Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

SERVICE DES LOYERS COMMERCIAUX
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JUGEMENT





Enrôlement : N° RG 23/09408 - N° Portalis DBW3-W-B7H-345C

DECISION N° 2024/9



JUGEMENT RENDU LE 02 Avril 2024


Nous, Corinne MANNONI, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille, par

Assistée de Michelle SARTORI, Greffier


ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE

MAISON DE CONDUITE FNEC, SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 409 025 764, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Laure TRAPE, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E

DEFENDERESSE

SCI GBM2, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 904 722 926, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Julien DUMOLIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEBATS

A l’audience du 06 Février 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2024


FAITS ET PROCEDURE

Le 09 novembre 1990, un contrat de bail commercial d'une durée de neuf ans a été conclu entre [E] [V] veuve [L] aux droits et obligations de laquelle vient la SCI GBM2, bailleur, et la société CENTRE DE FORMATION PAR STAGE SCP aux droits et obligations de laquelle vient la SAS MAISON DE CONDUITE FNEC, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 3].

Par acte d'huissier du 17 mars 2023, la SCI GBM2 a signifié à la SAS MAISON DE CONDUITE FNEC un congé pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel d'un montant de 33.000,00 Euros.

Le 22 juillet 2023, la SAS MAISON DE CONDUITE FNEC a notifié à la SCI GBM2 un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 9.523,00 Euros à compter du 01 octobre 2023.

Par acte du 11 septembre 2023, la SAS MAISON DE CONDUITE FNEC a assigné la SCI GBM2 aux fins d'obtenir :
- la fixation du loyer la somme de 9.523,00 Euros HT par à compter du 01 octobre 2023,
- la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI GBM2 conclut à la fixation du loyer à la somme de 33.000,00 Euros par an avec intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation. Elle réclame en outre la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

- Sur la procédure

L'article R145-26 du Code de Commerce prévoit :
Les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble.

Le 19 octobre 2023, la SCI GBM2 a établi des conclusions qui auraient été notifiées par lettre recommandée AR au greffe de la juridiction des loyers commerciaux. Outre le fait que la justification de cette notification n'est pas produite, ces conclusions sont totalement contraires à la procédure prévue devant le juge des loyers commerciaux.


Il en est de même des conclusions notifiées par la SAS MAISON DE CONDUITE FNEC le 06 novembre 2023 par mention manuscrite de l'avocat de la SCI GBM2 sur le document.

Manifestement, les parties ont tiré des conclusions erronées sur les conséquence de la représentation obligatoire par un avocat. Tout au plus peut-on admettre que la notification des mémoires par lettre recommandée AR puisse intervenir entre les avocats en leur qualité de représentants des parties.

En l'état de ces éléments, les conclusions seront écartées des débats en ce qu'elles ne respectent pas la procédure prévue devant le juge des loyers commerciaux.


- Sur la fixation du loyer

Il convient de constater que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 octobre 2023.

L'article L145-33 du Code de Commerce prévoit :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d'avoir recours à un avis technique, et d'ordonner une mesure d'expertise.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

ECARTE des débats les conclusions établies par la SCI GBM2 et par la SAS MAISON DE CONDUITE FNEC,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 octobre 2023,

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ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 octobre 2023 et commets pour y procéder :

Monsieur [S] [K]
[Adresse 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02] 
Mail : [Courriel 6]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d'expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s'être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

- visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 3],

- les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

- fournir tous les éléments d'appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :
* la surface affectée à la réception du public ou à l'exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l'immeuble,
* la destination des lieux prévue au bail,
* l'état d'entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,
* l'importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l'exploitation du fonds ou à l'habitation,
* la nature et l'état des équipements mis à la disposition du locataire,
* l'importance de la ville, du quartier, de la rue,
* l'intérêt de l'emplacement du point de vue de l'exercice des activités commerciales,
* la nature de l'exploitation et d'adaptation des locaux à la forme d'activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l'entreprise,

DIT qu'en possession des éléments d'information non limitativement énumérés ci-dessus, l'expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l'expert devra préciser les méthodes d'évaluation retenues,

DIT que l'expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu'il leur aura imparti,

DIT que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s'adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SAS MAISON DE CONDUITE FNEC devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l'expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d'instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d'une consignation supplémentaire,

DIT que l'expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu'en cas de refus, empêchement ou négligence, l'expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 avril 2024.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame SARTORI, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX