- que les fonctions occupées par S'ur [F] [I] à la fois au sein de la congrégation et de l'association, de nature purement administrative, ne permettent pas d'étayer une collusion frauduleuse,

- qu'elle n'a jamais donné aucun mandat quelconque à la [15] qui sera finalement l'acquéreur de l'immeuble et n'avait pas connaissance du mandat qu'aurait pu donner l'association Foyer [12],

- qu'elle n'a notamment jamais été informée de l'espoir que nourrissait l'association Foyer [12] de récupérer l'exploitation du foyer avec l'accord de la [15], qui n'a pas été privilégiée puisque son offre d'achat était identique à celle du promoteur intéressé et dont la mission sociale s'accordait avec ses préoccupations,

- sur les préjudices,

- que seule la SARL [9], à l'exclusion de Mme [R] et M. [A], pourrait prétendre à une perte de chance d'exploitation du fonds de commerce, lequel a été rapidement déplacé vers un nouveau site, fût-ce à travers une autre société, ce qui n'a entraîné aucune perte de chiffre d'affaires.



* * * * *



19. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.



20. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la faute



21. Les appelants font valoir que tant la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis que l'association Foyer [12] ont volontairement menti sur plusieurs points devant les juridictions pour obtenir leur expulsion, alors que l'objectif était de parvenir à une fusion entre l'association Foyer [12] et la [15], avec reprise du foyer de jeunes travailleurs et du service de restauration que la SARL [9] avait développé grâce au travail de ses deux co-gérants et associés. Or, cet objectif ne respectait pas l'article 10 de la convention de restauration. Ils relèvent que les relations entre la [15] et l'association Foyer [12] étaient déjà anciennes puisqu'un contrat de partenariat avait été conclu le 1er avril 2014 et que la congrégation était parfaitement avisée en temps réel du mandat de gestion confié à la [15]. Par ailleurs, de fait, l'association Foyer [12] est toujours en place et bénéficie d'un bail. Pour eux, l'association Foyer [12] comme la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis ont toujours tu le lien les unissant à la [15], nouvelle propriétaire de l'immeuble.

22. L'association Foyer [12] réplique qu'elle était bénéficiaire d'un bail de longue durée qui ne présentait pas les caractéristiques de l'emphytéose. La sous-location accordée à la SARL [9] a cessé d'exister à la cessation du bail principal, ainsi que déjà jugé par la cour d'appel de Rennes. Elle affirme s'être efforcée de faire en sorte que ce ne soit pas un promoteur immobilier qui puisse bénéficier de l'acquisition des biens appartenant à la congrégation et admet avoir bénéficié d'une simple mise à disposition des locaux de la part de la [15], nouvelle propriétaire, jusqu'en juin 2021.



23. La congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis nie avoir fait la moindre déclaration mensongère dans le cadre de la procédure d'expulsion, ni avoir réservé de traitement de faveur à l'association Foyer [12] qui s'est montrée plus ouverte à la conciliation, même si sa présence persistante dans ses locaux tient de la seule tolérance et non d'un nouveau bail, laquelle présence a généré des indemnités d'occupation et non des loyers. Elle ignorait la demande d'autorisation administrative d'exploiter, effectuée unilatéralement par l'association Foyer [12], qui avait pour seule finalité de préserver le droit d'exploitation du foyer des jeunes travailleurs dans l'attente de la finalisation d'un accord amiable avec elle quant à la reprise de cette exploitation. En réalité, son souhait de vendre les locaux explique la précarité de la situation, ce projet ayant été ajourné en raison du maintien abusif dans les lieux de la SARL [9]. Les fonctions occupées par S'ur [F] [I] à la fois au sein de la congrégation et de l'association, de nature purement administrative, ne permettent pas d'établir la collusion frauduleuse alléguée. De son côté, elle affirme n'avoir jamais donné aucun mandat quelconque à la [15] qui sera finalement l'acquéreur de l'immeuble et n'avait pas connaissance du mandat qu'aurait pu lui confier l'association Foyer [12]. Elle n'a notamment jamais été informée de l'espoir que nourrissait l'association Foyer [12] de récupérer l'exploitation du foyer avec l'accord de la [15], qui n'a pas été privilégiée puisque son offre d'achat était identique à celle du promoteur intéressé et dont la mission sociale s'accordait avec ses préoccupations.



Réponse de la cour



24. Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 



25. En l'espèce, suivant acte authentique des 1er et 11 juin 1996, l'association Foyer [12] a bénéficié d'un bail qualifié d' 'emphytéotique' de la part de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis pour une durée de 18 années commençant à courir le 1er octobre 1995 pour s'achever le 30 septembre 2013.



26. L'association Foyer [12] a, dans le cadre de son activité de foyer de jeunes travailleurs, été amenée à assurer un service de restauration, pour lequel elle a employé deux salariés, Mme [R] et M. [A].



27. Suite à des difficultés économiques, les salariés ont proposé à l'association Foyer [12] de reprendre à leur compte cette activité, si bien qu'un contrat de bail a été signé le 30 septembre 2009 entre l'association, Mme [R] et M. [A], bail dont la durée prévue était du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2013, qui correspondait à la fin du bail principal dont l'association elle-même bénéficiait.

28. Le même jour, une 'convention de restauration' a été signée entre la SARL [9], représentée par Mme [R] et M. [A], et l'association Foyer [12] dans laquelle la première s'engageait 'à assurer le fonctionnement du restaurant de l'association'. Ce contrat devait s'achever le '30 septembre 2013, date de fin du bail entre l'association Foyer [12] et le propriétaire. Il pourra être renouvelé en fonction des nouvelles modalités du bail requises entre ces derniers. En cas de renouvellement du bail, la SARL [9] reste prioritaire dans l'exploitation du service restauration'.



29. La cour observe d'abord que S'ur [F] [I], qui a la qualité d' 'assistante provinciale' au sein de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis, est en mesure de parler au nom de cette dernière, ainsi qu'elle le fait dans un courrier du 24 octobre 2018 dans lequel elle offre à la [15] d'acquérir l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire à [Localité 16], sis [Adresse 13] et [Adresse 14], au prix de 1.700.000 '.



30. Or, il apparaît que S'ur [F] [I] est aussi membre du conseil d'administration de l'association Foyer [12]. Elle y est nécessairement informée des décisions prises, ainsi qu'en témoignent les comptes-rendus produits du 9 janvier 2015, du 3 février 2015, du 23 février 2015, du 23 mars 2015, du 24 avril 2015, du 2 juin 2015, du 9 novembre 2015, du 7 décembre 2015, du 18 mai 2017, du, du 7 février 2019, du 6 juin 2019, du 16 octobre 2019 ou encore du 9 juillet 2020. S'ur [F] [I] était également présente à l'assemblée générale de l'association Foyer [12] du 19 octobre 2017 (seul procès-verbal versé aux débats).



31. Si l'intégralité de l'historique des compte-rendus de l'association Foyer [12] n'est pas produit, l'assiduité de S'ur [F] [I] confirme l'importance que revêt, pour la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis, de participer aux décisions collectives de l'association.



32. De ce point de vue, la rédaction du courrier du 24 octobre 2018 est édifiante : ' Aujourd'hui, en reprenant contact avec vous, il nous semble important de revenir sur cette histoire qui est celle du foyer [12]. Le foyer des jeunes travailleurs [7] a été fondé en 1938 par les soeurs de la Charité de Saint-Louis, pour accueillir des jeunes filles en recherche de travail, éloignées de leur famille pour diverses raisons. Répondant aux besoins du temps, cette oeuvre sociale s'est développée rapidement et le foyer a su évoluer au cours de son histoire. Géré à l'origine par la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis, celle-ci crée en 1982 une association (loi 1901) pour assurer la gestion de l'établissement. Il s'agissait d'associer des laïcs au développement du foyer afin de lui donner les moyens de poursuivre sa mission privilégiant toujours des priorités humaines et sociales. L'objectif de la congrégation était d'évoluer et d'adapter l'établissement aux exigences sociales de l'époque'.



33. En réalité, l'association Foyer [12] n'est qu'un organe d'exécution créé par la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis qui en assure la maîtrise depuis l'origine. Dans ces conditions, cette dernière ne peut pas sérieusement soutenir qu'elle ignorait tout des décisions prises par l'association Foyer [12].



34. C'est notamment le cas lorsque l'association Foyer [12] a décidé de 'déléguer' l'exploitation de la restauration du foyer des jeunes travailleurs à Mme [R] et M. [A] suivant bail du 30 septembre 2009.



35. C'est encore le cas lorsque l'association Foyer [12] contracte avec la [15] le 1er août 2015 un mandat de gestion, dans lequel elle lui délègue 'l'administration générale de (ses) activités'. La [15] est censée assurer 'la gestion opérationnelle de l'association par la réalisation et la continuité de tous les actes d'administration et de gestion de l'association relevant de l'administration générale de l'association'. Figurent dans ses missions notamment la réalisation des budgets, la gestion du personnel et la mise en oeuvre des obligations réglementaires de sécurité et d'hygiène.



36. Il n'est pas inutile d'observer que ce mandat, signé par la présidente de l'association Foyer [12] Mme [B] [J], fait suite à un rapport financier accablant établi par M. [X], expert-comptable, lors du conseil d'administration du 2 juin 2015, qui précise 'qu'il refusera de certifier les comptes car les éléments nécessaires ne lui ont pas été fournis', le compte-rendu indiquant que 'ces anomalies permettent de tout supposer, y compris des faits délictueux'. L'expert-comptable y relate encore 'avoir été confronté à un blocage systématique de la directrice qui lui refusait d'avoir accès à la gouvernance de l'association', ajoutant 'n'avoir aucune confiance vis-à-vis de Mme [V]'.



37. Bien que le procès-verbal n'en soit pas versé aux débats, il semble que ce soit à l'occasion de l'assemblée générale de l'association Foyer [12] du 22 juin 2015 que le sort de la directrice a été scellé, puisque le compte-rendu mentionne que, pour cette assemblée générale à venir, les 'interventions de S'ur [F] [I] et [T] [H] pour la présentation des comptes (et) [O] [L] parlera du mandat de gestion'.



38. Il s'en évince que la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis était parfaitement informée des problèmes financiers de l'association Foyer [12] qui ont conduit au mandat de gestion confié à la [15]. D'ailleurs, ce projet était évoqué dès le conseil d'administration du 3 février 2015 en raison de l'absence de la directrice 'en congé maladie'.



39. La relation entre l'association Foyer [12] et la [15] n'était pas nouvelle puisqu'il existait déjà une 'convention partenariale pluriannuelle' signée entre elles le 1er avril 2014, visant une collaboration sur le plan institutionnel (collaboration entre conseils d'administration, partage de réseaux, information mutuelle sur le secteur de l'hébergement et du logement, mutualisation des moyens) et technique (coordination des mesures d'accompagnement social, continuité dans le parcours d'insertion des jeunes, coopération sur les pratiques, développement de projets). La mutualisation des moyens, notamment, y est très poussée puisqu'elle englobe la logistique, les formations et le personnel.



40. La congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis n'ignorait rien de ces relations, ainsi qu'elle le rappelle dans son courrier du 24 octobre 2018 (supra § 32) : 'La législation relative aux institutions sociales évoluant, l'association Foyer [12] s'est donc en toute logique rapprochée de votre association pour répondre au mieux aux nécessités d' aujourd'hui dans le domaine socio-éducatif, au point de vous confier un mandat de gestion pendant deux ans'.

41. S'ur [F] [I], pour le compte de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis, souligne dans ce courrier 'une grande cohérence entre les valeurs humaines et la finalité du projet social du foyer et celles de la [15]. (...) La congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis soutient également ce projet et l'encourage'.



42. La réponse de la [15] du 29 novembre 2018 confirme ce lien privilégié avec la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis : 'C'est fort d'une collaboration ancienne avec la [15] et sur des valeurs partagées que vous nous proposez aujourd'hui ce bien à la vente'.



43. L'omniprésence de la [15] au sein de l'association Foyer [12] va à ce point poser problème que le procès-verbal du conseil d'administration de l'association du 18 mai 2017 relate : 'Comme l'avait annoncé le Pt [D] [C] et le Dr Gl de la [15] [O] [L], lors de la réunion d'information du 4/05/17, les avocats de la [15] ont suggéré de suspendre le MANDAT DE GESTION le 1er mai 2017, avec une prolongation jusqu'au 30 MAI 2017. Date de délibéré du référé : le 1er juin 2017. À noter que les administrateurs représentant la [15] au CA du FJT [12] ont démissionné le 31 mars 2017, afin de n'être pas impliqués dans la procédure en cours avec les restaurateurs. Cette position est bien sûr politique'.



44. Cette prévention, fondée sur une suspicion de conflit d'intérêts, honore les membres de la [15] mais interroge sur les intentions dissimulées par les intimées à Mme [R] et M. [A] ainsi qu'à la SARL [9].



45. Le compte-rendu du conseil d'administration du 16 octobre 2019 confirme que la [15] 'monte actuellement un financement pour l'acquisition de l'immobilier du FJT et des maisons adjacentes (propriété de la congrégation)'. M. [L], directeur général de la [15], y conseille 'd'aborder les perspectives de rapprochement et le futur partenariat entre le FJT [12] et la [15] : à savoir une plate-forme d'insertion à 3 branches : nom proposé souhaité par la congrégation : '[8]' : approbation du CA. Si par la suite, il devait y avoir une fusion-absorption, il serait souhaitable pour les salariés du FJT [12] de conserver leur convention'. 



46. Dans ces conditions, l'hégémonie programmée de la [15], avec la bénédiction de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis, ne pouvait certes plus laisser aucune place à la SARL [9].



47. Les appelants considèrent que la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis joue par ailleurs l'ambiguïté lorsqu'elle indique, prétextant une situation devenue précaire, ne percevoir que des indemnités d'occupation et non pas des loyers depuis la cessation du bail emphytéotique des 1er et 11 juin 1996, dont l'article 5 intitulé 'Promesse de bail' est pourtant ainsi rédigé : 'À titre de condition essentielle et déterminante du présent bail emphytéotique sans laquelle LE PRENEUR n'aurait pas contracté, LE BAILLEUR s'engage irrévocablement et engage, de la même manière, tous ses ayants cause à accorder au PRENEUR, lorsque ce dernier aura, à l'expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable, perdu la propriété des nouvelles constructions par suite du droit d'accession du BAILLEUR, un contrat de location portant sur partie ou totalité des biens immobiliers issus du présent bail emphytéotique'.



48. Toutefois, le maintien dans les lieux de l'association Foyer [12] n'obéissait pas nécessairement à la mise en oeuvre de la promesse d'un bail, du moins la preuve n'en est-elle pas rapportée. Les rapports privilégiés entre la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12] mais aussi la mise en vente de l'immeuble rendaient concevable, dans l'attente du départ de la SARL [9], le choix fait par la propriétaire.



49. Si elle n'a effectivement pas été associée au contrat de sous-location conclu le 30 septembre 2009 entre l'association Foyer [12] d'une part et Mme [R] et M. [A] d'autre part, en infraction aux dispositions de l'article 8 intitulé 'Cession - sous-location' du bail emphytéotique des 1er et 11 juin 1996, la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis s'indigne faussement de ce qu'elle n'en aurait pas été avisée, ainsi que vu plus haut, compte tenu de la participation active d'une de ses membres à toutes les décisions de l'association.



50. La position adoptée par l'association Foyer [12] devant le juge des référés saisi d'une demande d'expulsion peut effectivement apparaître étrange en ce qu'elle tendait :



- à nier le caractère emphytéotique du bail,

- à voir reconnaître l'irrégularité de la convention de sous-location,

- à accepter la fin du bail initial, malgré la promesse de bail (supra § 47).



51. Certes, c'est en occultant l'orientation prise avec la [15] depuis plus de deux ans que, dans ses conclusions du 16 mars 2017, l'association Foyer [12] indiquait également que 'le problème actuel est donc de déterminer, mais cela ne redonne pas vie au bail initial, si l'association concluante va passer un nouveau bail, si elle va passer la main à une autre association ou même si la congrégation ne va pas reprendre par elle-même la gestion de ce foyer de jeunes travailleurs'. Mais cette hésitation, qui n'était pas nécessairement feinte, procède d'un choix légitime de propriétaire.



52. Devant cette même juridiction, la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis concluait qu'elle 'serait tout à fait en droit de solliciter l'expulsion de l'association Foyer [12] comme elle le fait aujourd'hui à l'égard de la SARL [9]. Toutefois, à la différence de cette dernière, avec laquelle aucune solution amiable ou conciliatoire n'a pu être envisagée, l'association Foyer [12] demeure elle ouverte à des discussions amiables qui sont actuellement en cours'.



53. Là encore, la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis va curieusement nier, comme l'association Foyer [12], la nature emphytéotique du bail les liant alors que c'est pourtant la qualification qu'elles en avaient elles-mêmes donnée au moment de sa souscription. La congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis ne souhaitait clairement pas voir s'installer sur place un locataire dans le cadre d'un bail commercial qui était susceptible de fragiliser son projet de revente de l'immeuble. Le fait de maintenir l'association Foyer [12] dans les lieux à titre précaire dans l'attente de la finalisation de la vente peut parfaitement s'entendre.



54. L'intention commune de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et de l'association Foyer [12] était manifestement de disqualifier le bail emphytéotique pour ne retenir qu'un bail de longue durée dans lequel 'le locataire ne bénéficie d'aucune maîtrise foncière et n'a aucunement la possibilité de consentir un bail commercial tout simplement parce qu'il ne peut octroyer à un sous-locataire plus de droits qu'il n'en a lui-même', cette intention n'étant pas dissimulée comme figurant dans les conclusions de l'association Foyer [12].



55. Cette position, visant à dénier tout droit à requalification en bail commercial au profit de la SARL [9] de façon à obtenir son éviction rapide en vue d'installer la [15] sur la place, avec charge de maintenir l'association Foyer [12] dans les lieux, apparaît effectivement comme une collusion d'intérêts et elle va d'ailleurs prospérer devant le juge des référés qui n'a pu, dans son ordonnance du 1er juin 2017, que constater que la SARL [9] n'avait pas saisi le délai qui lui était octroyé pour faire juger par le juge du fond la contestation relative à 'la qualification juridique des actes', décision qui sera confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Rennes du 7 mars 2018.



56. Pour autant, le fait de dissimuler une information à la SARL [9], à Mme [R] et à M. [A] ne peut dégénérer en faute que si elle est frauduleuse, par exemple si elle tend à infléchir de mauvaise foi le sort du litige au détriment de la partie adverse.



57. Or, les moyens juridiques étaient déployés en toute transparence devant la juridiction tant par la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis que par l'association Foyer [12], ce qui ne laissait aucun doute sur l'entente évidente entre ces parties. Le seul fait d'avoir tenu les appelants dans l'ignorance de leur véritable projet, à savoir la revente de l'immeuble de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis à la [15] avec maintien dans les lieux de l'association Foyer [12], n'est pas en soi fautif.



58. Le juge des référés, en l'absence de saisine de la juridiction du fond concernant la qualification juridique appropriée du bail litigieux liant la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis à l'association Foyer [12], malgré les longs développements qu'y avaient consacré la parties dans leurs écritures, n'a pu que constater l'intérêt légitime que la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis avait de récupérer 'l'entière disposition des lieux dont elle est propriétaire', nonobstant la reconduction du bail emphytéotique alléguée par la SARL [9]. La cour observe que le juge des référés avait en mains le bail emphytéotique en question puisqu'il cite l'article 5 relatif à la cession ou sous-location du bail. Il disposait donc des tenants et aboutissants du litige, dont le sort n'aurait pas changé même en connaissance du projet de revente de l'immeuble à la [15].



59. La question de la nature du bail a encore été posée devant la cour d'appel de Rennes sur appel de l'ordonnance de référé du 1er juin 2017. Mais, dans son arrêt du 7 mars 2018, la cour, pour confirmer l'ordonnance, va retenir que 'le statut des baux commerciaux est subordonné à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant. Or, il ressort de la convention de restauration signée entre la SARL [9], Mme [R] et M. [A] (d'une part) et l'association Foyer [12] (d'autre part) que les premiers se sont engagés à assurer le fonctionnement du restaurant de l'association gérant le foyer des jeunes travailleurs ayant pour obligation de respecter le caractère social du service, en lien avec le projet de l'association en proposant un restaurant self service le midi du lundi au vendredi avec une politique tarifaire pour le public prioritaire défini par un comité de pilotage', de sorte que, 'd'évidence, il ne s'agit pas d'un bail commercial'. Pour la cour d'appel, l'article 10 de cette convention prévoit simplement une priorité à la SARL [9] en cas de renouvellement du bail, ce que n'a pas souhaité l'association Foyer [12].



60. Il s'en évince que, au-delà de la position commune de la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et de l'association Foyer [12] sur la nature du bail emphytéotique, qui n'a été déterminante ni devant le premier juge, ni devant la cour d'appel, la SARL [9], Mme [R] et M. [A] n'avaient en réalité aucune chance d'obtenir la requalification du contrat de sous-location en bail commercial.



61. Si l'on peut regretter une transparence insuffisante, mère de toutes les suspicions, affichée par la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis et l'association Foyer [12], aucune intention de nuire à la SARL [9] n'est pour autant mise en évidence, alors au contraire que cette dernière a accepté la précarité de sa situation telle qu'elle ressortait clairement du contrat de sous-location et de la convention de restauration du 30 septembre 2009 (supra § 28).



62. Enfin, il ne peut pas être fait reproche à la congrégation des s'urs de la Charité de Saint Louis d'avoir, au même prix, privilégié, pour la revente de son immeuble, la [15] au détriment d'un promoteur immobilier, alors que, précisément, ce choix était dicté par la poursuite de ses oeuvres sociales sous une autre forme, grâce au maintien dans les lieux de l'association Foyer [12].



63. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL [9], Mme [R] et M. [A] de leurs demandes.



Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts



64. C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte sans réserve, que les premiers juges ont débouté l'association Foyer [12] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts. Elle sera pareillement déboutée de sa demande au titre de l'appel abusif.



Sur les dépens 



65. Le chef des dépens de première instance sera confirmé. La SARL [9], Mme [R] et M. [A], partie perdante, seront condamnés aux dépens d'appel.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



66. Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 4 janvier 2022,



Y ajoutant, 



Déboute l'association Foyer [12] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'appel abusif,



Condamne la SARL [9], Mme [R] et M. [A] aux dépens d'appel,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE