Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/08696 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YT7W

N° de Minute : 25/555

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





E.P.I.C. LMH-OPH DE LA MEL


C/

[C] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


E.P.I.C. LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]



représentée par Madame [F] [L] (Membre de l'entrep.) 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [C] [N], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]



comparant en personne ;




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 Janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

















EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2003 et à effet du 1er décembre 2003, l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille (LMH) a donné à bail à Monsieur [C] [N] et Madame [V] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Suite au décès de la cotitulaire du bail, LMH et Monsieur [C] [N] ont signé un avenant le 31 janvier 2024 aux termes duquel, depuis le lendemain du 24 juillet 2016, Monsieur [C] [N] est seul titulaire du bail.

Suivant bail verbal à effet du 1er décembre 2003, LMH a donné à bail à Monsieur [C] [N] des jardins situés à [Localité 6] [Adresse 8] et [Adresse 7].

Par acte d'huissier du 3 août 2022, LMH a fait signifier à Monsieur [C] [N] un commandement de payer la somme de 1047,48 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte d'huissier du 3 août 2022, LMH a fait signifier à Monsieur [C] [N] un commandement de payer la somme de 25,02 euros au titre des loyers et charges impayés pour les jardins. 

Par acte d'huissier du 26 juillet 2024, LMH a fait assigner Monsieur [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat, à défaut prononcé, de la résiliation du bail d'habitation,
– prononcé de l'expulsion de Monsieur [C] [N] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier 
– condamnation de Monsieur [C] [N] à payer : 
* la somme de 827,15 euros au titre des loyers et charges dus au 17 juillet 2024 outre les termes échus postérieurement jusqu'au jugement
* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision depuis le prononcé de la résiliation
* les intérêts au taux légal à compter de la « présente décision »
* la somme de 152 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer ;
– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– maintien de l'exécution provisoire

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/8696.

Par acte d'huissier du 26 juillet 2024, LMH a fait assigner Monsieur [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– prononcé de la résiliation du bail portant sur les jardins
– prononcé de l'expulsion de Monsieur [C] [N] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier 
– condamnation de Monsieur [C] [N] à payer : 
* la somme de 26,76 euros au titre des loyers et charges dus au 17 juillet 2024 outre les termes échus postérieurement jusqu'au jugement
* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision depuis le prononcé de la résiliation
* les intérêts au taux légal à compter de la « présente décision »
* la somme de 152 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer ;
– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– maintien de l'exécution provisoire

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général RG 24/8698.

A l'audience du 7 novembre 2024, LMH a maintenu ses demandes initiales formées dans les deux actes introductifs d'instance sauf à demander la jonction des deux procédures, à actualiser le montant total de sa créance, pour les logement et jardins, à la somme de 942,77 euros, à soutenir que les jardins sont l'accessoire du bail d'habitation et à accepter la demande de délais de paiement. 

Monsieur [C] [N] a comparu et sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 50 euros par mois. Il a indiqué que sa pension de retraite va augmenter et qu'une demande de Fonds de solidarité logement est en cours. 


Après prorogation, le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prononcé le 07 avril suivant.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la jonction des procédures :

Il est d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction des deux procédures sous le numéro de répertoire général unique RG 24/8696.

Sur la résiliation du bail d'habitation :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.

- sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 5 août 2022 et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 14 novembre 2003 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 août 2022, pour la somme en principal de 1047,48 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la somme des paiements effectués étant inférieure à la somme de 1047,48 euros. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 octobre 2022.

- sur la montant de la dette :

Selon décompte du 5 novembre 2024, Monsieur [C] [N] demeure débiteur de la somme de 562,65 euros après déduction des frais de poursuite ( coût de chacun des commandements et de l'assignation) qui entrent dans les dépens, après déduction des pénalités mensuelles de 7,62 euros faute pour LMH de justifier de l'envoi de l'enquête et de la demande de transmission de l'avis d'imposition ou de non imposition et après déduction des cotisations d'assurance la bailleresse ne justifiant pas avoir respecté les formalités de l'article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [N] sera donc condamné à payer la somme de 562,65 euros, créance arrêtée au 5 novembre 2024, au titre des loyers et charges dus pour le logement, terme de novembre 2024 exclu avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

- sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

En application des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, compte tenu de l'accord des parties et Monsieur [C] [N] ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience selon historique de compte du 5 novembre 2024, Monsieur [C] [N] sera autorisé à s'acquitter de sa dette en 12 mensualités de 47,75 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 


Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [C] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision et justifiera l'expulsion de Monsieur [C] [N] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la résiliation du bail verbal : 

En application des articles 1217,1224, 1227 et 1228 du code civil :
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.
La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

LMH produit deux décomptes démontrant que Monsieur [C] [N] reste lui devoir la somme de 26,76 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu. 

Le montant de l'impayé représente 6 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs les impayés perdurent depuis 2022.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail aux torts du locataire à la date du 31 octobre 2024.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur. 

Compte tenu de la demande de LMH quant à des délais de paiement sur 36 mois et des efforts de paiement de Monsieur [C] [N], en application de l'article 1343-5 du code civil et en l'absence de preuve de besoins de LMH faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Monsieur [C] [N] pourra s'acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Monsieur [C] [N] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d'occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant des loyers courants dus pour les deux jardins, étant relevé que les historiques de compte relatifs à chacun des deux jardins ne font état d'aucune provision sur charges ou charges

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût des commandements de payer. 

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général : 24/8696 et 24/8598 sous le numéro de répertoire général unique 24/8696 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à usage d'habitation conclu le 14 novembre 2003 et modifié le 31 janvier 2024 entre, d'une part, l'établissement public Lille métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de Lille et, d'autre part, Monsieur [C] [N] et concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 4 octobre 2022;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à payer à l'établissement public Lille métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de Lille la somme de 562,65 euros créance arrêtée au 5 novembre 2024, au titre des loyers et charges dus pour le logement, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [C] [N] à s'acquitter de cette somme de 562,65 euros, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 47,75 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- qu'à défaut pour Monsieur [C] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 6] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- que Monsieur [C] [N] soit condamné à payer à l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille, à compter du 1er novembre 2024 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges dus, la part correspondant aux charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale aux provisions ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à payer à l'établissement public Lille métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de Lille, au titre des loyers et charges dus pour les jardins la somme de 26,76 euros, créance arrêtée au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [C] [N] à s'acquitter de cette somme de 26,76 euros, outre le loyer et les charges courants dus pour les jardins, en 12 mensualités de 2,25 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 12 mois les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;

MAIS à défaut du paiement d'une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours dus pour les jardins, et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :
– DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
– PRONONCE, à la date du 31 octobre 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Monsieur [C] [N] la résiliation du bail liant les parties et relatif à des jardins situés à [Localité 6] [Adresse 8] et [Adresse 7];
– ORDONNE l'expulsion de Monsieur [C] [N], et de tous occupants de son chef, des jardins sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique ; 
– CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [C] [N] à payer à l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille à compter du 1er novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux (jardins) sus-désignés une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers courants dus pour les jardins;

DIT n'y avoir lieur à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;

DEBOUTE l'établissement public Lille métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de Lille de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] aux dépens, dont le coût des commandements de payer;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 07 avril 2025 par mise à disposition au greffe. 


Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection