Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 8]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/10913 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XYTC

N° de Minute : 25/487

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





S.A. VILOGIA


C/

[T] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 6]



représentée par Monsieur [P] [C] (Membre de l'entrep.) 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [L]
née le 05 Avril 1995 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]



non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier












EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2023 et à effet du 7 février 2023, la société anonyme d'HLM Vilogia a donné à bail à Madame [T] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 454,47 euros majoré d'une provision sur charges de 62,18 euros .

Par acte d'huissier du 29 août 2023, la société Vilogia a fait signifier à Madame [T] [L] un commandement de payer la somme de 3453,32 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte d'huissier du 21 novembre 2023, la société Vilogia a fait assigner Madame [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
–constat de la résiliation du bail , à défaut de prononcé de la résiliation du bail 
– prononcé de l'expulsion de Madame [T] [L] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et après avoir satisfait aux obligations locatives 
– condamnation de Madame [T] [L] à lui payer en deniers et quittances la somme de 5161,10 euros avec intérêts au taux légal 
– condamnation de Madame [T] [L] à lui payer les échéances échues depuis le 9 novembre 2023 au jugement 
– condamnation de Madame [T] [L] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges courant avec réajustement de la part de l'indemnité correspondant aux charges de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux, 
– condamnation de Madame [T] [L] au paiement des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3453,32 euros et de l'assignation pour le surplus
– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen
– condamnation de Madame [T] [L] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le commandement de payer les loyers et charges, l'assignation et sa notification au représentant de l'Etat dans le département .

A l'audience du 4 juillet 2024, la société Vilogia a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2139,18 euros, à préciser qu'il y a eu une reprise des loyers ainsi qu'un rappel d'APL et à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais à hauteur de 80 euros par mois en plus du loyer courant.

Madame [T] [L], citée par acte remis à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par la société Vilogia.

Après prorogations, le délibéré initialement fixé au 19 septembre 2024 a été prononcé le 07 avril 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION : 

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

La société Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 août 2023 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.



- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 13 février 2023 stipule, en la page 3 de ses conditions générales, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l'acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2023, pour la somme en principal de 3453,32 euros mais a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. 

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours lesquels demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Madame [T] [L] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée. 

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1217,1224, 1227 et 1228 du code civil :
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.
La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, il résulte de l'historique de compte aux débats que Madame [T] [L] est débitrice au 4 juillet 2024 de la somme de 2139,18 euros, déduction faite des frais de procédure, ce qui représente 4 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis la prise à bail. 

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Madame [T] [L] sera condamnée à payer à la société Vilogia la somme de 2139,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des rappels de supplément de loyers solidarité (SLS) et aides au logement. 

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur. 

En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la demande de la société anonyme Vilogia, de la reprise de paiements, de la relative modicité de la dette et en absence de besoins de la société Vilogia, il y a lieu de dire que Madame [T] [L] pourra s'acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Madame [T] [L] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors payer une indemnité d'occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la bailleresse du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision .


Sur les mesures accessoires :

Madame [T] [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification. 

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société anonyme d'HLM Vilogia de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia, la somme de 2139,18 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 4 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
 
AUTORISE Madame [T] [L] à s'acquitter de cette dette en 27 mensualités de 80 euros payables, en sus du loyer et des charges courants, le 6 de chaque mois, la première mensualité intervenant le 6 du mois suivant la signification du présent jugement et la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ; 

RAPPELLE que pendant ce délai de 27 mois les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;

MAIS à défaut du paiement d'une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

- DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

- PRONONCE, à la date du 30 juin 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Madame [T] [L] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

- ORDONNE l'expulsion de Madame [T] [L], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux;

- CONDAMNE en tant que de besoin Madame [T] [L] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges, lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [T] [L] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection