Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français


Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 8 avril 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00139 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUYD

PRONONCÉE PAR 

Elisa VALDOR, Juge, 
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 4 mars 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [K], [E] [I] épouse [W]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [M] [I]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [Y] [I]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [G], [U] [I]
demeurant [Adresse 8] (AFRIQUE DU SUD)

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

S.A.S. AUXILIAIRE D’INVESTISSEMENTS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 janvier 2025, Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS, au visa des articles 641 à 644, 808 et 809 du code de procédure civile, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;prononcer en conséquence la résiliation de ce bail ;ordonner l'expulsion de la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS, ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son fait et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée, s'il y a lieu, des lieux loués qu'ils occupent sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 39.928,63 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges dus, terme du mois de janvier 2025 inclus ;condamner la défenderesse, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer hors charges et hors taxes jusqu'à libération effective des lieux par les occupants ;ordonner que la somme de 39.928,63 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l'assignation ;condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la défenderesse aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, les consorts [I] exposent que :

par acte du 20 janvier 2015, ils ont donné à bail à la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS un terrain nu viabilisé situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 37.109,46 euros payable trimestriellement et d'avance ;leur locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, ils ont été contraints de lui faire délivrer, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 30.077,47 euros au titre des impayés locatifs, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti ;
ils ont constaté que les lieux loués sont en réalité occupés par une autre société, la SAS PRO MAT, suivant convention d'occupation précaire conclue avec la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS ;ils s'estiment bien fondés à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets en raison du non-respect par leur locataire des obligations essentielles résultant du bail, à savoir celle de s'acquitter des loyers et charges, d'exploiter personnellement les lieux pour l'activité autorisée par le bail ainsi que celle de ne pas consentir de convention de sous-location sans l'accord des bailleurs.
Bien que régulièrement assignée, la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, Madame [G], [U] [I], Monsieur [M] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], et Madame [Y] [I] justifient, par la production du bail du 20 janvier 2015, du commandement de payer du 20 novembre 2024 et du décompte actualisé au 9 janvier 2025, que leur locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail liant les parties comporte une clause résolutoire qui stipule que "à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou d'inexécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin de former une demande en justice“.





Madame [K], [E] [I] épouse [W], Madame [G], [U] [I] Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I] ont fait délivrer à la société AUXILIAIRE INVESTISSEMENTS, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 30.077,47 euros, dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce.

Il n'est pas discuté que ce commandement de payer est demeuré infructueux à l'issue du délai d'un mois imparti, de sorte que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 décembre 2024.

L'obligation de la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I] sont autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

L'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au premier trimestre 2025 laissant apparaitre un solde débiteur de 39 928,63 euros, que sont réclamés en paiement des arriérés locatifs à compter du 1er avril 2022 jusqu'au mois de mars 2025 inclus ainsi que des majorations au titre de la clause pénale.

Or, outre que le bail ne comporte aucune clause pénale, les sommes réclamées sous le libellé “majoration clause pénale”, à hauteur de la somme totale de 523,83 euros, sont susceptibles d'être réduites voire supprimées par le juge du fond, en application de l'article 1231-5 du code civil, si elles apparaissent manifestement excessives, de sorte qu'elles ne présentent pas de caractère incontestable. 

Dès lors, il convient de déduire ces sommes du montant provisionnel réclamé.

En conséquence, il convient de condamner la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS à payer à Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I]la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 39.404,80 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au mois de mars 2025 inclus.


En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de délivrance de l'assignation.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS causant un préjudice à Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 21 décembre 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, celle dues depuis le 21 décembre 2024 étant comprises au titre de la provision accordée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens de la présente instance, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS est également condamnée à payer aux consorts [I] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 janvier 2015 et portant sur le terrain situé [Adresse 4] à [Localité 7], à la date du 21 décembre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS et/ou de tous occupants de leur chef du terrain situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une d'astreinte ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS à payer à Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I] la somme provisionnelle de 39.404,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de délivrance de l'assignation ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I] auraient perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 21 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS à payer à Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I], à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SAS AUXILIAIRE D'INVESTISSEMENTS à payer à Madame [G], [U] [I], Madame [K], [E] [I] épouse [W], Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,