Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP FOND — 1 avril 2025

TRIBUNAL
de [Localité 10]
[Adresse 5]
[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]





N° RG 25/00033 - 
N° Portalis DB22-W-B7J-SXSF


5AB Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion



JUGEMENT
du 
01 Avril 2025 





[X] [C]


c/

[Y] [F]

 












Expédition exécutoire
délivrée le 
à Me Agathe FEIGNEZ

Expédition copie certifiée conforme
délivrée le
à Me Martine SADKOWSKI




 Minute : 398 /2025 

JUGEMENT


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l'audience du 30 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 


ENTRE 


DEMANDERESSE :

Mme [X] [C]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Représentée par Me Martine SADKOWSKI, avocat au barreau de Paris

 


ET



DEFENDEUR:

M. [Y] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 6]


Représenté par Me Agathe FEIGNEZ, avocat au barreau de VERSAILLES








À l'audience du 30 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public. .

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, Madame [X] [C] a donné à bail à Monsieur [Y] [F], un appartement A11 situé [Adresse 3], à [Localité 11] moyennant le paiement d'un loyer de 830 euros outre une provision sur charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Madame [X] [C] a fait délivrer une assignation à Monsieur [Y] [F] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles afin de, sous l'exécution provisoire : 

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 1er octobre 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [F],

- Ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef immédiatement et sans délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce, à compter du prononcé du jugement à intervenir, 

- Ordonner de faire séquestrer tous meubles ou objets mobiliers appartenant à Monsieur [Y] [F] dans tel garde-meubles qu'il conviendra de désigner au Tribunal à ses frais exclusifs, 

- Le condamner au paiement des sommes suivantes : 

o Une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant égal du loyer en cours, augmenté des charges locatives majorée de 50%, à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux, 

o 11,844 euros en restitution des fruits perçus, 

o 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral, 

o 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 janvier 2025.

Madame [X] [C], représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions, maintenant l'intégralité de ses demandes tel qu'aux termes de son acte introductif d'instance. Elle fait valoir pour l'essentiel, que le locataire a proposé via la plateforme de sous-location AIRBNB, l'appartement loué en l'absence d'autorisation de sa part. Elle ajoute qu'en tout état de cause, à considérer que Monsieur [Y] [F] que l'appartement n'ait finalement pas été sous-loué de façon effective, la simple publication de l'annonce en ligne et le fait d'avoir proposé le logement à la sous-location, ainsi que sa mauvaise foi, permettent de justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Elle explique d'ailleurs qu'en l'espèce, le principe de la confiance entre un bailleur et son locataire est clairement rompue, d'autant plus que Monsieur [Y] [F] exerce dans le domaine de l'immobilier et ne pouvait méconnaître les dispositions applicables aux sous-locations via la plateforme Airbnb et alors même qu'il propose trois autres logements via la même plateforme. 

Monsieur [Y] [F], représenté par son conseil, se réfère aux termes de ses écritures et sollicite le rejet des prétentions adverses, outre, à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse au paiement d'une somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive ainsi que la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



RG 25/00033. Jugement du 1er avril 2025.


Au soutien de ses prétentions, il expose pour l'essentiel que l'annonce de location a été supprimée dans un délai n'excédant pas quinze jours et que Monsieur [Y] [F] n'a jamais perçu aucun fruit issu de la sous-proposition de sous-location. En outre, il ajoute que la demanderesse ne verse aucune preuve à l'appui de ses prétentions, notamment quant au calcul des fruits qui auraient été perçus et dont elle sollicite la restitution. Il rappelle être à jour du paiement de ses loyers et souhaite se maintenir dans les lieux. S'agissant des autres appartements proposés sur la plateforme de mise en relation Airbnb, il gére l'appartement de ses parents, n'étant ainsi pas habitué des dispositions applicables aux propositions de sous-location. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION 

- Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail 

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En application de l'article 8 de la loi 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer, voire interdite dans le cadre d'une habitation à loyer modéré, sauf dans les cas limitativement prévus dans le cadre du code de la construction et de l'habitation. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. 

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la réalité des manquements graves et répétés du preneur à ses obligations en tant que locataire. 

Il est constant que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail afin de faire sanctionner un manquement fautif du locataire à ses obligations, en y rapportant la preuve de la réalité des manquements graves et répétés à ses obligations, afin d'obtenir que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts de ce dernier. Il convient ainsi de vérifier la réalité du manquement invoqué puis, puis d'apprécier sa gravité permettant de justifier la résiliation du bail.

En l'espèce, outre les dispositions légales sus-citées, il résulte des dispositions contractuelles et notamment de l'article 2 " droit et obligations des parties " prévu au contrat de bail que " le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur”. 

Il ressort des pièces versées aux débats par la bailleresse que le logement a été proposé à la location sur la plateforme de mise en relation " Airbnb ", sans que ne soit rapportée la preuve de l'autorisation expresse et écrite par cette dernière.

S'agissant de la réalité du manquement allégué, il est constant que Monsieur [Y] [F] a proposé la sous-location de l'appartement dont Madame [C] est propriétaire et dont il est actuellement locataire. 



S'agissant de la gravité du manquement invoqué, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 20 avril 2024 par Maître [U] [Z], commissaire de justice, que l'appartement affiche plusieurs périodes de disponibilité, du 25 avril 2024 au 12 janvier 2025.

Par courriel du 28 avril 2024 à 16h44, Madame [X] [C] a rappelé à Monsieur [Y] [F] l'interdiction de la sous-location sans son autorisation, tel que le prévoit le bail, lequel lui a répondu par retour de courriel du même jour à 17h06 que l'appartement n'avait pas été sous-loué et que " l'annonce (très récente) a été retirée immédiatement suite à votre mail que je comprends pleinement ".

Il est constant que par suite, l'annonce a été supprimée, Monsieur [Y] [F] versant aux débats un courriel provenant du site Airbnb, duquel il ressort que l'annonce relative au logement a été supprimée en date du 28 avril 2024 à 17h05.

En outre, Monsieur [Y] [F] apporte la preuve qu'il n'a perçu aucun fruit tiré d'une sous-location entre 2021 et 2024 sur la plateforme Airbnb, en versant un récapitulatif extrait du site de la plateforme en ligne. 

Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que, si Monsieur [Y] [F] a effectivement manqué à ses obligations contractuelles, en omettant de solliciter l'autorisation de la bailleresse avant de proposer l'appartement en sous-location, ce dernier a supprimé l'annonce de façon réactive à la suite du courrier transmis par le conseil de sa bailleresse, la proposition de mise en sous-location n'ayant duré a priori que 8 jours. En outre, ce dernier démontre suffisamment n'avoir perçu aucun fruit issu de la proposition faite sur le site en ligne, de sorte que le manquement caractérisé ne revêt pas une gravité suffisante permettant de justifier la résiliation du bail, d'autant que Monsieur [Y] [F] honore avec régularité le paiement de ses loyers courants et ne pose pas de particulière difficulté dans la jouissance habituelle du bien. 

En conséquence, les demandes subséquentes seront rejetées, et notamment celles liées à la demande de restitution de la perception des fruits, faute pour la bailleresse d'en rapporter la preuve conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil ainsi que la demande de dommages et intérêts, faute de préjudice caractérisé. 

- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du locataire pour procédure abusive de la part de la bailleresse 

En application de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice dégénère en abus s'il constitue un acte dilatoire ou abusif. 

En l'espèce, Monsieur [Y] [F] sollicite à titre reconventionnel la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive de la part de Madame [X] [C].

L'intéressé soutient que Madame [X] [C] s'est obstinée à maintenir la présente procédure en expulsion alors même qu'il lui a apporté toutes les preuves de l'absence de sous-location.

Toutefois, aucune mauvaise foi ou intention dilatoire ne peut être caractérisée à l'égard de la demanderesse, d'autant que Monsieur [Y] [F] a failli, fut-ce temporairement au respect des dispositions légales et contractuelles auxquelles il était soumis, qui ne démontre aucun préjudice subi en consequence.

Dès lors, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Monsieur [Y] [F] à l'encontre de Madame [X] [C] sera rejetée.
 
- Sur les demandes accessoires

Il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais inéquitables exposés par eux. Leurs demandes de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Madame [X] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier resort,

DEBOUTE Madame [X] [C] de sa demande de résiliation du contrat de bail en date du 1er octobre 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [F] et de ses demandes subséquentes visant à prononcer l'expulsion et le condamner au versement d'une indemnité d'occupation et restitutions des fruits perçus et de condamnation au paiement de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [F] de sa demande reconventionnelle au titre d'une procédure abusive formulée à l'encontre de Madame [X] [C] ; 

DEBOUTE Madame [X] [C] de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [F] de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [C] aux dépens de l'instance. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé le jour, le mois et l'année indiqués en première page par la présidente et par le greffier présent lors de son prononcé et dont les noms figurent en première page.

La greffière La présidente