Tribunal Judiciaire · Chambre 01 CTX IMMOBILIER — 1 avril 2025

Minute N° 
COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 24/02277 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J2G6 

JUGEMENT DU 01 Avril 2025


DEMANDEURS :
Monsieur [Y], [P] [F]
né le 17 Février 1967 à [Localité 9] (84)
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Me Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [K] [F] née [N]
née le 25 Mars 1944 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [U] [O] née [F]
née le 21 Décembre 1965 à [Localité 9] (84)
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSES : 
S.A.R.L. FMA, prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS [Localité 8] n°533.278.032
[Adresse 13]
[Localité 7]
défaillante

Maître [A] [T] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FMA
[Adresse 2]
[Localité 5]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente 

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal 


DEBATS :
Audience publique du 11 Mars 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .


JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier. 

Grosse + expédition à :Me Carine REDARES
Expédition à :
délivrées le 




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 27 novembre 2007, M. [Z] [F] et son épouse, Mme [K] [F] née [N] ont donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2007, à la S.A.R.L. Cuisines [V] un local commercial situé [Adresse 13] à [Localité 12] (84), moyennant un loyer annuel d’un montant de 15 600,00 euros H.T., payable en douze échéances mensuelles d’un montant de 1 300,00 euros H.T.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire ou de non-respect des obligations contractées dans le cadre du bail, un mois après un commandement demeuré infructueux.

Par acte authentique du 2 septembre 2011, la S.A.R.L. Cuisines [V] a cédé son droit au bail commercial à la S.A.R.L. F.M.A., avec l’accord des bailleurs. 

Constatant que les loyers ne sont plus réglés par la locataire de manière régulière depuis plusieurs années, malgré le commandement de payer qui lui a été adressé le 8 mars 2024 visant la clause résolutoire présente dans le bail, Mme [K] [N] veuve [F], agissant qualité d’usufruitière, M. [Y] [F] et Mme [U] [F] épouse [O], vraisemblablement les enfants de feu M. [Z] [F], agissant en qualité de nus-propriétaires, ont fait citer, par acte extra-judiciaire du 19 août 2024, la S.A.R.L. F.M.A. devant la présente juridiction aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants quant au bail consenti à la S.A.R.L. F.M.A. portant sur le local sis [Adresse 14],
- ordonner l'expulsion immédiate des lieux loués de la S.A.R.L. F.M.A. ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique, 
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément 
aux dispositions des articles R.433.1 et R.433.2 du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner la S.A.R.L. F.M.A. à payer aux requérants le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 37 360,00 euros au 03/07/2024, 
- condamner la S.A.R.L. F.M.A. à payer aux requérants une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés aux requérants, soit la somme de 1 698,00 euros par mois, 
- condamner la S.A.R.L. F.M.A. à payer aux requérants une somme de 3 000,00 euros en 
application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. F.M.A. au paiement des dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Cette affaire a été enrôlée sous le N° RG 24/02277. 

En application des dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce, cette assignation en justice a été dénoncée à l'établissement bancaire Banque Populaire Méditerranée, en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la S.A.R.L. F.M.A., par acte extra judiciaire du 21 août 2024. 

Par jugement du tribunal de commerce d'Avignon (84) en date du 25 septembre 2024, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la S.A.R.L. F.M.A., Maître [A] [T] étant désigné en qualité de liquidateur.

Les consorts [F] ont déclaré leur créance par courrier recommandé du 22 novembre 2024 auprès du liquidateur judiciaire.

Les consorts [F] ont indiqué que ce même jour, 22 novembre 2024, les clés du local commercial leur ont été restituées. 

Par acte extra judiciaire du 23 décembre 2024, les consorts [F] ont appelé en la cause Maître [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. F.M.A., et, compte tenu de la fin du bail commercial et de la restitution des locaux loués, modifient leurs prétentions initiales, demandant à la juridiction de :
- déclarer recevable et bien fondé l'appel en garantie formé par les requérants, 
- ordonner la jonction de la présente instance avec l'instance pendante devant le tribunal inscrite au rôle sous le numéro RG 24/02277 et dire qu'elles se poursuivront sous le seul numéro RG 24/02277, 
- fixer la créance due au profit des consorts [F] au passif de la société F.M.A., dans les termes suivants :
• 18 584,00 euros à titre chirographaire, s'agissant de la dette locative due de janvier 2017 à décembre 2020, 
• 25 115,20 euros à titre privilégié, s'agissant des loyers dus pour les deux années précédant le jugement d'ouverture et l'année 2024 courante,
• 3 000,00 euros de frais irrépétibles, à titre privilégié, 
• les dépens de la présente instance, à titre privilégié. 
Cette affaire, enrôlée sous le N° RG 25/00103, a été jointe à l'affaire principale par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 février 2025. 

Quoique régulièrement citée, la S.A.R.L. F.M.A. et Maître [A] [T] n'ont pas constitué avocat. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de fixation de la créance :

Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces et décomptes produits que, depuis le mois de février 2017, la S.A.R.L. F.M.A. n'a plus réglé régulièrement et intégralement ses loyers, laissant s'accroître de manière régulière sa dette locative. Les consorts [F] ont mis en demeure leur locataire d'apurer sa dette locative, d'un montant de 32 168,00 euros au mois de février 2024, par commandement de payer du 8 mars 2024. Cependant, cet acte est demeuré vain, la S.A.R.L. F.M.A. n'ayant pas régularisé sa situation.

Les locaux commerciaux ayant été restitués le 22 novembre 2024, la dette de loyers de la S.A.R.L. F.M.A. envers les consorts [F] s’élève à la somme de 43 699,20 euros, se décomposant comme suit : 

Arriéré locatif en février 2024, selon commandement de payer ........ 32 168,00 E
Loyers échus de mars à octobre 2024 (1 698,00 E x 8) ..................... 13 584,00 E
Loyer échu du 1er au 22 novembre 2024 ............................................ 1 245,20 E

A déduire, versements du locataire de février à mai 2024 ................. - 3 298,00 E
 -----------------------------
TOTAL DU ............................................................................ 43 699,20 E 

En raison de la procédure de liquidation judiciaire en cours, cette somme sera inscrite au passif de la procédure collective dont bénéficie la S.A.R.L. F.M.A. 

Le privilège du bailleur résultant de l’application des dispositions des articles L.622-16 et L.641-12 du code de commerce, il n’appartient pas au tribunal de se substituer au liquidateur judiciaire pour qualifier les créances de loyers du bailleur.

Sur les dépens et les frais irrépétibles : 

Les dépens de la présente instance, qui comprendront le coût des actes extra judiciaires (commandement de payer du 8 mars 2024, assignations en justice des 19 août 2024 et 23 décembre 2024, dénonce au créancier inscrit du 21 août 2024 ...) seront supportés par la S.A.R.L. F.M.A. et, en l’absence de démonstration que les critères de l’article L.622-17 du code de commerce sont réunis, fixés au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de cette société. Il en sera de même de l’indemnité allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui doit être fixée à la somme de 1 200,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la S.A.R.L. F.M.A. la créance de Mme [K] [N] veuve [F], de M. [Y] [F] et de Mme [U] [F] épouse [O] ensemble, d’un montant de QUARANTE TROIS MILLE SIX CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS ET VINGT CENTIMES (43 699,20 EUR), cette somme représentant la dette de loyers de cette société jusqu'au 22 novembre 2024, date de restitution des locaux commerciaux loués, 

FIXE au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la S.A.R.L. F.M.A. les dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût des actes extra judiciaires, 

FIXE au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la S.A.R.L. F.M.A. la créance de Mme [K] [N] veuve [F], de M. [Y] [F] et de Mme [U] [F] épouse [O] ensemble, d’un montant de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200,00 EUR), au titre des frais irrépétibles exposés, 

REJETTE toutes autres demandes.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT