Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

SERVICE DES LOYERS COMMERCIAUX
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JUGEMENT




Enrôlement : N° RG 23/04918 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ND2

DECISION N° 2024/6



JUGEMENT RENDU LE 02 Avril 2024


Nous, Corinne MANNONI, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Michelle SARTORI, Greffier


ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE

L’HARMONICA SC, Société Civile immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 798 381 620, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et Maître Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


C O N T R E


DEFENDERESSE

RESTAURANT [9], SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 309 825 750, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Marc-Michel LE ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE


DEBATS

A l’audience du 06 Février 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2024


FAITS ET PROCEDURE

Le 14 février 1968, un contrat de bail commercial d'une durée de neuf ans a été conclu entre [G] [U] aux droits et obligations duquel vient la société civile L'HARMONICA, bailleur, et les consorts [O] aux droits et obligation desquels vent la SAS RESTAURANT [9], preneur, relativement à des locaux situés l'entresol de l'immeuble situé [Adresse 3].

Par lettre recommandée AR en date du 27 octobre 2020, la SAS RESTAURANT [9] a notifié à la société civile L'HARMONICA une demande de renouvellement de bail à compter du 01 janvier 2021. Cette demande a été acceptée par la société civile L'HARMONICA moyennant un loyer annuel d'un montant de 41.000,00 Euros HT et HC.

Le 15 décembre 2022, la société civile L'HARMONICA a notifié à la SAS RESTAURANT [9] un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 42.520,00 Euros HT et HC à compter du 01 janvier 2021.

Par acte en date du 07 avril 2023, la société civile L'HARMONICA a assigné la SAS RESTAURANT [9] aux fins d'obtenir :
- la fixation du loyer à la somme de 42.520,00 Euros par an HT et HC avec intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation à compter du 26 janvier 2021,
- subsidiairement, une mesure d'expertise,
- la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS RESTAURANT [9] soulève l'irrecevabilité de l'action de la société civile L'HARMONICA.
Subsidiairement, elle conclut à la fixation du loyer à la somme de 30.165,00 Euros.
Plus subsidiairement, la SAS RESTAURANT [9] sollicite une mesure d'expertise.
Elle réclame la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

- Sur la procédure

Il n'y a pas lieu à jonction des instances numéro RG 23/04918 et numéro RG 23/04919 dans la mesure où elles concernent des baux différents.


- Sur la recevabilité de l'action

L'article R145-27 du Code de Commerce prévoit :
Le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

L'article 122 du Code de Procédure Civile prévoit :
Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 123 du Code de Procédure Civile prévoit :
Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Le moyen soulevée par la SAS RESTAURANT [9] est une fin de non recevoir. Il est dès lors parfaitement recevable.

L'accusé de réception du mémoire préalable mentionne pli avisé non réclamé. Le mémoire préalable n'a donc pas été effectivement réceptionné par la SAS RESTAURANT [9].

Celui qui ne va pas retirer une lettre recommandée ne peut se prévaloir de sa propre carence pour chercher à obtenir un avantage, en l'espèce l'irrecevabilité de l'action. Il ne saurait dépendre du destinataire que l'acte produise ou non ses effets.

La formalité de la notification du mémoire doit être considérée comme remplie dès lors que le destinataire a été à même de retirer le courrier recommandé, ce qui est le cas en l'espèce.

Par ailleurs, le mémoire préalable a été signifié par acte d'huissier en date du 27 décembre 2022 à une personne présente au domicile de la SAS RESTAURANT [9] qui a indiqué être habilité à recevoir la copie de l'acte. La SAS RESTAURANT [9] conteste la qualité de la personne qui a reçu l'acte en produisant une attestation qu'elle a établie. Or, les mentions de l'acte énoncées par l'huissier lui - même font foi jusqu'à inscription de faux.

En l'état de ces éléments, l'action de la société civile L'HARMONICA apparaît recevable.


- Sur la fixation du loyer

Il convient de constater que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 janvier 2021.

Le bail liant les parties étant d'une durée n'excédant pas 9 ans, la revalorisation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail est soumise à la règle du plafonnement prévue à l'article L145-34. Seule une modification notable intervenue, au cours du bail expiré, des éléments déterminant la valeur locative, est susceptible de légitimer un déplafonnement du loyer lequel sera alors fixé à la valeur locative effective.


L'article L145-33 du Code de Commerce prévoit :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d'avoir recours à un avis technique, et d'ordonner une mesure d'expertise.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de jonction des instances numéro RG 23/04918 et numéro RG 23/04919 formée par la SAS RESTAURANT [9],

DECLARE recevable l'action de la société civile L'HARMONICA,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2021,

*

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 janvier 2021 et commets pour y procéder :

Monsieur [K] [L]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01] 
Port. : [XXXXXXXX02]
Mail : [Courriel 8]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d'expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s'être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

- visiter les lieux donnés à bail situés à l'entresol de l'immeuble situé [Adresse 3],

- les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

- fournir tous les éléments d'appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :
* la surface affectée à la réception du public ou à l'exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l'immeuble,
* la destination des lieux prévue au bail,
* l'état d'entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,
* l'importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l'exploitation du fonds ou à l'habitation,
* la nature et l'état des équipements mis à la disposition du locataire,
* l'importance de la ville, du quartier, de la rue,
* l'intérêt de l'emplacement du point de vue de l'exercice des activités commerciales,
* la nature de l'exploitation et d'adaptation des locaux à la forme d'activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l'entreprise,

DIT qu'en possession des éléments d'information non limitativement énumérés ci-dessus, l'expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l'expert devra préciser les méthodes d'évaluation retenues,

DIT que l'expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu'il leur aura imparti,

DIT que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s'adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la société civile L'HARMONICA devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l'expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d'instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,
DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d'une consignation supplémentaire,

DIT que l'expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu'en cas de refus, empêchement ou négligence, l'expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 avril 2024.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame SARTORI, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX