Tribunal Judiciaire · Chambre 01 CTX IMMOBILIER — 1 avril 2025

Minute N° 
COUR D’APPEL DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 24/03401 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J5Z2 

JUGEMENT DU 01 Avril 2025




DEMANDERESSE :
S.C.I. D2GJH, venant aux droits de Monsieur [P] [N] et de Madame [M] [O], son épouse, venant eux-mêmes aux droits de la SCI DE LA CARRETERIE, RCS de MARSEILLE n°481.052.561
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Sonia DAUSSANT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant


DÉFENDERESSE : 
S.A.R.L. PIZZA ROLL, prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS d’[Localité 5] n° 377.709.860
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillante


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente 

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal 


DEBATS :
Audience publique du 11 Mars 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .


JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier. 
-=-=-=-=-=-=- 



Grosse + expédition à :Me Sonia DAUSSANT
Expédition à :
délivrées le 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2001, la S.C.I. de la Carreterie a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter de la date de l’acte, à la S.A.R.L. Pizza Roll un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), moyennant un loyer d’un montant annuel de 5 676,00 euros H.T., payable en douze échéances mensuelles d’un montant de 473,00 euros. 

Par acte notarié du 14 septembre 2002, la S.C.I. La Carreterie a vendu ces locaux commerciaux à M. [P] [N], à son épouse, Mme [M] [N] née [O], et à la S.A.R.L. Saderu, dont M. [N] est le gérant.

Par acte notarié du 31 mars 2005, les époux [N] et la S.A.R.L. Saderu ont cédé ces locaux commerciaux à la S.C.I. D2GJH. 

Constatant que les loyers ne sont plus réglés par le locataire de manière régulière, malgré le commandement de payer qui lui a été délivré le 21 décembre 2023, la S.C.I. D2GJH a fait citer, par acte extra-judiciaire du 11 décembre 2024, la S.A.R.L. Pizza Roll devant la présente juridiction aux fins de :
- constater que la clause résolutoire est acquise, 
- constater et prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties,
- ordonner la libération des lieux par la société S.A.R.L. Pizza Roll et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, 
- ordonner l'expulsion de la société S.A.R.L. Pizza Roll et de tous occupants introduit de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la défenderesse, 
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100,00 euros par 
jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
- condamner la société S.A.R.L. Pizza Roll à payer à la S.C.I. D2GJH la somme de 5828,94 euros au titre des loyers et taxes dus à la date du 10 octobre 2024,
- condamner la S.A.R.L. Pizza Roll à payer à la S.C.I. D2GJH une indemnité d'occupation 
égale à 742,36 euros mensuels du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- condamner la société S.A.R.L. Pizza Roll à payer à la S.C.I. D2GJH la somme de 1200,00 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens. 

Quoique régulièrement citée, la S.A.R.L. Pizza Roll n'a pas constitué avocat. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l'un des principaux éléments. En l'absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue. 



En l'espèce, la S.C.I. D2GJH produit un état des inscriptions ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial liant les parties et sur les sommes dues au titre des loyers :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’articles 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l'espèce, le bail commercial liant la S.C.I. D2GJH, venant aux droits de la S.C.I. La Carreterie, à la S.A.R.L. Pizza Roll contient une clause résolutoire rédigée comme suit :
“Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement ou autres frais de poursuite ou de charges et accessoires, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement à payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire ou à son mandataire, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure, à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire et si, dans ce cas, le locataire refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendu par Monsieur le président du tribunal de grande instance, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution [...]”. 

Il est établi par le décompte versé aux débats que la S.A.R.L. Pizza Roll n'a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois d’août 2022. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 21 décembre 2023, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail, est demeuré sans effet pendant un délai d'un mois, la S.A.R.L. Pizza Roll n'ayant pas apuré son passif locatif, d'un montant de 3 253,04 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. 

La S.A.R.L. Pizza Roll, qui n'a pas constitué avocat, ne s'explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 22 janvier 2024, date à laquelle la société locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, d'ordonner son expulsion. Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque la société bailleresse peut faire procéder à l’expulsion de la locataire en cas de maintien dans les lieux de celle-ci au-delà du délai accordé ci-avant. 

Conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles, objets et marchandises qui se trouveraient dans les locaux, après leur libération, devront être remisés dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. Pizza Roll et il appartiendra à cette locataire de les retirer dans les délais des articles R.433-1 et R.433-2 de ce même code. A défaut de retrait dans les délais fixés, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.R.L. Pizza Roll s'élève à la somme de 3 431,70 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de janvier 2024 inclus, après déduction des paiements partiels de la locataire. Dès lors, cette société sera condamnée à payer cette somme à la S.C.I. D2GJH, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de l'assignation en justice valant mise en demeure de payer.

En l'absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges (742,36 euros à partir de février 2024) le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la S.A.R.L. Pizza Roll est sans droit ni titre, soit le mois de février 2024. Il appartiendra à la société bailleresse de déduire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation les sommes perçues de sa locataire, la S.A.R.L. Pizza Roll, depuis le mois de février 2024.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.R.L. Pizza Roll, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. D2GJH, qui a été contrainte d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail commercial dont est titulaire la S.A.R.L. Pizza Roll, relatif à un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), propriété de la S.C.I. D2GJH, s'est trouvé résilié de plein droit le 22 janvier 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DIT qu'à compter de cette date, la S.A.R.L. Pizza Roll est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE en conséquence à la S.A.R.L. Pizza Roll de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte, 

DIT que les meubles, objets et marchandises qui se trouveraient dans les locaux, après leur libération, pourront être remisés dans un garde-meubles aux frais et risques et périls de la S.A.R.L. Pizza Roll, 

DIT qu’il appartiendra à la S.A.R.L. Pizza Roll de retirer les objets mis en dépôt dans un garde-meubles dans les délais des articles R.433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 

DIT qu’à défaut de retrait dans les délais fixés, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, 

CONDAMNE la S.A.R.L. Pizza Roll à payer à la S.C.I. D2GJH :

- la somme de TROIS MILLE QUATRE CENT TRENTE ET UN EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES (3 431,70 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de janvier 2024 inclus,

- une indemnité d'occupation d'une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de février 2024 et jusqu'à libération effective des lieux,

DIT qu’il appartiendra à la S.C.I. D2GJH de déduire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation les sommes perçues de la S.A.R.L. Pizza Roll depuis le mois de février 2024,

CONDAMNE la S.A.R.L. Pizza Roll à verser à la S.C.I. D2GJH la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.R.L. Pizza Roll aux entiers dépens, lesquels incluront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023 et de l'assignation en justice du 11 décembre 2024,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT