Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT


Enrôlement : N° RG 23/09598 - N° Portalis DBW3-W-B7H-35ZO

DÉCISION N° 2024/ 31

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 01 Octobre 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La société civile immobilière 34 B, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 908 833 916, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,


C O N T R E


DÉFENDERESSE :

La société ELTEX, SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 501 943 146, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,


DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024

* * * * *

FAITS ET PROCEDURE

Un contrat de bail commercial d'une durée de 9 ans a été conclu entre [K] [Y] aux droits et obligations de laquelle vient la SCI 34 B, bailleur, et la société INTERNATIONAL SPORT FASHION aux droits et obligations de laquelle vient la SASU ELTEX, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 5]. Ce bail était à effet du 01 octobre 2003 pour se terminer le 30 septembre 2012.

Par lettre recommandée AR en date du 21 octobre 2021, la SASU ELTEX a signifié au mandataire de [K] [Y] une demande de renouvellement de bail.

Les locaux en cause ont été acquis par la SCI 34 B le 01 mars 2022.

Par actes en date des 28 mars 2022 et 29 mars 2022, la SCI 34 B a signifié à la SASU ELTEX un congé pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d'un montant de 84.000,00 Euros HT et HC.

Le 21 juin 2023, la SCI 34 B a notifié à la SASU ELTEX un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 84.000,00 Euros HT et HC à compter du 01 octobre 2022.

Par acte en date du 29 août 2023, invoquant une durée dépassant 12 ans en raison d'une tacite reconduction, la SCI 34 B a assigné la SASU ELTEX aux fins d'obtenir avec exécution provisoire :
- la fixation du loyer à la somme de 84.000,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 octobre 2022,
- les intérêts capitalisés calculés au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation,
- la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SASU ELTEX conclut à la fixation du loyer en application de l'article L145-34 du Code de Commerce en l'état du renouvellement du bail et d'une durée de 9 années. Elle demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

- Sur le renouvellement du bail

Dans les motifs de son dernier mémoire, la SASU ELTEX soulève la prescription de l'action de la SCI 34 B au motif que le point de départ de la prescription était le 01 janvier 2022 et que le délai avait expiré le 31 décembre 2023.

Outre le fait que cette fin de non recevoir n'est pas reprise dans le dispositif du mémoire, il convient de relever que le mémoire préalable a été notifié le 20 juin 2023 et l'assignation délivrée le 29 août 2023, si bien que la prescription n'est en tout état de cause pas acquise.


- Sur le renouvellement du bail

La SASU ELTEX produit un contrat de bail à effet du 01 octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2021. Ce bail n'est pas daté ni signé par les parties. Toutefois, le courrier du mandataire de [K] [Y] daté du 11 décembre 2018 et l'avenant transmis à la SASU ELTEX le 14 juin 2019 font référence à ce bail.

Pour autant, le bail n'est opposable à l'acquéreur que s'il est mentionné dans l'acte authentique ou qu'il a date certaine ou que l'acquéreur en a connaissance.

En l'espèce, le bail n'a pas été régularisé en la forme authentique. Dans l'acte authentique de vente, il est fait mention du bail du 01 octobre 2003 et de sa poursuite par tacite reconduction.

Le bail du 01 octobre 2012 n'a pas date certaine en ce qu'il n'est pas enregistré ni constaté par acte authentique et il n'est pas démontré que la SCI 34 B en avait connaissance.

En l'état de ces éléments, le bail du 01 octobre 2012 invoqué par la SASU ELTEX n'est pas opposable à la SCI 34 B.

Par lettre recommandée AR en date du 21 octobre 2021, la SASU ELTEX a signifié au mandataire de [K] [Y] une demande de renouvellement de bail. Cette demande est dénuée de tout effet dans la mesure où le bail dont il est demandé le renouvellement n'est pas opposable à la SCI 34 B.

Le bail de 2003 s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu'au congé délivré par la SCI 34 B les 28 mars 2022 et 29 mars 2022 pour le 30 septembre 2022. Le bail renouvelé est donc à effet du 01 octobre 2022.


- Sur la fixation du loyer

L'article L145-33 du Code de Commerce prévoit :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L'article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Le bail s’est poursuivi par prolongation tacite au-delà de 12 ans et le loyer doit être évalué selon la valeur locative.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

*

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 octobre 2022,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 octobre 2022 et commets pour y procéder :
Madame [O] [J]
[Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX01] 
Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03] 
Mail : [Courriel 8]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d'expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

- visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 5],

- les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

- dire s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l’article L 145-33 du Code de Commerce de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L 145-34 du même code.

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :
* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,
* la destination des lieux prévue au bail,
* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,
* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,
* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,
* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,
* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,
* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

- dire si les locaux sont des locaux monovalents en raison l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et de l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants,

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée.

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l'expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s'adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SCI 34 B devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l'expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d'instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d'une consignation supplémentaire,

DIT que l'expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu'en cas de refus, empêchement ou négligence, l'expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

*

FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 01 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX