Cour d'Appel · 5e chambre civile — 29 avril 2025

ARRÊT n°2025-



































Grosse + copie

délivrées le

à













COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 29 AVRIL 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/05418 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PS25



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 25 AOUT 2022 

TRIBUNAL JUDICIAIRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER 

N° RG 11-21-000052 



APPELANTE :



Madame [G] [U]

née le 01 Août 1987 à [Localité 4]

CCAS [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012128 du 23/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de Me Marie CHAREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine LEBOUCHER, avocat plaidant 





INTIMES :



Monsieur [L] [F]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



S.A.S. PECOUL IMMOBILIER SAS immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°322 747 486, agissant poursuites et diligences de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Estelle MERCIER de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Arnaud LAURENT, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.



*

* *



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 5 décembre 2015, M. [L] [F], représenté par son mandataire, la SARL Pecoul Immobilier, a donné à bail à Mme [G] [U] un studio situé [Adresse 3] à [Localité 4] (34), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 297 euros, outre 20 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie d'un montant de 297 euros a été versé par la preneuse.



Arguant de divers désordres présents dans le bien pris à bail et à défaut, selon elle, de prise en charge tant par l'agence gestionnaire que par le bailleur, Mme [G] [U] a saisi les services de la caisse d'allocations familiales (CAF) le 3 janvier 2020, puis ceux de l'agence régionale de santé (ARS) le 10 juin 2020.



Par arrêté en date du 12 octobre 2020, le préfet de l'Hérault a déclaré insalubre de manière remédiable les lieux pris à bail par Mme [G] [U], a laissé six mois au bailleur pour réaliser les travaux précisément décrits pour y remédier, pour reloger la locataire et a notamment dit que les loyers cessaient d'être dus à compter du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté.



Estimant avoir subi des divers préjudices durant plusieurs mois et ne pas avoir été relogée suite à l'arrêt d'insalubrité, par exploits d'huissier du 30 décembre 2020, Mme [G] [U] les a attraits devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'indemnisation.



Le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :




Condamne M. [L] [F] à payer à Mme [G] [U] les sommes de :

1 400 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 3] à [Localité 4],

500 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [L] [F] à payer à Mme [G] [U] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sauf à ce que le conseil de Mme [G] [U] renonce à percevoir la contribution de l'Etat, et dans ce cas, Condamne M. [L] [F] à payer à celui-ci la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et repris à l'article 700 al 1er 20 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [F] aux entiers dépens de l'instance ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.




Le premier juge a retenu que Mme [G] [U] n'établissait pas avoir subi un préjudice matériel, les photographies jointes étant insuffisantes à l'établir.



Il a relevé que la locataire avait subi un préjudice de jouissance du mois de septembre 2019 au 13 janvier 2021, l'état du logement déjà vétuste lors de la prise à bail s'étant fortement dégradé au cours de la location du fait de l'humidité, notamment. Il a toutefois retenu que Mme [G] [U] avait retardé l'intervention des artisans en ne laissant pas l'accès à l'appartement litigieux.



Le premier juge a retenu que Mme [G] [U] avait subi un préjudice moral du fait de l'état de l'appartement et du retard dans la réalisation des travaux mais que ce préjudice devait être pondéré du fait de sa résistance aux réparations proposées par le bailleur.



Il n'a pas reconnu de faute à l'égard de la SARL Pecoul Immobilier.



Mme [G] [U] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 octobre 2022. 



Dans ses dernières conclusions du 7 juillet 2023, Mme [G] [U] demande à la cour de :





Infirmer la décision du 25 août 2022 du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'elle :


Juge que l'agence Pecoul Immobilier n'avait commis aucune faute,

Déboute Mme [G] [U] de sa demande de Condamner l'agence Pecoul Immobilier et M. [L] [F] in solidum à verser à Mme [G] [U] :


. la somme de 5 309,74 euros au titre du préjudice de jouissance subi, évalué sur la base de la valeur locative et des sommes perçus intégralement par les propriétaires en contrepartie de l'occupation,

. la somme de 1 000 euros au titre du préjudice matériel,

. la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;



Condamner l'agence Pecoul Immobilier et M. [L] [F] in solidum à verser à Mme [G] [U] :


la somme de 5 309,74 euros au titre du préjudice de jouissance subi, évalué sur la base de la valeur locative et des loyers perçus intégralement par les propriétaires,

la somme de 1 000 euros au titre du préjudice matériel,

la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;


Les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la présente décision et qu'en cas d'exécution par voie extrajudiciaire les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la partie succombante, en sus de l'indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Mme [G] [U] conclut à l'engagement de la responsabilité de M. [L] [F], le logement ne présentant pas, selon elle, les caractéristiques d'un logement décent. Elle met en avant la forte humidité du logement, la faible isolation ainsi que les moisissures et absence d'eau chaude et produit des certificats médicaux. 



En ce sens, elle soutient avoir subi un préjudice de jouissance tenant à l'impossibilité de résider dans le logement loué du fait de son état dégradé et un préjudice moral, arguant avoir été impactée par les conditions indignes dans lesquelles elle a dû vivre. Elle sollicite également la réparation de son préjudice matériel, affirmant que de nombreux effets personnels ont été affectés par l'humidité et la moisissure du logement.



Mme [G] [U] conclut également à l'engagement de la responsabilité de l'agence Pecoul Immobilier, mandataire, pour faute de gestion. Elle affirme que la société, professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'indécence d'un logement dépourvu de ventilation, comportant un dispositif de chauffage vétuste et sans cumulus accessible mais a tout de même proposé le bien en location. Elle ajoute que l'agence a, à plusieurs reprises, été informée des désordres affectant le logement mais n'a jamais agi. Selon elle, cette faute a contribué aux différents préjudices subis par la locataire.



Dans ses dernières conclusions du 6 mai 2023, M. [L] [F] demande à la cour de :





Déclarer même d'office l'appel de Mme [G] [U] irrecevable injuste et mal fondé ;

Débouter Mme [G] [U] de l'intégralité de ses demandes fins et prétentions ;

Recevoir l'appel incident de M. [L] [F] ;

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, à l'exception de celles par lesquelles il a débouté Mme [G] [U] de ses demandes au titre du préjudice matériel ;

Débouter Mme [G] [U] de l'intégralité de ses demandes fins et prétentions ;

Ecarter des débats la pièce 18 produite par Mme [G] [U] et consistant en une attestation de M. [N] [B] ;

A titre principal,

Constater que l'essentiel du sinistre trouvait sa cause à l'extérieur de l'immeuble propriété de M. [L] [F] et est imputable à l'administration qui est un tiers vis-à-vis du bailleur ;

Constater que les diagnostics et travaux de reprise ont nécessairement été affectés par le confinement qui constitue un évènement de force majeure ayant duré du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 ;

Retenir en conséquence qu'il n'existe aucune faute imputable à M. [L] [F] et débouter en conséquence Mme [G] [U] de l'intégralité de ses demandes fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

Constater qu'il n'est pas rapporté de manière sérieuse certaine et probante la preuve de désordres avant le mois de février 2020 et qu'il n'est pas ensuite démontré l'ampleur et la persistance des désordres qui ont évolué au fil du temps ;

Constater que les travaux nécessaires pour mettre fin à l'humidité ont eu lieu en juin 2020 ;

Constater que Mme [G] [U] a manqué à ses obligations de locataire en ne permettant pas l'accès aux locaux pour réaliser les travaux ;

Constater que M. [L] [F] a tout mis en 'uvre pour trouver l'origine du sinistre, effectuer les travaux de réparation et ce y compris pendant une période particulièrement difficile en ce que le confinement était en vigueur ;

Constater que Mme [G] [U] s'acquitte d'une somme maximale de 98 euros par mois au titre de son loyer ;

Constater que les lieux n'ont jamais été totalement inhabitables ;

Débouter en conséquence Mme [G] [U] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions sauf à les ramener à de plus juste proportion pour tenir compte de la responsabilité du sinistre, de la durée du trouble, des fautes de Mme [G] [U] ;

La condamner à payer à M. [L] [F] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.





M. [L] [F] soutient l'exonération de sa responsabilité dans les désordres survenus dans l'appartement loué par Mme [G] [U] sur le fondement de la force majeure et du fait d'un tiers. Il affirme que le sinistre serait dû à des remontées telluriques échappant à son contrôle dès lors que les réseaux d'évacuation des eaux usées appartiennent, selon lui, à la commune. Il ajoute que l'arrêté d'insalubrité n'aurait jamais dû être pris en ce qu'il a été mis fin aux désordres affectant le logement entre le passage de l'ARS et la publication de l'arrêté.



A titre subsidiaire, M. [L] [F] conclut au rejet de la demande de remboursement des loyers de septembre 2019 à octobre 2020, arguant du fait que la locataire ne justifie pas la date de notification de l'arrêté à son bailleur et qu'elle ne se serait pas acquittée de son loyer durant cette période. Il ajoute que la seule période visée par l'arrêté a bien été prise en compte par le mandataire du bailleur, qui a établi un décompte ne comportant que la provision sur charge pour les mois de novembre et décembre 2020.



Le bailleur soutient que Mme [G] [U] échoue à rapporter la preuve de la durée et de la gravité des troubles entre le mois de septembre 2019 et octobre 2020 dès lors que le rapport de l'ARS du 10 juin 2020 a été dressé seulement une semaine après le début de la réalisation des travaux sur le domaine public et que les travaux réalisés par M. [L] [F] ont permis de remédier aux désordres malgré le contexte de pandémie et les difficultés opposées par la locataire.



M. [L] [F] fait valoir que Mme [G] [U] a commis une faute à l'origine de son préjudice en n'entretenant pas correctement le logement et en s'opposant sans raison à la réalisation des travaux malgré plusieurs relances de la part de la SARL Pecoul.



Il conclut au rejet des prestations de l'appelante en lien avec l'eau chaude, précisant que le chauffe-eau a été remplacé le 23 septembre 2019 et le mitigeur le 17 avril 2020.



Il conteste l'existence d'un préjudice matériel et moral, en ce que Mme [G] [U] n'en rapporterait pas la preuve, et soutient qu'il ne peut être fait droit aux prétentions indemnitaires de l'appelante au-delà de la somme de 98,22 euros par mois en ce que la majeure partie du loyer a été réglée par la CAF.



Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2023, la SARL Pecoul Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :





A titre principal,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 25 août 2022 ;

A titre subsidiaire,

Juger que l'agence Pecoul Immobilier ne pourra être condamnée in solidum au paiement d'un quelconque préjudice de jouissance ou matériel ;

Débouter Mme [G] [U] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de l'agence Pecoul Immobilier ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [G] [U] à payer à l'agence Pecoul Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.





La SARL Pecoul Immobilier conteste le caractère indécent de l'appartement lors de la conclusion du contrat de location et s'appuie en ce sens sur l'état des lieux d'entrée.



Elle soutient avoir réalisé les diligences nécessaires au plus tôt et ne pas avoir commis de faute de gestion. La SARL Pecoul Immobilier ajoute que le retard dans la réalisation des travaux est consécutif au refus de Mme [G] [U] d'autoriser l'accès à son appartement, malgré plusieurs relances.



A titre subsidiaire, la SARL Pecoul Immobilier avance que la locataire ne rapporte pas la preuve des préjudices allégués et ne peut se fonder sur l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, n'étant applicable que concernant les relations entre bailleur et locataire, pour solliciter la condamnation solidaire de l'agence immobilière.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.





MOTIFS



1. Sur la responsabilité de M. [L] [F], en sa qualité de bailleur



Si l'article 1719 du code civil fait peser sur le bailleur une obligation de délivrance d'un logement décent, cette obligation cesse toutefois en cas de force majeure.



L'article 1218 du même code prévoit qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue.



Au cas d'espèce, la cour relève que le logement en litige consiste en un studio situé au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien localisé au centre-ville de Montpellier, que M. [L] [F] le donne à bail par l'intermédiaire de la SARL Pecoul Immobilier depuis 1995 et que le bail en litige est en date du 2 décembre 2015.



Depuis cette date, la cour relève que le bailleur justifie de travaux d'entretien et de remplacements d'équipements, ceci de façon régulière, et que c'est par un courriel du 20 novembre 2019 que Mme [G] [U] a évoqué un problème de porte coulissante et, incidemment, pour la première fois, d'humidité au sein du logement.



A la suite, la CAF a établi un constat le 18 février 2020, duquel il ressortait notamment la présence de traces d'humidité sur la base des murs de la pièce principale et de la salle de bains.



Dans son courriel adressé aux services de la ville de Montpellier le 19 février 2020, Mme [G] [U] a notamment fait état d'une odeur nauséabonde provenant des toilettes.



Il ressort du rapport de l'ARS établi le 25 juin 2020,que «  Le sol et la salle d'eau comprenant le cabinet d'aisances est entièrement dégradé par l'humidité et son étanchéité n'est pas garantie, que dans l'ensemble du logement les murs se dégradent de manière importante en partie basse sous l'effet de l'humidité, que de la moisissure se développe sur les murs et dans les placards, ce qui dégage une odeur prégnante dans le logement, ['] que les murs à l'extérieur côté cour et côté rue présentent des auréoles dues à des infiltrations répétées. Ces traces d'humidité peuvent être liées à un défaut d'étanchéité du réseau d'évacuation des eaux usées qui circule sous le logement. ».



A la suite, un arrêté de traitement d'insalubrité a été pris le 12 octobre 2020, avec obligation de relogement de la locataire, au motif que le logement représentait un danger manifeste pour la santé de l'occupant.



Sur cette période, la cour relève que la SARL Pecoul Immobilier, informée de difficultés en lien avec l'évacuation des eaux usées, a mandaté à plusieurs reprises la SAS Somes afin qu'elle intervienne, celle-ci procédant alors à des débouchages ponctuels en février, mars et avril 2020, et ce n'est qu'en mai 2020, au moment de la levée progressive du confinement, qu'elle a pu investiguer au moyen d'une caméra et identifier, suivant un rapport établi le 28 mai 2022, qu'il existait un point de blocage au niveau des égouts situés sous le trottoir de la [Adresse 7], conduisant en conséquence le mandataire de M. [L] [F] à mettre en demeure le gestionnaire du réseau public d'intervenir, le 11 juin 2020.



Il résulte ainsi de ces éléments que les désordres subis par Mme [G] [U] ont trouvé leur cause dans une obstruction des égouts situés à l'extérieur de l'immeuble, sur le domaine public. Cette obstruction consiste au cas d'espèce, de surcroit en période de pandémie et de confinement, une cause extérieure, irrésistible et imprévisible, de sorte qu'elle est exonératoire de la responsabilité de M. [L] [F].



La cour relève au surplus qu'à compter du mois d'avril, et plus particulièrement à partir de septembre 2020, de nombreux travaux ont été entrepris dans logement, dont certains ont été retardés en raison de l'opposition de Mme [G] [U], comme a pu le relever le premier juge, notamment de remise en peinture de la totalité du studio et de réfection des sols, de remplacement des bouches d'aération, de la pose d'un extracteur et d'une barrette d'aération sur la fenêtre de la pièce à vivre, du réglage de la porte palière, du remplacement de la porte WC, de la re-fixation d'une prise de courant, de la pose de radiateurs et du remplacement de roulettes de placards, ainsi que de l'achat d'un réfrigérateur neuf, ce qui a conduit à la levée de la situation d'insalubrité.



En conséquence de ce qui précède, aucune responsabilité ne pouvant être retenue à l'encontre de M. [L] [F] en lien avec les préjudices subis par Mme [G] [U], le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Mme [G] [U] de ses prétentions indemnitaires en lien avec son préjudice matériel.



2. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [G] [U] sera condamnée aux dépens de l'instance.



Mme [G] [U], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à M. [L] [F] la somme de 800 euros et à la SARL Pecoul Immobilier la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



INFIRME le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté Mme [G] [U] de ses prétentions indemnitaires en lien avec son préjudice matériel.



CONDAMNE Mme [G] [U] à payer à M. [L] [F] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE Mme [G] [U] à payer à la SARL Pecoul Immobilier la somme de 400 euros la somme de 400 euros sur le même fondement ;



CONDAMNE Mme [G] [U] aux dépens de l'instance.



Le greffier, La présidente,