Tribunal Judiciaire · Contentieux 1ère — 10 janvier 2025

Le 10 janvier 2025
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Dossier N° RG 21/00120 - N° Portalis DB3H-W-B7F-DKZF 
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50D 




JUGEMENT CIVIL
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Mme [M] [V]


C/

Mme [E] [J] [H]

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Tribunal judiciaire
de [Localité 7]
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CONTENTIEUX - CHAMBRE CIVILE
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JUGEMENT du 10 janvier 2025
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DEMANDERESSE :

Madame [M] [V]
née le 29 Juin 1976 à [Localité 7] (VENDEE)
de nationalité française, dessinatrice en bureau d’étude, 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Anne-Sophie SARDAY, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, 


DEFENDERESSE :

Madame [E] [H]
née le 30 Août 1968 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 8])
de nationalité française, enseignante,
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Geoffrey LE TAILLANTER de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS sous l’enseigne de COGEP AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES,


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats :

- Monsieur Eric PLANCHETTE ayant tenu l’audience pour entendre les plaidoiries en application de l’article 805 du Code de procédure civile,
- Madame Nadège MOREAU, greffière

Lors du délibéré :

 Président : M. Eric PLANCHETTE
Assesseur : Madame Emilie RAYNEAU
Assesseur : Monsieur Claude OESINGER
Greffier : Madame Nadège MOREAU 


DEBATS : 

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 novembre 2024 et mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.



PROCEDURE, DEMANDES ET MOYENS : 

Madame [M] [V] a assigné le 21 Décembre 2020 Madame [E] [H].

Après mise en état, l'ordonnance de clôture a été rendue le 3 Octobre 2024.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 8 Novembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 janvier 2025.

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Madame [V], dans ses dernières conclusions, expose ainsi le litige : 

Elle a acquis le 17 janvier 2018 de Madame [H], par acte authentique, une maison d'habitation, [Adresse 4] [Localité 7].

Elle a financé cet achat par deux emprunts de 35 000 € et 56 110 € contractés auprès de la Caisse d'épargne.

Dès son entrée dans les lieux, elle a constaté de nombreux problèmes d'humidité dans cette maison.

Les murs étaient gorgés d'eau à 1,1 mètres, les joints du carrelage de la cuisine sont humides en permanence.

Les planches déposées sur le sol de la salle de bain étaient pourries à tel point que Madame [V] est passée à travers le plancher.

La SCP [P]-GUIBERT, huissiers de justice, a constaté cette humidité et les désordres engendrés par PV du 8 juin 2018.

Madame [V] a sollicité sans succès l'annulation de la vente ou la prise en charge des réparations nécessaires.

M. [C] a été désigné comme expert judiciaire.

Il a déposé son rapport définitif le 6 mars 2020.

Il a retenu quatre désordres principaux.

Concernant les traces d'humidité dans les pièces habitables, il les impute à une augmentation de l'étanchéité à l'air et à une absence de ventilation suffisante.

Concernant la dégradation des lames de plancher , il indique que ce désordre trouve son origine dans la suppression de la ventilation des ouvrages concernés.

Concernant la souche de la cheminée et du plafond de la remise, il indique que ce désordre trouve son origine dans sa vétusté et par l'absence de réalisation des travaux nécessaires. La dégradation du plafond de la remise est la conséquence de la détérioration de la souche de la cheminée.

Concernant le défaut d'exécution du réseau d'évacuation des eaux pluviales, il indique que ce désordre aggrave les stagnations d'humidité aux abords de l'immeuble expertisé et favorise le développement de l'humidité dans les pièces habitables et la dégradation des lames de plancher.

Il indique aussi que le rejet des eaux pluviales provenant du toit du garage voisin sur la parcelle de l'habitation expertisée aurait dû être autorisée par le propriétaire de cette dernière, que rien ne permet de confirmer cette autorisation, que les défauts d'emboitement de la descente d'eaux pluviales de l'habitation de Madame [V] correspond à un défaut d'exécution de cet ouvrage, qui était observable par un acquéreur non averti, mais que la porté de ce défaut d'exécution au niveau technique et concernant un éventuel problème de servitude d'écoulement ne pouvait être appréciée par un acquéreur non averti.

L'expert a estimé à 78 554,07 € le coût des travaux de remise en état.

Le rapport d'expertise prouve que les problèmes d'humidité sont anciens et bien antérieurs à l'achat de la maison par Madame [V].

Ils rendent l'immeuble impropre à son usage.

L'expert note en effet que les traces d'humidité confèrent un caractère d'insalubrité aux locaux affectés et à terme que leur développement compromettra l'habitabilité des pièces concernées.

Pour ce qui est de la dégradation des lames de plancher, l'expert indique que ce désordre est de nature à compromettre la solidité et l'usage de l'ouvrage.

Madame [V] avait acquis cet immeuble pour pouvoir l'habiter. 

Madame [V] a visité la maison en septembre 2017, lors de cette visite la maison était encore meublée, et Madame [H] a fait en sorte de « cacher la misère » en plaçant les meubles devant les parties endommagées.

Madame [V] n'a pu déceler la moindre trace d'humidité dans cet immeuble.

En arrivant pour la visite, les fenêtre étaient grandes ouvertes. Madame [V] a cru que Madame [H] avait ouvert les fenêtres en raison du beau temps. Elle a compris seulement après l'achat que les fenêtres étaient ouvertes dans l'unique but d'éviter toute odeur d'humidité.

La SARL LABEL IMMO 85, agence immobilière ayant négocié le bien, a soutenu qu'elle n'avait pu constater aucun problème d'humidité lors des différentes visites qu'elle avait pu faire des lieux, l'annonce qu'elle a publié ne parle que de la nécessité de rafraîchir la maison, elle indique que sur les photographies prises de la maison à réception du mandat de vente aucune trace d'humidité n'apparaît.

Si l'agence immobilière n'a pas relevé la présence d'humidité, il est difficilement concevable que Madame [V] ait pu en relever l'existence, lors dune seule visite en septembre 2017.

Madame [V] a emménagé en janvier 2018, soit en plein hiver, et en plein épisode pluvieux.

Elle a constaté que les murs étaient gorgés d'eau, ce qui n'était pas le cas lors de la visite en septembre 2017, qui a eu lieu à la sortie de l'été et sans qu'il y ait eu de phénomènes pluvieux.

Madame [H] prétend n'avoir jamais constaté de problème d'humidité, son conseil indique dans ses conclusions que «  il est normal que Madame [H], qui utilisait son bien en bon père de famille en chauffant la totalité de son ancien logement n'ait pas eu à souffrir de l'apparition de traces d'humidité. »

Dès lors il est possible de conclure que ce désordre dû à l'humidité latente de la maison n'était pas apparent le jour où Madame [V] a visité la maison.

La preuve du caractère caché des traces d'humidité sur les murs est donc rapportée.

Il en va de même de la dégradation des lames de plancher, l'agence immobilière ne l'a pas remarquée, et l'expert indique que ce désordre n'était pas observable par un acquéreur non averti.

S'agissant de la dégradation de la souche de la cheminée et du plafond de la remise, Madame [V] n'a pas pu visiter la remise dans la mesure où l'agence immobilière n'avait pas les clefs pour pouvoir y pénétrer.

Quoi qu'il en soit Madame [V] ne nie pas avoir constaté que la souche de la cheminée était en train de s'écrouler.

Elle s'accorde pour dire que ce désordre était apparent.

Elle n'avait en revanche pas pu constater que l'ensemble du plafond de la remise s'écroulait du fait de la chute de cette souche.

Il ne s'agit néanmoins pas du désordre le plus important constaté suite à cette vente.

S'agissant du défaut d'exécution du réseau d'évacuation des eaux pluviales, le vice était selon l'expert observable par un acquéreur non averti, mais que ce défaut d'exécution ne pouvait être apprécié par un acquéreur non averti.

L'expert indique que la construction d'une véranda par Madame [H] est la première cause d'humidité de la maison, car la dalle béton a bouché les grilles de ventilation du vide sanitaire, au niveau du soubassement de la façade sud de la maison, ce qui a entraîné une diminution de la circulation d'air dans le vide sanitaire, que dès lors les lames du plancher sont exposées à une humidité ambiante permanente qui en empêche l'assèchement et entraîne leur pourrissement.

Cette véranda a été construite par Madame [H].

Celle-ci a déposé le permis de construire le 27 juillet 1999.

Il n'y est fait mention d'aucun architecte ou Maitre d'oeuvre.

Le projet a donc été intégralement mené par Madame [H].

Une déclaration d'achèvement des travaux a été déposée par Madame [H] le 6 mai 2020 et un certificat de conformité obtenu par elle.

Il est de jurisprudence constante que la réalisation des travaux par le propriétaire d'un immeuble a pour conséquence son assimilation à un vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l'immeuble.

La clause de l'acte authentique de vente selon laquelle il y a exonération de garantie des vices cachés ne peut profiter à Madame [H].

Le fait qu'elle ait eu recours à un prestataire privé ne change rien au fait qu'elle s'est comportée comme Maître d'oeuvre de cette construction, quand bien même il ne s'agirait que d'une véranda.

Subsidiairement Madame [H] n'a eu de cesse de dire qu'elle n'avait jamais constaté de trace d'humidité, alors que l'expert judiciaire indique que ces trace ont du nécessairement apparaître avant la vente de l'immeuble au regard de l'état d'humidité de la maison.

Il est donc très probable que Madame [H] avait fait disparaître ces marques par un procédé technique.

En effet les traces de moisissures peuvent être nettoyées à l'aide d'un produit adéquat.

Il ressort du rapport d'expertise que Madame [H] a effectué des travaux d'isolation dans sa maison en 2000. Elle a d'ailleurs produit à l'expert l'ensemble des factures ayant servi à la réalisation des cloisons de doublage.

Il est possible de constater dans une des deux chambres que le plancher s'était affaissé. Madame [H] a reconnu avoir procédé à la pose de mousse expansive entre la cloison et la plancher pour combler le vide créé. Elle ensuite posé sur le tout un nouvelle plinthe afin de cacher la présence de la mousse expansive.

Il est d'ailleurs possible de voir sur la photographie 9 annexée au rapport d'expertise que la plinthe a été décollée par l'expert afin de voir ce qu'il y avait derrière.

Cela a permis de constater que Madame [H] avait volontairement caché ce désordre.

Elle avait donc conscience que le sol était en train de s'affaisser. Elle a volontairement caché ce désordre par la pose d'une nouvelle plinthe.

Elle s'est bien gardée d'en faire état au moment de la vente.

La garantie des vices cachés est donc parfaitement applicable.

Madame [V] vit actuellement dans une maison insalubre, elle est épuisée de devoir se battre pour faire valoir ses droits, elle ne peut vivre que dans la véranda qui est l'unique pièce habitable.

En raison des bruits nocturnes en dormant dans la véranda, elle a dû réintégrer la petite chambre en décembre 2019.

Pour l'ensemble des pièces de la maison, elle doit aérer longtemps puis rallumer le chauffage. Malgré tout l'odeur est toujours là.

Le plancher de la salle de bain et des WC continue de s'affaisser de jour en jour ce qui est de plus en plus inquiétant.

Elle doit vivre avec la présence d'un trou dans la salle de bains, dans la mesure où le plancher s'est écroulé. 

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EN DEFINITIVE, Madame [V] demande au tribunal de : 

ORDONNER la résolution de la vente de l'immeuble, pour vices cachés.

CONDAMNER Madame [V] à restituer l'immeuble.

CONDAMNER Madame [H] à payer à Madame [V] la somme de 129 649,32 €, ainsi décomposée : 

Prix de vente 100 000 €
Frais d'achat versés au notaire : 9 100 €
Intérêts, frais de garantie et assurance sur deux prêts, soit 3 316,11 € pour le prêt PAS PRIMO de
35 000 € , 17 233,21 € pour le prêt de 56 110 €.

CONDAMNER Madame [H] à payer à Madame [V] 5000 € en réparation de son préjudice moral.

CONDAMNER Madame [H] à payer à Madame [V] 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [H] aux dépens.

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Madame [H], dans ses dernières conclusions, réplique ainsi : 

Elle exerce la profession d'enseignante, et habitait cette maison depuis son acquisition en juin 1999.

Le prix était initialement fixé à 110 000 €, et a été ramené à 100 000 € compte tenu des travaux que souhaitait réaliser Madame [V].

Il s'agit d'une maison dont la superficie n'est que de 45 M2 sur une parcelle de 275 M2.

L'agence immobilière décrit de nombreux éléments anciens.


L'acte de vente comprend une clause habituelle d'exonération de la garantie des vices cachés, tandis que le diagnostic électrique faisait apparaître de plusieurs anomalies relatives à des défauts de prise de terre, des matériels électriques présentant des risques de contact direct, vétustes et inadaptés, et des conducteurs non protégés mécaniquement.

Le diagnostic de performance énergétique concluait à une consommation énergétique de classe D.

Cette maison est donc une maison ancienne d'une superficie réduite.

L'expert a réalisé une réunion d'expertise le 2 Février 2019, plus d'une année après l'acquisition.

S'agissant des traces d'humidité sur les murs périphériques des pièces habitables.

L'origine tient à la faiblesse de l'isolation thermique des murs périphériques, à la réalisation de travaux qui ont augmenté son étanchéité à l'air (changement de fenêtres, construction d'une véranda), à un procédé de construction ancien sans arase étanche.

La date d'apparition de ces désordres est liée selon l'expert à un changement de régime d'occupation du local, par exemple «  si le chauffage de la pièce concernée a été coupé »

En effet ces désordres sont nécessairement apparus soudainement puisqu'avant la vente Mme [H] n'était pas confrontée à de tels désordres.

L'expert judiciaire estime que ces dégradations n'étaient pas observables par un acquéreur non averti en raison du fait qu'elles ont pu se développer assez rapidement.

S'agissant des dégradations des lames de planchers

L'origine tient à la suppression de la ventilation du plancher à raison de la pose d'un revêtement collé sur celui-ci.

Il s'agit selon l'expert d'une dégradation très progressive qui ne pouvait être visuellement constatable.

Ce désordre n'était pas observable par un acquéreur non averti.

S'agissant de la dégradation de la souche de cheminée et du plafond de la remise 

L'origine tient à la vétusté et l'absence de réparations.

Il s'agit également d'une dégradation progressive.

Ce désordre était observable par un acquéreur non averti.

S'agissant des défauts d'exécution du réseau d'évacuation des eux pluviales 

Le rejet des eaux pluviales provenant du garage voisin dans un puisard sommaire et les défauts d'emboitement de la descente d'eaux pluviales aggravent les stagnations d'humidité et favorisent le développement de l'humidité des murs et des planchers.

Le rejet des eaux pluviales provenant du garage voisin est de nature à constituer une servitude non signalée dans les actes.

Ce désordre était observable par un acquéreur non averti qui ne pouvait cependant selon l'expert en apprécier la portée.

Contrairement à ce que prétend Madame [V], Madame [H], enseignante, ne peut être assimilée à un professionnel de l'immobilier.

La véranda n'a pas été réalisée par Madame [H] personnellement, et elle l'a été en 2000, soit 18 ans avant la vente de la maison.
Madame [H] communique la facture de remplacement de la VMC réalisé le 21 Novembre 2017, justifiant de l'entretien de la maison, mais également de la préexistence de la VMC puisqu'il ne s'agit que d'un remplacement et non d'une nouvelle installation.

La présence de la véranda n'est pas la cause première du développement de l'humidité dans la maison.

L'expert retient les éléments suivants : 

une faiblesse de l'isolation thermique des murs de la périphériques,
la réalisation de travaux ayant augmenté son étanchéité à l'air (changement de fenêtres, construction d'une véranda), 
un procédé de construction ancien sans arase étanche,
un changement du régime d'occupation du local, par exemple si le chauffage de la pièce concernée a été coupé.

De nombreux facteurs sont donc à l'origine du développement de cette humidité, dont notamment le changement d'occupation des lieux par Madame [V].

Madame [V] se garde bien de communiquer ses facture d'électricité qui auraient permis de vérifier les conditions dans lesquelles celle ci a bénéficié ou non d'un chauffage régulier.

Madame [H] n'avait pas connaissance des vices.

Contrairement à ce qu'affirme Madame [V], l'expert n'indique pas que les traces d'humidité sur les murs ont nécessairement du apparaître avant la vente de l'immeuble.

Il indique que «  dans le cas présent, les traces d'humidité montrées sur les photographies 5,7,14,15 et 16 correspondent à des désordres dont l'évolution , et dont l'apparition, furent progressives. Ces traces d'humidité sont manifestement anciennes, et souvent techniquement liées au problème posé par l'association d'une augmentation de l'étanchéité à l'air et un défaut de ventilation cohérente 

Les traces de condensation montrées sur les photographies N° 11, 12 et 13, peuvent en revanche s'être développées assez rapidement, à l'occasion d'un changement du régime d'occupation du local, par exemple si le chauffage de la pièce concernée a été coupé. »

Ainsi il n'est nullement démontré que Madame [H] avait connaissance de l'ensemble de la présence ce ces traces telles qu'elles furent constatées par l'expert un an après la vente.

Madame [V] reconnaît que l'agence immobilière n'avait pas constaté de traces d'humidité, ce qui signifie nécessairement qu'elles n'étaient pas apparentes au point d'inquiéter Madame [H].

Les photographies prises avant la vente démontrent le bon état de la maison.

La comparaison entre le constat d'huissier dressé le 8 juin 2018 et les photographies prises par l'expert judiciaire le 27 février 2019 est éloquente.

L'huissier ne constatait en juin 2018 aucune trace d'humidité dans la maison, dans aucune des pièces, alors que l'expert en constate partout.

La comparaison de ces deux documents permet de confirmer que le développement de cette humidité est nécessairement lié aux conditions d'occupation de la maison par Madame [V], dès lors que Madame [H] a vécu plus de 18 ans dans cette maison sans être confrontée à de tels désordres.

La clause de non garantie des vices cachés doit donc trouver application.

EN DEFINITIVE, Madame [H] demande au tribunal de : 

DECLARER Madame [V] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes.
CONDAMNER Madame [V] à 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Et aux dépens de l'instance.


MOTIFS DU JUGEMENT : 

Les articles du code civil applicables relatifs aux vices cachés sont les suivants : 

Article 1641 : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui le rendent impropre à l'usage auquel on la destine , ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Article 1641 : le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Article 1643 : il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Article 1644 : dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Article 1645 : si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur.

Article 1646 : si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Article 1648 : l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Selon le rapport d'expertise, les désordres suivants ont été constatés par l'expert : 

(qui indique que les fenêtres des chambres donnent sur la façade nord de l'habitation)

Chambre n° 1 : 

Dégradation du revêtement de sol collé : décollement de plinthes, traces d'humidité en pied de mur.

Traces d'humidité en pied de mur, dans l'angle de la pièce.

Traces d'humidité en plafond du placard de la chambre.

Importantes traces d'humidité avec dégradation du revêtement mural en pied de mur, dans l'angle de la chambre.
Joint en mousse expansive, comblant l'espace entre le sol et la plinthe. Traces d'humidité sur la plinthe.

Traces d'humidité avec dégradation du revêtement mural en pied de mur, dans un autre angle de la chambre.

Chambre n° 2 : 

Espace entre le sol et la plinthe, traduisant un tassement du plancher.

Traces d'humidité sur le linteau de la fenêtre.

Traces d'humidité en haut de mur, à droite de la fenêtre.

Trace d'humidité en pied de mur, dans l'angle de la pièce.
Trace d'humidité en pied de mur, dans un autre angle de la pièce.

Peinture écaillée sur mur.

Traces d'humidité sur lames de lambris en plafond.

Salle de bains :

Traces d'humidité sur mur au dessus du panneau de faïence murale.

Traces d'humidité et dégradation de revêtement mural dans l'angle de la pièce.

Traces d'humidité et dégradation de revêtement mural en pied de mur dans l'angle de la pièce.

Espace entre la plinthe et le sol, traduisant un tassement du plancher.

Observation du plancher de la salle de bain après dépose de la plaque d'aggloméré qui supportait le lave-linge, on trouve, dans l'ordre un revêtement de sol collé, une plaque de support, des granulats d'isolant thermique, des lames de plancher bois fortement dégradées, les poutres supportant les lames de plancher.

WC :

Dégradation du revêtement mural en pied de mur et fissuration de paroi.

Revêtement de sol coupé et décollé.

Cuisine : 

Carrelage brisé devant le seuil de la porte du WC.

Séjour : 

Traces d'humidité en pied de tableau droit, dans le mur séparant la cuisine et le séjour situé dans la véranda.

Traces d'humidité en pied de tableau gauche, dans le mur séparant la cuisine et le séjour situé dans la véranda.

Remise : 

Détails de la souche de cheminée, fissurations et éclatement d'enduit sur les parois de la souche.

Dégradations du plafond de la remise, sous la souche de cheminée.

Limite est de la parcelle, les eaux pluviales provenant de la toiture du garage voisin se déversent dans le terrain appartenant à Madame [V].

Les descentes recueillant les eaux pluviales provenant du garage voisin se déversent sur la,parcelle de Mme [V], dans un puisard rempli de feuilles.

Pignon est de l'habitation de Mme [V], descente recevant les eaux pluviales provenant du rampant sud de la toiture, défaut de raccord en partie basse et en partie haute.

L'expert résume ainsi la typologies des désordres, leurs causes et conséquences : 

1 ) traces d'humidité dans les parties habitables, notamment dans les chambres, la salle de bain et les WC, sauf dans la véranda :

L'expert indique qu'elles entraînent une détérioration progressive des revêtements muraux, une dégradation des enduits, des efflorescences, que ces désordres confèrent un caractère d'insalubrité aux locaux affectés, qu'à terme leur développement compromettra l'habitabilité des pièces concernées.

Il les explique par trois causes : 

La faiblesse et l'absence d'isolation thermique sur les murs périphériques de l'habitation, favorisant le développement de condensation sur ces parois.

Un procédé Constructif ancien ( maison antérieure à 1945 ) avec fondations des murs en moellons, sans arase étanche des fondations avant de monter les murs, ce qui favorise les remontées d'humidité dans les murs.

Des travaux ayant augmenté l'étanchéité de l'habitation à l'air, notamment remplacement des fenêtres des chambres et volets roulants, mise en place d'un revêtement de sol sur une isolation thermique rapportée ( granulats d'isolant thermique semble-t'il ), construction d'une véranda adossée à la façade sud.

Il ajoute que les défauts d'exécution du réseau d'évacuation des eaux pluviales, et l'évacuation des eaux pluviales du toit du garage du voisin dans un puisard sommaire situé en entrée du chemin d'accès au jardin, longeant la façade est de la maison, aggravent l'humidité du sol et donc des murs.

Il indique que les travaux ayant augmenté l'étanchéité de la maison à l'air de la maison, empêchant un assèchement naturel des parois par circulation d'air intérieur extérieur, auraient du être accompagnés d'une véritable installation de ventilation, qui est inexistante, que la circulation de l'air frais entrant par les pièces habitables ( séjour, chambres ) et son extraction par les pièces humides ( cuisine, salle de bains, WC ) ne sont pas assurées, que les entrées d'air son insuffisantes, qu'il manque des bouches d'extraction, que le rejet de l'air vicié à l'extérieur de l'habitation n'est pas assuré.

Il indique qu'il semble que la mise en place des fenêtres et volets roulants des chambres et la réalisation d'une isolation thermique sur le plancher bois existant soient antérieurs à l'acquisition de l' habitation par Madame [H], qu'en revanche la construction de la véranda est postérieure à l'acquisition de la maison par Madame [H].

Il indique enfin : 

Que les traces d'humidité constatées sur les murs périphériques des pièces habitables augmentent progressivement avec la durée d'imprégnation et avec le taux d'humidité, que le développement de ces traces d'humidité apparaît donc le plus souvent progressivement, mais que l'humidité latente d'un ouvrage peut apparaître brusquement, notamment à l'occasion d'un changement de régime d'occupation du local, que par exemple le refroidissement d'une pièce qui cesse d'être occupée et chauffée peut entraîner, par condensation liée à l'imprégnation latente des parois, l'apparition de traces d'humidité inexistantes lorsque la pièce était chauffée.

Que les traces d'humidité montrées sur les photographies 5, 7, 14, 15 et 16 ( chambre 1 humidité pied de mur, chambre 1 humidité pied de mur dans un autre angle de pièce, chambre 2 humidité pied de mur, Chambre 2 humidité pied de mur dans un autre angle de pièce, chambre 2 peinture écaillée sur mur) correspondent à des désordres dont l'évolution et l'apparition furent progressives, que ces traces sont manifestement anciennes.

Que les traces des condensation des photographies 11,12 et 13 ( Chambre 2 traces d'humidité sur le linteau de la fenêtre, traces d'humidité en haut de mur, à droite de la fenêtre ), peuvent en revanche s'être développées assez rapidement à l'occasion d'un changement du régime d'occupation du local, par exemple si le chauffage de la pièce concernée a été coupé.

2 ) Dégradation des lames de plancher bois : 

L'expert indique que la dégradation des lames de plancher affecte la résistance d'un ouvrage de structure, que ce désordre est de nature à compromettre la solidité et l'usage de l'ouvrage.


Il explique que cette dégradation a été provoquée par la suppression de la ventilation des ouvrages concernés, que à l'origine le plancher bois de l'habitation était posé sur un vide sanitaire ventilé par des grilles réparties au pied des soubassements des façades et pignons, et que le plancher était composé de lames qui par construction n'étaient pas suffisamment jointives pour que le plancher soit totalement étanche à l'air, de sorte que l'assèchement de ce plancher était obtenu par la ventilation naturelle de toutes les faces de ses lames.

Il indique que la pose d'un revêtement de sol collé, sur un complexe d'isolation thermique rapportée sur le plancher existant, a supprimé toute possibilité de ventilation de la face supérieure des faces des lames de ce plancher, que les grilles de ventilation du vide sanitaire ont ensuite été supprimées en façade sud au cours de la réalisation du plancher en béton de la véranda, ce qui a diminué la ventilation de ce vide sanitaire.

Il ajoute que les lames du plancher en bois sont donc exposées à une humidité ambiante permanente, et que le défaut de ventilation suffisant du vide sanitaire compromet toute possibilité d'assèchement de ces ouvrages, que ce contexte provoque la dégradation évolutive du plancher par pourriture des bois, et à terme, par développement de champignons ou prolifération d'insectes lignivores.

Il indique que la dégradation des lames de plancher est elle aussi directement liée à la durée d'imprégnation et au taux d'humidité du vide sanitaire et du plancher, que cette dégradation est liée au problème posé par l'association d'une augmentation de l'étanchéité à l'air du plancher et d'une diminution de la ventilation du vide sanitaire, que la dégradation des lames de plancher fut donc très progressive, mais que cette dégradation ne pouvait être visuellement constatable, et ne fut décelable que lorsqu'elle provoqua le tassement du plancher sous les plinthes, et son affaissement sous les pas.

3) Dégradation de la souche de cheminée et du plafond de la remise :

L'expert indique que ce désordre affecte la solidité des ouvrages de couverture et de plafond de la remise, que la dégradation de la souche de cheminée a été provoquée par sa vétusté et l'absence de réalisation de réparations nécessaires, que la dégradation du plafond de la remise, sous le conduit de fumées, est la conséquence de la détérioration de la souche de la cheminée, que le développement de ce désordre et son apparition furent très progressifs.

4 ) Défauts d'exécution du réseau d'évacuation des eaux pluviales : 

L'expert indique que le rejet des eaux pluviales provenant du garage voisin dans un puisard sommaire situé sur la parcelle de Madame [V], et les défauts d'emboitement de la descente d'eaux pluviales de l'habitation de Madame [V], correspondent à des défauts d'exécution directement constatables par un professionnel ( l'expert veut dire non professionnel , plus loin il écrit que cela était visible par un acquéreur non averti ), et non évolutifs, que ces deux désordres sont antérieurs à janvier 2018, date d'achat par Madame [V], que la portée de ce défaut d'exécution au niveau technique ne pouvait être appréciée par un acquéreur non averti.

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Au plan des réparations nécessaires, l'expert indique qu'il faut déposer toutes les installations électriques, et de plomberie, démolir les cloisons et planchers dans les chambres 1 et 2, la cuisine, la salle de bains, les WC, réaliser un dallage béton, un dallage nouveau au sol, remettre des cloisons de, doublage et de distribution, réinstaller la plomberie et l'électricité, installer une VMC simple flux, remettre en peinture, et sols collés PVC.

Il indique qu'une mission de Maître d'oeuvre sera nécessaire, et ne remet pas en cause le montant à 78 554,07 € du seul devis produit, celui de la société DAGRA CGB, communiqué par Madame [V].


Par ailleurs sont produits : 

A) Par Madame [V] : 
1 ) Le compromis de vente et l'acte authentique, mentionnant que les eaux pluviales de la maison ne sont pas reliées à un système d'évacuation. 

2 ) Un procès-verbal de constat de Maître [P] du 8 juin 2018, soit 6 mois après l'entrée de Madame [V] dans le logement.

Il mentionne les éléments suivants, les compléments du tribunal étant mentionnés en sus entre parenthèses .

Un regard en pleine terre ( que l'expert nomme puisard sommaire ) reçoit un tuyau partiellement enterré, prenant la direction du cabanon ( que l'expert appelle remise ) situé en fond de parcelle.

(ce puisard reçoit donc en même temps les eaux de pluie du toit du garage voisin et de la remise) 

La terrasse extérieure côté véranda est composée de plaques de ciment ( largement disjointes, posées à même le sol de terre. ) 

La grande chambre côté rue ( nord ) se compose au sol d'un revêtement type PVC.

Dans la penderie de cette chambre le plâtre s'est effondré, révélant une surface en pierre teintée et humide avec un développement de moisissure en pourtour.

Je note que le plafond est constitué d'un revêtement lambris.

Je note sur le mur pignon une désolidarisation de la plinthe en bois et une déchirure apparente du revêtement PVC au sol.
 
Je note en direction de la fenêtre cet espacement a été comblé par une mousse expansive.

Je note que le mur pignon est recouvert d'un parement peint en bois, mobile au toucher.

Je note que ce même revêtement est utilisé dans la cuisine, également instable en appui.

Petite chambre à suivre :

Je note que le sol est recouvert d'un linoléum.

Dans l'angle gauche de ladite pièce, je note une déformation structurelle du plancher avec une inclinaison visible à l'oeil en direction de la plinthe.

Je note que le revêtement mural est marqué de moisissure avec cloquage du revêtement.

Salle de bains : 

Je procède à des clichés de la plaque de bois en aggloméré positionnée au-dessus du vide sanitaire.

(en réalité photographie d'une plaque de bois positionnée entre la machine à laver et le revêtement plastique de la salle de bains.) 

Je note dans les WC un revêtement PVC similaire à celui de la salle de bains

Je note en pourtour de la cuvette, en soulevant le revêtement PVC, la présence d'un support en bois aggloméré.

Je note que le sol est cintré, avec une inclinaison en direction de la cuvette.

Je note également un éclatement du carrelage côté cuisine près du seuil.

(semble-t'il en début de cintrage) 

Cabanon fond de jardin :

Je note à l'aplomb du conduit que le revêtement plafond s'est effondré révélant la toiture. (il n'y a aucune cheminée sous ce conduit aménagé en briques dans les combles et le toit pour en recevoir une, ce conduit n'est donc soutenu par rien en-dessous.)

Regard- passage latéral : 

Je note dans le passage, à gauche de l'accès véranda, sous la troisième dalle, un regard recevant un tuyau d'eau et une gaine PVC, le tout confiné par des briques, recouvert par un sac plastique contenant des morceaux de laine de verre.

3 ) la fiche de présentation de la maison diffusée par l'agence immobilière en 2018.

Y figurent les indications selon lesquelles l'état intérieur est qualifié «  à rafraîchir », l'année de construction 1950, qu'il y a un puits.

Elle est ainsi décrite : «  maison de plain pied située à proximité du pentagone, composée de deux chambres, cuisine indépendante, pièce de vie en véranda avec poële à bois très lumineuse, jardin entièrement clos avec dépendances, stationnement privatif, à rafraîchir, beau potentiel.

Prix 110 000 € ».

4 ) Des factures de consommation d'électricité par Madame [V] entre janvier 2019 et Novembre 2023.

5) un devis de mai 2018, de 15 229 € pour une réfection des cloisons et du sol de la maison ( JARNY BATIMENT ) et un document de avril 2018 présentant à Madame [V] des moyens de mettre fin au remontée d'humidité dans les murs par injection d'un produit imperméabilisant dans ceux ci. ( société MURPROTECT ) 

6) le devis de DAFRA CGB pour une réfection complète des sols, murs, plomberie et électricité de la maison, sauf véranda, pour un total de 78 554,07 €.

7 ) un courrier du 13 Février 2020 du Conseil de Madame [H] à l'expert , comportant un Diagramme de MOLLIER, suivant lequel selon le Conseil plus la température est basse plus le taux d'humidité nécessaire à ce que la vapeur d'eau contenue dans l'air se condense sur les surfaces est faible, et en déduisant qu'un chauffage insuffisant voir une absence de chauffage par Madame [V] pouvait expliquer la condensation .

8 ) un courrier du même avocat à l'expert du 18 Avril 2019, indiquant que le rapport de l'état relatif à la présence de termites, antérieur à la vente, fait état de traces d'humidité, de moisissures et de salpêtre dans la cuisine et la salle de bains. 

B ) Par Madame [H] : 

1) Des justificatifs de sa qualité d'enseignante ( fiche de poste collège [9] coeur en 2018 comme professeur de lettres modernes ).

2) les factures à son nom de construction de la véranda, en 1999 et 2000.

3 ) une facture du 29 juin 2000 pour pose d'une gouttière et d'un tuyau de descente d'eau.

4 ) une facture du 23 novembre 2017 pour le remplacement de la VMC simple flux du [Adresse 2].

5 ) une photographie d'une chambre, une de la véranda, extérieur et intérieur, sans mention de date.




Il résulte de ces diverses pièces et de l'expertise : 

1 ) Que lors de la venue de l'expert, le 27 Février 2019, soit une année après l'entrée dans les lieux de Madame [V], les murs des deux chambres, de la cuisine et de la salle de bain présentaient une humidité importante, trahissant une imprégnation ancienne des murs.

Les photographies prises par l'expert sont très illustratives d'une humidité forte, avec décollement de revêtement mural, murs noirs de moisissure par endroits.

L'expert note dans une réponse à un dire de Madame [H] qui s'étonnait que n'ait pas été employé un appareil mesureur d'humidité que lorsque l'humidité est telle qu'elle se sent au toucher (ce qui signifie que l'humidité condensée en eau se sent) il n'est pas besoin d'autre moyen de la constater tant elle est évidente.

2 ) Que les parquets en bois posés dans toute la maison sur poutres bois insérées dans la maçonnerie, juste au-dessus du vide-sanitaire, qui couvre lui aussi tout le sous-sol de la maison, sont très dégradés par l'humidité.

L'expert note dans une réponse à un dire qu'à terme et de façon inéluctable ce sont les poutres de soutènement du plancher qui se dégraderont et pourriront, et en premier la partie de chaque poutre insérée dans les murs humides.

3 ) Que l'état des murs et parquets est tel que au plan des réparations nécessaires, l'expert indique qu'il faut déposer toutes les installations électriques, et de plomberie, démolir les cloisons et planchers dans les chambres 1 et 2, la cuisine, la salle de bains, les WC, réaliser un dallage béton, un dallage nouveau au sol, remettre des cloisons de, doublage et de distribution, réinstaler la plomberie et l'électricité, installer une VMC simple flux, remettre en peinture, et sols collés PVC, et ne remet pas en cause le montant à 78 554,07 € du seul devis produit, celui de la société DAGRA CGB, communiqué par Madame [V].

Que ces désordres, dûs à une isolation accentuée non compensée par une ventilation efficace, à des murs non protégés des remontées humides du sous-sol par une arase imperméable, et peu imperméables et isolés, à une diminution de la ventilation initiale du vide-sanitaire parallèle à la pose d'un revêtement imperméable sur les parquets en empêchant l'assèchement naturel, n'étaient pas visibles par Madame [V] dans sa visite d'une maison emplie de ses meubles, (qui sont parfois l'une des causes de l'humidité par manque de circulation d'air entre le meuble et la cloison) notamment en ce qui concerne l'humidité en bas de mur, et se sont manifestement aggravés depuis la vente, notamment en ce qui concerne les murs, qui s'étaient progressivement gorgés d'eau au fil des années.

L'humidité est déjà notée dans le procès-verbal de constat du 8 juin 2018 de Maître [P], dans chaque chambre, mais dans des proportions moindres que celles révélées par l'expertise, ce qui montre une accentuation du phénomène, qui s'est peut être révélé plus vite du fait d'un chauffage éventuellement moindre par Madame [V], mais qui ne peut en si peu de temps avoir été la cause déterminante d'un rejet si important de cette humidité par les murs, dont l'expert indique qu'il s se sont imprégnés progressivement au fil du temps.

On note que dès Avril 2018, seulement 4 mois après son entrée dans les lieux en Janvier, la situation était déjà suffisamment inquiétante pour Madame [V] pour qu'elle consulte une entreprise spécialisée dans l'imperméabilisation des murs porteurs, et que dès mai 2018 elle se fasse faire un devis pour remplacement du sol et des cloisons, travaux actuellement préconisés par l'expert judiciaire.

L'expert mentionne que Madame [V] a déclaré lors de la visite des lieux le 27 Février 2019 que pendant la saison froide le poêle à pétrole installé dans sa véranda assurait l'essentiel du chauffage de la véranda et des locaux attenants, dont les convecteurs n'étaient pas enclenchés.

Cette absence ou cet usage limité des convecteurs a probablement un peu accéléré la manifestation de l'humidité, mais pas significativement, s'agissant d'une toute petite maison, acquise seulement 100 000 €, comportant outre la véranda salon uniquement deux chambres , une salle de bain, une cuisine et un WC, sur un seul niveau, de sorte que la chaleur du poêle à bois se distribuait nécessairement a minima dans le reste des pièces. 

Par ailleurs Madame [V] a produit ses factures d'électricité de janvier 2019 à Novembre 2023, objectivant une consommation électrique de l'ordre de 50 € par mois.

S'agissant de la dégradation de parquets entièrement recouverts de sol PVC, à l'évidence Madame [V] ne pouvait la percevoir durant une visite .

Elle n'aurait pas été améliorée par un chauffage plus important de Madame [V], chauffage qui n'aurait pas traversé le sol PVC, et représente à elle seule un coût de réfection, selon devis produit à l'expert, de l'ordre de 40 000 €, soit près de la moitié de la valeur d'acquisition de la maison, compte tenu de la nécessité de déposer aussi toutes les cloisons pour pouvoir installer le nouveau plancher béton.

Elle justifierait donc à elle seule la résolution du contrat de vente, pour vice caché. par l'ampleur de ses conséquences, qui permet d'assurer que si elle avait connue l'état du plancher et le coût de réfection Madame n'aurait pas acquis cette maison ou l'aurait acquise nettement moins cher .

Madame [V] est donc en droit d'exercer l'option qui lui est laissée par l'article 1644 du code civil entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou payer un moindre prix.

Madame [V] ayant choisi de rendre la chose, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Il y a donc lieu qu'elle soit remboursée des 100 000 € versés pour l'achat.

Par application de l'article 1646 du code civil précité, elle doit aussi être remboursée des frais occasionnés par le vente, soit selon chiffrage non contesté par Madame [H] , 9 100 € de frais notariés, étroitement liés à la vente.

En revanche, en application de l'article 1646, le vendeur n'est tenu à dommages-intérêts que s'il connaissait les vices de la chose.

Il n'est pas établi que Madame [H] connaissait l'état de son parquet, recouvert de PVC peut- être posé par le précédent propriétaire, ni n'avait conscience de la gravité de l'état d'imprégnation des murs, qui semble s'être révélé principalement entre la vente et l'expertise.

Il est notamment soutenu que Madame [H] avait lors de la visite largement ouvert les fenêtres pour cacher l'odeur d'humidité, mais ce fait, comme l'intention qui l'expliquerait, résultent uniquement de l'affirmation de Madame [V].

De même le fait de colmater un interstice très léger entre bas de plinthe et sol ne caractérise pas une volonté de dissimulation, mais peut résulter de la volonté de supprimer des passages d'air, d'un souci esthétique, de limiter les caches possibles pour des insectes, et ne permet pas d'affirmer que Madame [H] avait pu comprendre que cet interstice avait pour cause un affaissement important du plancher.

Madame [H] ne peut donc être condamnée à des dommages-intérêts.

Il ne peut donc être fait droit aux demandes faites au titre des intérêts et assurances sur emprunts, ni à la demande formulée au titre du préjudice moral.

Il est équitable que Madame [H] participe à concurrence de 3000 € aux frais d'avocat engagés par Madame [V] pour faire valoir ses droits.


PAR CES MOTIFS : 

LE TRIBUNAL , 

Statuant par dépôt du jugement au greffe, en premier ressort, contradictoirement ,

PRONONCE la résolution, pour vice caché, de la vente notariée intervenue le 17 janvier 2018 , en l'étude de Maître [S] [X], notaire, par Madame [E] [H] à Madame [M] [V], d'une maison à usage d'habitation sise section AE N° [Cadastre 1], [Adresse 2] à [Localité 7], d'une surface de 00 ha, 02 ares, 75 centiares.

CONDAMNE Madame [V] à restituer l'immeuble.

CONDAMNE Madame [H] à payer à Madame [V] 100 000 € de remboursement de prix de vente, et 9100 € de frais notariés, soit au total 109 100 € (cent neuf mille cent euros).

REJETTE les autres demandes, à caractère indemnitaire, de Madame [H].

CONDAMNE Madame [H] à payer à Madame [V] 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande à ce titre de Madame [H].

CONDAMNE Madame [H] aux dépens de l'instance de première instance et de référé, comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire, qui devront être remboursés par Madame [H] à Madame [V].

Ordonne communication du jugement aux service des hypothèques de la commune de [Localité 7], et à l'expert judiciaire pour information.


FAIT ET RENDU LE 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.


Le Greffier, Le Président.

Nadège MOREAU Eric PLANCHETTE