Tribunal Judiciaire · Chambre 01 CTX IMMOBILIER — 1 avril 2025

Minute N° 
COUR D’APPEL DE [Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 22/00621 - N° Portalis DB3F-W-B7G-JARB

JUGEMENT DU 01 Avril 2025


DEMANDERESSE :
S.A.R.L. O PLAISIR DES METS prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS [Localité 5] n°491.106.209 RCS [Localité 5], 
[Adresse 3] 
[Localité 4] 
représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant


DÉFENDERESSE : 
Société [Localité 5] INVEST 2021, prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS [Localité 7] n° SIREN 891.843.179
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-François CASILE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/ plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur 
Assesseur : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal 


DEBATS :
Audience publique du 11 Juin 2024
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024 prorogé à ce jour .


JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier. 


Grosse + expédition à :Me Jean-François CASILE
Expédition à :Me Pierre-François GIUDICELLI
délivrées le 





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 12 octobre 2020, la S.A.S.U. La Libération, aux droits de laquelle vient la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021, qui a acquis les locaux commerciaux par acte notarié du 1er mars 2021, a donné à bail pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2020, à la S.A.S. O Plaisir des Mets un box (n°2) à usage commercial, un laboratoire et une réserve (n°6) situés dans un bâtiment à usage commercial dénommé “Extr’Halles”, comprenant une vingtaine de lots, sis [Adresse 3] à [Localité 5] (84), moyennant un loyer d’un montant annuel de 24 000,00 euros, payable mensuellement, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 400,00 euros H.T. Il est également prévu dans le bail que la S.A.S. O Plaisir des Mets versera au bailleur une provision annuelle d’un montant de 1 000,00 euros H.T. pour la communication et la publicité.

Expliquant avoir cessé de payer ses loyers en raison des nombreux désordres affectant les locaux loués et le bâtiment commercial en son ensemble (défaillance des chambres froides, défaillance des systèmes de climatisation, défaillance répétée des néons et de la luminosité, dysfonctionnements de l’alarme incendie, inondations répétées à l’intérieur du bâtiment, causant de fortes dégradations, remontée des eaux usée dans les syphons des boutiques, présence de déchets dans toutes la galerie, sols non nettoyés, présence de nuisibles, insalubrité des sanitaires totalement inexploitables, abandon de la sécurité, squats persistants depuis l’ouverture...), constatés par commissaire de justice les 22 juillet 2021 puis 4 novembre 2021, la plaçant dans l'impossibilité de pursuivre l’exploitation de son commerce en raison du non-respect par le bailleur de ses obligations, et à défaut de pouvoir résoudre amiablement ce litige, la S.A.S. O Plaisir des Mets et d’autres commerçants de cette structure ont saisi le juge des référés de ce tribunal qui, par ordonnance du 14 mars 2022, a ordonné une expertise desdits locaux, confiée à M. [U] [Z].

En raison de la défaillance de sa locataire dans le paiement de ses loyers, la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 a fait délivrer à la S.A.R.L. O Plaisir des Mets le 3 février 2022 un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Soutenant être dans l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle en raison du défaut d’entretien des locaux par la société bailleresse, qui manque ainsi aux obligations lui incombant de lui assurer une jouissance paisible desdits locaux, et être en conséquence fondée à cesser de payer ses loyers, la S.A.S. O Plaisir des Mets a, par acte du 24 février 2022, fait citer la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 devant la présente juridiction, à laquelle elle demande de : 
- prononcer la nullité du commandement de payer du 3 février 2022,
- à défaut, en suspendre les effets jusqu'à l'intervention de la décision du juge des référés sur la demande d’expertise,

Subsidiairement,
- débouter la société [Localité 5] Invest 2021 de l’ensemble de ses demandes en ce qui concerne le paiement des charges locatives,
- accorder à la société O Plaisir des Mets un échéancier de paiement sur deux ans pour le remboursement de la créance,
En tout état de cause,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à payer à la société O Plaisir des Mets la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 aux entiers dépens.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 5 janvier 2024. 

Au regard des conclusions de ce rapport, qui mettent en évidence le mauvais état des installations louées, la S.A.S. O Plaisir des Mets, modifiant ses demandes initiales, demande au tribunal, dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, de :
A titre principal,
- constater que la société [Localité 5] Invest 2021 est entièrement et pleinement responsable dans tous les désordres affectant les locaux donnés à bail commercial à la société O Plaisir des Mets,
- juger parfaitement fondée l’exception d’inexécution compte tendu des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles,
En conséquence,
- prononcer la nullité du commandement de payer du 23/02/2022 délivré abusivement à la société O Plaisir des Mets,
Y ajoutant,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à payer à la société O Plaisir des Mets la somme de 33 941,60 euros correspondant au montant total des loyers et des charges dont elle a réglé le paiement mais sans aucune contrepartie réelle compte tenu de la dégradation excessive des lieux,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à payer à la société O Plaisir des Mets la somme de 100 000,00 euros à titre dommages et intérêts pour l’atteinte à son image,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à payer à la société O PLAISIR DES METS la somme de 50 000,00 euros à titre dommages et intérêts pour les pertes d’exploitation du commerce suite à la perte de confiance des clients qui ont assisté à la dégradation et aux désordres apparus depuis 2021,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à remettre en service l’électricité de tout le bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de la décision à venir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 5 000,00 euros par jour de retard,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à remettre aux normes (de sécurité, d’hygiène…) le bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 5] (84), dans un délai de QUINZE JOURS à compter de la signification de la décision à venir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 5 000,00 euros par jour de retard,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à payer à la société O PLAISIR DES METS la somme de 50 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et de ses manœuvres dolosives,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à payer la somme de 10 000,00 euros en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,
- ordonner la suspension du paiement des loyers et charges tant que le bailleur n’a pas remédié à l’intégralité des désordres,
A titre subsidiaire
- accorder à la société O Plaisir des Mets un échéancier de paiement sur deux ans pour le remboursement de la créance,
En tout état de cause
- débouter la société [Localité 5] Invest 2021 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 à payer à la société O PLAISIR DES METS la somme de 10 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Localité 5] Invest 2021 aux entiers dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 en réponse notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 demande au juge de :
- déclarer que la S.A.R.L. O Plaisir des Mets est mal fondée à invoquer l’exception d’inexécution,
- déclarer que le bailleur [Localité 5] Invest 2021 n’a commis aucun manquement à ses obligations,
- débouter la S.A.R.L. O Plaisir des Mets de sa demande de nullité du commandement de payer du 3 février 2022,
- débouter la S.A.R.L. O Plaisir des Mets de sa demande de délais de paiement,
- débouter la S.A.R.L. O Plaisir des Mets de l’ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions,
Reconventionnellement, 
- prononcer la résiliation du bail commercial liant les sociétés [Localité 5] Invest 2021 et O Plaisir des Mets à la date du 3 mars 2022,
- déclarer la S.A.R.L. O Plaisir des Mets occupant sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis Box n°2, laboratoire et réserve n°6 - EXTR’HALLES - [Adresse 3] à [Localité 6] à compter de la date du 3 mars 2022,
- prononcer l’expulsion pure, simple et immédiate de la société O Plaisir des Mets des locaux susvisés, ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,
- ordonner la libération des lieux par la société O Plaisir des Mets et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie dont le coût sera supporté par le locataire, 
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 200,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. O Plaisir des Mets qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
- condamner la société S.A.R.L. O Plaisir des Mets à payer à la société [Localité 5] Invest 2021 la somme de 21 458,97 euros due au mois de mars 2022, à parfaire au jour de la décision à venir, se décomposant comme suit :
• 12 812,45 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges, 
• 8 646,49 euros au titre de la régularisation de charges 2021,
- condamner la S.A.R.L. O Plaisir des Mets à régler à la société [Localité 5] Invest 2021 la somme de 130 243,68 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté à la date du 28 mars 2024, étant précisé que cette somme sera à parfaire au jour de la décision à intervenir,
- condamner la société S.A.R.L. O Plaisir des Mets au paiement, jusqu’au départ effectif et libération totale des lieux, d’une indemnité d’occupation égale à 150 % du dernier loyer T.T.C., charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 5426,82 euros T.T.C., à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif et à la complète libération des lieux, et DIRE que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,
- condamner la société S.A.R.L. O Plaisir des Mets à payer à la société [Localité 5] Invest 2021 la somme de 2 145,90 euros application de la clause pénale prévue au bail et DIRE que cette somme produira intérêts à compter de la délivrance de la présente assignation, 
- condamner la société S.A.R.L. O Plaisir des Mets à payer à la société [Localité 5] Invest 2021 la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,
- condamner la locataire S.A.R.L. O Plaisir des Mets à payer à la société [Localité 5] Invest 2021 la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais engagés dans la présente instance qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, outre les entiers dépens, 
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du commandement de payer délivré le 3 février 2022, sur la demande de constatation de la résiliation du bail commercial et sur les demandes qui en découlent :

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”. 

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la S.A.S. La Libération, aux droits de laquelle vient la S.C. [Localité 5] Invest 2021, et la S.A.S. Crêperie des Halles contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du lover, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposes par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mots après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d‘user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation”. 

Il résulte des pièces produites que, depuis le mois de mars 2021, c’est-à-dire quelques mois après le début du bail, la S.A.R.L. O Plaisir des Mets a cessé de payer régulièrement et intégralement son loyer, laissant croître sa dette mois après mois. En raison de cet impayé, d’un montant de 19088,17 euros au 1er février 2022, la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 a fait délivrer à sa locataire, par acte extra judiciaire du 3 février 2022, un commandement de payer les loyers rappelant la clause résolutoire insérée dans le bail. Il est constant que ce commandement est demeuré sans effet, la S.A.R.L. O Plaisir des Mets n’ayant pas apuré son arriéré locatif, de sorte que la clause résolutoire est acquise. 

La S.A.R.L. O Plaisir des Mets soutient avoir cessé de payer ses loyers en raison des manquements graves de son bailleur à son obligation d’entretenir les lieux et de la laisser jouir paisiblement des locaux loués et, sur le fondement de cette exception d’inexécution, demande à la juridiction de “prononcer la nullité du commandement de payer du 3 [et non du 23] février 2022, délivré abusivement”. 

L’article 1217 du code civil, applicable à la présente espèce au regard de la date de signature du bail commercial, prévoit que “la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut [...] refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation [...]”. Selon l’article 1219 de ce même code, “une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”. Il résulte de ces textes que la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution est subordonnée à la commission par le cocontractant de manquements suffisamment graves. Il incombe à la partie qui se prévaut de l’exception d’inexécution de rapporter la preuve de l’inexécution de sa ou de ses obligations par la partie adverse. 

Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, reprises dans le bail commercial du 12 octobre 2020, qu’il incombe au bailleur de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail et de le maintenir, au cours du bail, en état de servir à l'usage auquel il est destiné en réalisant l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat, le principe étant que ce dernier conserve à sa charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, c’est-à-dire l’ensemble des gros travaux caractérisés par l’importance de la réparation et son caractère exceptionnel, travaux que la jurisprudence définit comme ceux qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, les autres réparations, dites locatives ou d’entretien, étant à la charge du locataire. Réciproquement, en vertu des dispositions de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. 

En matière de bail commercial, la Cour de Cassation, qui a infléchi sa jurisprudence depuis quelques années, ne demande plus que, pour se prévaloir de l’exception d’inexécution, le locataire rapporte la preuve d’une impossibilité absolue d’utiliser les locaux commerciaux loués mais uniquement qu’il démontre que les manquements du bailleur “ rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés” (3ème Civ. 03.02.2020 et, très récemment, 3ème Civ. 06.07.2023 et 27.06.2024). 

En l’espèce, s’il n’apparaît pas contestable, à la lecture des nombreux désordres affectant les parties communes du bâtiment dénommé “Extr’Halles” tels que listés par M. [Z] dans son rapport d’expertise du 5 janvier 2024, qu’à partir du mois de septembre 2022, date du premier accedit, il a été constaté un manquement grave de la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 à son obligation, rappelée dans le bail commercial conclu avec la S.A.R.L. O Plaisir des Mets au paragraphe “Halle commerciale - Règlement intérieur (page 11), d’entretenir cette halle abritant, entre autres, les locaux donnés en location à la société demanderesse, compromettant la sécurité des personnes (commerçants comme clients) mais également la salubrité des lieux, il n’est nullement démontré par cette locataire que ces manquements du bailleur existaient déjà préalablement au 3 février 2022, date du commandement de payer. 

En effet, la S.A.R.L. O Plaisir des Mets a commencé à être défaillante dans le paiement de ses loyers et charges en début d’année 2021. Or, si celle-ci verse aux débats deux constats de commissaires de justice des 22 juillet et 4 novembre 2021, non établis à sa demande mais à celles d’autres locataires de cette halle commerciale, desquels il résulte que les locaux commerciaux présentent certains désordres, à savoir un défaut de climatisation des locaux, des dysfonctionnements des chambres froides 6 et 8, un fonctionnement aléatoire de la porte sectionnelle d’accès à la réserve, un dysfonctionnement des toilettes homme et un dysfonctionnement du rideau métallique installé à la porte d’entrée dans les locaux, elle ne démontre nullement que ces désordres qui affectaient les parties communes du bâtiment ne lui permettent plus, en raison de leur gravité, d’utiliser les locaux qu’elle a pris en bail conformément à leur destination contractuelle. En outre, la S.C. [Localité 5] Invest 2021 produit les procès-verbaux de la commission communale de sécurité de la ville d’[Localité 5] (84) des 10 décembre 2020 et 17 mai 2021 donnant un avis favorable à l’exploitation des locaux commerciaux et à leur ouverture au public, diverses factures faisant état du bon fonctionnement du matériel mis à la disposition des commerçants (dont les chambres froides) ainsi qu’un constat établi le 9 juin 2021 à 13 h 40 par un commissaire de justice, duquel il résulte que les commerçants exercent effectivement leurs activités dans les locaux loués et qu’en particulier, le stand de la S.A.R.L. O Plaisir des Mets est ouvert et achalandé. 

Dès lors, à défaut de démonstration par la S.A.R.L. O Plaisir des Mets que sa bailleresse a gravement manqué à son obligation d’entretien des parties communes de la halle commerciale et que ces manquements ont fait obstacle à une exploitation des locaux loués conformément à l’usage auquel ils sont destinés, il convient d’écarter l’exception d’inexécution invoquée par cette locataire.

Selon l’alinéa 2 de l’article L.145.41 du code de commerce, “les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Sur le fondement de cette disposition, la S.A.R.L. O Plaisir des Mets demande au tribunal de suspendre les effets de cette clause résolutoire en lui accordant des délais pour apurer sa dette. Cependant, le tribunal constate, depuis la délivrance du commandement de payer en février 2022, la S.A.R.L. O Plaisir des Mets n’a effectué que des règlements partiels et irréguliers de son loyer, laissant s’accroître sa dette, qui s’élevait en mars 2024 à environ 130 000,00 euros. En outre et surtout, cette société ne produit aucune pièce comptable pour justifier de sa situation financière et de sa capacité à régler son très important arriéré locatif en plus de son loyer courant sur deux années. Dés lors, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit en accordant à la S.A.R.L. O Plaisir des Mets des délais de paiement. 

Il convient de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 4 mars 2022, date à laquelle la société locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, d'ordonner son expulsion. Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte, même si celle-ci est prévue dans le bail liant les parties, puisque d’une part la société bailleresse peut faire procéder à l’expulsion de la locataire en cas de maintien dans les lieux de celle-ci au-delà du délai accordé ci-avant, que d’autre part puisque la locataire demeure redevable, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer mensuel majoré de 50 %.

Conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles, objets et marchandises qui se trouveraient dans les locaux, après leur libération, devront être remisés dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. O Plaisir des Mets et il appartiendra à cette locataire de les retirer dans les délais des articles R.433-1 et R.433-2 de ce même code. A défaut de retrait dans les délais fixés, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.R.L. O Plaisir des Mets s'élève à la somme de 20 958,97 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de mars 2022 inclus, après déduction du paiement effectué le 22 mars 2022 par la locataire. Dès lors, la S.A.R.L. O Plaisir des Mets sera condamnée à payer cette somme à la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date de notification des conclusions contenant les demandes en paiement et valant mise en demeure de payer.

Conformément aux stipulations du bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant du loyer global mensuel (loyer + provisions sur charges) majoré de 50 % le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du jour où la société locataire est sans droit ni titre, soit le mois d’avril 2022. La S.A.R.L. O Plaisir des Mets sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation. Il appartiendra à la société bailleresse de déduire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation les sommes perçues de sa locataire depuis le mois d’avril 2022.

Il est stipulé dans le bail commercial du 12 octobre 2020 qu’en “sans préjuger de la faculté pour le bailleur d'invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non-paiement à l'échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure demeurée infructueuse, d'une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due [...], sans que cette clause autorise pour autant le preneur à différer son obligation”. Sur ce fondement, la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 réclame la somme de 2 145,90 euros. Cependant, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, la société bailleresse ne justifiant avoir délivré à sa locataire, après chaque échéance impayée, le courrier de mise en demeure prévu par la présente disposition. 

Les demandes en remboursement de loyers soi-disant indûment versés, les demandes d’indemnisation pour atteinte à l’image, pour pertes d’exploitation et pour procédure abusiveet manoeuvres dolosives, et les demandes en réalisation de travaux formées par la S.A.R.L. O Plaisir des Mets doivent toutes être rejetées puisque, depuis le 4 mars 2022, date de la résiliation du bail commercial liant les parties, cette société est occupante sans droit ni titre des locaux litigieux. 

Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive formée par la S.C. [Localité 5] Invest 2021 :

Les moyens opposés par la S.A.R.L. O Plaisir des Mets à l’action de la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 n’étant nullement abusifs, la société bailleresse sera déboutée de sa demande de dommages intérêts formée sur ce fondement. 
 
Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.R.L. O Plaisir des Mets, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et versera, sur ce même fondement, à la et S.C.I. [Localité 5] Invest 2021, qui a été contrainte d'engager des frais pour se défendre et faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, une indemnité de 1 200,00 euros. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que la S.A.R.L. O Plaisir des Mets ne démontre pas qu’antérieurement au 3 février 2022, sa bailleresse, la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021, a gravement manqué à son obligation d’entretien des parties communes de la halle commerciale dénommée “Extr’Halles”, que ces manquements ont fait obstacle à une exploitation des locaux loués conformément à l’usage auquel ils sont destinés, et qu’en conséquence, elle était fondée à suspendre son obligation de payer le loyer au terme convenu, 

CONSTATE en conséquence que le bail commercial dont est titulaire la S.A.R.L. O Plaisir des Mets, relatif à un local commercial consistant en un box n°2, un laboratoire et une réserve n°6 situés dans un bâtiment à usage commercial dénommé “Extr’Halles”, [Adresse 3] à [Localité 5] (84), propriété de la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021, s'est trouvé résilié de plein droit le 4 mars 2022 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte, les effets de cette clause n'ayant pas à être suspendus puisque la société locataire ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative, 

DIT qu'à compter de cette date, la S.A.R.L. O Plaisir des Mets est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE en conséquence à la S.A.R.L. O Plaisir des Mets de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte, 

DIT que les meubles, objets et marchandises qui se trouveraient dans les locaux, après leur libération, pourront être remisés dans un garde-meubles aux frais et risques et périls de la S.A.R.L. O Plaisir des Mets, 

DIT qu’il appartiendra à la S.A.R.L. O Plaisir des Mets de retirer les objets mis en dépôt dans un garde-meubles dans les délais des articles R.433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 


DIT qu’à défaut de retrait dans les délais fixés, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-2, R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, 

CONDAMNE la S.A.R.L. O Plaisir des Mets à payer à la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 :

- la somme de VINGT MILLE NEUF CENT CINQUANTE HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES (20 958,97 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de mars 2022 inclus,

- une indemnité d'occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges majoré de 50 % à compter du mois d’avril 2022 et jusqu'à libération effective des lieux,

DIT qu’il appartiendra à la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 de déduire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation les sommes perçues de la S.A.R.L. O Plaisir des Mets depuis le mois d’avril 2022,

DÉBOUTE la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 de sa demande de clause pénale, 

CONDAMNE la S.A.R.L. O Plaisir des Mets à verser à la S.C.I. [Localité 5] Invest 2021 la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200,00 EUR) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.R.L. O Plaisir des Mets aux entiers dépens, lesquels incluront le coût du commandement de payer du 3 février 2022,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT