Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX
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JUGEMENT


Enrôlement : N° RG 22/11400 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2W6M

DÉCISION N° 2024/21

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 02 Juillet 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.C. CLINIQUE LA RENAISSANCE, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 301 423 331, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Johann LEVY de , avocats au barreau de MARSEILLE,


C O N T R E


DÉFENDERESSE :

La société ORPEA, SA immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 401 251 566, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentan légal

représentée par Maître Jean-victor BOREL de la SELARL BOREL DEL PRETE ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE



DEBATS

A l’audience du 04 Juin 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2024




FAITS ET PROCEDURE

Le 15 novembre 2002, un contrat de bail commercial d'une durée de 11 ans et 9 mois a été conclu entre la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE, bailleur, et la SA ORPEA, preneur, relativement à des locaux situés à [Localité 5]. Ce bail a été modifié par avenant en date du 12 mai 2003.

Le bail était à effet du 19 mars 2004 pour expirer le 18 décembre 2015.

Par acte en date du 05 décembre 2018, la SA ORPEA a signifié à la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE une demande de renouvellement de bail.

Le 23 novembre 2020, la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE a notifié à la SA ORPEA un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 554.830,17 Euros HT et HC à compter du 01 janvier 2019.

Le 24 décembre 2020, la SA ORPEA a notifié à la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE un mémoire faisant état d'un accord pour la fixation du loyer annuel à la somme de 343.015,00 Euros HT et HC.

Par acte en date du 21 novembre 2022, la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE a assigné la SA ORPEA aux fins d'obtenir :
- la fixation du loyer à la somme de 554.830,17 Euros par an HT et HC à compter du 01 janvier 2019,
- les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation,
- subsidiairement, une mesure d'expertise,
- la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans son dernier mémoire, elle soulève l'incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur l'existence d'un accord.

Subsidiairement, la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE conclut au débouté, faisant valoir qu'aucun accord n'était intervenu sur la fixation du loyer à la somme de 343.015,00 Euros HT et HC par an.
Plus subsidiairement, elle demande la fixation du loyer à la somme de 476.172,12 Euros HT et HC par an.
Encore plus subsidiairement, elle demande la fixation du loyer à la somme de 554.830,17 Euros HT et HC par an et les intérêts sur le delta non acquitté.
A titre infiniment subsidiaire, la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE sollicite une mesure d'expertise.
Elle réclame enfin la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE fait valoir :
- que les pourparlers n'avaient débouché sur aucun accord quant au montant du loyer,
- que le loyer proposé par la SA ORPEA correspondait au loyer initial alors que le loyer au jour du renouvellement du bail s'élevait à la somme de 476.172,13 Euros HT et HC par an,

- qu'en 2023, le loyer s'élevait à la somme de 537.760,84 Euros et que cette somme était réglée par la SA ORPEA,
- que, par mail du 28 novembre 2023, la SA ORPEA avait sollicité la fixation du loyer à la somme de 548.516,05 Euros par an HT et HC, ce qu'elle avait accepté,
- que, subsidiairement, le loyer devait être fixé à la valeur locative eu égard à la durée du bail et au caractère monovalent des locaux.

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La SA ORPEA fait valoir :
- que le juge des loyers commerciaux était compétent pour statuer relativement à l'accord intervenu entre les parties quant au montant du loyer du bail renouvelé,
- que la référence à la valeur locative était exclue en l'état de l'accord intervenu dès le début des négociations,
- que le loyer devait être fixé à la somme de 343.015,00 Euros HT et HC par an.

Elle demande :
- subsidiairement, une mesure d'expertise,
- la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

- Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 01 janvier 2019


- Sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur l'existence d'un accord sur le montant du loyer

L'article R145-23 du Code de Commerce prévoit :
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

L'existence de l'accord sur le montant du loyer dérive directement de la fixation du loyer. Le juge des loyers commerciaux a donc compétence pour statuer due ce point.


- Sur l'existence de l'accord sur le montant du loyer et la fixation du loyer

Le 26 avril 2019, la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE a transmis à la SA ORPEA un projet d'avenant de renouvellement de bail commercial mentionnant un loyer d'un montant annuel de 343.015,00 Euros qui correspondait au loyer initial. Cet avenant n'a pas été régularisé par les parties.

La SA ORPEA produit un mail du 06 août 2019 qui comporterait un projet de bail qui n'est pas joint. Ce projet a été refusé par la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE suivant mail du 21 octobre 2019.

La société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE et la SA ORPEA ont échangé des mails entre le 03 février 2020 et le 15 octobre 2020 concernant un projet d'avenant qui n'est pas joint.

Le 28 octobre 2020, la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE a transmis à la SA ORPEA un deuxième projet d'avenant de renouvellement de bail commercial mentionnant un loyer d'un montant annuel de 476.172,12 Euros qui correspondait au loyer au jour du renouvellement du bail. Cet avenant n'a pas été régularisé par les parties.

Au mois d''octobre 2020, aucun accord n'avait été formalisé entre la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE et la SA ORPEA concernant le montant du loyer.

Par mail du 28 novembre 2023, la SA ORPEA a offert de verser un loyer annuel d'un montant de 548.516,05 Euros HT et HC à compter du 08 mars 2024 après application de l'indexation. Ce montant a été accepté par la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE par mail du 23 février 2024.

Le mail de la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE précise que le loyer était facturé sur la base de la précédente indexation et qu'il s'élevait à la somme de 537.760,84 Euros HT et HC par an. Ce montant n'a pas été contesté par la SA ORPEA qui l'avait manifestement accepté puisqu'elle propose de verser un loyer supérieur.

Il résulte de ces éléments un accord des parties pour la fixation du loyer à la somme de 476.172,12 Euros HT et HC par an correspondant au projet d'avenant transmis à la SA ORPEA le 28 octobre 2020 corroboré par le versement sans contestation de ce loyer par la SA ORPEA, par l'application des indexations successives et par l'accord des parties sur le versement d'un loyer HT et HC d'un montant de 548.516,05 Euros à compter du 08 mars 2024.

Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la somme de 476.172,12 Euros HT et HC par an à compter du 01 janvier 2019.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d'allouer à la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA ORPEA les frais irrépétibles par elle exposés.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2019,

REJETTE l'exception d'incompétence soulevée par la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE quant à l'existence d'un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2019 des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] à la somme de 476.172,12 Euros par an hors charges et hors taxes,

CONDAMNE la SA ORPEA à verser à la société civile CLINIQUE LA RENAISSANCE la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SA ORPEA sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SA ORPEA aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 juillet 2024.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame SARTORI, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX