Cour d'Appel · 4e chambre civile — 30 avril 2025

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à



























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 30 AVRIL 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/04702 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P6YB



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 24 août 2023 

Tribunal judiciaire de NARBONNE - N° RG 21/00814





APPELANTS :



Monsieur [U] [R]

né le 06 Avril 1986 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représenté par Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Madame [X] [I] épouse [R]

née le 29 Décembre 1989 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





INTIMES :



Monsieur [B] [J]

né le 12 Mars 1975 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

 [Adresse 8]

[Localité 10]

Représenté sur l'audience par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE



Maître [F] [N], notaire

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Hélène BAUMELOU substituant Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Maître [Z] [P], notaire

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Hélène BAUMELOU substituant Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU





ARRET : 



- contradictoire ; 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.



*

* *



FAITS ET PROCÉDURE



1- Par acte authentique du 26 juillet 2019 passé devant Maître [F] [N] et Maître [Z] [P], Monsieur [B] [J] a cédé à Monsieur [U] [R] et Madame [X] [I], épouse [R] (les époux [R]) une maison à usage d'habitation sise à [Localité 10] moyennant la somme de 565 000 '. Cette maison se situe aux abords d'un monument historique. 



2- Les époux [R] ont fait procéder à des travaux d'amélioration du bâtiment.



3- Puis, ils décident de revendre le bien immobilier. L'agent immobilier et le nouveau notaire en charge de la vente les informent que les travaux entrepris sont illégaux car sans autorisation d'urbanisme et en violation des normes architecturales applicables aux bâtiments situés près de monuments historiques.



4- C'est dans ce contexte que, par acte d'huissier de justice du 28 juin 2021, ils ont assigné M. [J], Me [P] et Me [N] devant le tribunal judiciaire de Narbonne reprochant au premier notamment un dol et aux seconds un manquement au devoir de conseil et d'information. 



5- Le 10 septembre 2021, les époux [R] ont vendu leur bien immobilier pour un montant de 560 000 '. 



6- Par jugement du 24 août 2023, le tribunal judiciaire de Narbonne a : 



- Rejeté toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non-fondées,

- Débouté M. [R] et Mme [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions tant vis-à-vis du vendeur, M. [J] que de Me [N] et Me [P],

- Condamné solidairement M. [R] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 3 000 ' au bénéfice de M. [J] pour procédure abusive, 

- Débouté pour le surplus, 

- Condamné solidairement M. [R] et Mme [I] aux entiers dépens, 

- Condamné solidairement M. [R] et Mme [I] à payer en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens :

> la somme de 5 000 ' au bénéfice de M. [J] 

> la somme de 2 000 ' au bénéfice de Me [N] 

> la somme de 2 000 ' au bénéfice de Me [P]

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



7- Les époux [R] ont relevé appel de ce jugement le 24 septembre 2023. 



PRÉTENTIONS



8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 23 décembre 2023, les époux [R] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1112-1, 1240 et 1137 du Code civil, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

- Dire et juger que M. [J] a commis un dol,

- Dire et juger que M. [J] a manqué à son devoir d'information,

- Dire et juger que Me [P] et Me [N] ont commis une faute professionnelle de nature à engager leur responsabilité ;

- Condamner solidairement M. [J], Me [P] et Me [N] à verser les sommes de :

> 65 000 euros aux époux [R] suite au préjudice économique subi ;

> 25 916 euros aux époux [R] suite au préjudice économique subi ;

- Condamner solidairement Me [P] et Me [N] à verser la somme de 30 000 euros aux époux [R] suite au préjudice moral subi ;

- Condamner solidairement M. [J], Me [P] et Me [N] à verser la somme de 12 000 euros aux époux [R] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

- Prononcer la restitution des sommes versées par les époux [R] à M. [J], Me [P] et Me [N] suite à l'exécution du jugement du 24 août 2023 et aux dépens.



9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 février 2024, M. [J] demande en substance à la cour, au visa des articles 1112-1, 1137 et 1240 et suivants du Code civil, 32-1 du Code de procédure civile, et R.421-17-1 du Code de l'urbanisme, de : 



- Confirmer le jugement du 24 août 2023 en ce qu'il a :

o débouté les époux [R] de toutes leurs demandes,

o condamné les époux [R] à réparer le préjudice subi par M. [J] pour procédure abusive,

o condamné solidairement les époux [R] à verser à M.[J] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

o condamné les époux [R] au paiement d'une indemnité de 3000 euros au bénéfice de M. [J] en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,



Statuant à nouveau de ce seul chef :




A titre principal,


- Condamner solidairement les époux [R] a verser la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts à M. [J],




A titre subsidiaire,


- Confirmer le jugement dont appel s'agissant du quantum alloué à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par M. [J],




En tout état de cause,


- Condamner solidairement les époux [R] à verser à M.[J] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 Code de procédure civile,

- Condamner solidairement les époux [R] aux entiers dépens de l'instance. 



10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 5 février 2024, Me [P] demande en substance à la cour de :



- Confirmer le jugement du 28 août 2023 en ce qu'il a débouté les époux [R] de leurs demandes,

- Le réformer en ce qu'il a rejeté la demande au titre de la procédure abusive,

Ce faisant, 

- Constater que par acte du 10 septembre 2021 les demandeurs ont revendu le bien immobilier litigieux,

- Juger que les difficultés juridiques évoqués contre les notaires n'ont pas constitué un obstacle à la cession,

- Juger qu'il n'est pas démontré que la moins-value soit liée aux conditions de réalisation des travaux,

- Juger que la vente de l'immeuble justifie l'absence de responsabilité du Notaire,

- Les débouter de toute demande contre Me [P],

- Juger que le Notaire n'est pas tenu de se rendre sur place pour vérifier la consistance des lieux,

- Juger que le Notaire peut sur des points techniques se fier aux déclarations des parties,

- Juger qu'en l'état des déclarations du vendeur, le Notaire pouvait considérer que les travaux sur façade ne nécessitaient pas de déclaration préalable,

- Juger que l'assurance décennale a été communiquée aux acquéreurs,

- Juger que le Notaire a inséré dans l'acte de vente une clause relative aux vices cachés conforme,

- juger que le Notaire a respecté ses obligations de loyauté, objectivité, neutralité et impartialité,



En conséquence, 

- Juger que Me [P] n'a pas commis de faute,

- Juger que les époux [R] ne justifient pas de l'existence d'un préjudice en relation directe de causalité,

- Les débouter de leurs demandes,

- Condamner les époux [R] à payer à Me [P] une somme de 5000 ' pour abus de procédure,

- Les condamner à payer à Me [P] une somme de 5 000 ' au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Les condamner aux entiers dépens. 



11- Par conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2024, Me [N] conclut dans des termes identiques.



12- Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2025. 





Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS



13- Selon l'article 1112-1 du code civil,



'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.



Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.



Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.



Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.



Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.



Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'



14- La validité d'un contrat nécessite le consentement des parties (article 1128 du code civil).



Selon l'article 1130 du même code, 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.



Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'



Selon l'article 1137 alinéa 1 du même code, 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.'



Il demeure constant sous l'empire de ces textes que le dol ne se présume pas et qu'il incombe à celui qui s'en prévaut d'établir les manoeuvres et les mensonges de nature à vicier son consentement, exercés dans des proportions telles qu'il n'aurait pas contracté ou différemment, lequel est apprécié au jour du contrat en considération des personnes et des circonstances.



15- Les époux [R] soutiennent en premier moyen sur le

fondement de l'article 1112-1 du code civil la dissimulation volontaire par M. [J] d'une information déterminante, à savoir la réalisation de travaux illégaux sans autorisation d'urbanisme allant au-delà d'un simple ravalement de façades puisque les ayant modifiées tant dans la couleur que dans la disparition d'éléments de décor.

Ils font également grief à leur vendeur sur le fondement de l'article 1137 du code civil, de leur avoir dissimulé une information essentielle à leur décision d'achat, à savoir la réalisation de travaux illégaux sur le bien immobilier, affirmant de manière trompeuse qu'il avait simplement procédé à un ravalement de façade alors qu'il avait modifié l'aspect extérieur de la façade.



16- M. [J] souligne que les travaux de ravalement n'ayant nullement modifié l'aspect extérieur de l'immeuble, sauf à l'embellir en supprimant son encrassement, conforté qu'il était par les notaires, il était légitime à croire qu'aucune déclaration préalable n'était nécessaire ; que la rédaction intermédiaire du code de l'urbanisme applicable en 2016 lui avait échappé, conforté qu'il était par l'analyse de Me [N]. C'est de parfaite bonne foi qu'il a déclaré que les travaux réalisés n'étaient pas soumis à déclaration préalable, ce d'autant plus qu'il avait fait appel à une entreprise spécialisée dans le ravalement de façade ; qu'il n'a jamais cherché à dissimuler une quelconque information et que les époux [R] ne démontrent pas en tout état de cause que l'erreur sur le régime déclaratif des travaux a été déterminante de leur consentement.

Par ailleurs, ignorant être soumis à une obligation de déclaration préalable, il ne pouvait en informer ses acquéreurs.



17- Il doit être rappelé que :

- l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] est dans le périmètre de protection de monuments historiques ;

- M. [J] a fait procéder à des travaux de ravalement de l'immeuble selon facture de la SARL Plein Sud Ravalement du 30 octobre 2016 pour un montant de 38 185' ; cette facture était annexée à l'acte notarié par Me [P] et [N], de même que la garantie décennale de l'entrepreneur ;

- la vente a été passée en la forme authentique le 26 juillet 2019 après compromis du 13 mai 2019 pour le prix de 565 000' affecté à hauteur de 25 000' au mobilier et de 540 000' à l'immobilier ;

- au paragraphe 'dispositions relatives à l'urbanisme', l'acte authentique précise que l'immeuble est situé dans le périmètre de protection d'un monument historique ou d'un immeuble classé ou inscrit. Par suite, le propriétaire ne peut faire de travaux en modifiant l'aspect extérieur sans une autorisation spéciale ayant recueilli l'agrément de l'architecte départemental des monuments historiques.

- Il précise dans un autre paragraphe relatif à l'existence de travaux que des travaux de ravalement de façade ont été effectués par le vendeur, lequel déclare que compte tenu de la description qu'il en faits, ils ne nécessitaient pas de déclaration préalable.



18- Or, il s'avère qu'en application des dispositions de l'article

R.421-17-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable du 01/01/2016 au 01/04/2017, les travaux de ravalement situés dans le champ de visibilité d'un monument historique doivent faire l'objet d'une déclaration préalable, de telle sorte que la déclaration de M. [J] est erronée.



19- Pour autant, les époux [R] qui sont débiteurs en preuve échouent à démontrer que cette erreur a été déterminante de leur consentement à l'acte, alors qu'ils n'encouraient aucun risque juridique personnel, qu'il soit de nature pénale, la responsabilité de la réalisation des travaux sans déclaration préalable incombant uniquement à leur vendeur, ou de nature administrative, des travaux de remise en état dans l'état antérieur n'étant pas envisageables et alors qu'ils achetaient un immeuble dont la façade se trouvait en parfait état d'entretien grâce aux travaux effectués trois ans auparavant. Ils en auraient manifestement donné un prix moindre s'il en avait été autrement. Ils échouent à démontrer que les travaux de ravalement allaient au-delà de ce terme, tant dans l'allégation d'un changement de couleur invisible sur les reproductions en noir et blanc de clichés photographiques que sur la disparition d'éléments de décors, ce que ne peuvent être les briques devenues apparentes par l'usure du temps du revêtement en sommet de façades.



20- De même ne caractérisent-ils pas une quelconque omission ou un mensonge de M. [J] au jour de la signature de l'acte qui leur a déclaré la réalité de ce qu'il connaissait, à savoir la réalisation de travaux de ravalement sans déclaration préalable et ce qu'il croyait être bien fondé en ayant eu recours à un professionnel dont il n'est en rien établi qu'il avait attiré son attention sur la nécessité ou l'opportunité d'une déclaration préalable.



21- Les époux [R] succombent donc sur les deux fondements de leur action et le jugement sera confirmé.



22- A l'égard des notaires, les époux [R] leur font grief sur le fondement de l'article 1240 du code civil, leur reprochant d'avoir manqué à leur devoir d'information en mentionnant que les travaux réalisés par M. [J] ne nécessitaient pas d'autorisation d'urbanisme, en ne procédant pas à une vérification de la véracité de la description des travaux de ravalement alors que le montant d'une facture de 38 185' HT était trop élevé pour répondre d'un simple rafraîchissement de la peinture.



23- Toutefois, les époux [R] ne démontrent pas que les notaires, tenus à une obligation de conseil et d'efficacité de leur acte dans la limite de leurs compétences et des vérifications auxquelles ils avaient les moyens de procéder ont manqué à cette obligation alors que les déclarations de M. [J] quant à la réalité des travaux de ravalement ne présentaient aucune incohérence, un montant de 38 135' n'étant en rien un signal d'alarme les conduisant à se questionner sur la réalité du terme ravalement au regard de la qualité de l'immeuble dont s'agit et de la surface à ravaler ; qu'ils ont expressément mentionné dans l'acte l'état du droit applicable au jour de l'acte au paragraphe périmètre de protection d'un monument historique, proscrivant les travaux modifiant l'aspect extérieur sans avoir recueilli l'autorisation de l'architecte des monuments historiques.



24- En toutes hypothèses, le préjudice dont ils font état et qu'ils chiffrent en cumulant les travaux par eux réalisés à hauteur de 25916' et des dommages intérêts à hauteur de 65000' au titre d'une perte sur prix de vente n'est imputable qu'à leur propre négligence : malgré la clause ci-dessus rappelée, ils se sont gardés de solliciter l'autorisation de l'architecte des monuments historiques avant d'effectuer les travaux de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble (changement de la porte d'entrée ; mise en place de 14 châssis sur dormant, deux fenêtres), de telle sorte que les acquéreurs allemands initialement intéressés n'ont pas donné suite à leur offre d'achat, la problématique du ravalement de façade n'étant abordée que de manière très accessoire et seulement interrogative par le notaire en charge de la vente [R]/[G].



25- Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [R] de leurs demandes dirigées contre les notaires.



26- Le premier juge a condamné les époux [R] au paiement d'une somme de 3000' pour procédure abusive, disposition faisant l'objet d'un appel principal et d'un appel incident pour la porter à hauteur de 15000' de la part de M. [J] et à allouer à chaque notaire la somme de 5000', demande rejetée en première instance.



27- Quand bien même l'action des époux [R] est empreinte d'une certaine témérité au regard de leur propre négligence, l'appréciation inexacte qu'ils ont pu faire de leurs droits au regard de la déclaration faite par M. [J] qui s'est avérée erronée n'est pas, en soi, constitutive d'une faute. En outre, l'exercice d'une action en justice ou d'un recours constitue un droit et cet exercice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, de telle sorte que la cour infirmera la décision ayant octroyé une indemnité à M. [J] et confirmera le rejet de la prétention indemnitaire formulée au titre de la résistance abusive par chacun des notaires.



28- Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, les époux [R] supporteront les dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS



Statuant contradictoirement,



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] [R] et son épouse née [X] [I] à payer à M. [B] [J] la somme de 3000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Statuant à nouveau de ce chef,



Déboute M. [J] de cette demande.



Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions.



Y ajoutant,



Condamne M. [U] [R] et son épouse née [X] [I] aux dépens d'appel.



Condamne M. [U] [R] et son épouse née [X] [I] à payer à M. [B] [J], à Me [P], à Me [N], chacun, la somme de 2500 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président