Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 10]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/08658 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YT5Y

N° de Minute : 25/551

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





E.P.I.C. LMH-OPH DE LA MEL


C/

[M] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


E.P.I.C. LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 5]



représentée par Madame [O] [Y] (Membre de l'entrep.) 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [M] [E], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Charles-andré LEFEBVRE substitué par Me Manon LANSELLE, avocats au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 Janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
















EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2016 et à effet du 24 juin 2016, l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 10] (LMH) a donné à bail à Monsieur [M] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 309,53 euros majoré d'une provision sur charges de 179,91 euros .

Par acte d'huissier du 6 juin 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [M] [E] un commandement de payer la somme de 2003,83 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte d'huissier du 24 juillet 2024, LMH a fait assigner Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat, à défaut prononcé, de la résiliation du bail,
– prononcé de l'expulsion de Monsieur [M] [E] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin et autorisation de transport et séquestre des meubles,
– condamnation de Monsieur [M] [E] à payer : 
* la somme de 7415,02 euros au titre des loyers et charges dus au 15 juillet 2024 outre les termes échus postérieurement jusqu'au jugement, 
* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision depuis le prononcé de la résiliation,
* les intérêts au taux légal à compter de « la présente décision »,
* la somme de 152,00 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer ;
– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– maintien de l'exécution provisoire.

L'affaire, appelée à l'audience du 3 octobre 2024, a été contradictoirement renvoyée à celle du 7 novembre 2024.

A l'audience du 7 novembre 2024, LMH a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 8797,95 euros. LMH a précisé que le dernier paiement est intervenu le 6 octobre. 

Monsieur [M] [E], représenté par son conseil et par conclusions déposées et visées par le greffier, a demandé le déboutement des demandes adverses, la suspension des effets de la clause résolutoire, sa condamnation à payer la somme 7415,02 euros en 36 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, la communication d'un décompte actualisé. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l'assignation et aux conclusions de Monsieur [M] [E] pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties. 

Après prorogations, le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, a été prononcé le 07 avril suivant.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 juin 2023 et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023. 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 26 juillet 2024 , soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 22 juin 2016 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l'article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2023, pour la somme en principal de 2003,83 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements, hors aides au logement qui s'imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, étant égaux à la somme totale de 350 euros. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 août 2023.

- sur la demande de délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".

L'article 24 VII de cette même loi dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Monsieur [M] [E] expose s'être trouvé dans une situation personnelle et financière délicate en raison de l'introduction d'une demande en divorce par son épouse, qui ne figure pas sur le bail mais a occupé le logement, de l'attribution de la jouissance du logement à son épouse par le juge aux affaires familiales, de la perte d'aides financières et en raison de son propre départ du logement avant de le réintégrer. Monsieur [M] [E] soutient que sa situation financière devrait prochainement s'améliorer avec l'obtention d'une allocation aux adultes handicapés. 

Nonobstant les pièces justificatives qu'il produit, Monsieur [M] [E] ne démontre pas avoir repris le paiement intégral du loyer et le décompte actualisé produit par LMH ne caractérise par une reprise du paiement intégral du loyer avant l'audience.

En l'absence d'accord des parties et la condition de reprise du paiement du loyer avant l'audience n'étant par satisfaite, la demande de délais de paiement suspensifs sera rejetée. 

En conséquence, l'expulsion de Monsieur [M] [E] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux. 

LMH produit un décompte détaillé arrêté au 5 novembre 2024 démontrant que Monsieur [M] [E] reste devoir la somme de 8438,33 euros après déduction des frais de poursuite qui entrent dans les dépens, des pénalités mensuelles de 7,62 euros faute pour LMH de justifier de l'envoi de l'enquête et de la demande de transmission de l'avis d'imposition ou de non imposition ainsi que des cotisations d'assurance, la bailleresse ne justifiant pas avoir respecté les formalités de l'article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] [E] sera condamné à payer à LMH la somme de 8438,33 euros, créance arrêtée au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 587,57 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 344,88 euros majoré de la provision sur charges de 242,69 euros, pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour LMH de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. la part des charges dans l'indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision 

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2016 entre, d'une part, l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] et, d'autre part, Monsieur [M] [E] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11] sont réunies à la date du 7 août 2023;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [M] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] la somme de 8438,33 euros, créance arrêtée au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 587,57 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 344,88 euros majoré de la provision sur charges de 242,69 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux;

DIT que la part des charges dans ces indemnités pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

RAPPELLE à Monsieur [M] [E] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : 
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 9]
[Adresse 4] 
[Adresse 8]
[Localité 7] 

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieur à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;

DEBOUTE l'établissement public [Localité 10] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 10] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection