Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 29 avril 2025

ARRET 

N°





[M]





C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE sis à [Adresse 8]

TRESOR PUBLIC - SIP DE [Localité 10]

S.A.R.L. LE CLOS DE LA THEVE



 























AF/VB/CR/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT NEUF AVRIL 

DEUX MILLE VINGT CINQ





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04043 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JGG3 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DE L'EXECUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



Madame [S] [M] 

Née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 6] (CHINE)

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représentée par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS



APPELANTE



ET



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE sis à [Adresse 9] représenté par son syndic, la société A.N.I, exerçant sous l'enseigne ORPI PLESSIS ' AGENCE DU [Localité 12], Société par actions simplifiées, au capital de 100 000 euros, dont le siège social est sis à [Adresse 11], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de COMPIEGNE sous le numéro 317 613 438, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représenté par Me Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

Ayant pour avocat plaidant Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





TRESOR PUBLIC - SIP DE [Localité 10] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS



S.A.R.L. LE CLOS DE LA THEVE Société à responsabilité limitée au capital de 400 000,00 ' immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le n° 697.380.830 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS





INTIMES



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 1er avril 2025 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Anne BEAUVAIS Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.



Sur le rapport de Mme Agnès FALLENOT et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 29 avril 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Charlotte RODRIGUES, greffière.





*

* *



DECISION :



Par jugement du 7 février 2023, le tribunal judiciaire de Senlis a condamné Mme [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic la société A.N.I., la somme principale de 9 187,20 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 8 516,04 euros, et pour le surplus à compter du jugement, outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance.



Par jugement du 26 mars 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis a ordonné la vente forcée des biens immobiliers appartenant à Mme [M] à l'audience d'adjudication du 25 juin 2024.



Suivant jugement d'adjudication du 25 juin 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis a :



-déclaré recevable la contestation soulevée à l'audience d'adjudication,

-rejeté ladite contestation,

-adjugé à la société le Clos de la Thève, immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 697380830, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant, M. [C] [J], représentée par Me Frédéric Garnier, avocat au barreau de Senlis (SCP Serge Lequillerier- Frédéric Garnier) en sa qualité de plus fort et dernier enchérisseur et ce moyennant le prix principal de 126 000 euros : sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 9], les biens et droits ci-après désignés dépendant du bâtiment A, comprenant deux bâtiments édifiés sur un sous-sol commun divisé en quatre cages (A, B, C et D), comprenant :

- 1er sous-sol composé de caves, boxes et aires de stationnement,

- 2ème sous-sol composé de caves, boxes et aires de stationnement,

- bâtiment A cage A et B comprenant :

- un rez-de-chaussée,

- un premier étage,

- un deuxième étage,

- un troisième étage,

- bâtiment 2, cage C et D :

- un rez-de-chaussée,

- un premier étage,

-un deuxième étage,

- un troisième étage,

cadastré : section [Cadastre 5], lieudit [Adresse 9] pour une surface de 00ha 37a 71ca,

*le lot numéro 40 : cage B, au troisième étage, un appartement mansardé numéro 36 bis comprenant entrée avec placard, séjour avec coin cuisine et placard, dégagement, un WC, une salle de bains, et une chambre avec placard, le tout d'une superficie réelle de 51m2 et pondéré de 47,10 m2,

et les 92/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

et les .717/10 000èmes des charges spéciales " t ",

et les 754/ 10 000èmes des charges spéciales " v ",



*le lot numéro 70 : cage B, deuxième sous-sol, une cave numéro 32,

et les 2 / 10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

et les 40 / 10 000èmes des charges spéciales " t ",

et les 40 / 10 000èmes des charges spéciales " v ",

et tel que plus amplement exposé dans le cahier des conditions de vente et ses annexes, l'adjudicataire déclarant agir en qualité de marchand de biens et s'engageant à revendre l'immeuble dans un délai de quatre ans,

-dit que le jugement constitue un titre d'expulsion envers le débiteur saisi,

-dit que la signification du présent jugement sera effectuée à la diligence du créancier poursuivant.



Par déclaration du 9 septembre 2024, Mme [M] a relevé appel de cette décision afin d'obtenir son annulation ou sa réformation, en ce qu'elle a rejeté la contestation soulevée à l'audience d'adjudication et adjugé l'immeuble à la société le Clos de la Thève.



Par ordonnance du 13 février 2025, le Premier président de la cour d'appel a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire.







PRETENTIONS 



Par conclusions notifiées le 21 janvier 2025, Mme [M] demande à la cour de :



Déclarer recevable et bien fondé son appel ;

Annuler le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis le 25 juin 2024 ;

Annuler en conséquence la vente judiciaire de l'immeuble ;

Condamner in solidum la société le Clos de la Thève, le Trésorier de [Localité 10] Municipal et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société ANI, à lui payer la somme de 125 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral ;

Débouter les parties intimées de l'ensemble de leurs demandes ;

Condamner in solidum la société le Clos de la Thève, le Trésorier de [Localité 10] Municipal et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société ANI à lui payer la somme de 25 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions notifiées le 7 mars 2025, la société le Clos de la Thève demande à la cour de :



-rejeter les prétentions d'annulation du jugement de Mme [M] à défaut d'avoir saisi la cour d'une réformation du jugement et des chefs du jugement critiqués,

-déclarer irrecevables les prétentions de Mme [M] ; 

Quoi qu'il en soit et subsidiairement rejeter toutes les prétentions de Mme [M] ;

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; 

-condamner Mme [M] en tous les dépens et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société A.N.I., demande à la cour de :



-débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes, 

-confirmer le jugement d'adjudication rendu le 25 juin 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis en l'ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau : 

-condamner Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-condamner Mme [M] aux entiers dépens de l'instance.



Par conclusions notifiées le 20 février 2025, le service des impôts des particuliers (SIP) de [Localité 10] demande à la cour de :



-débouter Mme [M] de toutes ses demandes,

-confirmer le jugement d'adjudication rendu le 25 juin 2024, 

-condamner Mme [M] à lui payer au la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-la condamner aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.





MOTIFS



1. Sur la demande d'annulation du jugement



Mme [M] sollicite l'annulation du jugement au motif qu'il a été rendu en violation de ses droits. Elle soutient à cet égard que le syndic a agi de mauvaise foi et que des fautes professionnelles ont été commises par ses propres anciens conseils, ce qui a conduit à la saisie injuste de ses biens. 



Elle précise que le syndic a profité de la dégradation de son état de santé pour engager des actions en justice et accélérer la procédure de saisie immobilière, alors qu'un accord amiable avait été trouvé. Elle précise avoir subi une chute en novembre 2020 ayant nécessité deux hospitalisations, puis une lourde intervention chirurgicale en décembre 2022. Elle fait valoir que conformément à l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne des droits de l'homme, sa vulnérabilité et son état de santé auraient dû être pris en compte par la juridiction pour garantir un traitement équitable de sa situation.



Elle ajoute que le premier de ses conseils, Me [B], s'est déchargé de son dossier peu de temps avant l'audience d'adjudication sans l'en avertir, de sorte qu'elle a dû prévenir le greffe par courriel du fait qu'elle ne serait ni présente ni représentée. Elle considère que ce manquement grave dans sa représentation a compromis son droit à un procès équitable et à l'égalité des armes tel que garanti par l'article 6 de la convention européenne des droits de l'homme.



Elle ajoute que ses proches ont pu présenter, lors de l'audience d'adjudication, un chèque de banque correspondant au montant mentionné dans le jugement d'orientation du 24 mars 2024, mais que celui-ci a été refusé dans la mesure où son nouveau conseil, Me [U], désigné dans le cadre de l'aide juridictionnelle, l'a présenté comme un simple chèque. Elle indique par ailleurs avoir reçu des informations tardives quant au montant exact de sa dette, ce qui l'a empêchée d'éviter la vente forcée de l'immeuble. Elle considère que Me [U] n'a pas réuni les informations nécessaires à temps et qu'elle n'a pas été en mesure de contester ensuite l'adjudication dans les délais légaux, ce qui l'a contrainte à interjeter appel.



Elle indique en outre que le bien a été vendu pour un prix largement sous-évalué, ce qui constitue une dépréciation injustifiée qui ne permet pas au demeurant de régler la totalité des créances, alors même que l'article R 322-54 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que la vente forcée doit permettre d'obtenir le meilleur prix possible afin de garantir une justice équitable pour toutes les parties concernées.



La société Le Clos de la Thève conclut à l'irrecevabilité des prétentions de Mme [M], sur le fondement des articles 954, alinéa 2, et 915-2 du code de procédure civile, puisque la cour n'est saisie que d'un appel annulation, alors que les conclusions d'appel n'énoncent aucun moyen quant à la critique de la régularité de la procédure ayant conduit au jugement de nature à justifier cette prétention. 



Elle rappelle que le jugement querellé est celui de l'adjudication, qui ne constitue pas une décision juridictionnelle en elle-même puisque la vente a d'ores et déjà été ordonnée par le jugement d'orientation, et que par application de l'article R 322-60 du code des procédures civiles d'exécution, seul le jugement d'adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d'appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. 



Elle observe que le juge de l'exécution n'a pas été saisi d'un moyen de contestation de la dette par des conclusions écrites mais simplement verbales, alors que les incidents ne peuvent être formés que par conclusions d'avocat au sens de l'article R 311-6 du code des procédures civiles d'exécution.



En outre, elle fait valoir que les échanges produits par Mme [M] démontrent sa parfaite information de la dette à acquitter, qui n'était pas soldée au jour de l'audience au moyen du paiement envisagé, ce que le jugement querellé a acté.



Le syndicat des copropriétaires relève que le jugement d'orientation, qui a ordonné la vente forcée, a constaté dans son dispositif l'absence de contestation et de demande incidente. Or, suivant les dispositions de l'article R 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation, à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Or Mme [M] n'a pas formulé la moindre contestation à l'audience d'orientation et s'est contentée de solliciter par voie d'incident, le jour de l'audience d'adjudication, la suspension de la vente sans motif valable. Dès lors, elle n'est pas recevable, à ce stade de la procédure, alors que la vente a eu lieu et que la procédure de distribution du prix de vente est en cours, à faire valoir des contestations qui ne portent nullement sur des actes de procédure postérieurs à l'audience d'orientation, pour tenter d'obtenir la nullité du jugement attaqué.



Il explique que Mme [M] n'a pas justifié avoir procédé au règlement des causes de la saisie et des frais préalables avant l'adjudication, de sorte qu'il était parfaitement fondé à requérir la vente forcée des biens visés dans le commandement de payer, aucun manquement de sa part ne pouvant être relevé, pas plus que sa mauvaise foi.



Il ajoute que les prétendues fautes professionnelles reprochées par Mme [M] à ses anciens conseils ne sauraient fonder une quelconque demande d'infirmation ou d'annulation du jugement attaqué.



Il précise avoir laissé à Mme [M] un temps largement raisonnable pour s'acquitter de sa dette avant de requérir la vente forcée du bien, puisque plus d'une année s'est écoulée entre le jugement la condamnant au paiement des charges de copropriété et celui d'adjudication.



Il conclut que les arguments développés tardivement par Mme [M] en appel ne font pas partie des causes de nullité d'un jugement, de sorte qu'elle devra être déboutée de l'intégralité de ses demandes.



Le SIP de [Localité 10] rappelle que Mme [M] est toujours débitrice d'une somme de 11 099,42 euros au titre des taxes d'habitation et foncières dues depuis l'année 2017.



Sur ce,



Aux termes de l'article R. 322-28 du code des procédures civiles d'exécution, la vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 722-4 ou L. 721-7 du code de la consommation.



Aux termes de l'article R. 322-60 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'adjudication est notifié par le créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.

Seul le jugement d'adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d'appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification.



Il est rappelé à cet égard que le jugement d'adjudication a pour objet de relater le déroulement de l'audience et de constater une vente. Cette nature juridique explique qu'il ne peut faire l'objet d'un appel, sauf si le juge de l'exécution a préalablement statué sur une contestation. A l'occasion de l'instance d'appel, les parties ne sont pas recevables à présenter de nouvelles contestations ou de nouvelles demandes (Civ. 2e, 5 oct. 2023, n°21-17.190).



Il sera observé, à titre préliminaire, que ni la société Le Clos de la Thève, ni le syndicat des copropriétaires n'ont relevé appel du chef du jugement querellé ayant déclaré recevable la contestation élevée oralement par le conseil de Mme [M] à l'occasion de l'audience d'adjudication. Dès lors, c'est de manière inopérante qu'ils se prévalent des dispositions des articles R. 311-5 et R. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution.



L'argumentaire de la société Le Clos de la Thève sur le fondement des articles 954, alinéa 2, et 915-2 du code de procédure civile est tout aussi dépourvu de portée, puisque Mme [M] a bien relevé appel, dans sa déclaration du 9 septembre 2024, du jugement d'adjudication, aux fins d'en obtenir l'annulation ou la réformation, notamment en ce qu'il a rejeté la contestation soulevée à l'audience d'adjudication. Par ailleurs, dans ses conclusions d'appelante du 21 janvier 2025, elle a sollicité l'annulation dudit jugement. Or en application de l'article 562 du code de procédure civile, alinéa 2, la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement. Enfin, il est indéniable que Mme [M] invoque un moyen d'annulation au soutien de sa prétention, puisqu'elle prétend que son droit à un procès équitable a été violé à la suite d'une atteinte grave au principe d'égalité des armes, et que son état de vulnérabilité n'ont pas été pris en considération, sur le fondement de l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.



Il reste que l'appelante n'apporte aucune preuve de ses allégations. Elle a en effet été représentée par son conseil lors de l'audience d'adjudication et les pièces versées aux débats mettent en évidence que celui-ci a déployé les moyens de défense encore possibles au stade procédural auquel il est intervenu. 



Ses moyens au soutien de sa demande de suspension de la vente forcée pour cause de force majeure et de dépôt d'un dossier de surendettement ont par ailleurs été examinés par le juge de l'exécution. 



A cet égard, la cour relève que le chèque de banque de 12 276,36 euros que Mme [M] a fait déposer à la barre du tribunal ne soldait pas l'intégralité de sa dette, alors que son conseil l'avait avertie, par courriel du 24 juin 2024, que la somme globale à payer au syndicat des copropriétaires s'élevait à 19 726,32 euros, comprenant 7 668,77 euros au titre des frais. Or les frais de poursuite sont l'accessoire de la dette pour le paiement de laquelle a été diligentée la procédure de saisie immobilière, et le créancier saisissant est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière contre son débiteur tant qu'il n'a pas obtenu le règlement desdits frais (voir notamment Civ. 2, 22 juin 2017, n°16-18901 ; Civ. 2, 7 décembre 2017, n°16-23313). En outre, Mme [M] avait également été avertie par son conseil qu'un autre créancier inscrit, le Trésor public, avait à son encontre une créance de 10 177,42 euros, et que faute de paiement, il demanderait à être subrogé. Mme [M] ne peut, de bonne foi, prétendre avoir été avisée trop tardivement du montant dû, alors qu'elle n'a entrepris aucune démarche en temps utile pour solder sa dette de manière amiable. 



Elle ne peut pas davantage soutenir que ses difficultés de santé étaient constitutives d'un cas de force majeure, alors qu'elles ne présentent pas les caractéristiques d'imprévisibilité et d'irrésistibilité requis. Il sera rappelé à cet égard qu'elle a été placée en arrêt de travail le 24 novembre 2020 suite à une fracture de L3, puis en invalidité pour des troubles moteurs et un état dépressif réactionnel à compter du 1er mai 2023, ses hospitalisations étant anciennes (17 au 20 novembre 2020 et 13 décembre 2022 au 2 février 2023). Elle ne justifie donc pas de l'incapacité physique et mentale qu'elle allègue. 



Enfin, si son dossier de surendettement a été déclaré recevable, ce n'est que le 14 août 2024, postérieurement à l'audience d'adjudication, la commission de surendettement n'ayant donc pas saisi le juge de l'exécution d'une demande de suspension de la vente.



Les autres arguments invoqués par Mme [M], tenant au comportement du syndic et aux fautes reprochées à ses avocats, outre leur caractère purement péremptoire, sont dépourvus de tout intérêt dans l'optique de la démonstration d'une violation de son droit à un procès équitable à l'occasion de l'audience d'adjudication lors de laquelle a été rendu le jugement dont l'annulation est demandée. 



Il sera enfin rappelé l'aléa sur le prix inhérent à toute vente aux enchères, en soulignant que Mme [M] n'a jamais réalisé la moindre démarche en vue d'une vente amiable au prix du marché.



Il convient de la débouter de sa demande d'annulation du jugement d'adjudication, lequel sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.



2. Sur la demande de dommages et intérêts



Mme [M] invoque l'existence d'un préjudice moral extrêmement important, sa santé tant physique que mentale s'étant fortement dégradée puisqu'elle perçoit cette procédure comme une véritable escroquerie.



Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [M] ne peut solliciter réparation d'un préjudice moral qu'elle a elle-même créé.



Le SIP de [Localité 10] considère qu'aucun motif ne justifie une quelconque condamnation à son encontre, n'étant pas à l'initiative de la saisie immobilière.



Sur ce,



Aux termes de l'article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, la société le Clos de la Thève et le SIP de [Localité 10] se sont contentés d'exercer leurs droits et n'ont commis aucune faute à l'encontre de Mme [M], qui doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



3. Sur les demandes accessoires



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [M] aux dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [M] sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à la société Le Clos de la Thève et au SIP de [Localité 10] les sommes indiquées au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles. 







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,



Déboute Mme [S] [M] de sa demande d'annulation du jugement d'adjudication rendu le 25 juin 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Senlis ;



En conséquence, le confirme ;



Et y ajoutant,



Déboute Mme [S] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;



Condamne Mme [S] [M] aux dépens ;



Condamne Mme [S] [M] à payer à la société le Clos de la Thève la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



Condamne Mme [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 9], représenté par son syndic, la société A.N.I., la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



Condamne Mme [S] [M] à payer au service des impôts des particuliers de [Localité 10] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



Déboute Mme [S] [M] de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE