Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT


Enrôlement : N° RG 22/10693 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2URF

DÉCISION N° 2024/ 29

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 01 Octobre 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La société BAEBA, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 753 102 763, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-philippe NOUIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


C O N T R E


DÉFENDERESSES :

La société VALMAR, SCI immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 443 720 164, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de sa gérante en exercice Madame [W] [E]

La société ELIROS, SCI immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 381 0093 079, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de sa gérante en exercice Madame [W] [E]

toutes deux représentées par Maître Jean-michel OLLIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 01octobre 2024

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FAITS ET PROCEDURE

Le 04 juin 2012, un contrat de bail commercial d'une durée de 9 ans a été conclu entre la SAS TG INFORMATIQUE aux droits et obligations de laquelle viennentt la SCI VALMAR et la SCI ELIROS, bailleurs, et [D] [P] au droits et obligations duquel vient la SAS BAEBA, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 3]. Ce bail était à effet du 30 juillet 2012.

Par acte en date du 28 janvier 2021, la SCI VALMAR et la SCI ELIROS ont signifié à la SAS BAEBA un congé pour le 29 juillet 2021 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d'un montant de 135.000,00 Euros HT et HC.

Par acte en date du 14 juin 2021, la SAS BAEBA a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 30 juillet 2021 moyennant le maintien du loyer actuel.

Le 12 juillet 2022, la SAS BAEBA a notifié à la SCI VALMAR un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 81.711,05 Euros HT et HC à compter du 30 juillet 2021.

Par acte en date du 17 octobre 2021, la SAS BAEBA a assigné la SCI VALMAR et la SCI ELIROS aux fins d'obtenir avec exécution provisoire :
- la fixation du loyer à la somme de 81.711,05 Euros par an HT et HC,
- le caractère non-écrit de la clause d'échelle mobile,
- le remboursement des loyers trop perçus,
- subsidiairement, une mesure d'expertise,
- la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Invoquant la modification des facteurs locaux de commercialité, La SCI VALMAR et la SCI ELIROS concluent à la fixation du loyer à la somme de 126.000,00 Euros HT et HC par an à compter du 30 juillet 2021 et, subsidiairement, une mesure d'expertise. Elles demandent la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

*
MOTIFS

- Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 30 juillet 2021.


- Sur la clause d'échelle mobile

L'article R145-23 du Code de Commerce prévoit :
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

La compétence du juge des loyers commerciaux est une compétence d’exception d’interprétation stricte.

Le juge des loyers commerciaux n'a donc pas compétence pour se prononcer sur la validité de la clause d'échelle mobile.


- Sur la fixation du loyer

L'article L145-33 du Code de Commerce prévoit :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .
L'article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :

A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.


En l'espèce, seule une modification notable intervenue au cours du bail expiré des éléments déterminant la valeur locative, est susceptible de légitimer un déplafonnement du loyer lequel sera alors fixé à la valeur locative effective.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la validité de la clause d'échelle mobile,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 30 juillet 2021,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 30 juillet 2021 et commets pour y procéder :
[B] [K]
[Adresse 2]
Port. : [XXXXXXXX01] 
Mail : [Courriel 5]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d'expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

- visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 3],

- les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

- dire s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l’article L 145-33 du Code de Commerce de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L 145-34 du même code.

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :
* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,
* la destination des lieux prévue au bail,
* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,
* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,
* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,
* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,
* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,
* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,
- dire si les locaux sont des locaux monovalents en raison l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et de l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants,

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée.

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l'expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s'adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT la SAS BAEBA que devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l'expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d'instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d'une consignation supplémentaire,

DIT que l'expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu'en cas de refus, empêchement ou négligence, l'expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 01 octobre 2024.

LE GREFFIER               LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX