Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX
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JUGEMENT


Enrôlement : N° RG 23/08639 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32NG

DÉCISION N° 2024/24

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 02 Juillet 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. LE SAINT MAURICE, immatriculée au RCS de Toulon sous le n° 438 730 897, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Catherine CARIOU (plaidant), de la SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant


C O N T R E


DÉFENDERESSE :

La société ADOREA, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 315 750 091,
dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Marie-dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE,


DEBATS

A l’audience du 04 Juin 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2024


FAITS ET PROCEDURE

Le 17 décembre 2012, un contrat de bail commercial d'une durée de 10 ans a été conclu entre la SCI MOULIN GUIEU aux droits et obligations de laquelle vient la SCI LE SAINT MAURICE, bailleur, et la SARL AVISSIMO aux droits et obligations de laquelle vient la SAS ADOREA, preneur, relativement à des locaux (lot 17) situés [Adresse 6]. Ce bail était à effet du 01 janvier 2013 pour prendre fin le 31 décembre 2022.

Suivant avenant en date du 15 avril 2019, le lot 16 a été donné à bail à la SAS ADOREA, toutes les clauses et conditions du bail demeurant inchangées et s'appliquant audit avenant.

Par acte en date du 24 juin 2022, la SCI LE SAINT MAURICE a notifié à la SAS ADOREA un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 01 janvier 2023.

Le 10 mars 2023, la SCI LE SAINT MAURICE a notifié à la SAS ADOREA un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 46.000,00 Euros HT et HC à compter du 01 janvier 2023.

Par acte en date du 21 juin 2023, la SCI LE SAINT MAURICE a assigné la SAS ADOREA aux fins d'obtenir :
- la fixation du loyer à la somme de 46.000,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 janvier 2023,
- subsidiairement, une mesure d'expertise.

La SAS ADOREA conclut à la fixation du loyer à la somme de 32.096,00 Euros HT et HC par an à compter du 01 janvier 2023. Subsidiairement, elle demande une expertise.

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MOTIFS

- Sur le renouvellement du bail

Le congé a été donné concernait le bail du 17 décembre 2012. Toutefois, l'avenant du 15 avril 2019 constituant un accessoire de ce bail, il convient de considérer que le congé a été donné pour le lot 17 et le lot 16.

Il convient également de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 janvier 2023


- Sur la fixation du loyer

L'article L145-33 du Code de Commerce prévoit :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L'article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Le bail étant d'une durée de 10 ans, le loyer doit être évalué selon la valeur locative.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

- Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2023,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 janvier 2023 et commets pour y procéder :
Madame [E] [V]
[Adresse 4]
Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX03] Mail : [Courriel 8]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d'expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

- visiter les lieux donnés à bail (lots 16 et 17) situés [Adresse 6],

- les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :
* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,
* la destination des lieux prévue au bail,
* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,
* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,
* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,
* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,
* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,
* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

- dire si les locaux sont des locaux monovalents en raison l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et de l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants,

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée.

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l'expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s'adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SCI LE SAINT MAURICE devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l'expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d'instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,
DIT qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d'une consignation supplémentaire,

DIT que l'expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu'en cas de refus, empêchement ou négligence, l'expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 juillet 2024.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame SARTORI, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX