Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP FOND — 1 avril 2025

TRIBUNAL
de [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]





N° RG 25/00034 - 
N° Portalis DB22-W-B7J-SXSG


5AB Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion



JUGEMENT
du 
01 Avril 2025 






[W] [O]


C/

[Z] [L]

 














Expédition exécutoire
délivrée le 
à Me Martine SADKOWSKI


Expédition copie certifiée conforme
délivrée le
à M. [Z] [L]

 Minute 399 /2025 

JUGEMENT




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l'audience du 30 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 



ENTRE


DEMANDERESSE:

Mme [W] [O]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Représentée par Me Martine SADKOWSKI, avocat au barreau de PARIS




ET 



DEFENDEUR:

M. [Z] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Non comparant, ni représenté








À l'audience du 30 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public. 
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 novembre 2019, Madame [C] [O], aux droits de laquelle vient Madame [W] [O] a donné à bail à Monsieur [Z] [L], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant le paiement d'un loyer de 681,84 euros outre une provision sur charges de 69 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Madame [W] [O] a fait délivrer une assignation à Monsieur [Z] [L] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles afin de, sous l'exécution provisoire : 

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [L],

- Ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef immédiatement et sans délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce, à compter du prononcé du jugement à intervenir,
 
- Ordonner de faire séquestrer tous meubles ou objets mobiliers appartenant à Monsieur [Z] [L] dans tel garde-meubles qu'il conviendra de désigner au Tribunal à ses frais exclusifs, 

- Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant égal du loyer en cours, augmenté des charges locatives majorée de 50%, à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux, 

- Le condamner au paiement de la somme de 43.665 euros en restitution des fruits perçus au 11 novembre 2024 mais qui sera réactualisée à la date du 30 janvier 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- Le condamner au paiement d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral, 

- Le condamner au paiement d'une somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 janvier 2025.

Au cours de cette audience, Madame [W] [O], représentée par son conseil, se rapporte aux termes de son acte introductif d'instance et maintient par conséquent l'intégralité de ses demandes. 

Monsieur [Z] [L] n'est ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.


RG 24/00034. Jugement du 01 avril 2025.

En application de l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. 

En application de l'article 8 de la loi 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. 

En l'espèce, il résulte des dispositions contractuelles et notamment de l'article 1 relatif aux autres conditions particulières du contrat que " le locataire s'interdit expressément de céder en tout ou partie, à titre onéreux ou gratuit, les droits qu'il détient des présentes, ou de sous-louer échanger ou mettre à disposition les locaux objet des présentes, en tout ou partie, en meublé ou non, le tout sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer et sans que cet éventuel accord puisse faire acquérir au sous-locataire aucun droit à l'encontre du bailleur ni aucun titre d'occupation ".

La bailleresse produit aux débats des photographies des écrans de la plateforme de mise en relation " Airbnb " desquelles il ressort que l'appartement loué par Monsieur [Z] [L] a été proposé au nom de l'hôte " [Z] ", qualifié de " Super Hôte depuis 4 ans ". 

Une photographie retraçant l'évaluation du profil " [Z] " laisse apparaitre une note de 4,84 suivie d'une appréciation générale telle que " coup de cœur des voyageurs ". 

La bailleresse verse également une copie du récépissé de déclaration en mairie relatif à un hébergement touristique renseigné par Monsieur [Z] [L] en date du 22 septembre 2022, domicilié [Adresse 2] à [Localité 9], proposant le bien immobilier en vue d'une location touristique, précisant avoir obtenu l'autorisation du propriétaire du local en vue de la demande. 
Une copie du courrier de mise en demeure adressé par le conseil de la demanderesse en date du 25 avril 2024, enjoignant à l'intéressé de mettre fin à la location dudit bien immobilier. 

Ces éléments sont corroborés par le procès-verbal de constat dressé le 20 avril 2024 par Maître [S] [T], commissaire de justice, desquels il ressort principalement :

- L'identité de l'hôte " [Z] " ; 

- Une annonce intitulée " spacieux studio tout équipé, proche du château " l'appartement étant proposé au prix de 63 euros par nuitée portant la mention " coup de cœur des voyageurs ";
 
- Que l'annonce relative au bien proposé fait l'objet de 220 commentaires, certains commentaires évoquant un séjour d'une nuit ou de quelques nuits.

La bailleresse produit en outre une copie des commentaires extraits de la plateforme Airbnb sur la période de janvier 2023 à novembre 2024, permettant de constater que la proposition du logement aurait perduré, malgré la mise en demeure adressée. 

Monsieur [Z] [L], qui ne s'est pas présenté à l'audience, ne produit aucun élément permettant de réfuter la réalité des éléments versés aux débats permettant de constater la mise en sous-location effective du bien immobilier dont il est locataire (au moins 220 reprises), sans autorisation du bailleur et sur une longue période (au minimum une année au regard du nombre de commentaires - 220 - certains commentaires relatant des séjours de plusieurs nuitées). 

Dans ces conditions, il convient de considérer que les manquements relevés, consistant en une sous-location des lieux non autorisée constituent un manquement d'une gravité suffisante permettant de justifier la résiliation judiciaire du bail, et plus particulièrement, en ce que cette sous-location avait une visée particulièrement lucrative. 

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [L] est prononcée à compter du présent jugement. 

Il convient également d'ordonner son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. 

Il convient également de le condamner à payer une indemnité mensuelle d'occupation majorée de 50 % au regard du montant des loyers, charges en sus à compter de la date de prononcé du jugement jusqu'à la libération effective des lieux.


Compte tenu de la majoration du paiement du loyer et charges courants octroyés au titre de l'indemnité d'occupation, la demande d'astreinte sera rejetée. 


- Sur la demande de restitution des fruits perçus 

Il est constant qu'en application des dispositions des articles 546, 547 et 584 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. 

En l'espèce, Madame [W] [O] sollicite la restitution de fruits civils à hauteur de 43.665 euros en restitution des fruits perçus au 11 novembre 2024, qui sera réactualisée à la date du 30 janvier 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, estimant que l'appartement qu'elle loue a été sous-loué, en violation des dispositions contractuelles. 

A l'appui de ses prétentions, elle verse aux débats une estimation du nombre de nuitées et des fruits indûment perçus, eu égard au procès-verbal de constat dressé le 20 avril 2024 par Maître [S] [T], commissaire de justice.

Pour solliciter la somme de 43.665 euros, Madame [W] [O] se base sur un prix minimal de nuitée d'un montant de 123 euros et considère qu'au regard des commentaires, 45 évoquant des réservations de plusieurs nuits pour lesquels il convient de comptabiliser un minimum de 2 nuitées et 196 évoquant un séjour d'une seule nuit pour lesquels il convient de prendre en compte une seule nuitée. 

Si en l'espèce, la méthodologie de calcul apparait satisfaisante, eu égard à l'absence de production d'un extrait de la plateforme permettant de constater les fruits effectifs tirés de cette sous-location, aucun des éléments produits aux débats ne permettent de constater que les nuitées ont été proposées à un montant de 123 euros. Le seul prix résultant à la fois des éléments extraits personnellement par la bailleresse, et du constat du commissaire de justice permettent de constater une nuitée proposée à 63 euros, même si le montant de cette nuitée peut être revue à la hausse selon la période proposée et selon le nombre de nuitées. 

Il convient de se baser sur les commentaires tels qu'ils ressortent du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, les commentaires produits par la bailleresse, n'étant pas datés pour certains.

Aussi, il apparait ainsi, au regard des commentaires constatés par commissaire de justice, que Monsieur [Z] [L] a sous-loué le bien à 66 personnes (63 x 2 x 66 = 8316 euros) pour plusieurs nuitées et à personnes pour une seule nuitée (154 x 63 = 9702 euros). 
Monsieur [Z] [L] sera donc condamné à restituer à Madame [W] [O] les fruits pour un montant de 18.018 euros. 


- Sur la demande de dommages et intérêts 

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution, des dommages et intérêts pouvant toujours s'y ajouter.


En l'espèce, Madame [W] [O] sollicite l'indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 5000 euros. 

La demanderesse ne justifie pas du préjudice moral personnel indépendant de la non-perception des fruits, déjà indemnisée, qu'elle indique avoir subi du fait de cette sous-location. 
En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.


- Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [L], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris les coûts de l'assignation. 

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés par elle dans le cadre de la présente instance. Il lui sera par conséquent accordé la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS, 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2019 entre Madame [W] [O], et Monsieur [Z] [L], portant sur le local d'habitation situé appartement n°A901 situé [Adresse 2] à [Localité 10] à la date du présent jugement ; 

ORDONNE l'expulsion des lieux loués de Monsieur [Z] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 

REJETTE la demande d'astreinte assortissant l'expulsion, sollicitée par Madame [W] [O]; 

AUTORISE, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de Monsieur [Z] [L] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du prononcé du jugement jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, majoré de 50 % ; 

Et CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à son paiement à Madame [W] [O] ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à payer à Madame [W] [O] une somme de 18.018 euros au titre des fruits perçus ; 

REJETTE la demande de condamnation formulée par Madame [W] [O] à l'encontre de Monsieur [Z] [L] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] au paiement de la somme de 1.000 euros à Madame [W] [O], en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE Monsieur [Z] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction, à la date indiquée.

La greffière La juge 









 Minute : /202 

JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Vice-Présidente/ Juge / Magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles / chargé(e) des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Sylvie PAWLOWSKI, Greffier ;

Après débats à l'audience du 01 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 



ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

Mme [W] [O]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Martine SADKOWSKI, avocat au barreau de
, représenté(e) par Me , avocat du barreau de 



ET :



DEFENDEUR(S) :

M. [Z] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté








A l'audience du le 01 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public.