Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 29 avril 2025

COUR D'APPEL

D'ANGERS

1ère CHAMBRE A







YW/ILAF

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 21/00476 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EY7V



jugement du 22 décembre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d'inscription au RG de première instance : 18/01814





ARRET DU 29 AVRIL 2025



APPELANTS :



Monsieur [P] [K] [H] [A]

né le 13 décembre 1973 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [W] [N] épouse [H] [A]

née le 5 avril 1973 au [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Tous deux représentés par Me Isabelle AMBROIS-LEMELE, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 219012





INTIMES :



Maître [U] [M] [I] [L]

Office Notarial de [Localité 9], [Adresse 6]

[Localité 9]



MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 1]

[Localité 3]



Tous deux représentés par Me Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE - GODARD - BOUTARD - SIMON - GIBAUD, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20210201











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 8 octobre 2024 à 14'H'00, M. WOLFF, conseiller, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller



qui en ont délibéré



Greffier : Monsieur DA CUNHA 





ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 29 avril 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique reçu le 30 juin 2014 par Me [U] [L], notaire, M.'[P] [K] [H] [A] et Mme [W] [N] épouse [H] [A] ont vendu à M. [X] [E] et Mme [S] [G] une maison située au lieu-dit [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant le prix de 109 000 euros. Les'parties avaient auparavant conclu un compromis de vente sous signature privée le 8 mai 2014.



Se plaignant par la suite d'un dysfonctionnement du système d'assainissement individuel de l'habitation, M. [E] et Mme [G] ont obtenu qu'un expert soit désigné par ordonnance de référé du 22 mars 2017, puis, après que celui-ci a établi son rapport le 29 novembre 2017, ils ont fait assigner M. et Mme [H] [A] devant le tribunal de grande instance du Mans par acte d'huissier de justice du 6 juin 2018. Ces derniers ont appelé en garantie Me [L] et son assureur, la société MMA IARD assurances mutuelles (les MMA), par acte d'huissier du 6'février 2019.







Par jugement du 22 décembre 2020, le tribunal judiciaire du Mans, prenant la suite du tribunal de grande instance, a notamment :


Condamné M. et Mme [H] [A] à verser à M. [E] et Mme'[G] la somme de 14 795 euros au titre des travaux de remise en état du système d'assainissement, et celle de 4000'euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Débouté M. et Mme [H] [A] de leurs demandes faites à l'égard de Me [L] et des MMA ;

Condamné M. et Mme [H] [A] à verser à M. [E] et Mme'[G] la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. et Mme [H] [A] à verser à Me [L] et aux MMA la somme de 3500 euros en application du même article 700 ;

Condamné M. et Mme [H] [A] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Me Renou et Me Héron conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Le tribunal a retenu notamment :


Que le système d'assainissement avec épandage présentait des vices cachés entraînant la garantie des vendeurs, en ce qu'il était inadapté au regard de la nature du sol et du trop faible dimensionnement de la zone d'épandage ;

Que Me [L] avait commis une faute en n'avertissant pas les parties de l'obligation d'annexer à l'acte authentique de vente le document établi à l'issue du contrôle de l'installation en application de l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, mais que M.'et Mme [H] [A] ne subissaient pas de préjudice en relation de causalité avec cette faute, puisqu'ils auraient dû en toute hypothèse reprendre l'installation qui n'était pas conforme.




M. et Mme [H] [A] ont relevé appel de ces chefs du jugement par déclaration du 23 février 2021, en intimant M. [E], Mme [G], Me [L] et les MMA.



Par ordonnance du 24 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a notamment : 


Déclaré l'appel interjeté le 23 février 2021 par M. et Mme [H] [A] irrecevable à l'égard de M. [E] et Mme [G], mais recevable à l'égard de Me [L] et des MMA ;

Constaté le dessaisissement de la cour à l'égard de M. [E] et de Mme [G].




Puis la clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024.







EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, M. et Mme [H] [A] demandent à la cour :


D'infirmer le jugement en ce qu'il les a :


Déboutés de leurs demandes faites à l'égard de Me [L] et des MMA ;

Condamnés à verser à Me [L] aux MMA la somme de 3500'euros en application du même article 700 ;

Condamnés aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Me Renou et Me Héron conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;


De juger que Me [L] a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle ;

De condamner solidairement et en tout cas in solidum Me [L] et les MMA à les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées au profit de M. [E] et de Mme [G] ;

De condamner solidairement et en tout cas in solidum Me [L] les MMA à leur verser la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

De condamner solidairement et en tout cas in solidum Me [L] et les MMA aux dépens. 




Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2022, Me [L] et les MMA demandent à la cour : 


De juger sans objet et sans fondement la demande subsidiaire en garantie présentée contre eux par M. et Mme [H] [A] ;

De débouter M. et Mme [H] [A] de toute demande présentée contre eux ;

De confirmer le jugement ;

De condamner solidairement M. et Mme [H] [A] à leur verser la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés devant le cour ;

De condamner solidairement M. et Mme [H] [A] aux dépens exposés devant la cour, et de faire application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Héron.






MOTIVATION



1. Sur les conséquences du dessaisissement de la cour à l'égard de M.'[E] et Mme [G]



Moyens des parties



M. et Mme [H] [A] soutiennent que :

Le conseiller de la mise en état a déjà répondu que dans la mesure où leur condamnation était définitive, ils avaient plus que jamais intérêt à l'appel, qui est principal, relevé à l'égard de Me [L] et des MMA.



Me [L] et les MMA soutiennent que :

Dans la mesure où l'appel de M. et Mme [H] [A] dirigé contre M. [E] et Mme [G] a été jugé irrecevable, la cour n'est plus saisie de la demande principale des appelants et, par conséquent, l'appel en garantie présenté subsidiairement par ces derniers devient sans objet.



Réponse de la cour



Dans son ordonnance du 24 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a déjà indiqué expressément à Me [L] et aux MMA :



« Contrairement à ce qu'ils prétendent, l'irrecevabilité de l'appel à l'encontre de leurs co-intimés ne prive pas d'intérêt l'appel à leur encontre.



En effet, les époux [H] [A] [N], qui se retrouvent dans la position procédurale qui aurait été la leur s'ils n'avaient d'emblée interjeté appel que de la disposition les ayant déboutés de leurs demandes à l'encontre de Me [U] [L] et de la société MMA Iard Assurances Mutuelles, ont plus que jamais intérêt à relever appel, principal et non incident, contre ceux-ci en vue d'obtenir l'infirmation de cette disposition et leur condamnation à les relever et garantir de l'ensemble des condamnations, désormais définitives, prononcées au profit de M. [X] [E] et Mme [S] [G]. »



Ces explications sont toujours d'actualité il n'y a pas lieu en conséquence de déclarer sans objet la demande de garantie faite par M. et Mme [H] [A] à l'égard de Me [L] et des MMA.



2. Sur la responsabilité de Me [L]



2.1. Sur la faute



Moyens des parties



M. et Mme [H] [A] soutiennent que :

Me [L] a commis une faute engageant sa responsabilité en rédigeant et validant l'acte authentique de vente sans joindre le certificat d'assainissement conforme datant de moins de trois ans. Lorsqu'il a reçu l'acte, il avait parfaitement connaissance de ce qu'aucun certificat d'assainissement datant de moins de trois ans n'avait été établi, puisqu'il le rappelait lui-même dans son acte. Si Me [L] avait refusé de recevoir l'acte authentique de vente tant qu'il n'était pas en possession du certificat de conformité, le présent litige n'aurait jamais lieu. Le notaire n'a nullement alerté sur le risque qui pesait sur eux. Les photographies qu'ils ont remises aux acquéreurs et dont le notaire avait parfaitement connaissance démontrent de façon incontestable que les clauses de pur style figurant dans sa bibliothèque d'actes ne pouvaient pas être maintenues au cas présent, étant le seul professionnel du droit responsable des clauses figurant son acte, et de leur efficience.



Me [L] et les MMA soutiennent que :

À aucun moment la loi ne vient préciser que l'absence de production du certificat de contrôle des installations d'assainissement non collectif est un obstacle à la régularisation de la vente. M. et Mme [H] [A] était parfaitement informés de la nécessité de produire un certificat de moins de trois ans, puisque c'est M.'[H] [A] qui a établi le compromis de vente et qui a procédé à la rédaction de ce dernier, et que celui-ci fait état de cette obligation. L'acte notarié établi par Me [L] indique que le seul contrôle de l'assainissement individuel qui a été effectué remonte à 2006 et que cela ne signifie pas que l'installation est conforme au jour de la signature de la vente. Il indique de surcroît que l'acquéreur pourrait être amené à supporter la charge de la mise en conformité. Le notaire rappelle en outre qu'aucun contrôle de moins de trois ans n'a été réalisé par le vendeur aux termes de son acte.



Réponse de la cour



Il est constant que tout notaire est tenu, à peine d'engager sa responsabilité, d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de celui-ci.



Il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au moment de la vente litigieuse, qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Ce dossier comprend notamment le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de ce document, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.



En l'espèce, il n'est pas contesté que :


Le document précité n'a pas été annexé à la promesse de vente, qui'rappelait pourtant ces dispositions et à laquelle Me [L] n'est pas intervenu.

Il était toujours absent lors de la signature de l'acte authentique.




Pour retenir la faute de Me [L], le tribunal a considéré qu'il appartenait à celui-ci d'avertir les parties de l'obligation d'annexer ce document à cet acte.



Cependant, lorsqu'il a préalablement motivé la condamnation de M. et Mme'[H] [A], le tribunal a lui-même constaté que « dans la partie relative aux diagnostics techniques et environnementaux, l'acte (page 23 et 24) rappelle'l'exigence légale d'un tel diagnostic en ce qui concerne les installations d'assainissement non collectif ». Il a ensuite énoncé que « l'acte authentique (page 24) [alertait] Monsieur et Madame [H] [A] qu'en l'absence de diagnostic en cours de validité au jour de la signature de l'acte authentique, ils ne pourraient s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. »







L'acte stipule effectivement pages 23 et 24 :



« Pour l'information des parties a été dressé ci-après le tableau du dossier de diagnostics techniques tel que prévu par les articles L 271-4 à L 271-6 du Code de la construction de l'habitation, qui regroupe les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente selon le type d'immeuble en cause, selon sa destination ou sa nature, bâti ou non bâti. »



Suit un tableau qui mentionne expressément le diagnostic portant sur l'assainissement « si immeuble d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées », et ainsi la durée de validité de celui-ci, de trois ans.



Plus loin, page 27, l'acte rappelle, comme M. et Mme [H] [A] le font valoir eux-mêmes, qu'il n'est pas justifié « si le dispositif actuel est conforme, aucun control de moins de trois ans ayant été réalisé » (sic).



Enfin, l'acte précise page 24 « qu'en l'absence de l'un de ces diagnostics en cours de validité au jour de la signature de l'acte authentique de vente, ['] le'vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante'».



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, dans l'acte authentique qu'il a établi à l'attention des parties à la vente et que M. et Mme [H] [A] ont signé après avoir paraphé chacune des pages, Me [L] a bien informé ces derniers de l'obligation, qui pesait sur eux en application de l'article L. 271- 4 du code de la construction et de l'habitation, de fournir, lors de la signature de l'acte authentique de vente, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, ainsi que des risques juridiques liés à l'absence de ce document.



Cela n'est pas contredit par les « photographies du terrain et de son état d'entretien AVANT LA VENTE » produites, sans plus d'explications, par M. et Mme [H].



Une fois ces informations clairement délivrées, il n'appartenait pas au notaire de refuser d'instrumenter la vente, qui n'était ni inefficace ni inutile.



Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à Me [L] et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [H] [A] de leurs demandes à l'égard de celui-ci et des MMA.



3. Sur les frais du procès



M. et Mme [H] [A] perdant définitivement le procès, le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.



M. et Mme [H] [A] seront seuls condamnés solidairement aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à verser la somme de 4000 euros à Me [L] et aux MMA.



PAR CES MOTIFS :



La cour :



CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant :



Condamne solidairement M. [P] [K] [H] [A] et Mme [W] [N] épouse [H] [A] aux dépens de la procédure d'appel ;



Accorde le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à l'avocat de Me'[U] [L] et de la société MMA IARD assurances mutuelles ;



Condamne solidairement M. [P] [K] [H] [A] et Mme [W] [N] épouse [H] [A] à verser à Me [U] [L] et à la société MMA'IARD assurances mutuelles la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette la demande faite par M. [P] [K] [H] [A] et Mme [W] [N] épouse [H] [A] sur le fondement du même article 700.





LE GREFFIER LA PRESIDENTE











T. DA CUNHA C. MULLER