Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/06541 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XL6N

N° de Minute : 25/486

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





S.A. SIA HABITAT


C/

[K] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me Caroline HENOT substituée par Me GRAS-PERSYN Eloïse, avocats au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [Y]
née le 06 Décembre 1979 à [Localité 5] (BURKINA FASO), demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Xavier LABBEE, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 19 Septembre 2024 date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier












EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2015 et et à effet du 16 février 2015, la société anonyme Sia Habitat a donné à bail à Madame [K] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 399,69 euros, outre une provision sur charges de 181,84 euros.

Par acte d'huissier du 11 octobre 2022, la société Sia Habitat a fait signifier à Madame [K] [Y] un commandement de payer la somme de 1306,74 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier du 12 juillet 2023, la société Sia Habitat a fait assigner Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat, à défaut prononcé, de la résiliation du bail,
– prononcé de l'expulsion de Madame [K] [Y] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin et autorisation de transport et séquestre des meubles
– condamnation de Madame [K] [Y] à payer :
* la somme de 2602,91 euros sous réserve des loyers et charges échus au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de la décision intervenir
* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en subissant les augmentations légales, soit la somme de 668,36 euros, à compter de juillet 2023 et jusqu'à libération de la résiliation
* la somme de 350 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
– dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire

L'affaire appelée à l'audience du 25 janvier 2024 a fait l'objet de plusieurs renvois aux audiences des 18 avril et 4 juillet 2024.

A l'audience du 4 juillet 2024, la société Sia Habitat, représentée par son conseil, a, par conclusions déposées et visées par le greffier, sollicité du juge des contentieux de la protection de :
– constater la résiliation du bail, à défaut la prononcer
– ordonner son expulsion avec le concours de la force publique
– condamner Madame [K] [Y] à lui payer la somme de 3662,09 euros (somme actualisée à l'audience)
– la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juillet 2023 jusqu'à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 668,36 euros
– débouter Madame [K] [Y] de ses demandes, à titre subsidiaire réduire le montant de l'indemnisation à des plus justes proportions
– condamner Madame [K] [Y] à lui payer une indemnité de procédure à 1000 euros. 

La société Sia Habitat a accepté la demande subsidiaire de délais de paiement adverse dans la limite de 36 mois.

Madame [K] [Y], représentée par son conseil, a demandé, par conclusions visées par le greffier, au juge des contentieux de la protection de :
– débouter la société Sia Habitat de ses demandes
– lui accorder le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire 
– condamner la société Sia Habitat à lui payer la somme de 9259 euros de dommages-intérêts, déduction faite de sa dette de loyers de 2741 euros 
– condamner la société Sia Habitat à engager sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la procédure d'expulsion du locataire de l'appartement du 4eme étage
– autoriser la compensation entre le montant de la condamnation à intervenir et la dette de loyers
– subsidiairement autoriser Madame [K] [Y] à consigner les loyers dans l'attente de l'expulsion de ses voisins
– condamner la société Sia Habitat aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts 

Oralement, Madame [K] [Y] a demandé à titre encore plus subsidiaire le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois et a relevé que le jugement du 30 mai 2024 rendu à l'encontre de Monsieur [U] n'évoque aucunement les troubles du voisinage qu'elle subit. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens. 

Après prorogations, le délibéré initialement fixé au 19 septembre 2024 a été prorogé au 07 avril 2025 suivant. 



MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.

- sur la recevabilité de l'action :

La société Sia Habitat justifie avoir saisi la la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 octobre 2022 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 13 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 20 février 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article VIII de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2022, pour la somme en principal de 1306,74 euros.

En conséquence, les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont donc trouvées réunies le 12 décembre 2022.


Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

La société Sia Habitat produit, outre le bail, un décompte selon lequel Madame [K] [Y] reste lui devoir, la somme de 3662,09 euros à la date du 16 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite.

Déduction faite des frais et sommes sus-énoncés, Madame [K] [Y] demeure redevable de la somme de 3352,08 euros au titre des loyers et charges.

Madame [K] [Y] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3352,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. 

Lorsque le trouble de voisinage émane d'un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d'un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d'un abus de jouissance ou d'un manquement aux obligations nées du bail.

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer la jouissance paisible du logement à son locataire.

En l'espèce, à l'appui de ses allégations, Madame [K] [Y] produit: 
– une plainte déposée le 19 avril 2022 par elle
– une déclaration de main courante faite par elle
– une correspondance du 8 juillet 2023 portant le tampon de la société Habitat en date du 12 septembre 2023 dans laquelle Madame [K] [Y] se plaint de tapages diurnes et nocturnes , des aboiements d'un chien en provenance de l'appartement 42
– une correspondance du 3 septembre 2023 émanant de Madame [K] [Y]
– une plainte déposée le 9 octobre 2023 de Madame [K] [Y] 
– une mise en demeure du 4 octobre 2023 adressée par le conseil de Madame [K] [Y] reçue le 9 octobre 2023 par la société Habitat
– une plainte déposée le 15 septembre 2023 par Madame [K] [Y]
– la copie d'une plainte déposée auprès du procureur de la République pour mise en danger de la vie d'autrui par le conseil de Madame [K] [Y] à l'encontre de la société Habitat
– un certificat de médecine légale du 22 avril 2024 décrivant des blessures sur Madame [K] [Y] lesquelles ont justifié une incapacité totale de travail de 8 semaines et concluant à la compatibilité des faits relatés par elle (violences physiques par un tiers identifié) avec les blessures constatées 
– une main courante déposée le 3 mai 2024 par Madame [K] [Y] et relative à des faits des nuisances en provenance de l'appartement 42 de la résidence de Madame [K] [Y] 
– des demandes d'informations du 29 février 2024 faites au procureur de la République et au responsable du cadre de vie de la société Habitat
– un récépissé de déclaration de plainte du 9 avril 2024 pour des faits de violences volontaires en réunion commises du 8 janvier au 9 janvier 2024
– des attestations de Mmes [T] [O], [F] [H], [M] [V], [E] [G], [R] [J], [A] [L], toutes locataires de l'immeuble.
– deux pages signées représentant manifestement des signature d'une pétition. 

Les dépôts de plainte, déclarations de main courante et correspondances de Madame [K] [Y] ne peuvent à elles seules établir la réalité de ses allégations. 

Les différentes attestations des locataires et les pages de signatures de celles-ci permettent de caractériser des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage en provenance de l'appartement 42 loué par la société Sia Habitat à Monsieur [U] et Madame [W]. En effet, les locataires y relatent, de manière concordante, depuis 2021 des nuisances sonores diurnes et nocturnes (aboiements de chien, cris musique soirée allers et venues dans la cage d'escalier) de jour comme de nuit, des nuisances olfactives (dépôt d'ordures sur le pallier), des incivilités et violences verbales (crachats et menaces). 

En revanche, si le certificat de médecine légale produit par Madame [K] [Y] établit qu'elle a été victime de violences, ses seules déclarations ne permettent pas d'imputer ces violences à Monsieur[U], les occupants de son chef ou les personnes qu'elle a fait entrer dans les lieux. 

Si Madame [K] [Y] se plaint de troubles depuis 2021, ce n'est que par correspondance du 8 juillet 2023 reçue le 12 septembre suivant que Madame [K] [Y] justifie avoir averti la société Sia Habitat des troubles du voisinage et il ne résulte d'aucun élément aux débats que la bailleresse en ait été auparavant avertie. 

Contrairement à ce qu'elle soutient, la société Sia Habitat ne démontre pas que Madame [K] [Y] a refusé l'accompagnement qu'elle lui a proposé. En revanche elle justifie de la signification le 27 octobre 2023 à Monsieur [U] et Madame [W], demeurant dans l'appartement 42, d'une sommation de faire cesser les troubles de voisinage constitués par des aboiements intempestifs d'un chien toute la journée, même tôt le matin et tard le soir, des nuisances sonores diurnes et nocturnes et des menaces verbales, voire physiques envers les locataires de la résidence. Par ailleurs, la procédure aux fins de résiliation expulsion diligentée contre Monsieur [U] et la cotitulaire du bail a été introduite antérieurement à la dénonciation des troubles de voisinage par Madame [K] [Y].

Toutefois, si par jugement du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des locataires à l'origine des troubles et si par jugement du 17 novembre 2022 le tribunal a ordonné une expertise et sursis à statuer, force est de constater que la société Sia Habitat n'a pas dans ses conclusions dans le cadre de la procédure diligentée à l'encontre de Monsieur [U] et la cotitulaire du bail fondé, même à titre subsidiaire, son action en résiliation sur des troubles du voisinage. Ainsi, le bailleur n'a pas pris toutes les mesures utiles pour faire cesser les troubles dès lors que la sommation n'a pas été suivie d'une demande fondée sur le défaut de jouissance paisible du logement par Monsieur [U] et Madame [W], alors qu'une telle demande, par son caractère comminatoire, est de nature à faire cesser les troubles. Or Madame [K] [Y] a déclaré de nouveaux troubles en avril et mai 2024.

Néanmoins, depuis le 30 mai 2024, la société Sia Habitat dispose d'un titre exécutoire permettant de procéder à l'expulsion de ces derniers et de mettre fin aux troubles.

Au vu du nombre de plaintes et mains courantes déposées par Madame [K] [Y], de son état d'anxiété constaté par un médecin le 27 septembre 2023 ainsi que compte tenu de la nature des troubles survenant de jour comme de nuit, le préjudice subi de septembre 2023 au 30 mai 2024 par Madame [K] [Y] sera réparé par l'allocation d'une somme de 3000 euros. 

Il conviendra d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à hauteur de la quotité la plus faible.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à engager la procédure d'expulsion et la demande subsidiaire de consignation des loyers et charges :

La société SIA Habitat dispose d'un titre exécutoire d'un mois antérieur à l'audience du 7 juillet 2024 et lui permettant d'assurer l'expulsion des locataires auteurs de troubles de voisinage, il n'y a pas lieu en l'état d'autoriser la consignation des loyers ni de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte. Ces demandes seront rejetées.

Sur les délais de paiement :

Compte tenu de l'accord des parties sur des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, Madame [K] [Y] sera autorisée, en application d1es articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, à s'acquitter de sa dette en 12 mensualités de 30 euros, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [K] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision et l'expulsion de Madame [K] [Y] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Il sera octroyé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à Madame [K] [Y]. 

Madame [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département. 

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2015 entre la société anonyme d'HLM Sia Habitat et Madame [K] [Y] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies depuis le 12 décembre 2024 ;

FIXE la créance de loyers et de charges de la société anonyme d'HLM Sia Habitat à l'égard de Madame [K] [Y] à la somme de 3352,08 euros, créance arrêtée au 16 juin 2024, terme de juin 2024 inclus .

FIXE la créance de dommages-intérêts de Madame [K] [Y] à l'égard de la société anonyme d'HLM Sia Habitat à la somme de 3000 euros en réparation des préjudices du fait du manquement de la société anonyme d'HLM Sia Habitat à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties à hauteur de la quotité la plus faible ;

CONDAMNE en conséquence Madame [K] [Y] à payer à la société anonyme d'HLM Sia Habitat la somme de 352,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [K] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 30 euros chacune, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;


DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

• que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

• que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

• qu'à défaut pour Madame [K] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Sia Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

• que Madame [K] [Y] soit condamnée à payer à la société anonyme d'HLM Sia Habitat à compter du 1er juillet 2024 jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Madame [K] [Y] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025.


Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection